澳洲使用悉尼超级基金借款的澳大利亚房产

在澳大利亚地产投资



我们收到了一些关于借贷和 SMSF 的询问 认为这份策略文件可能对论坛有用 http:wwwguardianpartnerscomauinaSelfManagedSuperFundtabid62Defaultaspx 点击策略文件链接
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没有查看 SMSF 内的分期付款认股权证，LVR 做什么这些银行在查看此类贷款之前要求什么可能是“使购买变得困难甚至不可能的其他必要条件”顺便说一句，在纸上做得很好，很容易理解
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最后我看了大约 70%
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拿 nab 大约 65%，但他们坚持个人担保 如果您是该基金的受益人或受托人，这是违反 SIS 规定的，我曾与我进行了长时间的讨论我的银行家当我询问他们在没有个人担保的情况下会接受什么 LVR 时，他与总部取得了联系。根据您的个人资料以及资产和租户的质量，从 40% 到 55% 不等 问候 NR
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NAB 的利率是 65%，他们有最好的利率，他们不会对 SVR 打折，但他们会给出公布的固定利率Spud
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个人担保是“让事情变得困难”的事情之一。我们不认为提供个人担保违反了 SIS 法，但我们认为它们违反了税法中的非独立交易条款这就是为什么我们不建议个人担保困难在于很多贷方当时要么大幅降低 LVR（降至 55-60% 左右），要么大幅提高利率（最高 11%），这样成本就会高得令人望而却步这就是为什么有些人正在寻找或者我应该说重新审视相关的单位信托策略
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Coasty 同意，单位信托方案仍然很受欢迎 Caliva Funding 还在提供他们的好东西
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不，我想你会发现 Calliva 是 HBOS 的受害者他们下面的地毯
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Spud 我也对 NAB 贷款感兴趣，但如果我能避免的话，我不想低于 70% LVR 是 NAB 65 还是 70%，你是否必须签署个人保证干杯
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你好，谢谢你的文章coastymike，它很有帮助“马里奥和妮可”很有趣 他们可以使用 250k 的 PPOR 股权和 100k 现金在 SMSF 相关的单位信托安排中购买 350k res 的 IP 或者，他们可以使用他们的 SMSF 中的财产权证和他们的 100k 现金以 50% LVR 购买 200k res IP 或者，他们可以在他们的 SMSF 中使用财产权证，用他们的 100k 现金 + 250k PPOR 股权以 50% LVR 购买 700k res IP（但我不确定这种情况是否可能）或者，他们可以在他们的 SMSF 之外以 90% LVR 使用 250k 的 PPOR 股权来购买可能高达 25MM 的 res IP（撇开可服务性因素除外），随着未来财产价值的增加，这可能会被进一步利用 我个人可能会选择最后一个选项（但要意识到这里还有很多其他变量可能会影响某人的选择，例如他们的年龄、投资目标、风险状况、资产保护、税收状况等）除非银行提供的财产权证（没有个人担保）变得更多，更多有竞争力关于 LVR 和利率，我通常认为这些 SMSF 杠杆策略更适合像“彼得和珍妮”这样的企业业主； （在 costymike 的文章中）或其他 comm IP 的所有者我也认为，在评估这些策略的整体可行性时，您应该更加保守并忽略雇主的超级贡献（就好像您没有工作一样，您不能依赖这个收入，或者如果你必须兼职工作，它会更少）而且这笔交易真的也应该是积极的自我维持，而不需要你花钱来支撑它，例如大量的自愿捐款（特别是如果您年龄较小）此外，无论您是否参加 SMSF，都可以牺牲例如每人每年 50k 免税额（我认为是自雇人士）的薪水，所以不应该成为这方面的交易敲门砖当然，我们也不应该忘记该战略结构将产生的所有银行费用、会计费用和法律费用等！只是我的想法 其他人怎么想 这里有没有人真的认真考虑这样做（无论是与 SMSF 相关的单位信托安排还是使用财产权证）或已经这样做了爸爸妈妈投资者”；并迎合他们对“控制”的渴望；和“恋爱”；使用 res IP 而事实上，这可能真的不是最好的适当使用这种特定产品 对我而言，SMSF 最终旨在成为一种产生高被动退休收入流的结构，众所周知，在大多数情况下，res IP 是一种相对低收益的高持续费用类型因此，如果您需要商业，那么股票甚至股票市场分期付款认股权证在这种结构中，商业财产（无论是否有杠杆）是更好的选择我相信
