澳洲澳大利亚房产 出售我两年前建造的单元的问题 悉尼

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大家好，我是一名兼职开发商，过去建造了几栋联排别墅，我通常预售 50% 并保留其余的现在我决定出售我两年前建造的两个单元，并希望获得关于 GST 和 CG 的第二意见问题，因为我认为我的帐户告诉我的可能不是 100% 正确 当我两年前在合作伙伴关系下建造这些单元时，我从所有成本中申请 GST 输入信用并为我作为全新出售的单元支付 GST我保留的那些，我在过去两年中按比例偿还了这些输入信用现在我的会计师告诉我，我仍然需要按比例为 2 岁的单位支付 GST，这是正确的但是，我仍然需要为利润缴纳所得税，并且无权获得 50% 的 CG 优惠 50% 的 CG 优惠只有在持有单位 5 年后才能获得 他的原因是 ATO 将我的开发活动视为营利业务所以它是收入而不是 CG 任何会计师或发展读者们对 50% CG 特许权有所了解我是否必须等到单位使用 5 年才能获得 50% CG 特许权，或者我可以在第一年之后获得它提前谢谢
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问题是它对收入或资本账户的影响 持有的时间对 cgt 没有影响 如果确实相关 Gst 5 年期间是相关的 是否仅仅是实现资本资产，即适用资本和折扣或来自独立交易和收入的利润承诺鉴于您过去做了一些开发，这对您不利 您如何在您的账户中记录收购交易 他们是否交易股票 您购买资产时的意图是什么 是为了开发和出售还是长期持有 什么收购后您是否立即采取了行动 您是否开始开发 获得 DA 批准 会计师应该了解您的所有事实，并且可以做出更明智的决定，但 5 年规则无关紧要，因为这是您在收购时的意图 F or case readscottish aistralian Mining and whitfords beach
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谢谢你的解释，coastymike 我对CG的理解和你的很相似 我过去做的是在获得网站并开始后直接申请DA批准DA 获批后立即开工 目的是出售 50% 的成品单位获利，其余 50% 用于长期投资因此我为出售的 50% 的楼花单位缴纳所得税，因为它们是股票交易但剩余的 50% 保留为长期投资，即使在完成两年后出售，也应享有 50% 的 CG 特许权，因为我对它们的意图是长期投资 我正确吗
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会计问题 1 怎么样50% 用于长期投资在您的账户中被记录为交易股票或固定资产 2 GST 如何处理用于投资目的的投资 您是否在购买时申请进项税抵免对于在开发过程中将被征收进项税的住宅物业如果是这样为什么3您为什么要出售持有的用于投资的单位而不是按原计划保留这些问题的答案将有助于您的会计师制定为您制定的回应
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问题的答案： 1 会计师如何将投资物业记录为交易股票或固定资产 税表上是否有一个复选框向 ATO 表明我的会计师从未告知我这些单位是否被归类作为向 ATO 交易的股票或固定资产 我怎样才能知道它们被归类为 2 我获得的所有开发地块都是免费的，所以我不能为该地块申请投入信用，但我使用保证金计划，所以土地成本在用于计算 GST 成本 我确实为改善现金流所涉及的所有成本申请 GST 投入信用 所以对于我保留用于长期投资的单位，我必须偿还我在每年按比例计算，直到第 5 年 3 下一个开发项目需要更多现金，至于我保留的单位，我为他们提供了 80% LVR 的资金，所以 20% 的 val 被银行锁定
