澳洲澳大利亚房产可维修性墙悉尼

在澳大利亚地产投资



人们是如何绕过可维修性墙的 如果您有少量现金但没有可维修性，您仍然可以投资房地产吗 很想听听人们的经验和建议
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假设您已经货比三家并且您'我真的像我一样达到了你的借贷能力限制，这些是我做的一些事情首先我取消了我所有的信用卡（价值 3 万），然后我让我的女朋友在我们的租约上，这在技术上将我的租金减半，所以 1000 美元月）而且我将所有大企业的扣除额推迟到 2016 财年（价值 40-50k），这样我的收入就会更高 这意味着我现在缴纳的税款更高，但明年会更少所以我已经设法从最大化超出我的借贷限额以再获得 50 万或更多
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我发现大多数人可以借这么低的利率比他们想象的要多得多有不少客户拥有 15 处房产和合理的平均收入（lt;100k）它很有可能发展非常大的投资组合（现在有 3-5mill plus这种类型的收入、正确的购买和最小的其他费用）一些基本提示：1 确保所有贷款都是 IO，包括 PPOR 2 切换到根据您实际还款额评估您当前抵押贷款债务的贷方 3 通过消除未使用的信贷来最大化您的借贷能力信用卡、其他费用、重新协商以降低利率等 可能需要调整生活方式的更大提示： 1 剥离低收益资产 (3%) 2 专注于增加可用于服务的收入 3 购买高收益资产 4 偿还 PPOR 债务并转向投资债务（包含负扣税可以在可服务性计算中产生影响）想法是让银行计算您的“每月净盈余”收入尽可能高从那里以半可观的收益率购买（55-6％）通过更换贷方来回收你的借贷能力可以让你走得更远 最大的影响实际上可能超出你的控制——利率的变化（以及贷方应用程序的可能变化）延长 IO 条款）干杯，Redom
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人们会认真购买这种收益率而不是更少的房产吗？这太疯狂了 - 除非你有多个六位数并且仍然疯狂
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很多人购买甚至可以返回 ZIP 的高质量增长资产（例如土地银行） 仅取决于这是否适合您的资源 在我们的财务规划方面，我们围绕人们从收购到整合和收入流的成熟过程中为人们重新平衡投资组合做了大量工作 这很常见对于较大的投资组合持有人来说，转储“永不出售”的教条，以获得更好的收益、更好的折旧、更少的麻烦和维护，经常将他们的一些较旧的增长型股票换成较小的新收入型股票我们现在甚至得到了一些拥有较年轻的不太成熟的投资组合，悉尼的房地产时钟处于许多人认为其他地方有更好机会的地方 ta rolf ta rolf
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上面覆盖得很好 但是，在这种情况下，它听起来像您几乎没有收入，但有大量现金，因此，在 Rixter 缺席的情况下，我会说，如果您的情况听起来不错，并且您已经与您的经纪人财务规划师进行了建模并且您的选择权已经用尽，那么存款债券可能是一种选择搜索一下
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RF，我认为您指的是现金债券 存款债券是您支付给保险公司的一小笔费用，用于使用他们的钱（而不是您的）作为您的财产贷款存款是我如何使用 Cashbond 继续购买 IP 我将它与我的 CGA 房地产投资策略结合使用 - 当您拥有几个 IP 时 可维护性最终成为问题 由于您不满足他们的要求，银行不会借给您钱标准贷款标准 如您所知，银行贷款人在 2 个模块下计算可服务性 - LVR amp; DSR 大多数投资者开始达到借款能力的地方与他们的 DSR 或偿债比率有关你能做到吗显然有很多方法可以想象但大多数投资者知道的主要方法是增加他们的 PAYG 收入和或增加他们的 IP 租金收入因为这些方法相当依赖并且受限于市场条件很多投资者不知道从那里去哪里很多人忘记了他们拥有的股票存储，随着时间的推移，过去的资本增长创造了低 LVR 这就是 Cashbond 发挥作用的地方——这是我实施的方法来让我绕过缺乏可服务性问题，让我可以继续借贷来建立我的投资组合现金债券基本上通过将现有股权转换为现金流量来增加您眼中的收入银行放贷人的运作方式如下 - 您从保险公司购买 CashbondAnnuity 或保证收入计划，然后保险公司会在指定期限内向您支付利息以及利息 - 通常为 5-10 年 您使用从投资 LOC 中提取的资金购买 Cashbond 对于例如，如果您购买了 100,000 美元的 5 年期现金债券，每年您将获得 20,000 美元外加利息返还给您现在，当您去银行贷款购买下一个房产时，您可以出示 100%在您现有的 Payg Income 放大器之上，您的贷款申请的 INCOMES 方面的收入为 20,000 美元；你所有的其他租金收入换句话说，你实际上增加了你的借贷，因为你在银行眼里有额外的 20,000 美元收入 相当整洁的干草 你也可以用现金债券收入来支付你的投资组合持有成本，这让你晚上睡觉的因素知道你可以轻松地偿还债务 这就是我能够继续购买的方式 现在我知道这种方法并不适合所有人 它是一种策略，适合在投资道路上走得更远的人，可供他们支配，可以用作他们更大的一部分图片策略 为更有经验的投资者提供的工具，在影响较小的期权可能已经用尽后，可以使用大量投资组合股权。这完全取决于您当前的财务状况、目标、时间框架和；您的个人投资者风险状况希望这为您提供了帮助；其他人都有一些深思
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这是很棒的 rixter 我喜欢学习新事物！我已经读了大约 5 次，试图更好地理解：) 只是有几个问题 1 你需要支付多少利息才能使用这种策略 quot;现金债券基本上是通过将现有股权转换为现金流在银行放贷人眼中增加收入的目的”； 2当你在你的 lvr 上使用这种策略时，你有多激进 3 是否所有的银行都乐于使用这种形式的收入 4 使用你的“5 年内每年 20k”的例子；是一次性支付还是每周支付
