澳洲澳大利亚房地产资本化利息 - 悉尼裁决草案

在澳大利亚地产投资



（注意：此线程与此线程分开）我刚刚阅读了此草案 TD：TD 2008D12 抱歉，如果此链接已在 somersoft 上发布，我确实看过它在我看来，ATO 是说如果您将利息资本化以做“其他事情”；有了这笔钱，资本化利息的目的就被认为与“其他东西”有关；因此，如果您将知识产权贷款的利息资本化，这样您就可以为假期存钱，还清您的 PPOR 等，那么您会污染您的知识产权贷款，并且这部分贷款是不可扣除的，即使例如您没有任何非可扣除的债务，但已选择将 IP 1 的贷款资本化以偿还 IP 2 的贷款，因为 IP 2 的利率较高，如果您后来搬入其中一个 IP，您可能会造成会计混乱 此​​外，如果我丈夫将他的保证金贷款资本化，这样他就可以支付所有的家庭账单，因为我在支付了我的 IP 后没有钱，那么我丈夫似乎会有部分不可扣除的保证金贷款
评论
是的，它出现在本月 API 杂志 - 没有什么新鲜事 作为 ATO 的草稿，已将其打开以供讨论
评论
嘿 Rixter，是的，API 文章促使我阅读 TD 草案似乎与 ATO 的讨论期已经关闭在我看来，这似乎是一个 b ig change 以前我认为资本化利息是可以抵扣的，只要目的不是避税所以纳税人只需要证明目的不是避税纳税人不必证明目的将利息资本化与该创收资产直接相关 就我而言，我没有不可扣除的债务，只有在现金流有限时才会资本化利息，并在可能的情况下偿还本金 所以我相信资本化的利息是可以扣除的，因为在这种情况下我显然不是想避税 根据这个 TD，如果您的配偶生病等，并且您需要支付家庭开支，因此您将您的资本化，这似乎是不行的知识产权还款 根据这篇文章，即使纳税人在一般情况下偿还了知识产权贷款的本金和利息，但有一次无法偿还ent 并将利息资本化，他们最终将获得受污染的贷款
评论
那么，将 IO 贷款的利息资本化并将收到的租金用于生活费是否合法
评论
你怎么看该领域的税务专业人士建议皮斯曼
评论
G'Day Rick，我的“税务专业人士”我去年发现实际上不是财产税专业人士，并且给了我错误的信息所以我正在寻找一个新的会计师 SWMBO 曾经为该会计师工作，所以她不想改变，但我认为时机已经成熟我前段时间在这里读到，没有法律理由必须将收到的租金用于支付利息这意味着您可以将租金用作个人收入并将利息资本化这将使整个贷款税可以扣除并使LOE成为更好的主张< BR>评论
是的，对于那些投资者的担忧，这个提议的结构肯定有助于将事情与会计观点轻松分开
评论
虽然我还没有将利息资本化，但我会有点失望如果被裁定反对，我打算将其用作“债务回收”；快速偿还 PPOR 债务的策略 如果这种情况下降，那么我将不得不依靠出售房产（IP 或 PPOR，因为它们是“升级”的）以获得股权来偿还我已经计划的不可扣除债务在升级我当前的 PPOR 时通过将其作为 IP 出售给我的家庭信托来做到这一点，我认为必须出售以获得股权也意味着“升级”；由于 CGT 的影响，每隔几年的 PPOR 将比出售 IP 更具吸引力 我很想知道我的策略是否需要根据未来的任何裁决进行相应调整
评论有利于资本化利息的私人裁决 ATO 通常会给出一个日期，如果情况发生变化，所有人都必须遵守
评论
我相信私人裁决通常会列出他们适用的财政年度 我猜 ATO 会在他们开始执行之前必须将某人告上法庭以测试他们的裁决我不想成为那个人
评论
大量关于允许资本化（复利）利息的判例法然而，这些都是在商业中在这种情况下，很容易看出原本偿还的钱被用于赚取应税收入的持续经营中 这对于个人投资者来说更难证明，wh个人支出混合在 Cheers, Rob
评论
同意，但到目前为止，据我所知，ATO 的立场是，只要你不是，就可以将利息资本化（对个人而言）试图避税，只要您将投资贷款与个人账户分开等等利息是为了让个人可以在保留投资的同时继续养活自己 因此，没有个人债务并将所有投资账户与个人账户完全分开并使用租金红利偿还投资债务的个人仍然可以被ATO抓住了，因为他们有一次因为需要用薪水支付个人开支而将利息资本化
评论
最近有这方面的消息吗？非常有兴趣了解这一点，因为这是我几年后购买 PPOR 后希望使用的结构
评论
Witzl 最新消息在 Julia 的网站上：wwwbantacscomau 参考文献 TD 200827 - 对资本化利息的裁决 似乎一切照旧 干杯 LynnH
评论
哇哦！我浏览了那个网站，发现它很混乱，所以我会相信你的话
评论
Witzl 再次尝试 Julia 的网站 从主页，转到页面右侧并单击 quot;免费新闻快讯（就在'常规功能'下方，以紫色打印），然后当下一个屏幕出现时，单击'当前问题'（右上角）在第2页的底部，你会找到一个关于它的段落！瞧！！干杯林恩
评论
