澳洲澳大利亚房地产贷款结构问题：- X-collat​​eralise 与否？悉尼

在澳大利亚地产投资



我们正在考虑解决我们几个月前在明年 3 月左右购买 OTP 的 IP 到目前为止，对于 IP，我一直使用我们的 PPOR 作为股权，所以 x-coll 我们完全拥有我们的 PPOR，我估计它的现值为大约 42 万美元 有问题的 IP 是以 35.5 万美元的价格购买的，所以对于 LegalsSD，我们将寻找 37 万美元的贷款 综合大楼中有 8 套公寓，其中一套最近以 41 万美元的价格转售，因此将其用于根据我们（相同）公寓的价值，我们目前拥有 10% 的股权我们的 PPOR 上的 LOC 并弥补股权短缺，使我们回到 80% 的贷款。在 Brenda Irwin 的“我们如何在 5 年内购买 20 个 IP”中，x-coll 真的有那么糟糕吗？她x-colls她大量IP的线程我看到x-coll的最大优势是它允许您访问所有投资组合权益以利用更多IP明显的缺点是如果一切顺利，您的PPOR的安全风险梨形我也喜欢使用不同贷方的灵活性，而不是 x-coll 如果有问题的 IP 在一年内增长到价值 50 万美元，如果我没有，我怎么能获得额外的股权来资助另一次购买？ t x-coll 很抱歉这篇长文，但请让我听听你的想法 欢呼 Mondie
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Hiya Mondie xcoll 真的那么糟糕吗 不，但是小剂量的汞或铅不是我第二喜欢的主题和让我从一开始就说明，Brenda 的情况与您现在所考虑的情况非常不同 xcoll 可用于向前发展的原因之一是每个房产的贷款价值较低，而 25 % 的股权增长可以使一个25 k 股本拉动 许多贷方会觉得这很乏味，在这种情况下，即使我建议我们走 xcoll 路线，但我会将其限制为每个信托可能 250 到 400 k 的财产豆荚，并且 xcoll 组如果使用大量 xcoll固定利率确实火上浇油，因为分手成本有时会非常可怕，63 000 是迄今为止我们所拥有的最好的在你的情况下，最简单的事情是让银行做它想做的事，获得最大贡献 但我敢打赌，当您去音像店或租用工具时，他们要求您支付 50 美元的押金，您不会说，不，这里有 200 美元，只需与一个体面的经纪人坐在一起，计算出正确的 PPOR 担保比例； LOCquot;和 IP 贷款 这取决于很多事情，主要是您的即时服务能力和您的中短期目标 这需要至少约为 IP 购买价格的 26% 获得 80% 的 IP 贷款 不要降低LMI 跟踪，除非您非常担心将您的 PPOR 用作安全性 如果您购买的 IP 现在价值 335 并在一年内增长到 50 万 ID 说 YAY 干得好 您可以简单地获得 80% 的股权增长，方法相同您用于您的 PPOR 在这种情况下，初始贷款将是 268 k 如果道具现在价值 500，您可以获得 400 的 80％，减去 268 的现有债务，所以有 132 可用但是如果上述增长情景发生了，那么如果这个地方最初是 xcolled 到 PPOR，你可以在一年内删除 PPOR 这就是 rix 所做的，它对他有用 Xcoll 在成为问题之前不是问题，因此解开它可能会很麻烦，我有过昂贵而痛苦的经历我看到人们因为 xcolled 结构而失去了实时金钱和机会的财富 讲道现在已经完成选择最适合个人 IP 的结构 我相信有问题的 IP 仍然有合理的短期增长，所以我猜在这种情况下 x-coll 反对我们的 PPOR 可能是一个值得的选择，因为有很好的机会它将能够在一年内独立存在 我会说正确的说法是，IP 增长前景较小，可能需要 3 年以上才能获得 20% 的股权来自针对我们的 PPOR 的 LOC “您可以使用与 PPOR 相同的方式获得 80% 的股权增长 在这种情况下，初始贷款将是 268 k 如果道具现在价值 500，您可以获得 80%在那 400 中，减去 268 的现有债务，所以有 132 av ailable”在您上面的帖子中，我不确定如果没有 x-coll，我将如何访问 132k当然分手费63隆重！哇，太棒了，一定是一个纠结的网络谢谢你的建议，干杯西蒙
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嗨，蒙迪，谢谢你的客气话 如果你是我的客户，我会“温柔地”向您建议针对 PPOR 的 26 % + LOC，以及针对 IP 的自支持贷款 毕竟，它不再花费，管理您的一些风险并降低安全性，所以您为什么不这样做 下一个 IP 存款和成本将由 132 k LOC 提供资金，我们随后在下一个 ip ta rolf