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在过去的几周里我一直在深入研究这个领域，并决定不在这个阶段继续进行 SMSF 借款 我真的很喜欢在 SMSF 内购买的想法，因为退休后的税收减免非常好 退休时，您无需为基金持有的投资利润缴纳所得税 给我们的东西冷脚是它的借贷方面，具体来说：到目前为止，只有少数贷方这样做 利率可能会高于标准变量 可能会产生额外的持续费用对于这类贷款 我们需要为每处新房产建立一个新的 Bare Trust（我们的会计师对每处房产收取 1500 美元外加 GST） 关于个人担保的争论 关于这个过程的基本内容存在一些普遍的混淆（例如上周，两个会计师和两位抵押贷款经纪人就一个关于裸信托的问题给了我们四个不同的答案）目前，我们觉得“观望”会更安全一些。 SMSF 借款的方法 我希望我的超级基金最终能恢复到有一天我可以直接购买两到三套房产 - 并在没有财务问题的情况下获得税收优惠（请不要叫醒我，我有一个 ncie梦想）我的拙见，对于它的价值 Harriet
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$1500 amp;消费税听起来很贵 我上次设立的信托是全权委托信托，费用为 800 美元；消费税，其中包括 200 美元的印花费另外，这是通过一家中型律师事务所完成的，信托并不完全简单，因为它提到了信托必须遵守的某些 ASIC 规则（尽管我确信它本质上是复制并粘贴他之前所做的）我以前没有建立过一个裸信托，但我无法想象它有任何复杂性 干杯乔纳森
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乔纳森相反，建立的信托是为了允许超级基金“借”；非常复杂，涉及 SIS 法案和税收法案之间的相互作用 1,500 美元是一个公平的费用 我知道许多中级律师事务所对每个额外的信托收取 2,000 美元到 3,000 美元之间的费用，因此哈里特所引用的费用非常公平
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我完全同意迈克 1500 美元是偷窃，如果在你仔细检查他是否正确后，请在此处发布他的详细信息以供所有人查看 一些大城市的公司收取 6000 美元到 16000 美元之间的大量文书工作这涉及到
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Mike 我很高兴被证明是错误的正如我所说，我自己还没有建立这样的信任，所以我不知道所涉及的复杂性但是，我认为我最初的考虑到价格（我没有说清楚）是，在多次购买的情况下，1,500 美元对于一个反刍的信托来说是很多钱 自然而然地，在 SMSF 中持有房产会产生巨大的启动成本，但不应该以后每套房子都会便宜很多
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乔纳森我们然后进入关于什么知识产权真正价值的有趣辩论 那实际上是您通过信托契约支付的费用 它是一堆基本形式的词 但是一堆旨在遵守立法的词 这已经花费了各自的律师几个小时时间和精力，这就是价格所反映的 有点像唱片艺术家 你可以争辩说每张 CD 的售价应该是 2 美元，因为发行和录制的成本已经计入原始 CD 但是我们知道事情并没有像那样工作 如果他们这样做，我们的唱片将很少，因为没有人会挣到足够的钱来谋生向下 有点像等离子屏幕电视 需求增加越多，生产成本越便宜（在知识产权方面很容易降低生产成本），那么价格 争论每件事的成本应该更低有点像争论每次有人做他们已经完成的工作之前他们的薪水应该减少，因为他们应该变得更有效率，因此花费的时间更少，他们应该得到更少的报酬 这是一个有趣的关于知识产权和大多数人认为毫无价值的讨论 盗版行为、CD 和一大堆 IP 比比皆是 我不同意，但很多人同意
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Coasty 感谢分享和干得好如何到底是信任为了不被视为基金的关联方而设立本
