澳洲澳大利亚房产 我如何从我的投资房产中获得股权以减少不可扣除的债务悉尼

在澳大利亚地产投资



我有 3 处房产、2 项投资和 1 项 PPR 不幸的是，我的 PPR 的不可抵扣债务最高不可抵扣的债务 希望随着股票价值的增加，我卖掉它们并将利润放在我的 PPR（不可抵扣债务） 有没有人对此有任何想法 有什么其他方法可以减少我的不可抵扣债务 我真的不想出售物业提前致谢，
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可以做到 - 但“希望”有点会来咬你只要确保你能接受比你开始时更少的事情——因为它可能（并且已经）发生了（即共享坦克，你仍然支付利息） Y-man
评论< BR>感谢 YMAN 的快速回复我完全同意这个词希望因此我的帖子并想知道其他人如何摆脱同样的问题他们是否将钱存入股票、定期存款等
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以前做过股票管理基金的事情 工作得很好 - 直到现在被称为 GFC 的事情有点搞砸了股票和相关产品 1 像投资房地产一样研究它 2 有一个策略 3 有一个 B 计划（例如出售房产）干杯，Y-man
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你可以尝试债务回收 在此处搜索，这与您的会计师提议的类似，但不是出售股票来偿还 PPO R，你将 IP 成本资本化，让投资贷款增长，同时额外偿还 PPOR 债务
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基本上你用那 140k 建立了一个信用额度然后你用那个信用额度来支付投资物业的所有费用（包括利息） 这使您可以使用所有可用收入，包括所有租金来偿还 PPOR 贷款 结果是增加投资贷款和减少 PPOR 贷款
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大家好，我真的很感谢大家抽出时间来发布到目前为止的回复长时间的论坛读者，第一次论坛海报！ TOBE - 我正在研究债务回收，谢谢你的提示 BENE313 - 我有点听从你说的话达到 LOC 限制 这听起来很愚蠢，我可能会尝试过度简化流程，但是有没有办法可以抓住 14 万美元，将其投资于某些东西，将其从 ATO 隐藏一年，然后将其放入在我的 PPR 干杯
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不被认为是好的做法 - 会让你陷入非常热水和监禁！ Y-man
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一条黄金法则——投资任何事物的决定不应该从根本上受税收优惠的驱动后果一旦你将资金用于非创收目的，你就会失去先前的税收减免所以是的，如果你用它来购买股票，你将获得股权重提利息的扣除，但是当你卖掉股票并还清你的 PPR 的那一刻你就走了 我喜欢 BENE313 的想法，虽然你不能快速访问资金 - 这是一个进步的事情你有没有与税务专家探讨过将 IP 出售给家庭信托的可能性，家庭信托可以全额筹集资金然后支付给你，这样你就可以从 PPR 中支付 14 万美元
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是的, 哪个先来 阅读此内容：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt26532 否 无论如何都不合法
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一个好主意，但仅在必要时这样做的成本是收益加印花税的CGT
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你能不能暂时搬进一个 IP 租用 PPOR Marg
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我感觉很不错问这些问题很傻，但是从这个话题每天 ½ 的访问量来看，这毕竟不是那么傻！因此，从知识产权中获得的股权基本上可以用作一种工具，以潜在地利用自己承担更多可抵扣的债务，并且在我出售投资时获得的收益将被资本化；即知识产权或股份，“假设”这两种资​​产类别的价值都上涨了，我可以获得超过 7% 的股份，或者；我使用 BENE313 方法 也感谢链接 BENE31 我实际上之前正在阅读该链接 我可能需要一些时间来消化它 不，我还没有探索 IP 到家庭信任的方法，但我很快就会这样做 再次提前感谢
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我的 PPR 被认为是一项投资，我们最终进入了另一个 IP 移动不是一个选择无论如何谢谢
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如果你打算利用你的兴趣来偿还个人债务，在开始此之前从 ATO 获得私人裁决是明智的（我认为是强制性的）
