澳洲澳大利亚房产 Living Off Equity In Retirement Sydney

在澳大利亚地产投资



我和我的妻子预计将在 8 年后退休，我们不确定银行会在多大程度上加入高负债、可观股权但收入有限的派对 请看下图 我们距离我们的计划还有三个 IP 年龄现在 51年龄： 退休时 2015 59 假设 CG 9% 利息 75% 租金收益率 4% PPOR 1999 年购买 300k 和 2015 年估计 1191 OWING 200 000 IP 1 2002 年购买 255k 和 2015 年估计 781 OWING 270 8500 IP 2005 年和 2015 年估计 674 OWING 300 000 IP 3 2006 年购买 365k 和 2015 年估计 792 OWING 380 000 IP 4 2007 年购买 375k 和 2015 年估计 747 OWING 390 000 IP 5 8 和 3 年购买2015 年 703 欠 400 000 IP 6 购买 385k 2009 年和估计 2015 年 645 欠 400 000 2015 年总 EST 值 5 533 000 总债务 2 340 000 LVR 42% 贷款偿还@75% 收益率 175504% 173 680 杂费 LEVIES ETC 40k 差额 42k 2015 年 2 人的生活费按现值计算80k x 103 pa 101k 贷方是否会为所需的 143 pa 借款融资，以维持这些费用，因为我们唯一的收入是 173k 租金我认为它属于房地产金融线程所有评论，非常感谢 Marco
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您的租金收益率计算看起来需要一些工作 LVR 为 42%，您应该可以接受低无文件借款，尽管经纪人可以确认
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谢谢你的回复 xbenx 很高兴知道可以不砍掉下金蛋的鹅的头就挂在你的财产上 借款的关键LVR点是什么变得狡猾 关于您的其他评论，租金收益计算是基于投资物业的收益 当然我们的 PPOR 不包括在内 有什么我不知道或我错过了 再次感谢 Marco
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我对你之前的帖子很感兴趣，它已经变成了这个。回答你的问题，有很多贷方将贷出高达 70% 的房产价值，没有任何收入验证，并且注册了 ABN（否文件贷款）当您签署一份向银行申报您的收入的表格（低文件贷款）时，许多其他人将在注册 ABN 和 GST 的情况下达到 80% 所以这是可能的，它只是回到您的舒适程度借钱来偿还早前借钱的利息 在您之前的帖子中发布了一些电子表格，表明这是可能的，只要资本增长继续它被称为以股权为生，或简称 LOE 这是处理低收益但高资本增长的住宅物业 另一种选择是分散投资到更高收益的投资，如商业地产或股票 最初的解决方案是简单地出售足够的房产来偿还足够的债务以拥有剩余的 r总收入取代你的工作收入
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顺便说一句，这是一个很大的问题，恭喜！
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谢谢Tobe，非常简洁地说是的，有些东西“恶心”；关于借款以支付以前借款的利息 许多人都这样做了，我想我知道我们现在开始在借款中建立缓冲，以弥补未来几年的预期缺口不能再工作了，您将有时间（比如 6 个月）清算（不是甩卖）您的一处房产，以免在街上被倾倒 顺便说一句，非常感谢您的问候，但我担心您过早地祝贺我认为我们接下来的三个房产将是最难获得的，存在可用性问题毫无疑问，我们自鸣得意的未来预测将根据意料之外的本地和世界事件进行修改 Marco
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嗨，Marco 另一种情况（我'确定你已经考虑过）将出售一两个 IP 并偿还债务（或大部分债务）是的，你必须为租金收入纳税，但它仍然会给你以现有 p 的股权为生的选择ortfolio，不仅完全依赖于 LOE 问候马蒂评论

我曾模糊地想过，但从未计算过我今天将数字打入蒸汽驱动的计算机谢谢马蒂！
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Marco，你有没有考虑过使用你的 super 我正计划和你一样，但我会考虑使用我的 super 来降低我的债务，或者根据数据的外观以及我们所处的位置来增加它房地产周期 祝你好运
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感谢 BV 评论！

另一个想法是从你的退休金中提取你的生活费用以及几年的短缺，让你的IP 在我心中很受欣赏最后，当super用完时，你可以开始你的LOE计划你可以估计你的super在x年后会是什么样子如果你去http：wwwaustraliasupercomautoolsandresourcesaspx并点击Calculators（在左侧）有几个从中选择 其中一个会在您选择的退休年龄估算您的退休金，并且还会告诉您它将持续多长时间，具体取决于您的年度开支 干杯
