澳洲澳大利亚房产 使用 SMSF 作为负扣税投资房产的投资结构 悉尼

在澳大利亚地产投资



我最近发现，自我管理的超级基金可能是持有投资物业的好结构。主要优点是，一旦您年满 60 岁，就无需缴纳所得税或资本利得税 我正在考虑将我们的下一个投资物业进入 SMSF 这很可能是一个资本增长物业，将在几年内产生显着的负现金流问题是如何到达那里，尽管我想从那些将物业放入其中的人那里得到一些反馈一个 SMSF，因为我仍然对实际可以实现的目标感到困惑 我已经通过论坛以前的帖子进行了搜索, 仅在无追索权的基础上 他们会期望更多的股权，并且可能只借出 65% 到 70% 的 LVR 我知道一个 SMSF 可以设置为大约 1k，并且每年运行成本约为 1k我的问题是： 利率是否与标准 IP 贷款相似，或者可能高于 1% 贷方如何评估贷款的可偿付性 贷方是否期望租金收入能够完全支付利息 如果不是，如何贷方预计利息支付来自由于税收原因个人担保是禁止的，贷方如何保护自己 你可以在 SMSF 内“负扣税”吗 税率为 15%，因此负扣税收益较低 会如果您在 SMSF 结构之外借入额外的 30% 股权，您是否需要先将大量资产基础（也许将您当前在股票市场投资的 super 转移到 SMSF 中）才能使用财产损失来减少您应缴纳的 super 税, 你怎么能把利息费用作为税收减免 评论 非常感谢

我相信损失是在基金内持有的，所以负扣税不适用于SMSFs 你可以向super做出额外的贡献来支付损失，作为自愿的超级供款，这些仅按 15% 的税率征税，而不是您的常规税率索赔杠杆损失 由于有关超级基金的法律，它们在贷款方面的处理方式非常不同 很少有贷方会考虑与他们合作 可服务性主要取决于房产的租金收益和养老金供款的历史 -雇主供款或自愿 LVR 约为 60%，偶尔为 70% 利率约为商业利率（比住宅浮动利率高约 1%-2%） 通过 SMSF 进行投资的有效性取决于受益人的个人情况基金 你通常需要比平常更大的金额才能开始我听说 les 可能不值得基金中的资金少于 15 万美元 远离退休的时间也有很大的不同 如果你 30 多岁可能不起作用，但如果你 50 多岁可能会 最好就这个话题获得适当的财务建议并充分理解其影响
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SMSFs and Property 随着各大银行现在向养老基金放贷，以及对不能直接投资于房屋的公共基金的表现越来越失望，现在是时候找出一点更多关于自我管理退休金的信息 自我管理养老基金 (SMSF) 一直能够购买房产，如果符合他们的投资策略的话，但他们中没有多少人能够负担得起，因为直到 2007 年 9 月他们都无法借款 他们现在可以借款通过无追索权贷款 这些安排在我们的自我管理退休金基金手册中有详细说明，该手册可在 wwwbantacscomau 上的 freebees 下获得个人担保等无效 令人兴奋的是，与以您自己的名义持有负扣税财产相比，它们可以提供更好的资产保护和税收优惠 以下是它的运作方式 前提是您不会为击败债权人做出异常大的贡献不能动你的养老金 在我看来，没有比这更好的了 一般来说，资产保护意味着不以自己的名义持有财产，这通常意味着负扣税福利不能抵消你的收入 当然，SMSF 的损失不能在您的个人纳税申报表中扣除，但对 SMSF 的供款通常可以在您的纳税申报表中扣除，或者如果您是工薪阶层，您可以利用牺牲薪水在您的应税收入到达您的纳税申报表之前减少它。例如，超级基金可能有合适的出租ty 造成 10,000 美元的损失，这意味着如果您向基金供款 10,000 美元的可扣除养老金供款，它甚至不必为这笔钱支付 15% 的供款税，您或您的雇主将获得全额税收减免因此，它与在您自己的回报中索赔租金损失一样好，并具有资产保护的额外优势如果房产以您的名义持有，则高于您的边际税率 如果您有一些非现金流扣除，例如折旧，则 15% 的供款税甚至不适用于您的本金还款 它甚至比这更好 房地产投资者的终极目标是在他们的其他收入很高的情况下获得扣除，但减少对资本收益的税收 如果该房产属于 SMSF，那么任何资本收益的最高税率为 10% 如果您等到你60岁，它处于养老金阶段，退休金的税率为零，当你从你的基金中提取时，你的税率为零，还有更多！直到 2008 年 6 月 30 日，在昆士兰州的 SMSF 持有的永久业权土地的未改进价值超过 350,000 美元之前，其无需缴纳土地税，圣乔治目前似乎拥有最好的贷款
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感谢您的反馈到目前为止 根据我找到的信息，我得出的结论是，在 SMSF 内持有负扣税财产并不是一个好主意 首先，负债杠杆较低 你只能借大约 65% LVR 如果你在 SMSF 之外借其余的, 那么利息是不能抵税的 有很多股权要搁置 较低的资产负债率应该意味着该物业接近于中性资产负债率，因此负资产负债率的好处并不重要 支付 1 到 2 % 的更高利息加起来虽然随着时间的推移会增加很多 每年 5k 贷款 300k smsf 结构的最大好处是 60 岁后出售没有 CGT 这是巨大的假设你以 500k 美元购买房产 然后 10 到 15 年下降轨道，价值 100 万美元250k 的应税资本收益 250k 的税是巨大的（大约 92k，假设没有其他收入）！那是在CGT折扣之后！如果 CGT 折扣继续下去，情况会变得更糟 这是在 smsf 内积累资产的一个很好的理由 60 岁后净租金收入也不征税，这是一个奖金 所以尽管 smsf 有优势，但它不是足以让我超过较低的负债率和较高的利率的缺点 此外，人们必须希望政府不会再次改变规则并决定重新引入超过 60 岁的退休基金的（低）税率谁知道如果任何人都得出了不同的结论，我希望你能听到 评论 干杯，

