澳洲澳大利亚房产 出租当前的 PPOR 并购买新的 PPOR 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 长期听众第一次来电 我和妻子正在寻找出租我们目前的 PPOR（2 床单元）和升级因为这是我们的第一处房产，我感觉就像头灯中的鹿在经历场景信息： - 单元目前价值约 350,000 美元，未偿还贷款 170,000 美元（198,000 美元的 PI 贷款，额外支付 28,000 美元我知道，我知道，这不是税收等的最佳结构），所以我们有相当大的股权（约 180,000 美元） - 我们应该每周获得约 290 美元租金中（我们旁边的单元最近以大约 550,000 美元的价格出租）-我们将寻找大约 550,000 美元的新购买价格 我读过我们需要将 LVR 保持在 80%，所以我认为这意味着我们可以“抽奖” ;大约 110,000 美元的股本形成新 PPOR 的单位，那么贷款如何 - 还款看起来，即我相信我们将有 170,000 美元 + 440,000 美元 + 印花税等的总贷款额，而租金将有助于“支付”；原始贷款是对的 我们应该如何最好地构建贷款，即为了获得最佳税收优惠最适度的还款 我感谢您的建议 我想我正在寻找某种方式来吐出最终数字以权衡选择 谢谢
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也许论坛里应该有一个常见问题部分如果你从当前的 PPOR 中重新提取 $110,000，你只是在转移资金，所以合并贷款将是 $170,000 + $110,000 + $440,000 + 印花税等，即原来的 $170,000 + $550K 另外，如果您将当前 PPOR 中的 $110K 用于新的 PPOR（个人使用），这 110K 美元的利息将不能免税 旧的 PPOR 是否转换为 IP 无关紧要实际上，您正在为全额 $550K
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$290wk 租金以 $350000 的单位获得 2 卧室单元的回报相当低（43%） 您应该至少获得 $55 -6%（~$370-400wk 租金）而不是让整个 $550K 非税扣除，ma您可以选择出售，然后将一些钱用于您的新 PPOR，以及表现更好的投资 使投资成为贷款中的较大者
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Investor888 有一些优点问题应该是：租金回报b 单位的潜在 CG c 出售单位和购买另一个 IP 的成本 所以从广义上讲：现有单位 - 35 万美元减去抵押贷款 17 万美元 18 万美元 - 潜在的额外借款 @ 80% LVR 11 万美元 正如已经指出的利息不可抵扣 如果您出售该单位，您有佣金等，假设出售成本为 1 万美元 这意味着您在新地方有 17 万美元的押金 印花税 20240 美元，所以说要放下 15 万美元，意味着借款 40 万美元 这意味着如果您想坚持 80% 的 LVR，并购买另一个 IP，您将从您的新财产中借入 4 万美元，因此可能会再为一个 IP 借 16 万美元（这不包括新购买的 ac 印花税）所以总资产 55 万美元的新 PPOR 放大器； 20 万美元的新 IP 75 万美元的借款 44 万美元的新 PPOR 放大器担保；新 IP 16 万美元 60 万美元 净资产 15 万美元 可抵扣借款 20 万美元，不可抵扣 40 万美元 您的提案 总资产 35 万美元旧 PPOR + 55 万美元新 PPOR 90 万美元借款 17 万美元旧 PPOR 放大器； 55 万美元的新 PPOR 放大器；印花税 $20K $740K 净资产 $160K 可抵扣借款 $170K，不可抵扣 $570K 所以真正的问题是如何让这项工作为您服务 每周 290 美元，您的单位可能几乎是中性齿轮 您能否从 170K 获得良好的价值额外的不可抵扣债务 这将取决于您单位的资本增长前景 您是否可以做任何简单的事情来增加租金回报并因此增加价值 现在您的单位目前是您的 PPOR，因此您在腾出它后可能有长达 6 年的时间将其视为您的 PPOR，这意味着资本增长无需纳税因此假设您支付 170,000 美元的 6% 利息，如果该单位的平均价值每年增长 10,200 美元，您是中性的 您如何处理新的“PPOR”，那么在此期间旧的 PPOR 仍然是您的 PPOR 以用于税收目的，您将在不可扣除的 