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在我看来，圣乔治现在拥有最好的 SMSF 贷款，而且他们不需要个人担保 我认为 NTAA 只是单纯的信托契约成本 995 美元 复杂问题与否 它仍然只是按一个按钮一遍又一遍地打印相同的契约并更改名称
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NAB 目前最多可以做 70% 住宅商业有点较低的 Alysha
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什么是 resi LVR 没有个人担保
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嗨，这有点离题，但可以这样做而不是复杂的裸信托等 借任何可用财产的股权让我们就我而言，我已经最大限度地利用了 resi IP，但可以借用商业物业 @ 9% 然后将资金存入抵消账户，每个财政年度向 SMSF 捐款 @ 50000 美元，从而每年至少节省 7500 美元 在六月做放大器； 7 月，该日历年为 15000 美元 在 SMSF 中，100000 美元可赚取 4% 的每日额定利息 - 至少为 4000 美元 在对冲账户中，100000 美元可赚取 5190 美元 [519%] 第 1 年总共节省 16690 美元 + 7500 美元 [第二个财政年度] 我的资金成本为 18000 美元的利息 + 设立费 在下一个日历年，我在 7 月存入 50000 美元 需要 18 个月才能在 SMSF 中存入 150000 美元 我的资金成本非常高，因为我已经用尽了我的 resi 借款 有股权的人PPOR 可以借@499% 是否真的需要使用单位权证的所有复杂技术？等等 K
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Hi JIT！是的，那是个人担保 不确定西太平洋银行目前是否需要个人担保，但他们的利率和 NAB 一样好，他们的法律规定要高一些，不过如果有人感兴趣，我今天会了解个人担保的情况 Alysha
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不知道你在这里做什么 我希望你不要指望为个人贡献而扣除借钱的利息 干杯，Rob
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我认为这是合法的有什么问题< BR>评论
你好，不，我不能扣除利息成本关键是节税高于利息成本而对于房屋贷款，选择5年期固定贷款将保护策略免受不可预见的加息影响 我将提取养老金或尽快用个人收入偿还本金 对基金的贡献可用于购买可在基金内增长的股票，60岁后，上限收益将被征税免费，假设当前法规没有变化s 我碰巧认为在我目前投资的地方，股票的上限收益高于房地产 我将不得不更仔细地查看数字 KY
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你需要一个贴现率对任何前期税收减免与收入缺口进行现值计算，直到还清贷款 假设您可以按您希望的水平做出优惠供款 如果您的应税总收入的 10% 以上来自就业，那么您将不得不通过与合作雇主的工资牺牲来做到这一点 干杯，Rob
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我一直在寻找类似的东西，直到我发现明年法律会略有变化（就我而言）1 我们是（我和我的妻子）计划在这个财政年度尽可能多地存钱（每周 1,200 美元 - 到目前为止还不错） 2 下一个财政年度我们将牺牲最高年龄的薪水 - 每 3 年存入 5 万美元我们将生活在我们的薪水余额中并拥有我们的savi ngs 作为后备 4 这将大大减少我们的应税收入，因此我们将有资格获得家庭税收福利 A amp; B 我算了算我们会少交$30,000的税款，从政府那里得到$8,000的福利 我们还要把$1,000税后存入super，以得到政府的共同供款$1,500 这个漏洞在这个财政年度后被堵住
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例如，一旦你看到他们的利率比 NAB 高多少，你就会改变主意 不应该担心个人担保，因为它们不会使财产处于任何危险之中 我的个人会计师和他的审计会计师对个人担保没有问题，我做了自己的研究，我也没有问题
