澳洲澳大利亚房地产对 RE 悉尼的现金流感到困惑

在澳大利亚地产投资



你好 ！我一直在基于 PIA 软件在 Excel 中试验一些数字我会完全诚实并承认我在查看图表和数字时不太明白这一点，并且为了所有权而对财产感到兴奋！！！我经常使用占房产成本 10% 的租金价值，而且似乎我所有的结果都是负数 房地产究竟是如何赚钱的 常见的方法似乎是用 IO 贷款购买，这意味着投资者将等待他们的财产完全还清并为他们提供少量收入这个策略通常涉及瞄准CG，但我读过的书再次强调你不应该出售，所以钱有什么意义呢？大笔资金来自于在巨大的增长区域购买或以远低于市场的价格购买我必须承认我已经对房地产感到兴奋但从未做过数字，现在我不明白这一点！如果您有支持绘图的 Somersoft PIA 的 DEMO，请告诉我这个示例房产如何创造财富 首先，在房产最初没有为您赚取任何收入的前 13 年（很长一段时间），它的成本在 4 美元到 25 美元之间我之所以专注于 Pamp;I 贷款是因为我有一个梦想，那就是我的房产可以自己经营，有朝一日可以为我提供巨额收入，当完全还清这个想法时，这个想法在房地产投资界几乎似乎无效
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在这里考虑更大的图景 你购买的一些房产每周都会把钱放在你的口袋里（+ve geared），有些会每周从你的口袋里掏钱（-ve geared） 这考虑到你可以申请的任何税收减免等等 资本增长是一个未实现的利润，所以你开始想“好吧，我在这里有一个价值 X 美元的房产，我怎么能拿到钱”； -ve 处于良好增长区域的齿轮资产应该在未来一段时间内变为 +ve 从那时您开始赚钱，但到那时资本增长也相当大 您的资本增长（股权）可用于资助另一项投资房产，等等 Jan 主张买 6-10 套房子，然后当你准备退休时，你卖掉一对夫妇来偿还未偿债务如果你要偿还 Pamp;I 贷款而不是 IO，您可能想要重新绘制“校长”；无论如何，这笔贷款的一部分，为新房产提供资金 房产投资就是使用 OPM（其他人的钱）来利用你的增长（这也可以利用你的损失）正如 Jan 在她的书中解释的那样，股票的表现要好几个百分点比房地产，但用 1 万美元的现金，您可能能够购买 2 万美元的股票，或 10 万至 20 万美元的财产 内部收益率（收益率加上资本增长，减去开支）是最重要的 购买 20 万美元的房产可能每周花费您 20 美元，但如果资本增长率为 10%，则该房产在一年内上涨 2 万美元，减去持有该房产的 1 千美元成本 您领先 1.9 万美元（在纸面上）您拥有 2 万美元的股票，你必须得到 100% 的回报 用你的 10,000 美元现金，你必须得到 200% 的回报
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嗨，长颈鹿，我的个人计划是始终还清一处房产，以便当我退休时，我将拥有一些直接拥有的道具来提供收入当这种情况发生时，我将继续通过 IO 购买越来越昂贵的房产用于负负债目的的贷款，这将（希望）在我的两个正负债的那一刻提供一些资本增长，更便宜的道具应该在 5 或 6 年内还清，在此期间我希望再购买 3 或 4 个我不不知道这个计划有多好，我也没有在电脑上运行过任何数据，但我觉得它很舒服，所以我会看看它的进展情况并在此过程中进行调整
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看起来像资本收益是这里的游戏名称，谈论延迟满足！似乎这个想法是：1）在很长一段时间内（10年或更长时间）持有尽可能多的房产2）房产应该刚刚收支平衡，投资为您提供+ $ 10w的房产是没有意义的 -相反，这些房产应该以良好的长期资本增长为目标 3) 一旦购买了几处总价值为 100 万美元或更多的房产，1,000,000 美元投资组合的资本收益将开始生效（可能增长 5 万美元）4)大约十年后，您可以希望租金增加，每处房产可能会增加 50 美元（十处房产+500 美元），并且您有能力出售两处来还清其他人。无论哪种方式，很多人都不会看到任何好处年（我很难接受，除非这些房产被用来换取短期资本收益（翻转或翻新等） $150w) b但是这种方法似乎效率很低，这不是安妮塔·贝尔建议的策略吗？听起来我的旧思维方式正是大多数夫妻投资者所接受的——他们购买的房产是负税收优惠的，而且从不（或非常缓慢地）等待资本收益并出售（导致利润不多）仍然非常令人困惑，我的目标仍然是“为了所有权”购买房产，因为这似乎是正确的做法，但好处并没有真正跳出来抓住我！我是否遗漏了什么我非常熟悉的唯一概念是杠杆部分（与股票相比），称为 IRR，AFAIK 换句话说，我的支出可以获得什么回报