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我认为基于第 2 点，您可能会遇到真正的挑战，认为从一开始一切都不是股票交易账户也会告诉您这一点，因此如果它们也被记录为交易股票，那么 ATO 审计员 Q1 将出现以下情况： quot;因此，您将这些投资资产作为交易股票记录在您的账户中。如果他们不交易股票，并且您签署了一份声明，说明您的财务和所得税申报表在提交时是正确的，请提供任何理由ATO 审计员 Q2：“因此，您一路申请进项税抵免以帮助您的现金流，但您说您一开始的意图是让这些单位（住宅）是一项长期投资所以你是告诉我们你故意要求购买与这些单位相关的消费税投入抵免，你希望在你不应该长期出租的情况下长期出租（95％的罚款非常感谢你）还是他们真正交易股票，在这种情况下，CGT 不适用，因为它们都在收入账户上债务很少 你是说如果我申请了 GST 输入信用额，我将不会有 50% 的 CG 让步，因为如果最初的意图是长期保留所有这些信用额，我不需要支付任何 GST OC1 并且摇滚明星认为我应该仍然在不同的线程中获得让步，但仍然要求我发布新线程以向会计师寻求专业建议也许我应该详细介绍我现在要出售的两个单位的开发情况开发站点是我的主要资源ident(my home) 于 2004 年购买，相邻的街区于 2005 年购买作为投资物业 2009 年我向 DA 提出保留我的房屋并在其周围建造 6 栋联排别墅，并于 2010 年获得批准。我已持有该投资物业近 5 年而另一半是我自己的家，我可以说购买的意图是长期CG 然后我获得了财务批准，条件是预售2个单位并在2011年完成建设所以我只卖了两个单位需要融资并保留 4 个单位和旧房子 由于开发规模，我的会计师告诉我，我必须为我需要预售的单位支付 GST，因为 ATO 将其视为商业活动 因为我必须为预售收取 GST，我也可以申请 GST 输入信用 对于我决定保留的单位，我必须每年偿还这些信用 至于 ATO Auditor Q2，我必须收取 GST预售，所以我可以要求输入信用 我卖的唯一两个单位是 t o 获得并非我最初意图的融资 我的目的是长期保留所有单位，因为它们给我非常好的租金回报 至于 ATO 审计员 Q1，我不确定我的会计师将它们记录为什么，是否投资资产或交易股票 我怎么能找到它
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好吧，有所有的事实，所以建造新的住宅楼并在此过程中申请进项税抵免 一切都好 然后决定出租并进行消费税调整 一切都好您的财务报表将显示会计师如何处理这些项目 交易存货是存货，并将记录在流动资产中 固定资产（如建筑物）在非流动资产部分 如果在购买时开发商打算保留房屋或单位作为资本资产（而不是作为交易股票）它永远不会成为交易股票 这是因为在任何阶段都没有为了制造、销售或交换而持有该财产 该财产的开发成本rty 不可扣除，但可能包含在资产的成本基础中，并且不应包含在期末存货中 请参阅 Starco Pty Ltd v FCT 如果开发成本与交易股票和非交易股票项目有关，则成本将需要以合理的方式分配 会计师担心 ATO 会说因为你持有的时间不够长，那么 ATO 会辩称它们是交易股票，并且总是打算交易股票 如果你能做出一个体面的论点他们从来没有打算交易股票，但始终是一项投资，那么您的问题就会减少
在我看来像交易股票 也许您应该考虑将财产从交易股票转移到固定资产 参见 S70-110 这可以按成本价完成，这是一个很好的结果 显然所有与 GST 相关转让的财产必须偿还
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感谢您的澄清，coastymike 我确实打算长期保留我的会计师知道的那些单位 我的财务报表将显示我的会计师如何对待项目 你能对财务报表更具体一点 你是在说纳税申报表还是其他什么我不记得我见过类似财务报表的东西 你说得对，我的会计师担心我没有持有这些单位足以与 ATO 争论它们不是交易股票 他告诉我它们可以在 5 年后被视为资本资产，对吗 我说我持有超过 50% 的 CG 特许权是否正确如果单位被会计师记录为资本资产，则为 1 年随着 4 联合国的新发展我要开始了，请您建议我将要做什么是否合适 1 计划是出售两个期房并长期保留另外两个 2 将为售出的两个单元支付 GST 3 为 DA 和所有四个单位的建筑成本申请 GST 输入信用，以获得更好的现金流 4 将对我在未来 5 年保留的单位进行 GST 调整是否足以说服 ATO 我保留的两个单位不是股票交易如果我决定在 5 年内出售它们 或者我应该只为我想出售的两个单位申请进项抵免额退货 提前谢谢
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