澳洲澳大利亚房产 就构建新的购买结构寻求建议 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我的合伙人想买房 离布里斯班CBD 3公里，要价$147,000 1房1卫1锁房，面积约48平方米 她目前拥有1套房产，2bdr , 1bath, 1 锁定在 Kedron 市场价值约为 $205-215K 它的租金为 $170 pw 她还有 $80000 现金坐在 6 个月的定期存款中顺便说一句，她的年薪约为 $23K，其中这 $80k，她只想承诺 70000 美元 那么她应该如何在财务方面最好地处理这笔购买 抵押她当前的财产 用现金作为存款并借用其余部分 换句话说，她如何才能最好地安排她的财务状况以从这笔交易中获得最大收益接受所有建议 问候 George
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根据她在 LVR 中可能受到限制的房产规模 她应该考虑为她目前的房产贷款，足以支付新房产的存款和购买费用 然后单独贷款新的 如果她使用 Pro Pack，它将降低费用并提供利息折扣 全部贷款都可以扣除 如果她愿意，她将不需要使用任何资金 或者，她可以用自己的现金支付押金将远远超过她想要花费的 7,000 美元，并将减少可抵税利息 她的收入很低，但贷方也会考虑租金 如果需要，NODOC 贷款会有所帮助，但会严重限制她未来的借款干杯，
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两笔贷款购买新房产 为什么西蒙，它是 7 万美元 这是否改变了事情
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一个关键问题是 POR 还是 IP 像我们大多数人一样不喜欢 xcoll，所以我们最好将贷款分散到两个房产上 可能有一些争论可以在现有的永久业权的地方筹集足够的贷款，但我需要对上述问题的更多反馈
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Rolf, 两个房产是知识产权 她和父母住在家里 没有任何债务 乔治 PS为什么将圣卢西亚房产的贷款分摊给双方她想投入 70,000 美元她自己的钱，这意味着她只需要借大约 75,000 美元不需要抵押现有的房产（即 Kedron），出于股权或安全的考虑，请提前原谅我的无知
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嗨，乔治 最简单和最能证明未来的事情是对她拥有的永久业权的房产进行 152 克左右的抵押贷款 至少 80 到 100 k 的贷款应该有一个 IO 抵消账户，这样她就可以停放她缴纳的税款，并节省利息 为什么因为在某些时候，她可能想购买私人用途的房屋或汽车或不可扣除的东西，当这种情况发生时，她将不得不重新绘制关于投资贷款 这将意味着可抵扣和不可抵扣债务的污染 因此，通过这种结构，她可以将 70 k 用于交易而不改变资金的性质，它将仍然是她的 ta rolf
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罗尔夫，嗯，有趣的概念和想法但是，假设她没有购买 PPOR 或任何汽车的意图（很快，比如 4-5 年内）所以，抵押现有房产以购买圣卢西亚房产并将 7 万美元存入抵消账户是否有意义？将 7 万美元用于存款，因此只需要借约 7.5 万美元我可能会简化事情，但从财务上来说，偿还 7.5 万美元的贷款而不是 14.5 万美元的贷款不是更有意义吗？当然，我明白抵押 Kedron 房产将释放她的现金用于购买不可抵扣的债务，并为她提供 7 万美元的丰厚补偿以减少利息但如果这不是问题，那么我看到你所说的所有积极因素又有什么意义（谢谢你！），但底线是 - 它如何超过仅 75,000 美元贷款的还款额 乔治
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嗨，乔治 4 到 5 年是你女朋友目前寿命的四分之一，虽然看起来似乎很长一段时间，但它会很快到来，就像她生活中的变化一样如果有一天她处于最高税级，并且她以今天的税率损失了 70,000 美元，这将是每年大约 2500 美元，那么您的建议与抵消账户提出的结构几乎相同，还款是好像她有较小的贷款 主要成本是增加的抵押邮票，这将是 280 美元左右 ta rolf
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70,000 美元的更好回报是用于减少债务风险IP购买是否是“更大的贷抵组合”方式？或“较小的贷款现金存款”；可能会受到许多因素的影响，包括可服务性和您的伴侣对可接受的持续可自由支配收入水平的态度，以资助他们首选的生活方式选择 如果您的伴侣尚未申请任何 FHOG，取决于利益的时间安排持有并使用现有 IP，也可能有机会就提议的购买申请 7,000 美元的 FHOG对未来拟议的 IP 购买的一些重大 CGT 豁免确保您的合作伙伴调查所有这些问题，以确保他们优化他们的投资回报
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感谢大家的所有反馈，这都是值得深思的，这正是我为什么发布了这个帖子 - 获得一些意见和选择 就我个人而言，我觉得她会采取安全的方法，只需将 7 万美元用于存款 但至少你的回复让她在广场之外思考 问候乔治
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安全 你开始了这个讨论，现在我们最好完成它 请解释一下，除非她在银行里有 70 k 的麻烦，我真的很担心如何通过锁定 $ awa 来建议她更安全y 存入存款 在我看来，这将是最糟糕的选择，原因有很多，包括安全边际很小、未来可能的税收考虑、贷款类型和规模的限制 除非她在持有资金方面遇到困难，否则这是我的认为任何建议这位年轻女士将现金存入贷款的人都不符合她的最佳经济利益为了所有可能带头的人，将现金存入贷款与将其作为抵消有什么好处在这种情况下 ta rolf
