澳洲澳大利亚房产 您如何安排您的贷款？悉尼

在澳大利亚地产投资



明天新年快乐 我认为这可能是一个有趣的问题，当您进入第三、第四、第五、第六、第七个知识产权时，专注于构建您的贷款和财务。现实情况是，很少有澳大利亚投资者实际上超越购买更多超过一两个 IP 所以我将举一个例子，一个投资者已经达到了他们的承受能力极限，使用他们的可支配收入为 2 或 3 个 IP 融资因此，对于所有的抵押贷款经纪人、经验丰富的 PI'ers 以及他们精彩且内容丰富的帖子，（俗气，但真实）我有几个问题： 1 你什么时候可以建立 LOC 是否有关于在你做之前需要多少股权的规则这 2 为您的所有贷款建立 LOC 是否是个好主意，这样您就可以在房产价值下跌和利率上升时获得现金 3 有人告诉我，持有您投资组合价值的大约 5% 的现金或储蓄是一个好主意战略r 不可预见的事件、利率上升和财产价值下降 任何意见 这些问题的基础实际上是关于让您的策略和贷款适合您的计划 我不想陷入我拥有 400-500k 股本的情况但是如果事情变得紧张，没有现金流可以移动，开始一个家庭等任何意见都会非常感谢 VP
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1）只要你的 LVR 服务能力允许，任何时候都可以但是 LOC 只对某些事情有好处，它对很多投资者来说不是必需的 2) 拥有 LOC 并不能拯救你 你只是用更多的有息债务支付利息，让问题滚雪球 如果价格下跌且利率上升，最好的解决方案是获得更多的现金流或减少债务而不是增加更多债务 3) 这是个好主意 我想我更喜欢多一点，但这完全取决于我的准备程度以及可用的交易
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Cheers Aaron
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我的看法：1 当你有足够的权益来证明它的合理性时 你不会想要例如 2 赚一点 2 万美元的 LOC 我认为如果你有股权并且有资格那么通常最好尽早获得 LOC，因为事情可能会发生变化，例如贷款政策或你的就业情况等但是，它等待也可能是一个好主意，因为您的财产可能会增值，您最终可能不得不申请增加 LOC，这可能会花费更多的费用和麻烦 3 为紧急情况提供资金是个好主意 这可能以 LOC 或现金形式提供资金 如果您遇到真正的麻烦，您可能不得不出售房产，这可能需要 6 个月左右的时间 不要忘记，如果您认真考虑投资，您应该考虑使用信托 如果您使用相信上述内容仍然适用，但您可能会借给信托或从一个信托借给另一个
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谢谢特里，所以使用适合您风险水平的任何股权百分比我让人们说 66股权百分比，其他 50% 然后仅使用该金额的 70-80% 取决于 th e 你的目标和负担能力的进取性 如果你的目标是获得更多的投资，并且如果它们在你的框架内是现实的，那么你也可以用该股权获得可抵扣债务 当你说信任特里时，你能解释一下你指的是什么以及如何这适用于 PI'ing VP
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Aaron, 如果你保持在 LOC 只使用 50% 权益的参数范围内，并且最多只使用这 50% 中的 80%，你会粗略地认为那可能会让你的头在水面上保持足够长的时间，直到潮水转向（5 年） 非常概括我知道一个粗略的例子，虽然有利于理论化一个可能的策略 另外请记住，我计划保持至少 5%+节省现金的总投资组合的比例 谢谢，VP
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我会在以后将 LOC 提高到财产价值的 80% 你可以随着你获得更多财产而减少这个 你知道什么是信托吗？是一种安排，其中 A 拥有 B 的财产 - 基本有很多信托的类型，您应该考虑全权委托信托，因为这些信托的各种好处，例如资产保护和节税，是两个主要的
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在这种情况下，LOC 可以工作，但我很少看到LOC 的 LVR 如此低 信托确实有其在房地产投资方面的好处，正如 Terry 提到的那样在这样做时，您基本上将您的房地产投资视为一项业务并相应地构建它