570K 美元、费率、保险、维护等的成本基础上加上利息 所以使用新的“PPOR”；只要它的平均价值不太可能增加超过 40,000 美元，那么您实际上是免费的 CGT，因为我目前正在沿着您的轨道出租旧的 PPOR，使用股权为新住宅借款数字更有希望 我的旧 PPOR 租金收入为 6%，与出售旧 PPOR 相比，我额外的不可抵扣借款仅为 10 万美元，这意味着我只需要我的旧 PPOR 每年上涨 6000 美元即可领先 但是，我们有意识地决定购买一个好的 IP 并有可能获得额外资本收益的 PPOR，因此在未扣除非现金之前，我们的旧 PPOR 的现金流实际上是正的 3000 美元 这是一个有趣的困境减少s 您的股权，这样您就无法以 80% LVR 回购同等价值的房产这是一个个人的答案，适合我的可能不适合你但是在我详细说明之前，您希望通过保留该单位来实现什么您的目标是什么我认为 Investor888 可能误读了您的帖子，该单位目前的价值为 350K，但是根据贷款单位的大小可能在购买时的 $220K 标记，使 290pw 租金符合合理的租金回报 解释 假设您和您的妻子都在产权上，一个人可以将房产赠送给另一个人，而无需在维多利亚州转让印花税 Seek legal关于这一点的建议可能会花费您的钱，但这笔钱花得值 认真地获得专业建议 假设上述情况仍然正确，您的情况会像这样解决 用 100% 抵消 IO 贷款为您当前的 PPOR 再融资对于它的当前市场价值，你说它目前是 $350K 假设你借了 80%，你将有以下贷款 1 - 新的 IO 贷款 - 总价值 280K，抵消 280K 贷款 2 - 旧的 PPOR 贷款 - 总价值 198K 所以，你然后偿还贷款 2，使其退休 您这样做，而这仍然是您的 PPOR 您现在有以下情况 贷款 1 新的 IO 贷款 - 总价值 280K，抵消 82K 这意味着您只支付 198K 的利息并解决你的税收结构问题 所以，现在是时候去购物了，你有 82000 美元可以用作存款 这意味着你可以在 80% 的贷款中借到大约 320K 美元 使用你的 80K 抵消资金，你会有一个价值大约 400K 完成此操作后，您的情况如下 贷款 1 - 新 IO 贷款 - 总价值 280K，0K 抵消 - 100% 免税贷款 2 - PPOR 贷款 - 总价值 320K，0K 抵消 我强烈建议使用 IO只要您遵守纪律，并在新的 PPOR 上获得 100% 抵消的贷款每月支付相同水平的本金+利息支付以抵消，如果这笔贷款是真正的Pamp;I贷款这样你可以重复上述过程如果你再次搬家如果你的孩子你可能会希望能有所帮助并欢迎到论坛
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历史租金收益率无关紧要 如果有人在1980年买了一个单位，他们不认为租金收益率是30%等等 重要的是现在的收益率是多少，你是否可以在其他地方更有效地使用这笔钱 我想你会发现 Loan 1 仍然不是 100% 免税 无论你如何构建它，简单的事实是他仍然在拿当前 PPOR 贷款的钱来资助新的 PPOR
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Ca[ptain woyuld 是正确的，在维多利亚州免税，他的额外步骤将获得另外 90K 的借款税减免 您需要在仍在单位时这样做以保留 PPOR CGT单位的状态在新南我们没有豁免这就是为什么我和我的妻子没有走那条轨道的原因：印花税对我们不利
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是的，你的权利 jrc，船长是对的 我的错误如果它是再融资并且这笔钱存在于抵消账户中，不会影响贷款利息的税收减免
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嗨 Investor888 我也挑战你之前对历史租金收益率的评论收益率只是整体等式的一部分例如，如果我以 100,000 美元的价格购买了 100% 融资的房子，我以每年 5,000 的总租金出租该房子，并且我为我的财务支付 10% 的利率，那么我有 5% 的收益率和缺口我必须自掏腰包支付的 5K 让我们把折旧排除在外，以保持金额简单，示例简单 贷款是 IO，所以你没有还清本金 所以在 5 年的时间里，房子翻了一番价值，现在价值 200K，你现在有 100K 的贷款，100K 的股权，假设租金保持不变，所以你 n ow 有 25% 的收益率，这太可怕了 