澳洲澳大利亚房产 空置土地和细分悉尼

在澳大利亚地产投资



我本来打算把它放在“增值”部分，但我认为这里可能会更好 今天在与我当地的房地产经纪人交谈时，我发现对于双 occ 细分，您可以细分并将每个新块放在单独的标题上土地已经准备到某个阶段 出于某种原因，到目前为止，我认为对于双 occ 开发，必须在最终细分发生之前建造两套住宅因为我更愿意在完成时保留两处房产而不是出售，我被迫现在建造一个并延迟建造第二个所以我在想好消息是我仍然可以在建造第一所房子后细分，并将第二个空置块保留在它自己的标题上（通过拥有两个来创造即时资产以进一步借款单独的街区）但在税收方面，最好将街区的空置部分保持在与第一所房屋相同的标题上，因为它将获得租金收入和利息整笔贷款可抵税 如果我在单独的地契上拥有空置土地，那么空地块的贷款部分可能无法抵税 - 特别是如果在建造之前有很长的延迟，这听起来是正确的还是我错过了什么？还有什么我应该考虑的谢谢，史蒂文
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史蒂夫我建议你做一些尽职调查并与你当地的议会核实并非所有的 RE 都给你正确的建议我也想建议你讨论这个问题与他们的费率如果您细分，他们是否允许您合并这些块以用于评级目的，或者他们是否会向您收取发电费、水、污水处理和废物的单独费率您可能要检查的另一件事是您将做哪些增值通过将街区分成两部分，银行可能会更有利地融资nt 的观点 除非你打算使用第二个作为 PPOR 希望这有助于 Dave P :
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被警告 - 过长的帖子！史蒂文 在不了解您所在的州或市政府的情况下，以下评论只能是广泛的概括，但您的评论“我发现对于双 occ 细分，您可以细分并在土地准备好后将每个新地块放在单独的标题上某个阶段”；重温了我最糟糕的噩梦！是的，您当然可以完成您的细分，并且一旦土地已经准备好进入某个阶段并且市政当局已经签署了合规证书，那么产权办公室将发布新的产权 啊，这就是问题所在！ Q: 什么是“一定阶段” A: 成品 Q: 是否包括建筑物 A: 可能没有（建造建筑物需要单独的许可证，只能是规划许可证中描述和详细说明的建筑物 没有变化！问：规划许可证是否需要以下细节：(i) 勘察验证然后勘察必须完成 (ii) 园林绿化 然后园林绿化必须完成 - 甚至在建造房屋之前！(iii) 工程、铺路和排水 然后 EPamp;D必须是完整的——甚至在建造房屋之前！那么，博学的朋友，让我们检查一下这实际上意味着什么 (i) 调查验证意味着土地必须被识别、验证和钉住，并且测量员向委员会报告大约 750 美元双重occ（再次！，可能是第三次调查，或者可能是第四次）（ii）委员会可能会让您以报价或估计价值的150％为景观美化工程保税美化环境 所以如果美化环境需要 5,000 美元，那么哦！ Happy Days，您必须向市议会提交 7,500 美元的现金保证金，直到您完成美化令他们满意，之后他们将在适当的时候退还您的 5,000 美元（您是否已完成总金额，这意味着您必须为美化提供 12,500 美元）（ iii) 平均房屋楼板中有多少混凝土、钢筋等因此，从街道排水沟到后屋和前屋，如果它有一个单独的车道和停车区现在让我们加上排水这个区域的成本，沿着车道每隔一段时间就会有淤泥坑，如果有的话，可能在房子的后部土地落向街道加上，在最后一个淤泥坑和街道排放点之间的雨水保留系统，如果雨水收集坑在另一边，加上道路下面让我们猜测 $40,000 现在，应用 1 50% 的规则，并向市议会提交 60,000 美元，另外还有 40,000 美元可用于完成这项工作，然后您才能申请我们的债券回来了 你还和我在一起吗 答案：观察建筑工地 他们做景观美化、工程、铺路放大器吗？先排水 不 不 通常，在房屋建成和完工后才完成 毕竟，运送屋顶桁架的卡车可能会压碎你漂亮的混凝土车道，这可能会导致牙齿磨牙和咬牙切齿，产生牙科费用并导致面部疼痛神经痛 那么，亲们是怎么做的呢 当然，让细分计划获得批准 规划许可证（阅读细则）通常有效期为两年，有时是三年 建筑许可证通常有效期为两年，数量有限必须在重新提交计划之前进行延期另外，在提交具有产权办公室的计划之前，您需要缴费 供款用于电力公司（可能约为 1,500 美元）、燃气公司（500 美元）、自来水公司（500 美元）和排水管理局（1,500 美元）好吧，所以在我看来，为什么各种房产都是“有计划和许可证”出售的，我将通过回答的方式提出另一个问题这些“批准”的房产实际上已经将计划提交给了产权办公室，这意味着，在房产出售之前已经支付了多少这笔费用所以，史蒂文，我是否描绘了一幅令人讨厌的发人深省的画面，说明它实际上会花费你多少，以及为了获得单独的标题而胡闹涉及的资金（计算持有费用） 开发项目没有简单的方法 了解这是一项复杂、混乱和昂贵的工作 