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1长期持有房产的部分原因是我们可能会获得资本增长，部分原因是我们的税法 (CGT)，部分原因是购买或出售房产的高成本（印花税、代理佣金等） 您需要可观的利润，以便通过房地产交易克服这些问题 这就是为什么通常建议您很少出售 2 不同的人以不同的方式实现他们的目标 有些人负担不起自付费用，因此寻找 +ve 齿轮的房产然而，他们可能会通过牺牲资本增长来做到这一点，除非你投资于一个垂死的城镇之类的东西，但是，我认为在很长一段时间内通常总会有一定程度的资本增长我的意思是我会惊讶地发现澳大利亚的*任何*区域a 今天的房产成本与 30 年前相同 3 即使您拥有 2 万美元的房产，如果您获得 20-30% 的资本增长，您仍然可以获得良好的回报 并不意味着您需要 100 万美元用 100 万美元的投资组合赚取 5 万美元听起来像是一笔巨款，但 5% 的增长可能被许多人认为很普通 想想看——你的 2 万美元现金可能直接购买一处房产，你就可以获得 20% 的资本增长（4000 美元） 如果您借钱购买了价值 20 万美元的房产，那么 20% 的资本增长将为您赚取 4 万美元 关键是能够负担得起“持有”；财产，能够支付“差额”；每周，这是 -ve 传动资产的典型标志 在 +ve 传动资产的情况下，您基本上是在“掌握”您的资本增长；每周 如果您可以将 +ve 传动资产的收益投资于能够提供与良好资本增长率相同的回报的投资工具（例如股票），那么您最终将获得相同数量的美元 4 如何您将获得多少租金取决于供求关系，但给定区域的租金收益率通常表示为房产价值的百分比因此，如果您有资本增长，那么您很可能会获得租金上涨同样，但它们可能不会同时发生，简在她的书中再次指出，当资本增长猖獗时，租金不会增长得那么快，因为租户适应这些增长的能力（即基于他们的收入）受到限制所以，房产可能连续三年上涨20%，但租金不会同期上涨60+% 租金可能还要再过几年才能“赶上”与此同时，被视为较低的租金收益 房地产投资不一定是一种快速致富的计划 除非对住房的需求减少（例如，如果人口减少就会发生这种情况），土地越来越稀缺，因此资本增长很可能以一定的速度继续（我的参考主要是都会区）
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嗨，长颈鹿，我认为凯夫就在这里仍然是大多数人都看不到的福利年轻，时间尤其在你身边我认为保守的方法是慢慢致富但它仍然在致富！杰米
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G'day Giraffe，和你的父母谈谈他们买的第一套房子——他们是什么时候买的，花了多少钱然后想想“如果他们再买一个怎么办”。 - 如果您认为这是明智的，请与他们讨论大多数老年人都有一个故事要讲述“如果他们再买一个就好了”；大多数人没有意识到他们本来可以买第二个——大多数人都很难还清自己的房子（没有房客帮忙，也没有减税）但如果他们再买一个，他们今天会好得多他们今天的第一套房子可能值多少钱 另外（对我来说，“大人物”之一）是您今天以今天的 $$ 购买房产 - 并且在 10 年后（即使在 IO）您仍然支付 NUMBER今天的 $$，但那些 $$ 的价值已经下降！但是财产的价值没有！如果你能体会到这一点，你可能会找到你的答案 问候，
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我的会计师试图向我的父母和我的母亲解释，她不想听每周一次，我知道你应该把钱存入银行谈话 bundy
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我母亲的父亲在土地投机上赚了足够多的钱，让他在退休后过得相当舒适——他是水管工的工人，而我母亲仍然赞成把它存入银行 虽然在我建议她与迈克尔·克罗夫特、尼维亚等人一起看几个新闻节目之后，她开始明白发生了什么但我只想让她知道一点我不是在猜测，至少
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谢谢大家，我特别喜欢你解释好处的方式，但这也肯定表明房地产投资是有效的，但它必须是长期的，结果将经历10或15年从现在开始我问我的父母，他们的财产1995 年以 220,000 的价格购买，现在价值 400-45 万美元，所以他们告诉我（悉尼城堡山）每年增长 9% 有没有好的免费网站可以显示特定郊区的过去增长