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我认为你的意思是增加我 4 年前投资于蓝筹股的可抵扣债务，他们是工作我为他们支付的 60% 如上所述，GFR，也就是大衰退的开始，使股票投资风险更大，趋势更趋向下在那个策略上也赔钱 我最初不确定 Corsa 关于复利索赔的线索，直到 TD 200827 解决一劳永逸的复利可以要求其他想法卖给配偶 http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'AIDAID200179'amp;PiT99991231235958 如果你想要出售给其他实体，您可能想与您的会计师谈谈第 IVA 部分的申请以及资本收益和印花税成本是否值得节省税款的成本效益分析
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另请查看采访与 Keithj 那里有很棒的想法，例如您可以建立一个 LOC 并借钱购买一些股票 获得这些股票的低保证金贷款，并让利息利用这一点和 LOC 将所有股息倒入 PPOR 贷款但要小心危险！！！！
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大家好，我昨晚做了一些研究后回来了，我发现这篇文章真的很有帮助，因为它只是为我简化了一切，也感谢大家的贡献 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt56848amp; page2 Bene313 - 完全理解您的策略 但是，如果我在设置 LOC 时使用从两个 IP 获得的 140K 美元股权，那么我将需要更长的时间来为另一处房产存钱，或者我会使用股权针对我的 PPOR，我了解 IP、PPR 会随着时间的推移以及 LOC 等等因素的增加而增加价值，但这会减慢我可能再次购买的能力 Cheers
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虽然你正在用完你的您的 IP 中有 140k 股本，您也在增加您的 PPOR 中的可用股本 如果您想购买另一个 IP，您可以为您的 PPOR 再融资，提取可用股本来为 IP 押金提供资金 提取可抵扣，因为它被用作在 IP 上存款 请确保您和你的会计师一起去看看这一切
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你好 Bene313，我会用我的两个账户来看看这个。我的抵押贷款经纪人再次感谢银行是不是不太可能“现在”？开设 LOC 以允许投资者将其 IP 成本资本化 这将使 kibosh 采用这种策略
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亲爱的 Krak bene313 已将策略合二为一 您可以采取的计划行动包括：让您的IP 重估并尽可能借给您最大的贷款（避免交叉核对） - 假设重提贷款 140,000 美元 对您的 PPOR 进行重估，并从中借出您能借的钱以及单独的重提贷款 - 假设重提贷款 60,000 美元确保您有一个针对您的 PPOR 的抵消账户，并且不要将资金直接存入您的 PPOR 贷款 使用 14 万美元（如果适用，则为 6 万美元）支付您的所有投资贷款利息和所有投资成本 这使得所有利息都可以在这些新贷款为了多样化，您可以考虑购买股票，或者您可以使用其中一些借来的资金购买另一个投资物业，使用 14 万美元和或 6 万美元的一部分只要确保您量化并留出 3 年的工作时间th 的投资成本（利息 + 持续成本），以便您可以将至少 3 年的投资费用资本化 - 到那时您可能有足够的股权再次重新提取 确保“银行目的”；因为贷款是为了投资于进一步的投资物业，并量化您期望从这些投资中获得的额外租金，以帮助您提高 DSR（银行的债务与服务比率），然后将您自己的工资、现金、IP 的租金放入您的PPOR 抵消账户，您不需要将您的财产出售给任何人，隐藏任何资产增长 - 忘记所有你也不需要对上述情况进行私人裁决 - 只需保持一切良好和独立 - 新借入的资金仅用于投资和所有现金进入 PPOR为了减少消费者债务，您会在不知不觉中发现您将还清所有 PPOR，然后准备使用所有房产的增长再次投资 希望这对您有所帮助 Best Wishes Corsa
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亲爱的所有人我有一个私人请求，为那些只有 100% 可抵扣债务和 0% 不可抵扣债务的人制定一个策略 基本上策略保持不变 当然取决于您的生活方式要求（即生活成本、假期等） , 公司您的投资物业的部分和状态（正现金流或负现金流） 如果一个人没有可扣除的债务，那么策略是：去银行询问您拥有的每个投资物业的最大借款（最好作为单独的再-提取贷款；避免交叉核对）取决于您的收入 - 即如果您的收入超过 8 万美元，那么您想增加您的税收减免然后将您的利息 + 成本资本化为您的 i投资物业，以增加您的投资费用，以减少您的税款取决于您的投资物业是现金正数还是负数 - 如果它们是正现金流量，则使用租金来维持生计并将投资债务资本化，如果它们是负数，那么它可能会使如果您遵循相同的“以公平为生”的策略，总体差异可以忽略不计；和“以利息为首的利息”；该策略将允许您从租金股权中退出您的投资组合（无论 PPOR 状态如何），而不是出售所有东西 希望这对您有所帮助 Best Wishes Corsa
