澳洲澳洲房产 我可以贷款吗？ （注意经纪人）悉尼

在澳大利亚地产投资



自从我购买我的 IP 已经快一年了，今年我真的很想再买一个（最好是房子，低于 250,000 美元） 我的问题是我没有存钱来支付押金或费用（一直在偿还操作）任何经纪人可以让我知道他们对我是否可以获得贷款的想法，有什么办法可以用零现金买房子（我在做梦吗）我的财务状况：* 1 处投资物业 - 3 月 6 日以 249,000 美元购买 -有 225,000 美元的抵押贷款（每周还款 365 美元） 目前以每周 245 美元的价格租用 *工资为 59,169 美元：净收入 865 美元 + 由于我的工资包装安排而每周额外增加 100 美元 每周净收入 965 美元 我在一份新工作中，将通过我的4 月 8 日 3 个月试用期 *1 张信用卡 $1000（无余额） *退休金约 $8,500，车辆 $9,000 amp； 10,000 美元的家庭影响（如果考虑其中任何一项）*没有家属如果我买 3 间卧室的房子，预计租金将至少为每周 230 美元 欢迎任何想法
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Hi Mish 100% 贷款IP 是现成的，但是您需要资金来支付购置成本 许多贷方希望为贷款提供抵押保险，这需要从贷款资金以及印花税、律师费等中扣除 私人个人贷款除外对于这些，我看不出你如何解决
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嗨，戴夫，标准利率在 75 - 81% 左右，取决于贷款人 LMI 从贷款中扣除，但只要你是一个干净的皮肤和良好的资产状况和可服务性那么这不是太大的问题
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所以它只是从贷款中扣除标准利率的小幅增加是否意味着你申请300k，LMI是10k，你只收到290k的贷款，你需要自己投入10k才能恢复到1 00%（加上其他成本）是否值得额外的 LMI 从 95% 到 100%（我相信它会在 5% 中飞速发展）或者如果你处于更好的资产状况 LMI 考虑到我真正尝试的要解决的问题是，如果您的资产状况良好，最好重新偿还您当前的贷款（可用）并从中获得某种形式的存款，而不是 100% 欢呼
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戴夫，我不能同意更多 是 100% 知识产权贷款是有目的的，但有时增加的成本超过了所节省的成本 我们为大多数客户设定的方式是，我们希望以他们可以从自己的存款和购置成本中获得存款和购置成本的方式来构建他们现有的贷款PPOR，然后他们将 IP 上的每笔贷款作为独立交易 如果他们愿意走这条路，LMI 可以资本化 95%，如果他们不想支付 LMI，则可以资本化 80%，因为这是大多数可抵税的费用客户接受它作为投资成本，我们将其计入借款ings
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随着岁月的流逝，这些正在被重新估价，并获得其中的资本，然后可以用于更多的存款，你认为95％的选择是更好的方法，而不是80％，因为它占用更少的存款资本，如果你愿意，你可以购买更多的房产，然后如果你再次偿还 95%，你只需要支付差额，而不是全部金额是你这样做的方式，理查德，还是这样做你有足够的股权，只需在所有投资上投入 20%牺牲额外的 5% 资本也很抱歉最后一件事，当你说它的资本化时，这是否意味着它的 95% LVR + LMI，这会扭曲 LVR 比率还是银行乐于这样做，再次为劫持感到抱歉，但是我想这些答案可以帮助每个人
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嗨，戴夫，我个人只有 80 个我们所有房产的 LVR 百分比，但我们很幸运，当我们 10 年前开始时，我们完全拥有一栋漂亮的房子、一处商业地产和其他一些房产 并不是每个人都这么幸运，所以我认为你需要根据你的情况来处理这种情况一个示例 LMI 的规模上升不仅取决于 LVR，还取决于每个贷方的贷款风险，例如 0-300K、300-500K 和 500K 及以上因此我们尝试为客户制定一条清晰的路径，以使他们能够不只是为了通过在贷方周围购物来节省 LMI，但要确保他们不会因为存款用完而无法继续前进 考虑到您，90 - 95% 之间的保费差异相对较小可能需要再找到购买价格的 5% 是的，很多贷方允许将 LMI 添加到贷款中，并且是的，当您最终支付 LMI 溢价的利息时，它可以释放更多的资本 如前所述，它是免税的超过5年或寿命的费用以较短者为准（按比例计算的 f或第一年取决于到 6 月 20 日的天数）所以它不像最初看起来那么糟糕
