澳洲澳大利亚房产 租客离开后，如果您不再出租该房产，您可以索赔多少？悉尼

在澳大利亚地产投资



今年年初（2010 年 6 月之前），租户搬离了我的单位 不同的租户已经连续住在该单位超过 10 年 - 我从未住过一直在那里我不会再出租它我要么搬进来要么卖掉它我还不确定哪个 - 请让我知道它是否对我在下面我已经阅读和研究过的内容有任何影响很多，直到我脸色发青（包括阅读过去的 Somersoft 帖子），但真的找不到（m）任何明确的例子来说明在你停止租用我正在装修的单元后你可以要求什么整个单元因为现在大多数单元都处于坏状态，我发现有必要更换大多数东西而不是“修理”它们。这将花费很多钱，但因为我主要是在“更换”而不是“修理” '，我不会再租了，我从税法中得到的印象是我不会即使租户造成了损害，也可以申请很多税收减免 -------------------------- 1) 维修和保养 -- ------------------------ 对于真正“修理”的东西；和“维护”；根据 ATO 的定义，Rental Properties 2010 手册 p12 和示例 12 似乎是说，只要我在与该物业最后可供出租时相同的收入年度进行维修，我就可以扣除维修费用（即我可以要求维修费用高达 3062010）这意味着我从 172010 起根本不能要求任何维修对我来说听起来有点奇怪，这取决于租户搬出的确切日期如果某人的租户在 30 日之前搬出怎么办六月（在那之后该物业将不再出租）-这是否意味着该人将无法要求任何“维修”？完全没有（如果每个人都可以在租户搬出后的 12 个月内申请维修，而不仅仅是租户在 7 月 1 日搬出的人，这对我来说更有意义）对于任何“维修”；我从 2010 年 7 月开始产生，然后我想我可以在我出售单位时将它们添加到成本基础中，然后支付更少的资本利得税 - 是吗 ------------- --------------------- 2) 车旅费住宿------------------------ ------------ The Rental Properties 2010 小册子解释了如果您“旅行检查或维护您的财产”，如何申请汽车旅行费用； - 如上所述，我只能在 3062010 之前申请这个 - 如果我开车旅行，并且那天与任何“维修”无关；但与“替换”有关；一件不一定可以免税的物品，我是否也可以申请当天的汽车旅行费用示例：稍后我会问我是否有任何新厨房更换的税收减免如果我没有，我是否仍然可以申请与此相关的我的汽车旅行 - 对于那些我不能立即申请的汽车旅行，我可以在我出售它时将它们添加到房产的成本基础中住宿：在建造新厨房时，我住在一个每天晚上都在附近的酒店，这样我就不用每天早上很早起床了，我纯粹是因为这个原因才去住宿，而且这不是“假期”。无论如何，我住在离我的财产 40 公里的地方——这对我来说很远，但它是“远”吗？足够 ATO 是否可以扣除住宿费用 从 http:wwwatogovauindividualsc02002014003amp;mnu43443amp;mfp001002amp;stamp;cy1 quot;您可以申请哪些过夜住宿费用 如果您有以下情况，您可以申请扣除前往出租物业的旅行费用： *您拥有出租物业离你住的地方很远 *在进行检查时期望你不要在出租物业附近过夜是不合理的 在 http:wwwatogovauindividualsc02002014003amp;mnu43443amp;mfp001002amp;stamp;cy1 它显示了一个过夜停留进行维修的例子我读过的关于住宿的大多数例子似乎都与“飞行”有关。到物业 住在 40 公里外的车上 足以要求住宿 ---------- 3) 石棉检查 -------- -------------- 石棉*检验* 是否可以以任何方式扣税您希望一家公司进行石棉检查，而另一家公司进行石棉清除，以避免利益冲突）以下文章涉及我尚未完成的石棉*清除*：有人知道相同的原则吗仅适用于石棉*检查* - http:wwwpropertyupdatecomauarticlesdepreciation---the-forgotten-tax-deductionhtml 下载“折旧的秘密”；小册子 - http:wwwbrisbanetimescomaumona-tax-deduction-minefield-20101010-16dljhtml - 税收裁定 TR 9723“所得税：维修扣除”； http:lawatogovauatolawviewhtmdocidTXRTR9723NATATO00001 - ATO ID 2004720 http:lawatogovauatolawviewhtmdocidAIDAID200472000001 ---------- 4) 厨房 ---------- 我已经更换了整个厨房，因为它不值得修理 - 太严重了水损坏和其他损坏 我认为厨房橱柜是资本项目，所以最好的办法是要求基本工程扣除（我相信 40 年每年 25%） 这个网站几乎完全描述了我的情况：http:wwwatogovauindividualscontentaspdoccontent00183233htm 