嗨，SSers，所以我一直在对租赁前 IP 的维护成本（例如油漆、清洁地毯等）的税收处理进行一些研究（即你买了一间破旧的房子并将其恢复到原来的状态） ATO 说以下： 您能否在出租该物业之前要求您进行维修费用 您不能要求维修您在获得该物业时存在的缺陷、损坏或劣化的费用，即使您进行这些维修是为了使该物业适合租金 这是因为这些费用与该物业成为创收财产之前的时期有关 继续说这些是资本费用 但是，它没有说明如何将这些费用资本化（它更多地谈论真正的资本费用，例如建造新厨房或增加新结构）肯定不会在 40 年内贬值油漆成本 但如果仅将成本添加到成本基础上，这似乎也很糟糕 任何有人对此有任何明确说明
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肯定有人不会在 40 年内贬值油漆成本 但如果仅将成本添加到成本基础中，这似乎也很糟糕 ATO 将这些东西归类为 '初步维修”，即在出租一个地方之前完成的事情 大多数人贬值这些“改进” 是的，如果将油漆作为“改进”进行，则声称可以使用超过 40 年
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实际上，贬值者总结得很好，但是您有三个选择： 1 资本支出和成本推迟到销售 基于 50% 的 CGT 折扣，您损失一半 2 40 年的改进 3 报税表中的虚假申报，有偿还、罚款和利息的风险 + 面临刑事指控的风险最坏的形式还有第四个选择-买一个已经有改进的地方没什么可花的但是那样会花费更多！初始维修背后的总本金是不可扣除的，否则每个投资者都会买一个shiteh%le并扣除，直到它看起来像萨达姆的宫殿
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如果是这样，你不是更好吗？在那一点上声明它，而不是在“改进”全部完成并按各自的汇率折旧之后完成折旧报告，然后我还没有研究折旧（这是我的下一个待办事项清单），但我' m 假设油漆预计将在 40 年内贬值 有点令人失望的是，您无法像这样的维护费用减税 似乎最好的策略是最初将其出租（如果可以的话），然后要么在租户在那里（如果可能）或在获得新租户之间执行 renos
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谢谢你是的，3 不是一个选项哈哈看起来选项 1 可能是最好的，这取决于你花了多少钱当然也是最简单的（扣除几千d 美元超过 40 年几乎不值得——而且记录起来很痛苦）回到我上面问贬值者的问题——你不能同时有效地将其添加到成本基础中，然后在折旧报告这似乎更全面，也很简单，因为无论如何您可能都应该有折旧报告
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要将维修保养作为费用，该工作必须与您出租该地方时造成的损坏有关这是合乎逻辑的 - 否则人们会购买烧毁的小屋并将修复它们的成本作为费用即使您先租了一个地方，您仍然不能要求修复购买时存在的损坏的成本油漆的 ATO 有效寿命是 40 年 所以如果你买了一个房产并立即油漆，你在 40 年内以 25% 的价格注销油漆 你不能两次索赔
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澄清：这不是维护，这是一种翻新 维护是你做的事情到一处房产，使其保持与您购买时相同的状态，或与上一个 Reno 相同的状态 您在谈论资本成本，使其达到出租标准
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正如 Skater 所说，它们不是维护费，而是装修费 扣除有效地包含在购买价格中 如果您购买时房产状况更好，那将花费您更多
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感谢感谢您的澄清，我确实觉得这很有趣，尽管以前的所有者可以做完全相同的事情并且会进行维护，但是一旦转手，那就是翻新（例如，油漆几乎不是翻新，清洁地毯也不是）那是我猜是看它的好方法
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是的，但是以前的所有者可能在赚取应税收入时遭受了磨损您不能就您的应税收入中的磨损要求维修
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