澳洲澳大利亚房产 建造 2 处投资房产的贷款扣除额 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 需要一些帮助来确认我的想法 背景 - 一年前，我购买了（100% 以我的名义和财务）一个 864 平方米的房产和一个 4 床的房子，目的是发展成 2 个投资房产 现有的房子已经租在12 个月的租约 与此同时，我已经成功获得了 2 间并排双车库 4 床独立式房屋（无派对墙）的许可证，现在正在敲定招标文件等 即将在一个月左右进行招标，但我想我会就建筑贷款与我的银行联系 我被告知除非我将我的妻子带入新的建筑贷款设施，否则我将没有足够的能力以我自己的方式偿还贷款 我可以以我的名义偿还贷款，但需要出售一些其他财产来减少债务，我不想这样做当前财产或 2将要建造的新房产 为了让她成为贷款的一方，我们需要交叉抵押她的投资房产作为额外的担保 我很确定我将能够拥有相关资产，但只需要确认 另一个附带问题，由于我计划在建造时出租两处房产，我预计在建造时提取建筑贷款时的利息费用也应该可以扣除我的想法是否正确谢谢您的提前帮助 Rgds Vlad
评论
如果您将您的妻子添加到标题中，那么她将不得不对利润的一部分征税这意味着您也不能要求 100% 的扣除额也许只将她添加为贷款的担保人 (如果可能的话没有交叉抵押）将所有资产捆绑在一起并不好至于建筑时的免税额，您需要咨询会计师，我怀疑是的，但
评论
一般来说，免税额是屁股根据产权上的姓名而不是贷款上的姓名签名 如果产权 100% 在您名下，则任何利润或损失都应在您的纳税申报表中分配 您的妻子确实对该财产拥有权益，这将是明智的做法是咨询你的会计师
评论
ATO对此有非常不同的看法
评论
你可能想看看你仍然拥有99%而你妻子1%的情况不等份额的共同租户 这可能会让贷方 LMI 满意，因为两个名字都会在产权上 是的，在这种情况下可以扣除利息
评论
可以应用的一般测试 当房产获得资本收益或租金收入盈余，由谁支付所得税一般来说，它会在产权人身上，因此如果有一个人，那么该人会得到 dedn 但请始终与我们的会计师核实您的个人情况 您应该可以让妻子在贷款没有她的所有权，或者她没有被划到你的表面上，虽然您的贷方经纪人希望有所帮助，但我可能会看到一些问题计划是让她不要继续获得冠军虽然，我考虑过按照 Propertunity 的建议将 1% 转移给她，我想这仍然是一个选择 Aaron_C，你提到 ATO 对此有“非常不同的看法”；他们的网站上有什么东西可以告诉我，否则有 3 个回答的人普遍同意可能的结果是我将能够扣除 100%，但你似乎有不同的意见任何具体原因 Rolf，你提到问题沿着轨道走，但对于我的生活，我想不出任何你能澄清一下，我肯定会和我的会计师澄清一下，如果这有帮助的话，我正在与 Comm Bank 打交道再次感谢弗拉德
评论
嗨，我的最大的担忧与 TAX 问题无关，但与 Cross Coll 问题有关。如果没有围绕您的交易的完整蓬松的东西，很难预见您可能会遇到什么问题（如果有的话）但是，我在 xcoll 方面的经验总体上还可以它是在它确实变坏的情况下，然后你被困一个月或 3 年 这只是 10 年前帖子中的一些原因 大多数它们仍然适用，并且可以添加新的我相信你可能也是80人之一% 左右与 Cross coll 有 NIL 问题 我问你，你有汽车保险吗 如果 xcoll 有明确的借款人利益，并且你有一个事后清理它的策略，使用 Cross coll 如果没有，那么避免 ta rolf我不是金融大师，但会强烈建议（并且冒着重复自己的风险，每当银行家建议某事不是关于 Equi 的问题时）ty 的贡献，一个人对此持保留态度，就像一个人会听取 ATO 关于尽量减少税收的建议一样 我的客户面临交叉科尔的七个原因是： 1 银行持有你所有的股权 说没有更多的钱，您已达到最高服务水平 释放财产可能需要数周到数月，或者在极端情况下，贷方会强迫您将所有贷款交给另一家贷方 2 银行持有您的所有股权，您有固定贷款 银行说没有更多的钱，您在您的最高服务水平 释放财产可能会花费 squillions 