澳洲澳大利亚房地产混合信托收入单位估值悉尼

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大家好，一个简单的问题当混合信托赎回（回购）个人或借款人持有的收入单位时，这些单位的价值或价格是如何计算的？无论资本收益如何，“收入单位”是否只是保留其原始购买价值财产或随着时间的推移收入的潜在增加如果收入单位确实发生变化，信托赎回收入单位的资本利得税后果是什么提前谢谢布莱克
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我正要问同样的问题问题，但我决定搜索，这里是有人知道这个问题的答案
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我没有详细查看 HDT 契约，而且我不是律师，但我假设*单位提供收入权，而不是资本权 如果他们提供资本权，那么单位价格会随着房屋价值的增加而上涨，因为如果出售房产，单位持有人有权获得更多美元作为单位只提供收入权，单位的估价会补偿让混乱（如何将可变收入流带入净现值），并且大多数人倾向于仅以成本价对其进行估值 有人可能能够提供更多信息 *假设是“我不”的另一个词不知道，但可能是这个-quot;
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我也对这个答案很感兴趣 MGS 契约没有具体说明，而是说它完全由受托人自行决定 我有非正式的建议来自一位经验丰富的信托律师（他似乎对混合信托了解很多），他说必须对这些单位进行估值，并且这是会计师的工作显然必须有可辩护的估值基础当我问这些单位是否可以按原价赎回，答案是坚定的*不*，因为即使契约允许它，ATO 也不会考虑它的长度（至少我认为这是她说的原因）
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会计师不是估价师，我怀疑几乎所有会计师都会将估价工作提交给n 或附上一英里长的免责声明 这是来自律师的非常奇怪的评论 我看不出任何收入单位估值的任何可辩护的基础 任何潜在的估值都只是统计上的学术猜测 你，ATO，估值师和你的会计师最终会在平均值、理论预算、已实现和未实现的支出、潜在的未来赎回和 pi 的 y 减去 x 的 16 次方的值上争吵
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Mry，那么你会建议 1 美元的单位得到以 1 美元赎回（即使是几年后） 实际上，当我说“可辩护”时，律师可能会说“合理”，即至少有一些东西可以记录计算所基于的内容，即使不是每个人都同意这个方法让我想起了一个相关的问题，我读过关于信托的再融资优势，一旦单位被赎回，个人可以使用现金购买任何东西，但债务仍然可以免税e 但是我不明白的是，如果信托已经赎回了单位，那么最初购买单位的原始贷款如何仍然可以扣税 ATO 怎么能允许这样做 不就像借钱买股票然后卖股票并将资金花在任何东西上，而不是偿还原始贷款，然后继续要求对原始贷款进行减税
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大约 3 周前，我向 MGS 的 Chris Balalovski 提出了这个问题，显然是特殊收入单位将根据未来收入流的净现值进行估值 因此，在购买收入单位以及出售收入单位时都需要进行 NPV 计算 这可能会或可能不会导致小额资本收益赎回，但它肯定会远低于赎回拥有资本权而不是收入权的单位的资本收益 我同意 Mry 我认为这确实是一种精神自慰的练习ion 从技术上讲，收入单位不值得您赋予它们的价值（通常为 1 美元）使用 NPV 计算，它们的市场价值可能为 002（基于它们的 NPV），然后当它们被赎回时（是的，您可以以 1 美元的价格赎回它们对于每个单位），然后 ATO 将使用市场替代规则，它们的市场价值可能为 003（基于其 NPV）正如 Mry 在您计算加权平均资本成本、预计未来收益、空置率时所建议的那样，通货膨胀等因素，资本收益将很小（前提是租金没有增加与其他一切的不成比例）我计划在兑换特殊收入单位时为所有客户进行基本的 NPV 计算，以保持 ATO 满意< BR>评论