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Corsa，朱莉娅哈特曼写道支持上述去年年底，在她为客户获得私人裁决后，她在 API 的一个版本中提出了理论（抵免不可扣除的借款和资本化利息部分的计入租金）在她的文章中，她建议其他想要走同样道路的人也获得私人裁决你关于资本化利息等的帖子总是很有价值你能告诉我为什么，但是，你很确定在私人裁决之上做你所说的事情是没有必要的 谢谢
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完全没有问题 Gordon 答案非常简单，如果利息是在获得或产生应税收入或为该目的开展业务而产生的，并且不属于资本性质 ITAA97 s 8-1 因此，利息可以扣除at 是从 LOCredraw 借来的，可以抵扣以资助已购买的（最终）获得收入的投资物业 如果您与上述税法相比不确定自己的情况，那么一定要获得私人税收裁决但是当您阅读上面总结的税法精髓时，我个人认为这不是特别必要> 评论
只是想知道在将利息资本化时如何绕过第 IVA一个 ATO 审计员当着我的面，所以选择反对这种做法
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参见 TD 200827 http:lawatogovauatolawviewhtmdocidTXDTD200827NATATO00001
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参考 TD 200827 和 Hart 的案件，Hart 的案件进入高等法院因为法院认为 IAA 1936 的第 IVA 部分适用——因为设立安排方案的主要目的是避税（而不是为产生收入而产生的费用）。 a PPOR 和 IP 他们声称扣除 IP 和 PPOR 以及 PPOR 部分的利息（否则该部分是不可扣除的）是违反第 IVA 部分的部分 他们应该根据 PPOR 和 IP 平均分配每笔还款，这他们没有这样做，这增加了PPOR的扣除和升级还款案例讨论本身谈到了纳税人是否拿出了两笔单独的贷款，并且投资物业的贷款条款与住宅物业的贷款条款不同因为它们规定了更高的债务与股本比率，并且在很长一段时间内只支付利息，而不是利息和本金，那么通常如果根据第 177D Morg 条不会得出任何不利结论，那么您被建议不要进行结构化的事实可能是因为您的安排更接近 Hart 的结构化方式 - 或者您的会计师缺乏理解和对第 IVA 部分如何运作的认识 -风险不利行为 无论哪种方式，您都必须确保自己在法律框架内运作IVA 和任何免赔额问题 希望这对您有所帮助 Best Wishes Corsa
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您为什么不将所有收入（租金、payg 等）存入您的 PPOR，然后每月从PPOR 你说 IP 是正向的，所以所有的盈余收入都会减少你的 PPOR 贷款余额
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Hiya Rixter Horses 的课程，将你的租金放入 PPOR 绝对不是一个好习惯，一个 o ffset 确保最终的灵活性 Best Wishes Corsa
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由 Julia Hartman 获得并在 2009 年 11 月详细说明 API 的成功私人裁决是通过争辩主要目的不是获得税收优惠，而是为了更快还清申请人 PPOR 的抵押贷款 想要尽快还清您的 PPOR 抵押贷款是一种自然的愿望，这也是主要原因将 IP 租金导向 PPOR 抵押贷款 碰巧这种方法导致税收优惠变得可用，可以利用我强烈建议阅读文章 Corsa，如你所说的课程马，但令人困惑的是 Julia Hartman对这个理论没有你那么有信心并且仍然建议私人裁决路径这样做表明她仍然认为它仍然是一个灰色地带上面提到的私人裁决需要超过6个月才能获得批准进一步可能表明ATO是“不确定”；的方法，并尽力找到一个不批准它的理由
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我很好奇为什么 ATO 在这方面的混乱，当他们安静地愉快地接受股票保证金贷款的资本化利息 *注意*不过，我通常会在 6 月份自己预付任何保证金贷款利息；预付款通常会给我一个折扣，我在新的财政年度要求收入作为会计师、投资者和我自己的企业的所有者，税法的基本规定 基本上，您为产生收入而产生的任何费用都可以扣除 任何私人性质的费用（即与 PPOR 相关）都不能扣除税收问题 哈特模糊了两者（PPOR amp; IP 与分拆贷款）所以这就是问题所在 但是如果人们确实感到不舒服或不确定那里的情况，那么一定要获得税收裁决或进一步的建议 听起来你明白所有无论如何问题，所以希望一切都对你有用 Best Wishes Corsa
