澳洲澳大利亚房地产 房地产是一项糟糕的投资？悉尼

在澳大利亚地产投资



我一直在阅读该论坛上某个地方链接的另一个主题，并惊讶地阅读了以下内容-“我开始看到股票的优势，转折点是当您提到没有租户，没有代理商，没有维修，无需维护 另一个大优点是，有了股票，计算数字、分析不同的比率等要容易得多，这对于像我这样的 excel 垃圾来说非常好房地产的利润率就像我提到的，如果运营成本从原则的 1% 上升到 25%，APR 突然从 17% 下降到 5%，一点都不好表现优于房地产，而且正如您提到的，只有 50% 的资产负债率比 95% 的资产负债率损失要少得多 同时我仍在努力掌握股票的潜在驱动力 资产显然是人口成长，以及生态的成长作为一个整体，因此您至少可以粗略地根据大规模趋势估算房地产的增长另一方面，对于股票而言，它不太清楚，例如 Samp;P 500 的每股收益比过去增长了 20%是什么推动了印度和中国的消费增长 谁是美国公司的所有这些新客户 另一个侧面评论，我在过去几周经历了一些转变，我不得不说我现在几乎完全结束了房地产 经营成本随着房地产价格的增长而增加，再加上经营成本如此之高（占房地产价格的 25%） Ratesbody corp 目前是原则的 1%，我可能可以通过购买来减少这一点一个更贵的公寓，但随着公寓变得更贵，租金收益率往往会下降，所以你最终并没有真​​正获得收益 大多数人确实没有准确估计持有房产的真实成本 在我的情况下 FHG涵盖了很多buyi ng成本，所以我花了217k全部买了我已经将16k投入到装修中，所以很容易认为我到目前为止只花了233k，但忽略了我花费的15k利息和2k的body corprate今年这意味着我必须以 260k 的价格卖掉我的钱（假设没有销售成本！！！），这意味着一年内房产价值增加了​​ 20%，这几乎不现实，即使在最好的情况下次除此之外，还有我花在装修上的 16k 的机会成本，以及利息团体支付的费用，我想过为什么流行文化如此亲财产，因为从表面上看，事情似乎在增长以惊人的速度（或者至少对于不了解复利的人来说是惊人的）例如，我父亲仍然惊讶于他第一次来到黄金海岸时（大约 30 年前）花费 18 万美元的海滨房产现在价值一百万以上 从表面上看，如果你当时买了，你可能会成为百万富翁但实际上，年增长率仅为 6%，而 30 年前 180k 是一笔不小的数目（相当于今天的 440k 美元） 但是诸如 APR、持有成本等之类的东西超出了大多数人的理解 我个人没有不要跟着这个想法过去我分析的错误基本上是我低估了房产的持有成本，而且我忘记了随着时间的推移随着房产的增长来衡量它们以与房地产价值相同的速度增长 平均利率可以被视为与房地产增长保持同步”
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早在 1995 年，我开始在我的 PPOR 上存入 1 万美元，现在我的资产是 90 万美元 试试看that with Shares
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也许这是我的中年危机，但我开始担心人们会跟着我犯错只允许政府成功nt 希望它是人为地操纵土地供应、利率和税法，这决定了它的成功在这种情况下，在这个时候，我不建议任何人建立大量的购买和持有房产的投资组合，特别是如果有它背后的大量债务以及对工作工资收入的依赖
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黄蜂，当你回顾 20 年时，澳大利亚投资住宅物业的主要原因是缺乏其他投资选择股票市场当时也只适用于高技能的投资者，不像今天的高端广告负载投资产品的任何人都可以很快对所有投资选择有一个基本的了解，这就是为什么你现在拥有高水平的 ASX，并且对于某些公司，它不会停止，对于房地产也是如此，只是现在房地产是现在在市场阶段的市场上，无论任何房地产销售人员告诉你，祝你好运，willair
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我个人倾向于较小的投资组合（数量）更高价值的住宅物业也即将进入发展中（住宅）并且，如果事情进展顺利并且我不把它搞砸，将转向商业开发投资 M
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我既有购买一小块股份的小额支出，也没有巨额的前期成本物业非常令人满意，我喜欢我可以实际看到和触摸物业但是，以目前的房地产价格，我真的无法看到人们将如何获得像 100 美元到 20 万美元增长这样的巨额利润2-5 年等我刚刚我非常喜欢的 tarted 股票交易
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也许这是进入房地产的指标'不要与第一次'妈妈放大器竞争;爸爸的投资者爸爸的投资者被他们的理财规划师告知购买管理基金，因为他们在过去几年中增长了 20-30% 房地产将会并且正在成为更好的投资，因为我们正在接近未来几年的繁荣值得深思！
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我和你在一起 WillG - 当房地产论坛上的人开始谈论房地产时，这真的开始看起来很适合再次购买，对吧 这是我的第一个房地产周期在澳大利亚（自 2001 年以来一直在观察它）所以这看起来就像我读到的关于股票上涨的指标更多，加息和租金上涨的次数很少，因为人们没有投资，我们再次进入下一次繁荣 -不着急（我的水晶球读的是十几岁的孩子——或者任何我们称之为下一个十年的东西）但它会稳定（布里西又回到了 7-9% 的年增长率，没什么太破旧了！）我真的很喜欢杠杆财产 - 我永远不会乐意拥有相同的债务水平（甚至是债务的一小部分）水平）股票，就像我在财产上一样 比我更有胆量的人在股票上完全一样，但不是我 所以在股票上，我控制的资本要少得多，这就是我的回报有很大不同的原因哦这将是一个非常糟糕的购买，30 年以上的海滨房产年增长率为 6% 我所知道的那些在那个时间段内的年增长率超过 15% 只是我的 002 美元卡夫
