澳洲澳大利亚房地产资本收益和 CGT 与 PPOR 贷款还款 悉尼

在澳大利亚地产投资



我知道 CGT 之前已经在这里讨论了很多，我也一直在检查 ATO 网站我只是在分析 IP 支付对我们当前 PPOR 贷款的影响我已经列出了数字并进行了计算和比较数学不好但是我认为简单的算术就可以了 虽然我们计划持有该物业 5 到 7 年，但如果我们确实需要提前出售它，比如 2 到 3 年，我们担心资本利得税的影响 目前，我们有一个我们刚在 6 个月前购买的住宅物业，我们担心从对冲账户中取出大部分资金的影响，因为我们认为这将使我们的每月还款额至少增加 500 美元（但仍低于金额我们每月支付 - 我们投入双倍金额）无论如何，例如，我们有以下情况，道具的正确 CGT 价值是多少：500K 年租金：25K (480mo) 初始成本存款：45K 银行贷款：485K ( 500K + 30K -gt; 费用，邮票关税、LMI 等 -45K) 每月偿还贷款：3150 折旧：15K-20K () 每年额外成本：5K 每年物业经理：2K 3 年内物业价值：600K（实际增长 6% 或仍然保守或太高）很多 - 房产位于 Kellyville RidgeThe Ponds 地区） 出售房产的成本：10K（文档 + 一些美学修复） 资本损失是否包括过去几年的所有付款（减去​​总租金）所以，如果我在 3 年后出售：600K - 500K 100K >资本收益（3150 贷款支付 x 12mos x 3yrs）-（480 租金 x 52wks x 3yrs）38520 gt;自付贷款支付 100K - 38520 -（5K ​​额外费用 x 3 年）-（2K 道具经理 x 3 年）- 10K 销售成本 30480 gt；应税资本收益 其他问题：1 上述计算是否正确，或者是否将对全部 100K 征税，因为无论如何我的损失已经从以前的税款中扣除了 2 如果房产一直保持不变，那么出售房产的实际成本是多少（费用、合同等） 3 折旧对 CGT 有何影响 4 如何计算 CGT 我知道如果我们持有超过一年，它将减半，但例如，我们每年赚取 60K（30% 税级）和我们有大约 305K CG（或 100K CG），我们将如何征税 我读到 CGT 不会与个人的主要收入来源分开 5 正如我之前提到的，我们住宅的还款额每月将增加 500 美元，这意味着大约3 年内多 18K 如果我们支付 38520 自付费用 3 年租金 + 45K 初始押金 + 3 年 IP 费用，我们可以从我们目前的贷款（住宅）中多扣除 132520（18K + 114520）如果税收将从应税资本收益中扣除（假设 40%2 20% t CG 上的斧头），净收益为 24384 我仍然有 695K 非应税资本收益 + 15K 还清银行贷款（500K - 485K 贷款），所以这意味着总共大约 1088K（24384+ 695K + 15K），这仍然低于我们本可以用来偿还当前贷款的 132K，但假设我们每年从纳税申报单中得到大约 7K，那就多出 21K，这意味着 1088K + 21K 130K gt；这几乎一样！ （当然假设房产价值每年增长 6%，但我读到的数据将在几年内保持平稳！甚至可能会下降 - 哦不！） 6 我是不是让 CGT 计算变得复杂了 100K x 20% 20K，这意味着净值 80K + 15K（偿还 485K 贷款后） 95K + 21k 纳税申报表（3 年） 115K 比 132K 低 17K本来可以从我们的贷款中扣除的 这真的没有意义 似乎要达到收支平衡，我们需要每年升值 10% 和更高的收益率，或者在我们卖掉之前真的等一会儿再卖掉它为了获得更多价值请告诉我我错了
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DWV, PPR 上没有 CGT，对于普通的郊区街区，除非房产超过 5 英亩，否则这个数字可能是错误的, 但无论如何按照郊区的标准，它是一块很大的土地 您持有的期限无关紧要 如果您租用您的 ppr，您有 6 年的时间在 CGT 生效之前租房 即使那样，如果您在 6 年前回到该物业，那么它可以再次成为您的 PPR，并且 6 年规则再次开始
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嗨，Red，抱歉，如果有点不清楚 我们有一个 6 个月大的 PPOR，正计划为 iP 再买一个 PPOR 是 500K（还剩下 390K 贷款），IP 是 500K（485K 贷款）
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嗨 dwv，我的理解是您的资本收益计算忽略了已经扣除的成本，如果您贬低某些东西，您的成本基数也会降低，例如： 500k 购买价格 30k 购买成本（某些购买成本不能在年度回报中申报） 530k 的初始成本基数 要求的折旧您 3 年的工资 45k cgt 的成本基数 calcs 530k-45k485k 以 600k 的价格出售房产，10k 广告代理费上限收益为 (590k-485k)2525k 戴夫
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顺便说一句，您的资本收益会添加到您当年的收入中，所以如果您在开始时出售了您的房产纳税年度您的应税收入将是这样的：60K+525K（如果财产完全属于您）1125k 我认为税率是 30% 到 75k 和 40% 到 150K，所以您当年的额外税单约为20K 你在接下来几年的纳税申报表之前不必支付评论

感谢 davewill 清除它我也意识到我使整个情况复杂化了 3 年后我们确实有 18K 额外还款用于 PPOR 贷款 (500mo x 3 年）如果我们使用我们的抵消作为初始存款但是我们只会从我们的 PPOR 当前每月还款中减去 15K 来偿还我们 IP 的年度利息和成本所以 15K x 12 mos x 3 年 54K，加上 18K额外还款 > 72K，加上 45K 初始存款，三年总计 117K 如果我们继续 IP，如果 IP 值为 600K，我们的总资金是 100K - 20K CGT 80K，加上 15K（偿还 485K 贷款后）>； 97K，加8K退税x 3年24K>； 97K + 24K 121K 几乎等于 117K 如果我们不进行 IP 我认为这更有意义 如果我在 3 年后出售 IP，我仍然可以避免亏损 IP，我认为 5 年后会盈利左右取决于每年的升值和租金的调整我希望如此
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