嗨，伙计们，经过深思熟虑和论坛上的一些人对我们最初购买、reno 然后出售 IP 的计划的一些有用建议，我们决定改变方向并购买 amp；持有 找到一处房产（这将是我们的第一个 IP），我想在其 1977 年的 BV 中出价，有 3 间卧室、2 间浴室、2 个车库，售价为 21.5 万美元 已故房地产经纪人告诉我们，他们的售价为 20 万美元所以我一直在根据 20 万美元进行计算，但我无法确定这是否会花费我的钱、中性或把钱放在我的口袋里 代理物业经理说它会以每周 260 美元的价格出租 下面是我来的与这些关于减税和减税的数字有关吗？折旧 允许总成本为 210K 美元（包括印花税、法律费用） LOC 存款 42K 美元 @ 523% 80% 贷款 168K 美元 @ 523% 可索赔费用如下： 贷款利息 10,983 美元 代理费 1518 美元（8% + 2 周租金) 基于每年 48 周 费率 2200 美元（市政和水） 保险 1000 美元左右（建筑、内容和房东） 维护 1000 美元左右 总费用 16701 美元 租金收入 12480 美元（基于 48 周） 所以我每年 4221 美元 每周 8117 美元口袋的所以在这一点上它是负面的但超出这一点是我不太确定什么是税收减免放大器;折旧对等式进行了计算（包括 15% 的医疗保险税）如果 IP 高于我的总收入，我的总收入将是 74480 美元（62000 美元 + 12480 美元的租金） 应税收入 57779 美元（74480 美元的收入减去 16701 美元的费用） 应缴税款 11191 美元（包括 15% 的医疗保险税） 12627 美元 - 11191 美元 差额 1436 美元意味着最初我今年的负数为 4221 美元，但现在我今年的负数仅为 2785 美元减少我的持有成本希望我已经足够清楚地解释了我的情况关于 RTF
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简单例如 $20,000 租金 inome $22,000 现金费用（即您每年实际支付的费用）---------- $2 , 000 损失 这是您在税前持有的成本 然后考虑非现金税收减免 - 折旧、LMI 等您可能已经支付过一次但仍可以索赔而无需再次支付的费用 $1200 配件 $800 LMI (20% 每5 年一年） ---------- 2,000 美元进一步损失 4,000 美元总损失 收入为 62,000 美元 新收入现在为 58,000 美元 税收节省 1500 美元（估计 - 正确计算） 实际现金流 损失 2000 美元和 1500 美元税返回 $500 损失
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感谢您的回复 Terry 我很欣赏您的示例，请不要误以为是，但是是否可以坚持我上面的示例，这样我就可以自己理解了真实的例子情况我对这一切都很陌生，如果我提供的数字可以用来指出正确和错误（如果有的话），我会发现它会容易得多。我很有可能遗漏了一些需要做的地方在我的例子中考虑过，但我描述的是正确的感谢
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1977 年的房产在过去 10 年中没有进行过大规模的翻修，即使支付了工料测量师来准备一份报告，折旧扣除也可能可以忽略不计。 ;设备和固定装置放大器；您的 1200 美元似乎非常高，使用网站估算工具可能会导致您误入歧途，即 1977 年的问题 此外，该物业可能不符合 25% 的资本免税额扣除 4% 的建设成本，因为它是在开始之前建造的相关税法的日期 我会打电话与 BMT 讨论您的疑虑 BMT 提供费用保证，如果他们无法节省费用，他们会折扣回扣他们的费用 - 即使为零 他们会很乐意讨论这个问题并指导您，因为他们不会想要你支付 $$ 并浪费他们的时间 还有为什么你允许 48 周的代理费 为什么不 52 的“净租金损失”; 4221 美元，您可能会以 35% 的边际税率（例如）1477 美元的更高退税形式获得税收优惠，因此您的现金流“损失”；是 2744 美元 还要考虑您的贷款是 Pamp;I 还是仅利息 如果它的利息仅与上述没有变化 如果它的 Pamp;I 您需要将高于利息的较高还款额作为现金流出的因素，即：银行还款额为 422 美元 FN但还款是 $600 $4628pa 本金减少导致净现金流出 $7372 ($283 FN)
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我认为这是一个很好的举动从长远来看它会让你走得更远，如果不是这么多的话较短期限的 LMI 已被提及，即贷款抵押保险，如果您的贷款超过财产（或证券）价值的 80%，则应支付您提到的总金额的 80%，包括购置成本——高于房产价值的 80% 如果您有可用的 LOC，我会使用它，如果您有足够的可用空间，以确保您不必支付 LMI 您正在查看的房产较旧 如果没有的话，这是真的没有做过工作，那么你不能要求折旧 但是，如果它很旧并且没有工作，那么它有翻新的空间，以增加租金和价值 你在费用方面走在正确的轨道上 确保你可以负担得起你得到的数字 - 并增加大量以允许不可预见的事件 另一方面是增长 确保你拥有一个会增长的财产 - 据你所知 - 以使其物有所值考虑到价格，我猜测可能是乡村城市或城镇就像城镇的当地经济增长历史出租空置和租金增长如果它是一个较旧的地方，我猜附近的区域已经建成您不想要一个有很多空地的地方
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是的，上面的计算只是利息，我确实记住了 Pamp;我还款
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镇上房地产的增长确实让我有点担心，但两边的两个城镇都在好转你猜对了，因为它是一个乡村小镇 - MORWELL, VIC 需要对你问过的关于这个小镇的其他问题做更多的研究 空地不是问题
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一口气搞定了哈哈-如果我能回答那，它们不会是不可预见的成本只要确保你在每个周末都有一些闲钱——也许把它放在你的 LOC 中，以便在需要时可用 发生的事情会消耗你的现金流 热水系统炸了，树炸了 保险会承保一些东西，但即使那样，如果你住得太近了你可能有问题
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对不起新问题-什么是LMI
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LMI Lenders Mortgage Insurance
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