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非常漂亮的 Rixter - 我见过一些人也为此目的购买 ATM 有效地将资本转移到现金流 通常需要两年的历史将其包含在服务中的纳税申报表 我认为在资产的整个生命周期（合理地短）内，投资收益率大约为 28%，而资本在期限结束时实际上一文不值
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谢谢 Rixter 完全忘记了您的现金债券策略 需要调查一下 这些年金基金会向您支付多少利息 它是否高于抵消账户利率 您还提到它并不适合所有人 小心告知谁或哪些情况该策略不起作用任何经纪人都想谈一谈利弊 他们真的把所有的年金都算作收入还是只算一个百分比无用的可服务性
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那会耸人听闻，但很可惜，您为年金提供的现金将部分借给抵押贷款提供者，因此年金提供者需要像零售商ta rolf一样分一杯羹
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我也很好奇这个你也可以从你的LOC中提取那100k，把它存入另一个银行账户，并声称获得的利息作为收入
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是的，但是怎么样费用
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你的意思是LOC上的利息是的，它会互相抵消这就是为什么我很困惑，因为这不是同一件事我能想到的唯一区别是银行利息可能'不能算作收入
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其实不是一回事，因为现金债券是年金，将在 X 年内每月偿还本金和利息（这与 LOC 方法非常相似！）但一些贷方过去常常看到每月支付给该人的全部收入，即使其中一部分实际上是返还的资本 Westpac 曾经允许这些r 可服务性，但我不知道现在哪些贷方会接受它们，如果有的话
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啊，我明白了，这是我错过的部分，我以为他们只是支付了利息，然后会给你一些本金最后，这就是我感到困惑的原因
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你支付的 LOC 利率比偿还给你的 CB 利息少我建立了一个 10 万美元的 CB，它每年返回约 22,000 美元5 年期限 无法回答所有银行，但我的是 WBC 付款选项是每年、每两年、每季度、每月 我选择每月以最大化 CF
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它们因当时的主要金融环境、购买金额而异放大器；学期长度2-4% 否规模资产基础和净资产谁已经用尽了所有其他影响较小的选项来增加 DSR 是的我做了资本放大器；向您支付的利息在整个 CB 期限内均匀分布当然是不知道为什么他该死我输入了存款债券一定是老了
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我目前正在使用 lo doc 贷方 RAMS 进行我目前的开发，低费用和利息利率低但是您将要求您的会计师签署更高收入以偿还贷款 Mtr
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现在我想起来了，我不明白这个现金债券技巧有一些东西所以你节省了 10 万，或从 LOC 中的股权您用它来购买现金债券，每年可为您带来大约 20k 的回报 每年 20k 的收入增长使您的借贷能力大约为 5 倍，即 100k 但您从 100k 开始如果它增加了您的借贷能力通过 10 倍，我可以看到其中的意义，但这不只是让你回到 1 方显然我错过了一些东西
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我会让 Rixter 谈论现金债券的细节，因为我没有以前没见过这种策略可以提高借贷能力是通过将资本转换为收益我使用 ATM 的示例作为我以前见过的示例，例如，一个人的 ATM 投资可以实现 28% 的收益，但每台 ATM 机的资本成本在年底将无法收回使用寿命因此，如果一个人在 ATM 上花费了 10 万，而 10 年后它一文不值，他们会以非常高的收益率为此得到补偿。在这 10 年中，他们每年都会增加 28,000 的收入，这 28,000 用于维修，然后转化为更高的收入借贷能力 我假设现金债券的运作方式类似 干杯，Redom
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啊，我明白了，是更高的收益率造成了差异 当然感谢
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杰里比，CB 允许你将您的资产持有量增加到 CB 购买价格的大约 4-5 倍，超过您当前的能力，即 15 万美元 CB 将使您在投资组合持有量中获得 60 万美元+ 大约额外的资产基础 通过增加您的投资组合资产基础来获得额外的 CG 敞口（为您提供完成了你的功课为 CG 买得好）超过了在期限内抵消了您的 CB 购买成本 在 CB 期限结束时，您在原始 LOC 上剩下少量余额 这是由于您的 LOC 和之间的利率差异； CB 被退还给您，因此它是有代价的可用选项 就像我之前说的，它是针对经验丰富的投资者的策略，他们拥有庞大的投资组合，资产丰富，现金流量不足，我希望这会有所帮助
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