这是一个不受欢迎的看法，因为我知道大多数人都对 HDT 很感兴趣 在获得更多建议之后，它似乎我认为 HDT 的这一方面造成了通过 HDT 购买房产的主要风险 这部分，即在其市场价值远低于 1 美元时以 1 美元购买东西，是整个可索赔性可能在法庭上被驳回的地方 这不是公平交易，而这一事实可能足以（或在过去的案例中）使交易受到质疑 似乎 HDT 情况说明书中所述的支持 HDT 各种好处的先例是基于涉及全权信托和/或单位信托的案例，不是 HDT 现在 HDT 既不是，所以先例不一定适用恕我直言，它是买家要小心的情况，HDT 并不是基于有时在这里描绘的坚实基础
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Bump 只是碰到了一些 HDT 线程我同意下面 Twitch 的评论，现在这是关于“为什么大公司不出售 HDT”主题的讨论主题 关于这个主题的更多评论 Coastymike，Mry，你是否仍然同意这个 NPV 计算寻找赎回价格 它在商业上是否可行对 SIU 持有人来说是否具有财务意义 GSJ
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GSJ，正如我在之前的帖子中所说，不涉及估值方法论（其他拥有 MBA 学位的人可以做到这一点）但 NPV 也包括一个终值 我在 NPV 计算中使用终值 很高兴继续使用带有终值的 NPV
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我同意 Coasty 的观点，因为 SIU 应该以其净现值估值，这是评估收入流的正确方法 我预计不会向单位持有人提供任何资本回报 对信托中资本价值增加的任何预期只会影响 SIU 的预期收入增加
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Coastymike，Mry，谢谢你的回复，作为一个外行，我仍然没有意义，但我暂时离开这个话题 GSJ
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资本的权利再次回来，只是可以'帮不上忙，我迷上了这个话题！ Mry，关于上述我猜这源于一份信托契约，即 SIU 持有人对信托资本没有权利，只有收入作为示例，假设您有 200k SIU 用于购买 200k IP，并且在 10 年内，IP 价值 60 万，然后在早些年发生任何赎回之前被出售 所以这里 40 万的 CG 将交给 SIU 持有人，SIU 持有人会将 20 万放在他们的纳税申报表上（在 50% 的 CG 折扣之后） ，在 400k 中，有 200k 用于赎回 SIU（假设此时他们的“市场价值”仍然是 200k） 那么，出售 IP 的其他 200k 收益会发生什么情况？这是否代表“资本”的一部分？ ' 的信托，因此 SIU 持有人无权获得它，它仍然在信托中 因此，从资产保护的角度来看，即使债权人设法强制赎回单位，他们也无法获得这 200k，因为它仍然存在在信任内 - 与在自己的 o 中购买 IP 相比，这是一个更好的结果wn name 这种理解是否正确我的下一个问题是，有了信托中的这 200k 资本，是否可以酌情将其分配给受益人，如果可以，他们是否仍需为此纳税（减去 50% 的 CGT 折扣）如果所以，这似乎比以自己的名义购买房产更糟糕，因为可能会有更多的 60 万销售收益被征税 这种理解是否正确 感谢您的澄清 而且，我知道我之前已经说过这一点，但是对于 SIU 持有人来说，负齿轮，放弃资本权，是我觉得没有意义的主要部分，或者，我还没有完全理解 事后看来，这可能是 HDT 辩论中更重要的问题，而不是我之前评论过的赎回价格市场价值——因为这完全取决于您是否认为 SIU 持有人应该拥有任何资本权利，在所描述的 IP 示例中所以更大的问题是：如何会在e 证明 SIU 的负扣税是合理的，在这种情况下，没有资本权利 我从另一个线程中回忆起一个想法（我认为是 Mry 的帖子）：在很长很长一段时间内，租金最终将远高于利息支出，如果部分或全部贷款本金也已还清仅限于他们的收入流而且，如果在出售财产之前赎回 SIU，或者在收入仍远低于利息支出的时候 - 所产生的利息支出是否会被视为不可抵税？ 我仍然可以' t 调和这些东西 GSJ
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