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谢谢 BV 用计算器玩得开心吗？认为 8% 的高增长估计是相当保守的
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高增长方案通常会给你带来超过 8% 的收益，除非我们当然有股市崩盘，在这种情况下你可以去 - 我个人更喜欢平衡型基金，上次我检查我的声明时它的回报非常好 干杯
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试图每年借更多的钱来支付日常开支是毁掉 IMO 的滑坡，因为每年都会带来更大的利息费用比上一年，更不用说你还必须用税后美元支付利息你为什么不考虑出售足够多的投资组合，让你从剩余的资产中获得被动的非杠杆收入这一直是我的计划，卖出足够多清除债务并保留剩余部分以产生收入以对冲通货膨胀 另外，您是否考虑过尝试从每个物业扩展等中获得更好收入的选择，或者它们是具有固定布局的简单单元
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Hiya TT 你是对的，这是一个滑坡，但是在支出方面进行了良好的管理，并且在收入股权方面进行了一些调整，许多客户通过将斜坡变为可管理的步骤来管理 LOE LOE 的概念不是固定和忘记的概念，它是许多事情的组合，包括出售表现不佳的资产，将财产股权分散到更高现金收益率的资产等等等等 ta rolf
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关于税在这种情况下，用来维持生计而不是再投资的房产所借钱的利息的可扣除性 谁能解释一下
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但是如果你想在 43 岁时开始使用 LOE 怎么办, super 'ain't going to help 拼命地试图获得尽可能多的信息，因为股权在那里，只需要一个计划来让它发挥作用 BB
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当然，如果你是借钱供个人使用利息不会免税 欢呼
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在 43 我们都梦想有一天我们不必去上班，但我们也应该有一个计划，我们将如何度过所有的空闲时间，因为正在无事可做的退休可能很无聊无论如何，关于提前退休和LOE的线程很多 这里有一些但继续搜索，因为还有其他一些，其中一些信息量很大 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt19649 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt14486 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt8934amp;highlightearly +ret irement 祝你好运
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感谢那个BV，有一个阅读的世界[和善良]我可以涉水但在43岁时退休无事可做如果你看我的一些帖子，你会看到 Bloss 和我有一只像图片一样半身长的 50 英尺猫，并计划通过一个年度项目来全职巡视她，以帮助解决财务问题 我们在我们建造的最后一只猫上跑了很多英里，所以要知道费用和艰辛可以成为生活方式的一部分它也可以相对便宜且充满冒险看看我们是否想把船停在那里 我们有 100 辈子的东西让我们忙碌，迫不及待地想回到岛上重新开始生活 再次感谢链接的 BBBB，漂亮的猫，不错的公司我也相信你会享受提前退休没有什么比退休更糟糕的了当你老得不能做任何事的时候干杯
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从来没有注意到这个女孩的不幸的是我的猫还不在那里，她看起来仍然有一半，但再过 18 个月，她会完成的，她也将没有债务 BB
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嗨，马可，我认为你应该找个伙伴，为什么有这么多财富你不能只卖掉房产并靠从销售 如果你不能靠这个数额过上合理的退休生活，这可能会比大多数人的退休生活要多得多，那么这一切听起来不是有点太贪婪吗？为什么要坚持所有这些地方，你是否试图产生下辈子的财富也要过好自己的生活！！！！！！！
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MC98，首先欢迎来到论坛，希望看到你再次发帖这里有很多好的信息，可以帮助你了解浓度房地产投资领域，在这种情况下是“以股权为生”；通过出售房产，他将无法享受未来的资本增长。大部分利润将流向“小约翰尼”。资本利得税 如果马可在稍后阶段决定重新进入市场，他将不得不以当前价值购买，而不是他多年前购买的价值 他还必须再次支付印花税和律师费，所有关于更大的财产数量不幸的是，出售可能要花很多钱，而且就像割下金蛋的鹅头玩得开心BB