许多人试图做一个，但最终陷入非常深的财务漏洞，可能需要数年才能恢复，不要介意无法计算但必须考虑的情感和智力压力 不要相信任何人的话 如果议会官员说了什么，写信回部门寻求骗局书面确认 即使这样也不能让你免于“政策变化”，但它可能会阻止你在死胡同上遵循建议 我喜欢在默特尔小屋做细分吗 是的 我会再做一次吗 是的 我赚钱了吗 不但下一次我会知道，即使在将项目成本降至门把手之后，我仍需要额外的 100,000 美元流动资金 勇敢，勇敢，但要明智 不要开始任何项目，特别是任何开发项目，如果没有全部成本项目，加上 50 - 75% 的额外费用，存入您的实际银行账户 建设成本将是您最不必担心的 祝您的项目好运和良好的判断力 Kristine *****************好吧，我在输入完所有内容后都兴奋起来了，哦，天哪，我感觉有一个应用程序来了！这提醒了我，我应该在这周把 Ward House 的规划许可证交给工程师，这样他就可以为我拥有的街区后面的停车场设计十个海湾加转弯区加双倍宽度双强度 cossover指示他设计低调的滚边，以便医生可以从房屋末端获得额外的两个非施工停车位，当我购买接下来的四个房屋时（是的，正确的）我们可以将停车场连接到下一个隔壁房子后面的停车场等 但是，由于医疗中心许可证是基于每个有效诊室有 5 个停车位，建造额外的两个海湾没有经济利益，所以它们可以用蓝色金属压实地面这将在不增加太多建设成本的情况下增加应用价值（可能大约 2,000 美元） 由于这个项目现在已经空置了 12 个月，很高兴认为我可以在 n 内真正开始建设方面未来六个月 现在，我把那额外的 100,000 美元放在哪里以备不时之需 ************************ 是的，我知道这是一个会计放大器；税收问题，但我无法抗拒
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DaveP，我肯定会与当地议会做我自己的尽职调查，而不是相信房地产经纪人的话我很高兴你提醒我关于我将不得不支付克里斯汀的双倍费率等，多么漫长而有趣的回复肯定还有更多需要考虑！规划许可证确实需要调查识别、景观美化、工程、铺路和排水等详细信息，因为无论如何我都持有这两个街区，所以暂时将它们保留在一个标题上并避免所有额外费用和混乱不会有问题你周围已经描述了 感谢您指出所涉及的内容，如果我将来尝试它，我会知道现在会发生什么 祝您的 Ward House 发展好运 史蒂文
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嗨，史蒂文O，与您当地的市议会放大器；我可以从墨尔本的一个空地细分的经验来看，我们只需要聘请一名测量师；不需要提交任何计划，我们只需要为当局（市议会、墨尔本水务局）支付费用；只需将测量师的土地图纸提交给地契办公室（一旦所有当局签署） 土地测量师收取 1,000 美元的服务费 最后，地契办公室给了我们两套地契 哦，我差点忘了，我们确实向我们的当地过户师（因为我们没有时间自己做） 当地政府（议会）将引导您走向正确的方向（而不是在完成您不需要的事情上不必要地浪费金钱） 注意：我们在街区没有地役权，所以不确定这是否更容易注2：我所做的第二次细分是在我在一个角落地块上建造了2个别墅单元之后，再次聘请了同一个测量员放大器；不是问题，我什至还没有按照我的图纸做园艺，他们不在乎。一切都很甜蜜 干杯，MannyB
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在双重 occ 上细分和获得单独头衔的能力因理事会而异在 土地 价值 含量 较高 的 地区 这样做 是 有意义 的 在 kuringai , 您 需要 获得 所有 计划 批准 才能 申请 细分 , 但 您 不必 实际 建造 房产 但是 细分 批准 会 .取决于您制定已批准的计划查看更改
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史蒂文，虽然克里斯汀的帖子非常棒（和她的任何其他帖子一样），但不幸的是，它可能只有 50% 适用于新南威尔士州的情况 100% - 永远不要依赖 RE 代理人对任何土地的可分割性的意见 首先 - DA 对细分的批准有效期为 5 年 其次 - 在新南威尔士州，双重占用和细分的要求是相同的 这使得双重占用毫无意义（称为低密度多单元）住房）D A 然后让自己陷入细分的麻烦 DA 第三 - 通过先建造，您可能会无意中在您的土地上施加一些限制，使您的细分根本不可能 第四 - 不要与委员会交谈，尤其是如果它是大湖区委员会购买“住宅细分DCP”；来自理事会和本 DCP 中列出的所有其他 DCP 研究它们 尝试根据您所研究的内容自行设计细分 然后在您的理事会档案中查看批准的细分 DA，并确定哪个土地测量师和工程师的成功率最高理事会并与他们交谈 为什么要先学习 因为除了您自己之外，没有其他人可以考虑那么多，并为您的发展找到更多选择 示例：仅今年一年，我就购买并细分了 7 个被标记为“不可细分”的街区；通过所谓的“专业人士”；当您与土地测量师工程师一起参加聚会时，请安排与理事会的预提交会议并亲自到场