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G'day Giraffe，但它也明确表明房地产投资是有效的，但必须是长期的这些论坛（多个论坛），例如 Reno、trade、wraps、折扣购买等 9% 可能是一个快速的 Excel 表显示，从 95 到 2003 年，9% 将产生 438 美元的价值 所以，是的，这是对的 不要不过忘了，这不仅仅是 9% - 看看这次的成本与收益，你会得到一个完全不同的故事，例如假设他们以 15 万美元的价格贷款，投入 7 万美元加上 2.5 万美元的成本然后，他们在过去 8 年中以（平均）75% 支付了抵押贷款（可能是 Pamp;I）让我们使用每周 250 美元的数字所以，成本s 是：- 存款 $70k 成本 $25k 抵押贷款 $104k 现在，减去如果他们没有以（比如）每周 $200 美元的价格购买房屋，他们必须支付的租金 $83k 总计 - 在 8 年内支付 $116k获得：- 今天的价值少 43.8 万美元 销售成本少了 3.5 万美元 m'gage 13.2 万美元（从 8 年的 15 万美元支付）减去 CGT 0 美元收益（8 年）27.1 万美元现在这是 11%（复合）收益巨大的前期成本我故意描绘了一幅非常保守的情况但是，如果你的父母只付了 10% 的定金怎么办，那么他们的回报会远远超过 11% 我敢打赌！！！！注意 - 不包括费率、维护、基本工程等 - 在这种情况下，我认为 KISS 原则是最好的希望它能给人更多的思考问候，
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并且，已经吸收了所有这些，长颈鹿，现在告诉我投资房产的数字是什么样的（IO 贷款，10% 的首付，与你父母的房子一样长）然后，计算回报率（每年 x% - 再次，忽略那些额外的成本暂时）看看你父母的成本如何会少得多，回报多得多当人们只拥有一个财产时，主要问题之一是他们仍然需要拿走“他们的利润”。购买他们的下一个家（或疗养院，或退休单位，或其他）但是有了 IP，一旦支付了 CGT，剩下的就是利润！！！！你有没有 Jan 的“积累财富，一个故事一个故事”？这本书有 100 个场景——有些是巨大的，有些是可怕的 你会从那本书中得到很多答案问候，
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长颈鹿：别担心，伙计，我只有 20 岁，感觉完全一样我也不完全确定这一切是如何运作的，但请放心，我非常肯定它最终会这样做。有很多策略例如：R Kiyosaki 提倡只购买 +ve 现金流属性和靠被动收入生活 Anita Bell 建议尽可能多地使用股权存款，以便尽快还清贷款，准备好对下一个房产做同样的事情 从我听说过的 Jan Somers （我还没读过她的书，本周末将借一本），她的方法似乎是尽可能便宜地获得尽可能多的资本收益另外还有很多其他作者提供其他东西或这些东西的组合我不是确定怎么样，你在书中永远找不到的东西是哪种策略是对我来说，我一直在环顾四周，但我还没有看到任何积极的待售房产，尽管我看到了一些中性的房产我目前最好的猜测是这些房产的价格是否低于 20 美元每周每周 5 年，然后再转为正值，那么支付上限的价格相当便宜（或者最终甚至可能被支付）ital gain possible 任何关于我的想法的好或坏我只是想变得富有这些事情中我不确定的部分，以及你在书中永远找不到的部分，是哪种策略适合我 quot; - 我希望您计划在 Jan 在您所在地区时赶上她的研讨会。她为期一天的研讨会从描述不同的“类型”开始；投资者（嗯，实际上是人）它在某种程度上解释了你如何定义你在事物计划中的位置，并帮助你定义你应该如何考虑投资我猜你可以称之为“量化”夜间睡眠因子的测定”；您是 ENTP、ISFJ 还是 ISFP 取决于您的身份，您可以指出您应该如何投资范围（感觉差不多！！）问候，
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我今年 35 岁，已经在布里斯班购买了一个 ip，距离城市 5 公里，返还 8%，所以这个 ip 基本上不需要维护现在我想起来很兴奋20年后我希望能够说我仍然拥有它然后我会很高兴我在那些年前买了它而不只是考虑它所以即使它在那些年里并没有给我带来收入我肯定会对缓慢而稳定的国会大厦增长感到满意现在，如果我能拥有 10 个相同的，让你的想象力疯狂
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