唯一问题是我假设该人的财产仍然可以出租，但我的不是因为我将不再出租该财产，这是否意味着我根本不能要求扣除资本工程这听起来很不公平-租户对整个单元造成了如此大的破坏，以至于有必要更换物品而不是修理它们但是税法就是这样吗让我知道是否有任何方法可以让我再次少缴税说明在该街区的许多其他单位中，原来的厨房等大多状况良好，因为房客对它们照顾得很好——是房客因疏忽造成了我的损坏另外，我不认为新厨房是一种“改进”； - 它是新的，但它没有添加任何以前没有的东西那么所得税 - 是吗--------------------------------- 5）厨房用具（烤箱等） ---------------------------------- 我的理解是新的厨房电器（如烤箱、抽油烟机、炉灶面）可以被声明为折旧资产 这显示在与上述相同的 URL 中，即 http:wwwatogovauindividualscontentaspdoccontent00183233htm 并在 2010 年出租物业小册子中显示烤箱灶具的有效寿命为 12 年 但是，鉴于我的财产赢了，我真的可以要求这些吗'不要再租了（上面看起来很清楚，但有一点让我对炉子和冰箱之类的东西感到困惑：The Rental Properties 2010 booklet p12 说：“但是，以下费用是资本或资本性质的，并且是不可扣除： - 更换整个结构或财产单元（例如完整的围栏或建筑物、炉灶、厨房橱柜或冰箱） 您可能可以就这些费用申请基本工程扣除 - 有关更多信息，请参阅基本工程第 19 页的扣除额；这似乎是说，对于新的炉灶和冰箱，您只能申请“资本工程扣除”； （即 25% 每年超过 40 年） 这对我来说听起来不对 上面的 URL 即 http:wwwatogovauindividualscontentaspdoccontent00183233htm 似乎很清楚，这些项目是具有有效寿命的折旧资产，而不是“资本工程扣除”。否则，如果您永远无法使用相同的出租物业手册，为什么会明确列出它们的有效寿命为 12 年？如果您查看税收裁定 TR 9723“所得税：维修扣除” http:lawatogovauatolawviewhtmdocidTXRTR9723NATATO00001 它说了以下内容，但我仍然很困惑它是否试图强调独立式炉灶与固定式炉灶 quot;33 更换房屋内独立式炉灶、冰箱和家具等物品的成本用于收入目的是资本支出，根据第 25-10 节不可扣除（但请注意，这些项目（如果它们不是永久性固定装置）是允许折旧的工厂：请参阅 IT 242 税收裁定）”； ) -------- 6) 工具 -------- 我专门买了一些新的工具来保存在物业进行维修，例如钻头，锤子等所有这些都是单独的300 美元以下 我可以将这些作为扣除额我现在用它们来进行维修，但当然将来我会继续将它们用于一般的非创收目的，并且该物业不再可供出租
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你的规则和加拿大很相似（在这点上有人打我之前！！！）你已经开始装修了，我会认真考虑再租6-12个月这会给你一些税救济 如果您没有开始任何维修，我会建议您现在对其进行评估，以便建立较低的资本收益基础然后如果您决定出售，则搬入一年，进行装修，然后没有资本收益，因为它是 PPOR 然后如果你愿意就卖掉 我不认为 ATO 会认为 40 公里是合理的距离刚刚确定住在汽车旅馆，除非你能证明它比来回开车便宜 修理，当它不再可供出租时可用，略高于市场租金，那么如果您在完成时仍然没有租户，请将其从市场上撤下 厨房用具大致相同 为了利用所有税收优惠，请在短时间内租住租户时间开始宣传它现在可用 工作完成时折扣租金 编辑：您也可以联系 ATO 了解如何使其也可以免税
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够了 ATO 的策略是通过允许引用来观察 IT180 “维修”您在财政年度结束前打算在租期后搬入您的 IP 这不包括改进 如果是改进，它会增加您的折旧或 CGT 资产的成本基础 您不能扣除资本津贴或基本工程，因为它不在市场上，专员没有任何余地来削减这方面的任何懈怠，因为它在立法中有所规定**但是**即使如果你正在做的一切也可能是不允许的“修理”为了卖掉你的房子，因为根据判例法获得资本收益是一项费用所以在挥霍之前去咨询你的会计师！如果您之前忘记申报干杯，您可以返回并修改上一年的纳税申报表（2 或 4 取决于您的具体情况），Rob
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我从最近关于这种情况的线程的理解是从未住过它，持有它十年并搬入，比如说五年，在出售之前，从购买到最终出售的资本收益按出租时间的百分比分配我不认为当你建立基础时搬入（但请检查）如果您在开始出租时获得估价，这意味着资本利得税是基于从成为出租房屋到出售时的价值增加 我从来没有做过这两个, 所以请仔细检查在花费任何东西之前，我相信其他人会过来澄清这一点（因为我可能错了）
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这也是我的理解