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Multi amp;曼尼 很好的建议 正如我在帖子开头所说的“在不了解您所在的州或市政府的情况下，以下评论只能是笼统的概括”；每个州都有不同的方法，每个市政府也有不同的方法，甚至每个市政工程师或规划师这就是为什么将所有内容都以书面形式写下来至关重要的原因“政策”的变化可以以闪电般的速度发生，让无辜的子分频器又高又干 我想我的基本观点（可以用很少的话说出来，但话又说回来，这并不好玩）是：不要把任何事情视为理所当然永远不要假设只依赖书面信息，然后只依赖其中的一半在维多利亚州，ResCode 旨在使整个州的规划统一起来开发，而其他地区几乎没有更多的土地可供开发，而其他地区则不认为规划是一个问题，等等对于每个“一夜之间”完成项目的潜在开发商来说，经历了多年的上诉和限制，直到他们变得灰白，牙齿脱落 Multi，如果我没有至少像我一样被告知（回想起来，这并不多），我会一直处于水深火热之中您的评论“除了你自己，没有其他人可以考虑这么多，为你的发展找到更多选择”；是所有其他事情的关键 如果您，业主，不准备做一些背景工作，以至于您对测量员规划师的指示不清晰、合法和准确，那么没有其他人会为您做这件事，不管你付给他们多少照顾生意，李慈善事业，从国内开始领土 很高兴看到有经验的人的回应 干杯克里斯汀
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这些“已批准”的房产中有多少实际上已经向产权办公室提交了计划，这意味着，在房产被批准之前已经支付了多少费用所以你在这里谈论的是出售原始的未分割地块，并允许买家去麻烦地分割和提交给产权办公室，让他们拥有所有创建的新地块是如何做到的在一个细分市场工作，在那里您将每一块土地出售给不同的买家他最后的细分已经发生当没有新地块可供出售时，开发商如何在细分发生之前出售计划
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是的，史蒂文，正是这让我们回到维多利亚的开始, 《细分法》允许业主预售房产，但在新产权发布之前，他们不能动用其中的一分钱。这对小型开发商来说实际上在财务上非常危险假设您想做一个“简单”的双重 occ 和将固定合同的两块土地都卖给了两个不同的购买者几个月过去了，你得到报价来做事，通常会出现延误，利息账单加起来，邻居可能会或可能不会反对并将提案提交给法庭，最后你满足理事会的要求，并且他们在合规证书上签字不应该超过 6 到 8 周，现在！同时，您的购买者的钱存放在一个信托账户中，无论是代理人还是律师代理人也无法获得报酬，这笔钱处于休眠状态如果之前通过所有权清除了细分等（仍然是18个月），那么您与购买者签订了可执行的合同 超过该时间，他们可以解除合同并取回所有款项 但是，如果您的费用超过了第一次报价怎么办 您也承诺遵守合同，您不能要求更多只是因为您的预期利润被削减了，或者项目的成本超过了您可以出售的价格或者，一旦分割方案获得批准，您可以将土地全部出售给其他人进行分割 您已经证明土地可以分割并通过获得必要的许可证增加了价值 是否真的提供进一步的回报如果您决定自己完成其余过程，则需要的所有额外资本支出 我们都必须从某个地方开始 有些项目很简单，有些项目会持续多年回头看看，说‘哇！那是一个！祝您决定对物业做的任何事情如果我能提供一点建议，我建议您在为项目的所有不同阶段写下报价之前不要做任何事情并确保报价包括来自委员会关于费用、收费和征费 祝克里斯汀好运
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非常感谢克里斯汀 现在一切都说得通了！我今天还收到了当地议会关于细分过程的回复：一旦确定了 DA 并颁发了开发许可，将有一个条件允许您在建筑物建造之前寻求议会发布细分的亚麻计划如果该细分被释放，然后在施工前由土地所有权办公室注册，这是“对用户的限制”；将被放置在每个地块的标题上，这需要每个地块的开发都符合批准的双占用计划
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Hi Multi，我们在布里斯班做了一个细分，虽然时间很长，但效果很好密集（12 个月）完成和陡峭的学习曲线 你在一年中做 7 次怎么样，你的一些技巧是什么？ 与外行人相比，开发人员有一套不同的规则来参与理事会，因为我看到其他一些人正在得到通过他们的项目以更快的速度欢呼
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