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国民银行和西太平洋银行都需要个人担保，但有自己的法律建议这对他们决定的 SMSF 的适当性是可以的。事实是，没有人知道它是否遵守法律（只需通过这个论坛查看意见），而具有 ATO 观点的决定草案将有助于 Unt il 然后 NAB 在利率方面保持领先于其他人，在墨尔本这里的服务非常好，并遇到了我们的客户 30 天结算时间表 我们唯一的客户通过 StGeorge 进行的交易耗时 3 个月，他们向客户收取了额外 3500 美元的特权律师费 上次我们与他们打交道时，他们集中在企业银行家和经纪人那里，NAB 通过他们的正常贷款完全去中心化 只有抵押经纪人有一个问题就像我们自己一样，NAB 支付的佣金很低，而且没有任何线索，但我们的客户并不关心这一点，一个快乐的客户就是一个快乐的 GGA
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我确定在这个 BV 上不同意你的看法如果你的会计师和审计师有半个大脑，他们不会愿意自己提供个人担保，那你为什么要使用 nab 贷款，他们要求你投入 35% 如果你能以某种方式得到高达 45% 的人说你愿意重新绘制另一处房产，您可能会发现他们愿意放弃个人担保 个人担保应被视为让您陷入困境，尤其是在这些不确定的时期 恕我直言 NR
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NR NAB 将提供高达 70% 的贷款和 STGeorge up t o 72% 个人担保对我来说不是问题，因为我知道我不太可能拖欠额外贷款，即使确实发生了一些事情并且我无法跟上还款的速度，我也可以出售并且 30% 是一笔大笔存款，所以银行贷款将全额支付你是对的，我可以重新提取，或者我可以从 super 外面借钱，然后把这笔钱借给 SMSF，但我不需要这样做只要利率保持在 75% 以下租金将支付贷款还款欢呼
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Hi BV;你比我更勇敢 个人担保应该是每个投资 Super 的人的问题 你的目标应该是让你的一些资产远离你的债权人 这不是要骗银行，而是要在灯亮和喇叭响起的火车上被称为 GFC Warren Buffets 第一条规则保护您的种子资本，第二条规则指的是第一条规则这样做
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BV 你的会计师和审计师对个人担保、自我管理的超级基金和 ITAA 1997 第 295550 条关于非正常收入的看法是什么
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你可能会发现法律银行正在使用的顾问是相同的人，他们为拆分贷款安排与资本化利息开了绿灯，也许与那些说 HDT 能够拆分资本收益并且仍然是负齿轮的人相同，我觉得不舒服 tr我想将受托人的个人担保区分为仅仅是以他作为持有资产的单位信托的受托人的身份，也不是就一般的信托资产而言。当我听说个别成员必须签署时，我跑了一英里那里是多种法律和法规的令人不安的共存，这为发起人的想象力留出了空间审计只有 275 美元，包括 GST 干杯，Rob
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我在想，但你说的！财产权证辩论确实与旧的 HDT 辩论有一些令人不安的相似之处 每一方都显示了 QC 意见，说这一切都是合法的，所以这都是关于“我的 QC 比你的 QC 更好”；直到 ATO 准备好发号施令< BR>评论
JIT 从技术上讲，是法院，最终是高等法院做出决定，而不是 ATO ATO 解释立法，但最终法官占上风
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嗨，以防万一错过了，Ryan Love 在另一个线程上发表了一篇精彩的论文，其中一个人可以使用个人资产借款，然后通过安全信托将其借给 smsf 然后该信托可以购买股票或财产，收入可以用来支付应计利息 我跑了一些数字使用 LOC 资本化 5 年的利息同时将所有收入转换为个人 LOC [在 2 年内还清] 结果真的很令人兴奋 KY
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我喜欢麦格理认为大多数主要银行产品的观点不遵守！！！就像我说的那样，我认为银行会四处寻找法律意见，直到他们发现有人准备伸出援手并提供有利的意见 不要忘记银行会非常谨慎地措辞 - 建议您尽职尽责 干杯，罗布
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