在你放弃之前看看圣乔治提供什么杠杆率与您可以贡献的超级金额上限相同超级贡献可以用来还清SMSF贷款意味着15％的贷款偿还的有效税率 我们中没有多少人能以15％的税率偿还贷款 本金贷款偿还通常在支付30-465％的税后进行
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管家当银行检查您的服务能力，他们查看您的收入和您自己对超级杠杆的定期贡献 STGeorge 的利率为 72%，是的，他们的利率与标准变量相同，因此比 IMO 在 SMSF 中购买房产的比例高 07%好主意，但收益取决于个人情况和您使用的投资策略 即使您不打算购买 IP 如果您的薪水很高，您也应该考虑一种可以提高您的养老金并减少您缴纳的税款的策略例如，您牺牲的任何薪水都将被征税@ 15% 而不是 30% 或 40% 考虑一下 根据您的收入和年龄，这可能是一个非常好的考虑工具 http:wwwatogovausupercontentaspdoccontent38172htmamp;page1amp;H1 ht tp:wwwatogovausupercontentaspdoccontent38172htmamp;page2amp;H2欢呼
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管家看到有很多人对SMSF感兴趣的日子我开始了一个线程解释我们最近购买IP时必须经历的过程我们的SMSF http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt54235
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感谢博文的内容丰富，多年来我一直在做薪金牺牲贡献我明白退休金是长期投资的一个很好的投资结构问题是它是否适合齿轮属性y在我的情况下，我将阅读您以极大兴趣开始的其他线程我发现很难找到有关此主题的实际经验示例 干杯，
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齿轮是唯一考虑的一部分财产（我将这一点专门针对不动产），当然，严格意义上来说，不能由所有者占用）被出租或许可或以其他方式产生收入（我希望，或者你可能有一些非常困难的问题回答您的 SMSF 审计员或 ATO 给您的）您还应该考虑“节省”；您重新获得在这种情况下（现在和养老金阶段）产生的租金收入，特别是考虑到我们将投资视为长期投资 此外，您应该考虑可能的 CGT 储蓄 有很多考虑因素，甚至资产保护优势看我喜欢的部分是投资房地产，可以产生每周每两周每月租金，超级基金股票的所有收入都不是“常规”;从这个意义上说
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你们似乎没有人考虑与你们的SMSF合资的第二种选择似乎我是这个论坛上唯一这样做的人，因为我是唯一一个曾经发布过关于它的人我的信托已与我的 SMSF 建立合资企业 合资企业是 80% 信托 20% SMSF 我已经能够： 1 NG 有效 80% 2 向任何我喜欢的银行寻求贷款 我最近出于好奇参加了 ProWealth 研讨会吓坏了他们的会计师告诉人们只有一种方法只能用您的退休金购买财产 人，有两种方法： 1 认股权证 2 合资企业 问候乔
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乔，我希望你是对 TA 200916 PS 感到满意 受监管的 SMSF 的受托人可以通过第三种方式收购财产 如果 SMSF 有现金，则 SMSF 的受托人可以从一开始就以该身份收购财产（视资产而定）作为合规资产等和标准考虑）
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HI Jo，JV's are a way t o 去，但是 80% 的合资伙伴将股权捆绑在另一项资产中，80% 的合资伙伴的资本增长将受到 CGT 的约束，而如果 80% 是通过 SMSF 贷款，那么资本增长将在之后免税55（视情况而定）并且您没有占用其他资本 SMSF 贷款在创造财富和税收筹划方面非常出色 合资企业在大多数情况下都会被认股权证（SMSF 贷款）结构所震撼
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Pat，很棒的帖子!!!!!
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自己借给您的 SMSF 是另一个不错的选择您的 SMSF 是商业利率，但以住房贷款利率借入资金，因此您的 SMSF 符合 ATO 准则，您还可以获得少量应税利润 更多信息请点击此处 http://wwwdealersgroupcomaukbcf26--dba_butler_article-2008-06pdf
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目标是为了让 SMSF 获得更多的财产股份 最终 SM顺丰将拥有房产 No Loan, No CGT 关于裁决，他们似乎正在“审查安排”；当然不是！问候 JO hi
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每次 SMSF 获得更多财产时，它都是另一个实体的 CGT 事件 这会产生不必要的内部产生的 CGT 法案，如果 SMSF 只是借钱，则该法案将不适用 进一步资产不能借用，所以杠杆更糟
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谢谢朱莉娅，资产是借来的 或者你是说一旦你支付了合作伙伴信托，并且 SMSF 拥有 100% 的所有权，它就不能借用我明白我不关心这个 如果我在股票上保留同样的钱，我会损失 50% 相反，我赚了 25% 对全球经济衰退来说还不错 我购买这个特殊房产的目标是让 SMSF在我退休之前完全拥有它，并产生比某些财务顾问让我做的更多的收入关于 CGT，我承认我不知道 CGT 是一个问题看起来我最好打电话 PS：丝毫不担心它不是裁决，只是 ATO 的关注点，ATO 的律师起草的合资企业非常明确 问候 JO
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超级基金仍然不能抵押其拥有的任何资产，它可以做的最好的事情是签订一种安排，其中裸信托持有资产，并在有限追索权贷款上向银行提供担保，然后超级基金有权在最终支付贷款时接管资产的所有权
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需要信誉良好的帮助上面的精彩阅读感谢所有信息任何人都知道布里斯班有信誉且收费合理的SMSF专家我可以联系以寻求帮助设置管理员等谢谢S安迪
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