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我认为资本化利息没有问题，无论是 IP 贷款还是保证金贷款：Terry W 的帖子 他们是可扣除的在机器人中h 案例 问题在于股息（在保证金贷款中的股票的情况下）和租金（在 IP 的情况下）应该被应用，因为它们不应用于与它们相关的贷款，将债务从不可抵扣额回收到可抵扣额（并增加税收优惠） ATO 在我提到的 PR 中被问到，实际上，IP 的租金收入是否必须用于 IP 贷款 ATO 说不，因此从保证金贷款的角度来看，等效的问题是;是否需要将保证金贷款中股票的股息用于保证金贷款，或者是否可以将其用于其他债务（即不可扣除的债务）？与上述一致，您希望 ATO 保持一致并允许将股息应用于 PPOR 抵押贷款，但我不知道它是否经过测试
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Corsa，您在这方面的知识是无与伦比的，我不是在查询您的凭据或经验 Geez，您在这个主题上拥有自己的 Sticky！我的意思并不难，但你上面的引述说明了我的困惑：保持可扣除和不可扣除交易的界限很重要所以，从逻辑上讲，租金（应税收入）因此应该与它相关的地方背道而驰 - 知识产权贷款（免赔额）但你主张它反对 PPOR 抵押贷款（不可免赔额）这不是矛盾吗？不要误会我的意思，我认为你是正确的，PR 同意你我只是关心 ATO 在哪里适合所有这一切，因为似乎只有一个可以依赖的 PR 是在经过长时间思考后才积极发布的
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没关系，戈登，我理解混乱和潜在的矛盾，这就是为什么很多年前，我坐下来写了关于利息的帖子我在这个慵懒的星期天早上喝咖啡，所以会试着和你交流我的想法：税务局已经通过公关澄清了你不一定要申请收入（租金或股份）对相关的安全贷款如果我们同意这一点，那么这自动提供了一些保证，可以使用任何投资收入来偿还 PPOR 债务和或过活建立VLOC并拥有投资放大器；个人开支从 VLOC 中出来，然后所有工资 + 租金进入 VLOC 这在这种情况下对利息的扣除造成了很多混淆，税务局基本上说你需要将进入 VLOC 的钱平均分配给个人债务和投资债务，你不能只是将还款分摊为所有个人或有些人试图要求对 VLOC 的所有利息，而不是正确地拆分它所以在此基础上，如果你对 IP 进行重绘，例如 - 我认为它最好将这些资金分开，并将所有这些资金用于投资目的，然后所有利息都可以明确扣除 然后用所有租金为生活方式提供资金或偿还不可扣除的债务 然后最终当你如果您没有收入，也没有不可扣除的债务，那么您可能会“靠生活”；通过一些重绘获得股权，但与该重绘部分相关的利息不可扣除，因为它是个人的 或者您出售所有或部分并以现金为生 对于任何对“利息利息”不满意的人；讨论 我想这将是备用选项 同样，这是一个复杂的领域，所以我试图在一篇短文中将其简化为几个点 你目前是靠你的投资组合生活还是计划你将如何从你的投资组合中退休
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Hiya Corsa, 好久不见 SS - 很高兴见到你回来跟踪，或者如果没有机会，那么通过重绘设施评论和 LOC

是的，我们同意这一点也许我夸大了这一点，但是将租金应用于 PPOR 抵押贷款将节省数年和大量利息（并将不可抵扣的债务转为可抵扣的债务），所以绝对值得。但不幸的是，PR 只与申请人的具体情况有关。它提供了一些指导和澄清，是的，完全可靠，不，但我很想相信！当然同意 将个人支出和投资支出混合在一起充满危险 永远不会去那里 我想最终是后者 - 计划如何从我们的投资组合中退休 - 但我们只是相对年轻 在这个阶段，这只是调查所有问题的问题摆脱 PPOR 抵押贷款和贷记租金的途径 资本化可抵扣利息方法很有吸引力 从逻辑上讲，如果可以为一个 IP 完成，那么您可以寻求获得第二个 IP 并为双倍效果做同样的事情，3 个 IP将是三倍（！）非常感谢您在此线程上的时间和建议，Corsa，谢谢
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quot;16 本决议不涉及将 ITAA 1936 的第 IVA 部分应用于安排的问题涉及复利”；非常有趣的讨论，Corsa 伙计们，非常感谢您作为一名会计师的知识以及对此线程的贡献“Morg，您被建议不要进行结构化的事实可能是因为您的安排更接近 Hart 的结构化方式 - 或者缺乏理解由您的会计师和对第 IVA 部分如何运作的认识 - 冒着不利行为的风险 无论哪种方式，您都必须放心，以确保您在法律规定的范围内运作”；我目前的财务安排包括 STG 投资组合 LOC 这纯粹是为了投资目的 每个物业都有自己的“子账户”；这些子账户有自己的个人信用额度、账户编号、利息分配和报表 在我看来，这可以让您清楚地了解哪些财产会产生什么利息 所有这些都很好地分开 我当时提议在这个 LOC 内开设另一个子账户，并且把它记下来以支付现有账户的利息再次，我相信这个设置可以清楚地显示我的 