感谢林恩我得到了免费的新闻快讯，但没有点击当前问题似乎很有用
评论
我想知道如果不是为了税收优惠，我会用IP收入来支付 PPOR 并使用 LOC 支付 IP 相关费用仍然提供任何好处
评论
通过尽快还清自己的房屋并从银行中提取所有权来增加财务和个人安全
评论< BR>Correct 抱歉 Poppy，这是不正确的 如果您将 IP 贷款的利息用于为 IP 贷款或其他投资提供资金，那么这将是可扣除的 这与您的“储蓄”有什么其他目的无关。用于无会计混乱 IP 1 上与 IP 2 相关的资本化贷款利息应计入 IP 2 税务报表 与 IP 1 相关的资本化贷款利息不应计入 IP 1 如果您的丈夫将他的保证金资本化贷款，因此他不必用现金支付保证金贷款利息，这样他就可以支付家庭个人账单，但这并不意味着他必须有部分不可扣除的保证金贷款 保证金贷款利息资本化以资助他对股份管理基金的投资可以扣除，因为它是收入 抱歉，Poppy，这是不正确的 在所有情况下，纳税人，无论利息支出或任何其他税收支出都必须证明与产生收入的关系，并且不得避税 Poppy，事实上，您没有不可抵扣债务与费用是否可抵扣的关系无关如果用于个人或家庭，则不可扣除因此如果您的利息资本化用于投资投资，则可扣除如果用于为您的个人情况提供资金，当您的现金流量有限时，则不可扣除在这种情况下，您最好使用租金为您的个人提供资金并使用资本化利息为您的投资提供资金 这不是我对税收裁决的解读 不清楚为什么会这样
评论
是的原因是你正在利用利息来为创收资产提供资金
评论
正确租金不会是“个人收入”;相反，租金是为个人支出提供资金的现金流入 从税收的角度（因此收入和支出的角度）利润放大器; IP 的损失保持不变，即少租现金 以收入为目的的净税收收益损失
评论
我相信您仍然可以通过参考适用的税法来做到这一点 退休后您可以：出售所有资产以维持生计现金 下行 不再有增长 偿还所有债务并靠租金为生资本化利息将不可扣除）以谋生 原帖的目的是试图解释如何使选项 3 对退休和或升级 PPOR 债务的偿还可行
评论
罂粟，我认为这是一个不正确的解释，我会寻求与你的会计师澄清这一立场，这样你就可以最大限度地提高你的税收状况税收立法是相当客观的，如果一项投资（即知识产权）产生费用，则可以扣除 如果费用是个人费用，则不能扣除
评论
采用以下策略： (a) 将所有可用现金流入（即来自工作或租金或纳税申报表的资金）引导至 PPOR 或生活方式； (b) 使用借来的资金为投资提供资金 适用于工人：释放现金以更快地还清自己的房屋（即不可扣除的利息）并为生活方式选择提供资金 同时最大限度地提高他们在工作时可获得的纳税申报表退休人员：为退休提供资金，这样他们就不必出售基础资产，因此侵蚀了资本基础，从而侵蚀了用于为退休提供资金的资产基础
评论
对原始线程的更正，现在是关闭由 SamA 发布 这是不正确的 如果个人没有不可抵扣的债务，这种情况的税务处理就不会更确定 税务局会查看费用的目的 如果费用是针对创收资产（即在此IP 的案件成本由 LOC 提供资金），那么这是可以扣除的如果生活方式是由资本化利息资助的；即使纳税人没有不可抵扣的债务；那么这被认为是国内放大器;私有性质，不能从投资收入中扣除
评论
这是允许的，不会使纳税申报表复杂化但是您可能会影响您的税收情况，因为抵消减少了知识产权贷款的利息，您的成本和因此，您可能会就您的工作收入缴纳更多税款，但是鉴于税级已经全部改变，并且您需要赚取超过 18 万美元等才能处于最高税级，那么对您的税收的影响可能是微不足道的听起来，将您的储蓄存入您的 IP 但抵消，以便您可以使用资金是遵循的最佳策略
评论
这是正确的
评论
两者是一回事通常，将贷款利息资本化的工具是通过 LOC 但是您可以通过个人贷款、信用卡、提取到银行账户的 IP 贷款轻松做到这一点 可以通过任何以上方法 租金收入相等 租金没问题 i不要直接进入 PPOR 房屋贷款或抵消账户 最好进入抵消账户，因为这样可以让您在必要时将这笔现金用于其他目的的最大灵活性
评论
好的，打电话给我一个傻瓜，但我读过这些帖子，我读过朱莉娅的新闻快讯，我仍然很困惑哈特的案子是否被推翻了，即我们现在是否可以建立一个结构，允许我们使用租金来偿还个人债务我（不难）用一个傻瓜能看懂的段落来总结 THANKYOU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
评论
谢谢你的精彩贡献 Corsa Petal，据我了解，Hart 的案例与专门为避税目的设计的财务结构有关 从记忆中，他们的贷款是 LOC，分为两部分（个人和投资），信用额度浮动，贷方宣传其旨在最大限度地减少税收
评论