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这是一个足够大的差异来担心滑动比例如何工作吗？计算方式的百分比 就像一般规则一样，您可以扣除实际费用，但是您是否也可以扣除 LMI 的利息费用，以及您是否只允许在折旧年份扣除，或者直到你还清它之前，这是否与资本化时所有其他成本中的本金相同
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这里没有解决的问题是与超级基金资金相关的利息费用，我猜这一切取决于未来的增长前景以及您计划保留该物业的时间 如果该物业在 5 年内获得 20% 的回报，以 75% 的利率，您每年仅减少 500 美元 但是如果它获得 50 5 年内的利润百分比你每年减少 12,500 美元这些都是税前假设（在这些数字中，最高边际利率的人会得到 23% 的折扣），我猜你不必为超额部分缴税但是任何一年的时间框架，你都特别赌 35%只要您的房产每年的增长率为 4% 或以下（平均），那么您将略微落后于我对公司将如何接受这笔贷款的再融资非常感兴趣，这是否构成销售，或者他们是否会筹码在金额上再次达到 20%
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戴夫这里没有解决的是与超级基金资金有关的利息费用 A) 不收取费用，不需要还款 这些都是税前计算（在这些数字中，最高边际利率的人会得到 23% 的折扣），我猜你不必为超额部分纳税不同的是，这是一个足够大的差异来担心ut 滑动刻度是如何工作的，它是如何计算的 % 方式 就像一般规则 A) 例如 90% LVR 0-300K 156% 300-500K 169% 500K+ 244% 作为示例 95% LVR 0- 300K 191% 300-500K 26% 500K+ 336% 这些是贷款金额的百分比，因此您可以扣除实际费用，但是您是否也可以扣除 LMI 的利息费用以及您是否被允许仅扣除您贬值的年份，或者直到您还清 A) 是的，您可以要求扣除所收取的利息
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是的，对不起，理查德，我的意思是应该支付的利息如果不是因为该计划没有得到解决，超级基金需要在他们获利之前重新支付“欠”给他们的利息，因此收到的 40% 的利润需要支付本应支付的“视为利息”否则付款
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戴夫 是的，你是对的 想象一下，你买了一个 2 年中性增长的房产，然后你决定参考inance 实际上，您将获得购买价格的 20% 的免息贷款
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有几家贷款人非常乐意在 100% LVR 上做 740% 根据您想要的贷款，您可以获得目前甚至更好 抵押贷款保险高达 3%，您仍然需要支付购买成本 持续成本和设置费用是最低的 根据经验，对于 100% 的贷款，我建议您有大约 7- 8% 用于支付成本和抵押贷款保险 如果您有资格获得首次置业者补助金，您最初可以作为 PPOR 购买房屋，获得补助金和印花税豁免（在新南威尔士州），然后将其作为 IP 出租六个月 这会让你接近（但不完全在那里）不必放下任何钱
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所以一旦你再融资然后超级基金然后那里的原始贷款被视为过期在这种情况下怎么会他们计算出房产的利润，即使估值可能比在n 公开市场
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戴夫 有趣的客户通常会告诉我相反 估价师低估了证券的真实价值 但是是的，一旦您决定出售再融资，就会进行估价，以确保您不会将财产出售给您兄弟低于市场价值，因此计算盈亏
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理查德，我也注意到了你知道他们为什么这样做如果唯一的安全是你所购买的财产和你有什么目的有 20% 的定金或支付 LMI 欢呼声
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CYA，没有估价师在繁荣时期受到高估的抨击 现在人们说估价师与银行勾结只是为了放贷尽可能多的钱给现在无法偿还的人 不能因为过于保守而责怪估价师，尤其是如果过于乐观会使他们难以接受iability Alex
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大概，谢谢Alex
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