因为您需要打破一笔或多笔固定利率贷款 3 银行持有您的所有股权 说没有更多的钱，您处于您的最高服务水平 贷款曾经全部为 lvr 的 90%，现在为75 % 你想重估到 90 % 并且只支付新资金的 lmi 对不起借款人，请去另一个贷方并支付新的抵押贷款保险 4 银行持有你所有的股权 LMI 说没有更多的钱，你处于最大风险水平 对不起借款人,请去另一个贷方并支付新的抵押贷款保险 5 银行持有你所有的股权 银行说你的估值是垃圾，我们不会再给你钱 对不起借款人，结果按照上述 1 到 4 6 银行持有你所有的股权夫妻决定离婚后分割资产 13 磨坊固定利率贷款跨越多个房产 63 000 打破成本将其全部分割并出售一些 7 银行持有您的所有股权 您遇到财务困难，但您有很多股权 您尝试将您的一处房产转移到快速结算的无文件贷方以释放资金并让您陷入困境银行不会释放安全性，他们闻到老鼠的味道，放慢财产的释放速度，并且在 60 天内您将对您做出判决和门口的治安官现在，让我们权衡一下 xcoll 的好处 1 可能会降低费用，除非您进行了几次重新评估，在这种情况下，每次都需要重新评估您的整个投资组合 2 Xcoll 允许您汇集少量 b它的股权 大多数贷款将允许充值低至 10 k 3 有时这是贷方进行交易的唯一方式，在这种情况下，xcoll 总比没有贷款好 不知道你，但在大多数情况下，xcoll 不提供好论据
评论
罗尔夫，感谢您提供的信息 我以为您指的是税收情况我完成了这个项目虽然 rgds 弗拉德
评论
亚伦，你可能错过了 MRY 对你最近在另一个线程上发表的类似评论的回复 http:wwwsomersoftcomforumsshowpostphpp864013amp;postcount23
评论
有趣的是因为我的税务律师，我付钱请教的人说的不同与注册所有人不同的名字可能会导致税务问题我通过银行错误获得了第一手经验 ATO 对此采取零容忍政策，我有一位大律师的法律建议证实了这一点
评论
我想这些中永远没有 100% 明确的答案在任何情况下，我都会与我的税务会计师进一步调查您是否认为将部分所有权转让给我的妻子会解决这个问题，即如之前建议的 1% 看来这将使银行能够借给我我需要的金额这将满足他们的贷款要求，并确保维持利息的扣除（即使比例受到轻微影响）
评论
嗯，我认为1％的转移是不必要的，因为你们是夫妻所以很明显即使她没有产权，她也对房产感兴趣 不要沉迷于做你不必做的事情
评论
我必须这样做一次才能满足 MI 的要求贷方贷方不需要它，但我在高 LVR 上做一个低文件时间和 MI 想要它，我觉得没什么大不了是的，那么唯一可能阻碍您的是个人变化或市场状况，您应该在家并被冲洗 如果不是，那么在这个阶段至少该计划看起来更像“希望”；请注意，我没有尝试，我只想描述计划和希望之间的区别，因为希望不是一种策略，虽然税收问题非常重要，但它们可能会将您的注意力从其他同样重要的事情上拖走 ta rolf< BR>评论
我知道一些贷方存在实益权益问题，即配偶是共同借款人而没有所有权 这已经变得非常罕见，甚至 CBA resi 最终也将自己拖入了o 去年 1970 年取消了这一要求 如果您的妻子获得 1 % 的产权，那么她将有权获得该财产收入的 1 % 合理地，您可以再次期望她有权获得 1 %如果您真的很担心，那么显然与您的会计师交谈，如果真的仍然担心，如果贷方允许，则仅在妻子的担保下以您的名义贷款如果所有其他方法都失败，请获得 PBR ta rolf< BR>评论
股权对我来说不是问题我需要让我妻子贷款的原因是因为CBA不接受服务担保什么是PBR顺便说一句，非常感谢大家的回复
评论
你是否锁定了CBA ta rolf
评论
是的，直到今年5月6月我所有的债务都是为投资目的而设计的，所以我已经为我拥有的所有贷款预付了12个月的利息(5)、今年5、6月份都过了定息期拥有重新融资的灵活性我仍然不太清楚，因为贷方不会允许她在没有产权的情况下成为共同借款人，确保我们这样做是一堆 ta rolf
评论