PPOR 贷款来自另一个机构的费用是什么、为什么以及来自哪里 我必须承认，我仍然没有完全理解 ATO 对拆分贷款和 LOC 的区别，所以也许我的计划失败了，但我被引导相信第 IVA 部分是问题 是的，Corsa，我认为你说我的会计师是风险厌恶者是非常正确的虽然我对这种方法的财务风险感到满意，但我不能说同样的立法风险（如果这是正确的术语）我的想法是我付钱给这个人是为了他的专业建议，所以我会是一个不遵循它的杯子 话虽如此，我仍然对该主题和该领域其他人的意见非常感兴趣另请参阅 TD 200827 的纲要 http:lawatogovauatolawviewhtmlocid'CTDTD2008EC27NATATO'amp;PiT99991231235958 申请的问题PartIVA出现
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TR 9822 所得税：纳税人进入某些链接或拆分贷款设施的税收后果 http:lawatogovauatolawviewhtmdocidTXRTR9822natato00001 Morg，你的问题可能是贷款类型，投资组合是拆分或链接类型 拆分他们在几家银行可能更安全
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谢谢特里我会阅读这些链接，看看我能找到什么
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FWIW，在我对朱莉娅的记忆中在 Hartman 的文章中，还提到了“如果您不考虑税收状况（我的重点）而进行安排，那么您不会被视为纯粹为了税收利益而尝试进入安排”。因此，根据定义，关注税收状况可能会将一个人置于适用第 IVA 部分考虑因素的位置
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我已获得非常好的授权，如果你想向 ATO 申请个人裁决以进行债务回收，根据贷款目的说明需要说明，我引用 - quot;To separate business amp;个人开支”； - 引用结束 希望对您有帮助 祝您有愉快的一天！
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它只是表明这个领域对于税务专业人士来说是多么困难即使某些事情是合法的，如果进入寻求第 IVA 部分可以将其击倒税收优惠这就是为什么您的意图最终决定了您是否可以申请它
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我猜ATO甚至可以将第IVA部分应用于购买负扣税财产的人，其主要目的是获得税收优惠！
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到目前为止读起来很有趣，但我认为特里在上面的评论中一针见血 我认为我们经常深入研究非常简单的事情，然后最终束缚自己在所有“如果”上打结；会计师非常规避风险，除非它是黑色的；白色，非常大，粗体他们会以这样一种方式发表评论，然后让你怀疑我已经阅读了 Julias 关于资本化利息的文章以及她关于混合信托的大量帖子，这些帖子让人们对上帝的恐惧我不会不要把她的评论当作福音 她对她的职业非常反感 我有一个混合信托，它非常商业化，非常非常积极，从第一天开始就产生了可观的现金收入 我没有列出 35 个神秘的家庭受益人受益人（与某些人不同）我的会计师对我们的 HDT 非常满意，并且没有任何顾虑，我向她展示了所有 Julias 的著作以及该论坛 amp 上的许多帖子；其他人，她同意，是的，HDT 有一些可疑的应用，但一般来说，便便 HDT 是误导和错误的。一开始您希望尽快偿还您的 PPOR（我不会在任何地方使用可扣除或不可扣除利息之类的措辞保持您的评论简洁明了！）不，我不是会计师，但如果我遵循我经常在所有杂志和一些论坛上读到的所有紧张不安的评论 我永远不会做好任何事情，或投资于任何我认为有时良好的意图往往会产生不必要的恐惧 在任何人对 ATO 审计 amp 嗤之以鼻之前;私人裁决如果我完成了，我一定会发布结果以供您传播和将来参考设置自己的界限和舒适度干杯，伊恩
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IP负扣税将在'请勿触摸，把它留给民意调查的名单，当然 解释和 ATO 打击多少是政治性的我失业了，所以我必须将利息资本化，因为我没有其他方法可以这样做个人开支的租金，会有什么问题吗？另一个例子，如果我有一笔 PPOR 贷款，我将 IP 利息资本化，但随后将租金用于私人支出（而不是将其与 PPOR 贷款相抵触），这是否会改变我的“目的'Wh可扣除性取决于您将贷款收益用于何种用途，我不知道有任何规则要求您以某种方式使用投资收入，例如据我所知 ATO 没有一条规则说“在资本化之前，你必须用所有的股息来支付保证金贷款利息”如果我使用 DRP 会怎样？在此基础上以及已经出现的私人裁决中，ATO 似乎只能禁止特定情况下的资本化（例如拆分贷款的事情）
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