澳洲澳大利亚房产 IO 贷款扣除（另一个新问题） 悉尼

在澳大利亚地产投资



Gday all 如果您有一个通过 IO 贷款融资的 IP，您只需每月（或每周或您准备支付的时间）支付贷款利息购买房产是免税的权利所以这是否意味着（只要您为薪水支付足够的税来支付它）您支付的 IO 贷款的每一分钱，您在纳税时获得的每月 IO 贷款支付 + 月利率， body corp、管理费和维护成本 - 租金收入 每月拥有成本（-ve geared），每月拥有成本 100% 可扣除，只要您为工资支付足够的所得税，以便能够将这些费用退还给我我是对的 另外，当您拥有足够多的 -ve 资产以要求退还您支付的所有所得税时，您需要真正努力寻找 +ve 资产，因为您将无法申请任何资产更多的损失回来是不是也干杯
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Wagnman：您似乎对非常基本的一点感到困惑 -ve gearing 是指税收损失 这些是从您的应税收入中扣除的，而不是您的已缴税款 当我们说您从支付的利息中获得税收优惠时，例如，我们是说您得到部分返还，因此您的成本更低 您需要明确扣除（减少您的应税收入）和税收抵免（减少您的应纳税额：示例包括股票的印花税抵免）之间的区别 一般房地产投资不会创建税收抵免） 是 错 偿还贷款本金没有税收优惠 假设您的利息账单是每年 5,000 美元，另外您还为贷款支付了 2,000 美元 2,000 美元没有税收优惠 5,000 美元可以扣除现金效应是 5,000 x 您的边际税率 假设是 30%，这意味着 5,000 美元的利息只“花费”了您 3,500 美元，因为您获得了 1,500 美元的退税 否 您在收入水平上要求退税，而不是在应纳税额 假设你有 5 万美元的薪水，你支付 1.5 万美元的税款，并且你有 1 万美元的净税收减免额 你没有从已付的 1.5 万美元税款中扣除 1 万美元（你愿意） 你从 5 万美元的薪水中扣除，并且您的应纳税额减少了再次，您从您的收入中扣除费用而不是已缴税 如果您的薪水为 5 万美元，而您的财产费用为 5 万美元，那么您的收入为零 如果您的财产费用为 6 万美元，您的收入仍然为零当您确实有足够的收入时，10,000 美元的损失会结转到来年实际上，您不太可能达到那个点，因为在您达到零收入之前，债务会杀死您的方式 Alex
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谢谢大家的回复 alexlee 我今天和一个向我解释得很好的人进行了很好的交谈 房产的成本只是降低了我将在这一点上缴纳所得税的总工资金额被锁定并加载了 Cheers V 很多
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现在，你明白不一样了吗？补间现金税费用（如利息、保险、管理费等）和非现金税费用（如折旧）以及它们如何影响您的现金流亚历克斯
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很好的答复亚历克斯如果你能详细说明你的上一篇文章，那就太好了
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关于现金和非现金扣除的一点 基本上，现金费用（下午费用、利息、保险等）可以从其他收入中扣除 所以税后，200 美元的保险费，假设你处于边际税率为 30%，意味着您在税后花费 140 美元 折旧不同 您可以获得扣除额但不必支付现金 所以，如果您申请 1,000 美元的折旧，税后现金流为 +300 所有扣除额不相等 I倾向于从税后现金流的角度考虑所有事情 更容易了解您的真实情况 例如，两处房产各有 20,000 美元的净税损 这并不能告诉您全部情况 您需要知道其中包括多少折旧，例如一处房产有$ 10k的租金，利息和现金支出10,000 美元的 ses 和 20,000 美元的折旧 这实际上是正现金流 物业二的租金为 10,000 美元，利息和现金费用为 30,000 美元，并且没有折旧 这每年要花费您 14,000 美元 这些数字当然是凭空得出的，亚历克斯
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我慢慢明白了所以你必须支付现金的东西是你在投资过程中产生的费用（比如你上面提到的利息、保险、管理费和-ve您在租金中获得的收入与您在抵押贷款中支付的费用之间的差异）这些东西您可以按照与您的税率相同的税率（例如，在您的示例中为 30%）扣除，因此如果您在现金税费上花费 100 美元，您可以申请 30 美元（或您所在的任何百分比税收支架） 回来纳税时间 非现金税收减免也被视为一种收入或现金流量，因为您不需要不必花钱才能获得扣除额，因此根据您的 %30 税率，理论上 1000 美元的折旧会产生 300 美元的现金流量我仍然没有完全掌握这些概念，但我肯定越来越接近谢谢大家的回复 非现金税费，如折旧是计算方式不同，因为您从税前总工资中扣除它们，因此总体而言，您的总税额较低，这可能会使您进入较低的税级或减少您的总税额，即使金额是不足以让你降低一个完整的税级
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你重复计算利息 利息是你的抵押贷款支付 他们可以从你的收入中扣除 如果在那个水平上，你的边际税率是 30%，你'取回' 30% 不一定在报税时，因为你可以做所得税变化表 非现金税收减免也从你的收入中扣除，方式与利息完全相同 不同的是你必须做的做获得扣除 假设您支付了 1,000 美元，税务局允许您扣除并返还您 300 美元，因此您需要支付 700 美元 折旧后，您无需支付任何费用（尽管您将不得不支付更高的 CGT未来，因为它降低了您的成本基数），并按照上述要求返还 300 美元 所以这对您来说是 300 美元是积极的净应税收入 我们的税是累进的，记住我不太明白你的最后一段，但我认为你有基本的想法 如果你的现金流如此紧张以至于转移到另一个阶段会杀了你，不要买一个非常简单的计算：净应税收入工资+租金-现金支出-折旧净现金流（工资+租金-现金支出）x（1-税率）+（折旧x税率）当你的边际收入改变税级时，我不允许亚历克斯
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我不担心ta x 括号，因为我拥有一家公司并支付给我妻子和我的薪水 目前我们在我们之间平均分配薪水，这使得我们的应税收入最小化，但如果需要我改变分配我可以很容易地（比如说，如果我们有一个 -ve 齿轮的财产，并且需要我们中的一个人赚取更高的收入来支付更多的所得税，以便能够要求退还扣除额）“问题”；目前，我们每年带来超过 15 万美元的收入，并且我们的 PPOR 抵押贷款每周最低还款额仅为 520 美元，并且公司承担了我们所有的车辆费用，我们有大量的闲钱可以投资 我们想要通过购买智能来最大化我们多年来可以购买的房产数量（即不是太 -ve geared，或者如果我们确实购买 -ve geared，请确保我们将获得良好的资本增长以抵消 -ve gearing）购买聪明的我们需要了解税收运作方式的所有这些细节以及不同的扣除方式是如何运作的如果当时买对我们来说是件好事的话 数字和数学对我来说一直是一个弱点（我可以很好地卖东西并建立我的业务，​​但我不能做长乘法哈哈！）但我很感兴趣在这个所以我会学习它我喜欢你的简单规则这就是我的当我在 REcom 上查看房产时评估房产时使用的简单公式 前几天我在这个论坛上遇到了我也喜欢的“扣除 20% 的租金作为持有费用，扣除剩下的租金从您必须借多少来购买房产现金流的利息费用 +ve 或 -vequot;
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