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Hi Marco，虽然planidea总体上看起来不错，但我有关于您使用的数学的问题 如果您假设每个房产每年的上限增长率为 9%，那么您在 2006 年的购买价值将为 2007 年 397,850 美元 2008 年 433,656 美元 2009 年 472,685 美元随后的年份较低 由于您的购买价格要低得多，因此这些数字假设您将购买质量较低的 IP 或者可能更远 如果您预计这些房产也能以 9% 的速度增长，那么您为什么不购买更多这些现在，因为它们会更便宜你现在买的东西再见
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嗨，BB，我想这正是我的观点，为什么你在退休后需要未来的资本增长，收入流还不够好，所以你死得更多资本（未实现的你）重新与约翰尼分享意外之财，好吧，你几乎没有自己的钱赚了这笔意外之财，在我看来，你所有的知识产权钱都是借来的，所以为什么不付一点钱在资本利得税方面，你仍然遥遥领先 未来重新进入市场，你晚年真的需要有投资策略吗？把钱花掉无论如何总有你的住所如果需要我不是反对试图让自己在退休时独立，过上舒适的生活，并使用财产作为实现这一目标的手段，我只是不相信有必要用一大团面团来离开地球 MC98
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亲爱的MC98 感谢您提出我最喜欢的话题之一它曾经是，在某些方面，财务规划和养老金行业最喜欢的建议仍然是人们在退休时应该购买某种形式的分配养老金或收入产品我看到的问题是人们的寿命更长常见的人，主要是男性，退休了，有些人在几个月内死亡，而死亡的中位年龄不到 10 岁 对于收入产品的提供者来说可能是相当有利可图的 现在，过上 90 年代的健康生活变得越来越普遍认为退休人员需要增长资产，而不仅仅是收入产品 也许收入产品在退休战略中占有一席之地，但我认为任何结构性产品都比个人消费者更昂贵，更可能有利于金融服务行业“消费”这个词;是相关的——我们都应该继续用增长资产而不是消费来生产在生命的最后十年中消费资产基础可能存在争论——问题是弄清楚这将是哪个十年当然，有些人，通过投资和其他选择，可以提前退休 另外，虽然我不想让我的孩子有钱，但不需要他们自己的努力，我认为IP是家族企业，欢迎孩子们在许多renos中获得一些回报，以及许多房屋检查
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在此线程的第 7 篇帖子中，我建议可能出售一个或 2 个 IP （退休时或在可行的情况下））以减少或希望偿还债务 这将提供收入来自现有 IP 的流，并且仍然从相同的现有 IP 中获得增长因此，如果您选择处理收入方面的事情，您仍然可以从可用于购买更多 IP 的增长中提取更多股权，或者，我认为是更好的方法，mgd fundsha res 这将提供更多的收入（一切按计划进行） LOE 的选项仍然存在 我基本上只是重复了我之前所说的内容，但我认为 MC98 指的是类似的东西 我在那个假设中是否正确 MC98 问候马蒂
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Kissfan 和 MC98，我可以看到你们都来自哪里，当我 60 岁时 + 我可能会开始做类似的事情，因为 Bloss 和我不会也不会让孩子离开无论如何，所以最后的抛售是有道理的在 43 岁左右，所以我们的股票大甩卖有点为时过早，我认为 BB
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嗨，BB 我只是建议可能卖掉你投资组合的一小部分，即做这笔钱来工作算出多少 IP（如果已售出）将采取减少你的债务足够剩余的租金提供足够的收入来生活我完全是为了保留其他IP来积累进一步的增长有很多不同的场景需要考虑，每个人的情况和风险承受能力都会有所不同我想底线是需要与多少 IP 合作、股权、LVR、他们正在考虑的时间框架以及他们需要多少生存才能使其“可行”；问候马蒂
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嗨，马蒂，我们所有的 ip 都在好地方，租用好租户，所以没有哑巴可以卸载我们目前有 6 个 IP 的 LVR 为 45%，如果我们出售一半我们几乎拥有 3 个，因为我们必须为销售支付上限收益税然后我们将只有 840 美元的税前税、管理、费率等租金进来，听起来不错，直到一个座位空置几周的[如果和何时]加上 HTW 估计 Rocky 明年将像过去 3 年一样再增加 30%，所以一点上限的增长可能会让 gurgler 下降到半个磨坊 + 哎哟不得不继续调查这个LOE的事情，不能让我们自己去卖他们BB
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