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嗨 Mondie 和 Rolf，我对我的 LOC 和 X-coll 有点困惑我有一个由 2 个 IP 保护的 LOC限制为 185K 美元（因为我在海外 NAB 说他们只会借出 70%）我正在购买我的第三个 IP 并且银行说他们会借出 70% 并将这两个作为安全我不打算这样做并且有表示我更愿意使用现有的股权作为担保，以免 x-coll Plus 有很多！我的问题是我该怎么做，我认为（可能是错误的）每当我在该 LOC 中有可用的股权时，我就可以购买另一处房产并分别增加信用额度，即每个 IP 都有自己的子账户并将股权转移为需要更多 puchases 这会被视为 x-coll 有人能启发我吗 干杯 J
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嗨 Jay 你怎么办 不得不说，但许多私人银行家和贷款经理（和经纪人）不适合或接受过为客户利益提供最佳结构的教育现实地说，这不是银行的工作，他的工作是让您参与进来，同时获得最大的利润和贡献，并交叉销售任何其他适合的东西我建议您为您的 PB 画一张漂亮的小图并提供清晰的书面说明 - 否则您可以随时使用独立经纪人 只需将您在 LOC 上的 LVR 提高到 70 % LVR 并拿现金用于存款 我应该指出的是在许多情况下，一些贷方会为标准安全的外籍人士提供 80 % 的 LVR而不是将其用作传统存款，而是将其合并到我现有的 LOC 中，新 IP 增加 LOC 限制但我认为这将是 x-coll 抱歉造成混乱 J
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不，那不是 xcoll 但要小心至于文档中提到的新 IP 的安全性应该只是新 IP Ta rolf
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非常感谢 Rolf，我刚刚收到 NAB 友好 PB 的消息，需要一些帮助，这是我的故事：我正在购买的第三个IP是“小众”，它在达尔文的商业旅游住宿返还8％净租赁是5x5x5，前5名承租人的银行担保（NAB）承担所有运营成本包括费率、维修、空置、建筑保险、Body C 是 OTP 和“旅游者”；折旧计划非常好 价格 $123750 Inc GST 现在我能获得的唯一资金（是的，我使用过经纪人）是通过 NAB，这很好，因为我最初在 NAB 银行说“不，它太小众没有二次使用”；惊喜 一个同样在 NAB (down south) 开户的朋友也正在购买一个单位，得到了“是的，金融批准”；来自银行所以在加入银行的点后，我在昆士兰州的 PB 终于收到了消息 但是后来 PB 告诉我，QLD 信贷人员不会将单位作为担保，并且 PB 会向南发送贷款文件以批准 NAB PB还说他们将把前 2 个 IP（我有 60K+ 的股本）作为额外的安全 BTW 他们只会用 Pamp;I 借出（6060% 超过 30 年），但没有设置或任何持续费用我说“不”；根本不想要 X-coll，接受存款 PB 刚刚通知我 NAB 不能向南方发送贷款文件，但只有在将其他 IP 作为安全性时才会批准信贷 PB 还表示，如果发生这种情况，股权将被充分利用我意识到利基财产和金融的问题，但他们说他们会给70％的LVR，我有足够的股权如果他们这样做，这将严重限制我未来的借款，更不用说更多的X-coll了！有什么我能做的吗，还是我在 S^#*s 小溪谢谢你的帮助，Jay
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嗨，Jay 我不提供财务或投资建议但我认为警钟应该响亮地响起似乎您尝试过的所有贷方都认为该物业在违约的情况下可能无法出售问题似乎不是xcoll，它没有coll，如果他们不将其作为担保，那么该物业是无关紧要的并且不会进入等式 认真考虑将您的所有股权捆绑在所有贷方都对该物业的增长和市场都持悲观态度的事情上 我没看错吗，他们将在 Pamp;I 上为您提供 70% 的现有投资组合贷款，你将用它来支付单位 ta rolf