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我必须同意 Rolf 在之前的回复中所说的我可能是错的 George，但你似乎混淆了“安全”；用“容易”;在这种情况下，存入 70k 作为押金是“容易”的，但这并不是最安全的选择 Rolf 所概述的是“最安全”的选择。选项 费心消化罗尔夫所说的话 对我来说，显而易见的解决方案是让你的朋友聘请罗尔夫作为经纪人
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好的，罗尔夫，我都渴望在这里充分探索我们的选择，所以让我们拥有它吧想确切地知道以下两种情况中的哪一种将花费她更少 1) 抵押她的 Kedron 房产以借 145,000 美元购买 St Lucia 房产顺便说一句，大多数银行最多会借给她购买价格的 90% ，所以她可能只会借 130 美元，我说得对吗？无论如何，为了争论起见，假设她从银行借款 100%，所以它是 145,000 美元……让我们继续 - 然后她将 70,000 美元的储蓄存入一个抵消账户，因此减少了她的债务利息 Vs 2）她使用 7 万美元作为圣卢西亚房产的押金因此，她只需从银行借 7.5 万美元 其他可能对您的分析有益的信息：她想要一个 30 年的 Pamp ;我贷款该物业将严格投资她不是实体导致 FHOG 圣卢西亚房产每周租金回报 165 美元 她每年收入约 23,000 美元 Kedron 单位每周租金回报 170 美元……现在，鉴于所有这些信息，以上两种情况中哪一种更好贷款期限，以下两种情况中的哪一种会减少她的成本 请记住，她不关心有 7 万美元可用于（即抵消）用于其他购买……即 PPOR、汽车、游艇、假期等……就她而言，这 7 万美元将成为“风中的尘埃”，一旦承诺购买圣卢西亚，我全都听好了……乔治
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嗨，如果当前的净经济成本将相似她使用同款贷款产品《风中之净现值经济成本》；提议是巨大的，不确定的，因为目前这个人生活中的未知数我也建议反对 Pamp;I 贷款的原因与投入现金的原因相同，但我无法帮助怀疑你不了解这个模型的基本原理，因为在这两种情况下支付的利息是相同的 145 k 贷款，其中 70 k 抵消有净贷款余额 75 k，应付利息是 75 145 k 购买，坚持 70 k 贷款余额 75 k，应付利息 75 k 生活中没有绝对和绝对只有经验，我们将我们获得的经验传递给那些寻求知识的人，以便他们能够超越我们的知识关于您提出的其他一些问题，例如 90%借出，这带来了抵押保险等之类的东西，目前不需要gf想买一个PPOR，有我们将 7 万美元用于购买而不是抵消 在这种情况下，她希望从新房产或现有房产中重新提取资金 由于这笔钱用于个人用途，因此不可扣除，尽管贷款是阿加投资房产 如果她走的是抵消路线，那么她可以简单地使用 70,000 美元，她的投资贷款利息成本上升，并且这些增加的成本可以完全扣除，因为投资贷款的性质没有改变 您可能想要搜索关于这种情况的更多细节，以进一步澄清您的理解干杯安德烈亚斯
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嗨，罗尔夫，很好的反驳……我客观地看待事情让我解释一下，A Pamp;我贷款使你的论点无效并且就在贷款期限内会花费她更多的成本而言，这是无效的另一方面，就整体投资灵活性而言，Pamp;I 贷款的意义要小得多（如果有的话！）是的，您提倡只付息贷款（顺便说一句，就我个人而言，我看到了这里的好处）并且我理解基本面，即 145,000 美元的贷款和 70,000 美元的抵消额与 75,000 美元的贷款相同（无论如何我现在都这样做了）我也接受这个作为 quot;最安全”；选择，因为您正在为意外事件做准备她的心态本身就是一个挑战 你告诉她只付息贷款的好处，她会说，“这有什么意义——我永远不会还清这笔钱” 你说这会增加她的借贷能力她会说“我现在只想专注于还清这笔财产”，你告诉她“70K 的补偿将为你提供一个解决生活中许多问题的‘安全网’”；她会说“有什么问题”......大声笑......你是否感到沮丧......所以我知道你来自哪里，我喜欢它事实上，我将在你所说的背景下重组所有未来的投资本质上，你说的是明智和聪明的投资 她所做的事情本身就是积极主动的和美妙的 你的经历不应该被低估，但她是否愿意敞开心扉接受这是我正在尝试的问题，所以我谢谢你的贡献乔治
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并且只是补充一点，在我上面关于你的“合作伙伴对可接受的持续自由支配收入水平的态度”的观点之上，请记住，30 年的 Pamp;I 贷款您的两种情况都会有非常不同的“最低还款额”；和利息支出概况 例如，30 年的 145,000 美元贷款的最低还款额几乎是 75,000 美元贷款的两倍 如果您从第一天起将 70,000 美元存入 Offset 账户，则 145,000 美元的贷款将在三分之一的时间节省了大约 80,000 美元的利息，而 75,000 美元的贷款只支付了最低还款额 当然，您总是可以选择支付超过 75,000 美元贷款的最低还款额，以减少这种差异比较每笔贷款的精确财务特征 去这里 wwwmortgagewerxcomauCalculatorscalculatorshtml 并选择“一次性计算器”；通过将 70,000 美元或 0 美元酌情插入“一次性金额”；字段并设置“一次性付款”；将字段设置为 0 天，您将能够模拟插入抵消帐户的存款的影响（例如，在贷款期限内节省的利息，节省偿还贷款的时间）数学不会说谎并结合提供的所有建议在线程中，将帮助您的合作伙伴做出明智的决定
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嗨，理查德 如此真实，事实和数字很少能说明问题 我们所有人对某些决定的问题是我们在情感上做出决定，并且然后，尝试在逻辑上证明它们的合理性 感知就是现实，错误信息和有色经验带来的预先判断通常是人们愿意选择舒适和方便的原因，而不是情感上具有挑战性但正确的东西
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