如果朱莉娅是，我提前道歉Somersoft 的贡献者，但是在阅读 Julia 的新闻快讯后，它令人困惑，因为它没有写得特别好来解释它试图传达的关键概念。相关税法 重要的是： 复利（利息利息）的处理方式与普通利息（主要利息）相同 如果利息（复利或普通）是为了赚取收入而产生的，如果利息（复利或普通）是针对国内放大器产生的；私人目的（即为自己的房屋或生活方式提供资金）不可抵扣 哈特的案件主要涉及避税（已在该线程的第一篇文章中解决 哈特的案件没有澄清复利是否可以（这就是为什么我们花了很多时间在这个论坛上进行辩论和澄清），并且这项税收裁决 TD200827 澄清了复利是可以接受的，并且被视为与普通利息相同的费用 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt26532
。�论
嘿，Corsa，谢谢你的帖子 很高兴再次看到你回到论坛 - 你已经非常想念
评论
花瓣 - 听起来你可以用租金来偿还个人债务，同时将兴趣资本化 耶
评论
我相信她是一名投稿人，因为她倾向于关注以前的主题，我个人认为她网站上的免费信息非常有用，但如果我不这样做，我会要求退款现在她又向我收取了多少费用
评论< BR>嗨，Corsa，感谢您的意见，距离我的原始帖子已经有一段时间了，但我对以下评论感到困惑；因此，假设我在 IP 1 上以低利率获得 150,000 美元的贷款，在 IP 2 上以高利率获得 150,000 美元的贷款 它们是完全独立的两笔贷款，我选择从 IP 2 的高息贷款中额外偿还，同时将 IP 1 的利息资本化 这导致每年 IP1 贷款的 % 必须分配给 IP2，正如您所建议的那样，多年后我突然决定进入 IP2 此时我已经将 50,000 美元的利息资本化为IP1 这样我就可以更快还清 IP2 的高利率所以，IP1 的贷款现在与 IP2 的债务混合在一起 - 但 IP2 现在是我的 PPOR，这笔债务是不可扣除的 所以，我想我现在有一笔受污染的贷款，这就是我将被描述为会计混乱编辑：我要补充一点，当您说“与 IP 1 相关的资本化贷款利息不应计入 IP 1”时，我假设您打错了，因为这不是对我来说似乎很有意义我假设你的意思是“资本化贷款”与 IP 2 相关的利息不应计入 IP 1quot;
评论
罂粟这就是我的阅读方式 我有 231,000 美元的 IP 贷款我通过 LOC 将其资本化 资本化的利息要求在每个纳税申报单作为故事结尾的费用来自该 IP 的租金，基本上可以去任何我喜欢的地方，甚至支付 2 号 IP 但实际上，我没那么聪明，我只有 1 个 IP，所以我一直在放IP #1 的租金（由租户存入我的 CBA 储蓄账户）到我的 PPOR 贷款中 这有助于我每年减少 15600 美元的债务 我原来的 IP 贷款的利息约为 17,000 美元（）所以我要求这个以及对我的 LOC 收取的利息我看不出如果我的 PPOR 是 IP 并且我偿还了所欠的抵押贷款，这意味着 IP#1 的资本化利息将与 IP#2 混在一起，顺便说一句，我我希望我没看错，所以我真的在问是不是这样，而不是告诉任何人“这就是这样”！现在，我还从 LOC 中又拿出了 2500 美元用于 IP#1 的费用来购买几股，这有什么不对
评论
我的帖子实际上只是在讨论我对新裁决措辞的解释以及我的看法'在我的帖子中说的不一定是我认为事情实际运作的方式 当然我会继续像我一样继续要求我所有的资本化利益！
评论
另见私人绑定裁决授权号 1011345133229 http:wwwatogovaurbacontentaspdocRBAContent1011345133229htmV非常有趣的裁决，对于任何将 LOC 的利息资本化以针对其 PPOR 担保的人来说，这绝对是必读的
评论
这是另一个 PBR 93035，允许资本化利息：http:wwwatogovaurbacontentaspdocRBAContent93035htm ATO 选择不适用第 IVA 部分并说:
评论
另一个 PBR 94313: http:wwwatogovaurbacontentaspdocRBAContent94313htm 这个涉及以一种被认为是一种计划的方式将利息资本化，但被认为是n不能以获得税收减免为主要目的签订

这似乎表明，如果您的 LOC 和 Home Loan 是“关联的”（如果它们都由您的 PPOR 担保，它们就是这样，并且总贷款限额受您的 PPOR 价值的限制），那么 ATO 认为将租金存入您的房屋贷款或相关的抵消账户，同时将用于 IP 贷款利息和其他投资费用的 LOC 利息资本化，构成以避税为目的的计划，即使你认为它的目的是更快地还清你的住房贷款是别人如何解释这个干杯
评论
你甚至可以争辩说你的服务能力增加了，所以你可以更快地购买更多的 IP 是一个强大的商业理由 但黑色可以是白色的，而不仅仅是灰色 ta rolf
澳洲中文论坛热点