私人约束性裁决（来自 ATO ，与您的税务有关） http://wwwatogovautaxprofessionalskeywordlistaspxk 私人约束性裁决（PBR）
评论
感谢您的链接 Rgds
评论
我确实做到了这一点，刚刚通过 ATO 办理了私人裁决（关于修复一座桥梁的 5 万美元以上的巨额费用），所以我确信任何与贷款有关的问题都会得到解决，因为他们有很好的牙齿梳理背景：在悉尼买了一大块土地2006 年，花了大约 3 年时间通过市议会（*在 hornsby 市议会握拳*！）和一年的建设 我的名字在房产的标题上，贷款（土地+建筑）在我和我妻子的名下作为担保人 2 名会计师和经纪人（他们建议我请律师起草一份“贷款协议”；声明我的妻子将资金赠予我用于我自己的投资）建议我所做的很好，我可以要求 100% 的扣除
评论
他们会允许她这样做，但他们说他们可能需要她添加一些自己的股权作为担保来支持贷款（仍在清算）所以对于建筑贷款，他们将拥有作为担保 - （a）将建造的财产和（b ）她的投资房产（无论如何他们已经有抵押贷款了）可能我应该从头开始，让我的整个投资组合再融资和重组（当我目前的贷款在几个月内从预付转移时）考虑到新的建筑贷款
评论
顺便说一句，当我和他们一起资助时，我在 CBA你给一个更好的经纪人打个电话把它整理好
评论
vladg不要屈服于给b如果您不需要额外的抵押品，您可能需要支付稍高的利率，但那又如何
评论
您的妻子是保证股权还是服务？问题对我来说与股权无关，而与服务有关即使额外全额提取建筑贷款，我的 LVR 也将在 60% 左右 根据 CBA 的计算，我需要更多收入，因此，我应该需要我的妻子作为贷款方来支持建筑贷款的服务 我理解的方式在这种情况下，现阶段的银行表示，根据他们的政策，她还需要对标的资产拥有权益，或者她可能需要自己的一些担保来支持她的部分贷款。他们正在检查这一点我并期待很快会有答案
评论
这是为了服务现金流，我的 LVR 是 80% 你是直接去 CBA 还是通过经纪人
评论
这是新闻我你有没有参考资料来支持这个
评论
那不是我的经验经验，但我的经验是，贷方通常会尝试更多的“贡献”；只是为了管理他们的风险 在这里站稳脚跟，我怀疑你会没事的 本周，同一家贷方刚刚为我们最终批准了 70 % GRV 多单元建设 要求通常的第一抵押贷款，信托董事的担保，担保来自客户的蒸汽机运营公司，然后向运营公司收取固定和浮动费用（即客户业务价值约为贷款金额的 2 倍） 花了大约 30 分钟来移除固定和浮动费用 我从未停止过惊讶于贷方会试图逃脱什么，更重要的是，我想知道借款人多久会拿出他们不需要的东西 ta rolf
评论
是的，现在是财产所有者所在的现场案例和bor不一样由于银行错误导致银行文件中的划船者 ATO 不允许财产所有者扣除与财产有关的所有利息
评论
您能否在不透露姓名等的情况下详细说明一下，谁是借款人，谁是谁有所有权，涉及的任何信托等 谢谢
评论
A 人是投资物业的所有者 他的个人公司 B 公司被错误地放置在贷款文件上作为借款人，而 A 人只是作为担保人 这不是 A 人的意图，这只是银行的一个错误 之所以出现错误，是因为 B 公司同时从同一贷方获得了不同的贷款（但具有不同的安全性）
评论
真是个错误！就像公司借用人的房产做担保 是用来买房产的钱- 尽管贷款协议不需要以书面形式签署 ATO 假定配偶之间存在贷款，其中一个是产权人，两个是贷款人 这是不同的，因为 A 不太可能与他的公司结婚，并且存在商业方面 什么大律师说有没有机会起诉银行
评论
这不是购买，实际上是再融资，这让ATO的立场更加荒谬！可以起诉银行，但不确定是否会轻率，因为所涉金额约为 150,000 美元的扣除额
评论
我将直接前往 CBA - 近 15 年来一直是直接客户并且一直我的事务虽然变得越来越复杂，但可能需要不同的方法我今天应该得到 CBA 的回复，所以会看到他们说什么
评论
我的情况与此不同在我的情况下，我会显然是贷款合同的一方在上述情况下，贷款方（B公司）是一个完全不同的实体，所以可以看出为什么税务局会质疑可扣除性所以至少仅就这些事实而言，我不'不认为上面的场景（由 Aaron_C 提出）必然适用于我的情况
澳洲中文论坛热点