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嗨，Rolf，不 - 对不起，银行将借出 70% LVR 的单位 $123800 @70% LVR $86660（Pamp;I - 30 年）但是他们也想拿走我在我的 LOC 中的股权由我的前 2 个 IP 保护，即 $60K+！ $86660 + $60000+ $146660+ 他们一直在移动球门柱，雪上加霜，因为我是外籍人士，所以我的 LOC 降低到 70% LVR 如果我在国内，将是 80% - 根据他们的说法，我绝对不会当银行表示他们将贷出 70% 时，捆绑了 3 万美元以上的额外股权——这太疯狂了 关于警钟——我不同意，通常对现金流非常有利的利基房产一直很难获得融资我错了 但它也可能有停滞或下降的增长，而且很难卖 就像你说的 不能更同意你的看法！他们不会以现金存款的形式接受另外 30%，所以它再次交给经纪人 - 知道有什么好的我有 PDF 文件上的单位信息，如果它有帮助 感谢您的回复 J
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嗨，杰，一般来说，外籍人士可以从普通证券上提取 80% 的贷款他们当时所说的是大约 50% 的 LVR，但他们希望在交易中获得其他伤害资金和结构 从你告诉我的情况来看，你没有很多选择权现在，如果时间紧迫，ID 确定浮动利率贷款，并在您的袖子上寻找一些替代方案 您目前的居住国是什么由于商业原因，它的退出和 5 年锁定，这确实限制了可以购买它的买家，因为他们无法轻松融资（典型的鸡和蛋） ta rolf
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嗨 Rolf，定居直到明年六月，所以是的，那可能会c派上用场了其他装修费用我在科威特，这可能是为什么 70% LVR 欢呼 J
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你能解释一下交叉染色到底是什么以及我在关注这些帖子时遇到的问题
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Hiya 它使用多个财产来担保贷款 大多数投资者会选择“独立”。贷款，那是他们使用“现金”的地方；担保，例如 20% 的押金（或 LMI 的较低押金） 在 xcoll 的情况下，贷方允许您使用另一处房产的股权作为担保，因此他们将允许连接另一处房产，而不是 20% 的现金，只要有足够的股权 ta rolf
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这样做的大问题是，当你想用一个财产作为第三个财产的担保时，可能会出现问题，而且你实际上是在将自己束缚在一个贷方——这可能就是为什么银行会向您建议将其作为一种选择的原因 另一种方法是获取一处房产的股权，并用它来获得针对您的房产的信用额度 (LOC) 贷款——然后使用这笔钱作为购买另一处房产的现金存款 您与一个贷方没有关联，而且它更容易成长（尤其是与精通房产的抵押贷款经纪人一起）
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所以LOC解决了与x-collat​​eralisation 对不起，它对我来说仍然没有多大意义，但似乎我重要的是，我听说如果您在开始时结构不正确，那可能会一团糟
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假设您拥有独立融资财产的股权例如我有，IP 价值 300 k 贷款价值 150 k 现在在为了获得此股权，我是否需要 1 再融资到 LOC 或 2 在其他贷款旁边设置 LOC（使用股权作为担保或 3 将 IP 带入带有子账户的投资组合 LOC，以便资金可以轻松地从 MJK 中分离出来
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有两种情况： 交叉抵押——你用一个房产的 5 万美元作为另一房产的抵押品——比如说该房产的 20% 定金 银行对你的第一个房产有第二次抵押贷款 信用额度- 您从原始财产的可用资产中获得 50K 美元的信用额度 这是一笔现金贷款，以您的财产为抵押 您将这 50K 美元作为现金，并将其用作另一处财产的押金——它可以用于另一处财产使第二财产不直接针对首先，每个财产的所有权都是独立的，当您需要继续与其他机构合作时，这会更容易，因为您肯定需要这样做但是，LOC 只是一种选择 - 看看线程这听起来对吗对 LoC 和替代方案的一些评论
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