但是你有 100K 股本，你控制着价值 200K 的资产，每年只需花费你 5K 这样做这是一件坏事如果你再融资，确保你提取资金和假设您使用上述资金购买了另一种收益可观的创收资产，那么您就可以了，由于购买和出售房产的交易成本要高得多，收益只是等式的一部分收益不会让你变得富有，是资本收益赚钱，收益保持现金流生机勃勃，整艘船都在漂浮 收益很重要，但不是您确定一项特定财产是否是“糟糕投资”的单一标准；所以，LoungeLizard，这里有很多要消化的东西，让我们听听你的意见你打算做什么我还建议你和一个好的抵押贷款经纪人和一个律师谈谈你在转移方面的特殊情况很多 MB 在这个论坛上的帖子, 在你读了一点之后就会很清楚他们是谁
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船长，Investor888 说有另一所房子可以卖 20 万美元，目前收益率为 5%（按今天的价值计算）你为什么要坚持住你现在的房子，而不是卖掉它，买收益率更好的房子 两者都需要 10 万美元的贷款和你自己的 10 万美元的资金 一个回报 25%，另一个回报 5% 他们都持有相同的成本 你的论点你只需要看看历史收益率充其量是可笑的对于OP来说，你必须看看当前收益率与其他房产相比，如果你不这样做，你正在花费大量机会成本Gools
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Gools，我的例子是不可笑的，所以我建议你适度你帖子的语气，你可能会批评我的想法并批评它们，但至少提供一个反例来支持你的主张在我的两个帖子中我都提出了明确和可操作的信息，你做了什么我仍然支持我的帖子，并坚持认为收益率不是衡量投资好坏的唯一标准 没有我在哪里说过只指历史收益率 为什么我不使用我的股权来利用现在收益率为 5% 的 20 万美元的房子，为什么我是否会出售我支付 10 万美元购买的房产并放弃复利的所有资本收益和收益？当然，如果我卖掉 10 万美元的地方，以 50% LVR 购买 20 万美元的地方，并不断重复这个过程，直到我可以一个 LVR 非常低的地方，我最终只会得到一所房子，尽管收益率很高 也许我可以交易到这所房子的净租金收入可能在 600 美元左右的地步，但是通过杠杆和复利你可以做得更好，恕我直言
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你会卖掉 10 万美元的房产因为现在收益不够我阅读你的帖子的方式你建议 OP 坚持低产的财产这对我来说似乎是糟糕的建议这就是为什么我称之为可笑如果你不明白为什么你的总和不似乎加起来是最好的情况情景 为什么接受 375% 作为可接受的收益率，当你可以用相同的成本支出获得 5% 的收益率时 Gools
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hi the_captain，这很有趣，你能澄清几点吗关于你所说的取出新的 Loan1 来还清旧的 Loan2，并有 100% 的 Loan1（即 280k）可抵税！！！我想如果这笔钱是供私人使用的，您将无法减税，即使您在 PPOR 时贷了款，谢谢
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我要给我的旧 PPoR 几个月的时间卖掉（和希望提高我们在等待时需要细分的几千美元）但如果它不卖，我们将把它出租，永远挂在空置房子上没有多大意义如果它可以扣除该房产税的现有抵押贷款是否可以扣除已出租
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嘿，RumpledElf，我以为你能做到，但现在我很困惑看到这个帖子由 BTC 发起 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp572468#post572468
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RumpledElf，那部分您与购买房产、装修等费用相关的借款将具有可抵税的利息 另一方面，如果您的某些借款由与汽车或船只相关的抵押贷款担保，那么您借款的部分利息将不是 txa deductible 同样，如果说你会把钱放在 th e 按揭后重提生活费，部分借款不具有可抵税利息
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