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感谢 Aaron 和 Terry 我的家庭成员有信托为他们的财产和/或业务设置 我知道他们，但还不知道他们背后的基本原则 我将研究这些以及我们如何利用它们来发挥我们的优势 另一个问题 你知道或有任何关于如何安全购买的经验现金债券或收入流可以是我在关于使用股权的演讲中听说过的，它们很好，因为确保他们产生收入并且可以免税 干杯
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现金债券在几年前被推广，然后 Low Docs 到了，所以不再需要（因为人们只是用这些代替）现金债券在理论上听起来不错，但是有是设置和运行它们的成本 要购买债券，您还将使用现金或 LOC，因此用完股权 不确定当前的贷款问题，但几年前没有多少贷方会轻易接受它们
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我不确定是否可以“减税”，因为您从现金债券中获得收入 然而，利息部分将作为收入征税 我认为 Rixter 是这类工具的专家 - 但是它们通常仅在您达到可维护性墙时使用
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谢谢大家，新年快乐！
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首先，我发现大多数来找我们的人都有 3独立且非常不同的情景 1 他们实际上每个月都没有收入现金流 他们买不起另一个负扣税的财产 他们已经有 PAYG 税收变化 他们对股权很紧每个月的现金流 他们买不起另一个负利率的房产 他们已经有现收现付的税收变化 他们有很多股权 结构合理 他们可以借更多的钱，贷方会借给他们，但他们的个人负担能力不存在 他们有大量股权 3 他们每个月都有多余的收入用于购买更多房产，但是他们的贷款结构，或者他们的贷款人不想再用现金玩球了 他们有足够的股权 情景一遇到麻烦，需要等待情景 2 是否可以让 LOC 将 X 期的贷款资本化以获得所需的增长 高风险策略 情景 3 通常是全面的，但他们让其他人决定他们的财务状况al 未来，因为他们对贷款的运作方式做出了一些假设，并且“简单”；清理可能会解决他们的问题 就个人而言，我不喜欢 LOC 产品的挑战或机遇 产品被重新评估或撤回的风险在可能的情况下存在抵消，其中抵消仅用于贷款资金，没有其他用途（请注意，一些税务从业者对抵消有疑问，所以去寻求自己的具体建议：）请（LOC在用于特定目的时非常有用（例如限制 IP 成本和利息）但是，嘿，这只是我，有些人支付数千美元的“学费”；被教导 LOC 并将其全部交叉是很棒的所以也许我错了取决于大小通常我建议最低 5% 的流动资产，我通常更愿意看到 10% 的 Xcellent 计划现在充实这些对你的投资组合的长期结果 ta rolf
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通常从寿险公司购买的现金债券年金定期回报资本配给，资本上的 rtn 很小将股权转换为面包 在当今较低的资本收益环境中，这是一个相当昂贵且风险很大的策略 这里的问题是让贷方将资本的 rtn 视为“收入”。我想这就是 NCCP 负责任的贷款规则可能会阻碍的地方，除非适当地降低风险。这里有不同版本的收入流槽，从高风险 MF 到“低风险”。抵押贷款记录簿或保险记录簿，以及商业，私人第二抵押贷款等，以接近无风险定期存款如果您拥有大量股权，您仍然可以将股权转换为面包，您只需要更有创意（并且在我看来更具风险承受能力）比你过去的 ta rolf
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谢谢 Rolf，我可能适合情景 1，有一些曲折去年可支配收入明显高于 2012+2013 年这用于购买 2 个 IP 和储蓄以安全地为 IO 贷款提供服务 未来几年将坐下来，偿还坏账并计划未来的投资 这包括更好地掌握结构化贷款 迄今为止，我的知识和建议是IO、SVR 和无抵消以利用税收（这将随着未来的购买而改变）和重组贷款以受益计划的知识其他一些有利的事情是可支配收入将从 2014 年及以后显着增加，所有保险到位，真正地偿还债务干杯，有一个伟大的新年副总裁
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嗨副总裁谢谢，看起来你冒了一些很好的风险缓解措施 你如何意味着没有抵消来利用税收 建议你没有任何 PPOR 债务 ta rolf
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