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谢谢怀利，正如我们所拥有的只被“买入并持有”；投资者自己，最好先获得这些信息在我看来，由于我的想法有任何差异，所以我认为 OP 搞砸了她的机会如果一个人有税收优势 示例 1： Ip 价值 2000- $200K Ip 价值 2010 年 7 月 1 日- $290K 已估价，因此有证据证明此价值 搬入翻新或维修，成本为 $30K Ip 价值 2011 年 6 月 30 日- 40 万美元我认为有文件证明你可以证明 ATO 的 CG 是（29 万美元到 20 万美元）9 万美元 示例 2：IP 2000 价值 - 20 万美元 2010 年 6 月 30 日租户搬出 2010 年 7 月 1 日业主搬入 amp;翻新和改善-$30k Ip June 30,2011 价值：$400K CG ($400K-$30K)-$200K $170k-18,181 你在那里住了 111 年 $151,819 我同意如果没有进行估值，ATO 会有一个确定 CG 的标准公式 如果通过花一点时间并完成估值，您可以说服 ATO 情况发生了变化，并向他们展示为什么规则总是对交互开放
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规则已经被解释过，ATO 通过按时间分配来计算您的 IP 转换为 PPOR 的资本收益。相反，他们通过转换点的估值来计算，根据“房屋首先用于产生收入”规则，除非您属于列出的例外情况（例如购买日期等），ATO 绝对没有自由裁量权来改变分配资本收益的方法，我真的这样做，因为我自己就是这样倾向的，但你把它带到一个完整的 n新水平！我肯定在您最近的帖子中看到了一种趋势，我不确定是否：a）您认为这些东西以前没有经过测试，或者 b）您对自己的说服力非常有信心，以至于您认为可以说服公务员支持你的立法（或具有约束力的先例） 如果是前者，我倾向于这种观点，我可以保证它已经过良好的测试你概述的情况，这就是为什么 ATO 有一个具体的政策来准确概述如何处理这种情况
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Perp我会给你一个真实的生活例子，我们刚刚经历过我们买了一栋11单元的公寓楼，2005年7月13日贷款人坚持要我们修屋顶，这些钱被扣留了，我们一直到2005年11月1日才能完工这让我们大吃一惊，因为我们已经无条件购买，在环境影响、律师等方面花了很多钱 我们同意并在加拿大购买了房产，如果您购买房产，知道需要进行维修，这些维修的成本被添加到建筑基础上 从技术上讲，我们在购买它时就知道，这是维修 我们当时的会计师将其作为维修包括在我们的退货中，这是可抵税的费用 这是 20,000 美元的费用，因为它降低了我的净收入来自我的受雇收入，我有权为我们的 3 个受抚养子女享受全额儿童税收福利，并且我收到了我支付的所有所得税并退还给我 继续到 2008 年 5 月，我正在接受加拿大税务局的审计 他们声明这不是维修，而是更换 一切都被逆转了，现在我欠他们很多 (14k+) 他们仍然不同意，我们被认为欠了这个现在请付款！求他们不要扣我的工资，他们答应等到我们的异议通知完成后，最后我们可以从屋顶维修人员那里拿出发票，我们能说服他们吗，确实只是维修而不是替代品 根据他们的法律，这应该无关紧要，并且应该被视为已添加到建筑物的基本成本中所以是的，我确实认为规则有解释你如何应用它们，如果你对为什么你有一个合理的解释应该能够在您的情况下应用它 可能会影响他们 它可能还需要免费的反对通知（或您所指的任何术语）如果我们不得不对该决定提出上诉，那么这将花费我们我们可能不会没有上诉 根据您的描述，没有必要设立上诉部门，因为一切都已经涵盖了 他们有上诉部门，因此他们希望使用它 您的示例没有提到如果您采取了会发生什么蒂姆e 在搬家前进行有效的估价是作为 PPOR
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kathryn_d，无论是资本改善还是维修，都可以解释问题 无论您是 PPOR 然后 IP，还是 IP 然后 PPOR，不是，在这些情况下分配资本增长的方法是规定的，不是主观的，我从询问 ATO 中知道，这不仅是您在进行 IP gt 时不必获得估值； PPOR，但是除了按时间分配的方法之外，你不能使用任何其他方法 Yeeessss，如果有特殊情况但想使用不同的方法，因为它会导致较低的税单是极不可能飞的！除非您从 PPOR > 开始，否则您无法使用估值来分配资本收益； IP
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无需解释：搬入IP，s118-185(2)ITAA97分摊，无估价 搬出100%免税的PPOR并出租，则视为此时已获得该住宅, s118-192(2) 你被认为是以市场价值获得的 这是该物业不再可供出租的重要话题 干杯, Rob
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如果我们曾经经历过这种情况，我一定会报告我们是如何做到的
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