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你可能会争辩说任何东西都是好坏的投资 人们在各种形式的投资中都赚钱，而人们也在各种形式的投资中赔钱（通常你需要两者才能让游戏正常运行） 不是每个人都能在你需要的一个资产类别中赚钱人们为了盈利而做不同的事情
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我倾向于和卡夫有相同的看法——当每个人都开始说这是多么糟糕的投资时，我同意股票会跑起来，是时候进入了在我们看到一个越来越多的加息和租金上涨之前y 良好的上限增长 - 我们将看到我目前非常重视股票 - 但已经以看跌期权的方式为投资组合投保，我打算通过今年在墨尔本和固定利率
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股票是一个伟大的资产类别，你真的应该同时拥有另一方面，房产没有追加保证金，股票有租户（客户），代理人（管理层) 以及维修和维护（运营费用） 您只是不必（也无权）自己照顾它们 检查您拥有的任何公司的运营费用线 这是他们花的钱 这是关于什么类型的投资者 你是我是买入和持有者 对技术分析不太感兴趣：我只为平均线而战“你可以看到它并触摸它”的概念从不意味着反正对我来说没什么，我买了以前没见过的，还有一个我还没见过的IP 是的，财产的利润很薄，但正如你自己所说，这一切都是为了让你可以将财产提高到90%，这会增加您的回报如果您确实购买并持有，我认为随着时间的推移，房地产会为您提供更好的持有力（没有追加保证金）在过去的 20 年中，每家房地产都上涨了，而有些股票却消失了 当然，您可以通过购买指数基金来缓解这种情况我注意到你在谈论单位房子怎么样 没有body corp（而且你不支付body corp admin等）当你改变土地的用途时，巨大的收益就会出现：例如炸毁房子并建造单位另外，你在这里分析你的PPOR , 我假设因为你没有考虑租金和折旧持有 PPOR 和 IP 的成本完全不同这就是为什么在你之前购买 IP 更有意义 PPOR Alex
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我的理论是你用别人的钱投资，用自己的钱赌博 与其说是资产类别，不如说是你可以在现有股权上施加的杠杆和杠杆的数量，同时试图将风险降到最低 你可以为一些现金基金获得杠杆超过 95%，但这太愚蠢了（通常回报率在 5% 左右，而贷款成本约为 8%） 我的正常投资是寻找好的但有风险的管理基金（例如 smallmico-cap 或新兴市场） LVR 高约 75%，缓冲 10%，我借约 60% 市场必须遭受重创在我开始担心追加保证金之前
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如果你有技能，人们可以在任何事情上赚钱我相信专家期权交易员，商品交易员等会发誓他们选择的投资类别有很多只做一个资产类别的富人 它对他们有用，即使是长期的 如果集中投资基金对你有用，那很好 但是，大多数人没有时间或没有意愿发展这些专业技能房地产的伟大之处在于你不必那么擅长时间、经济和人口增长对你有用只要你不完全发疯（比如在收益率为 3% 的房产上借 105% 的 LVR (阿尔gues that individual properties have beta接近于1 than most individual shares) 两者都可以由大多数人在没有专业知识或培训的情况下完成房地产策略需要更多经验和专业知识，并提供比直接购买和持有更好的回报亚历克斯
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比较股票与房地产是没有意义的，不同的人有不同的观点、投资经验和风险水平，他们会投资一些东西他们很舒服 总是有人投资这两种工具 最好找到你喜欢投资的东西，你可以在晚上睡觉，而不是思考哪个可以获得更好的回报，但不确定你想做什么我的 2 美分
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我相信课程都是马马虎虎我个人对股票不感兴趣 - 阅读投资组合，看分享m市场和商业市场去尝试和猜测什么替代燃料医疗程序将是下一件大事 房地产对我来说非常非常好，而且比股票更能容忍错误这是另一个需要考虑的因素——如果房地产市场转亏为盈价值，如果你买得相当好，你仍然有土地上的房子可以出租或以任何方式扭曲以提高收入如果一家公司倒闭并且股票一文不值，你就没有任何有形的东西 - 而这即使使用蓝筹股也可能发生（注：安然、海等） 杠杆也是房产的一个巨大优势 - 2002 年，我以 24 万美元的价格购买了一处没有任何损失的房产（使用其他 ips 的安全性） - 花了 3 万美元进行改进（反对 loc ) 并在今年以总计 49 万美元的价格出售了最后一个，这是我口袋里的 22 万美元，这是 5 年多来无中生有的，但这只是我个人 - 我认识的其他人喜欢玩股票
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大家好，我会的目前要非常小心地进行开发，除非您在悉尼进行了非常仔细的成本计算，目前您可以以低于建筑成本的价格购买新房产，我认为到 2008 年将不会是这样 如果我正在考虑进入开发或商业我现在学习商业取决于你的时间框架和你正在寻找的房产的状态要好得多，然后分享一个 5 x 5 x5 租约的 9% 回报率，租户支付支出和每年增加5% 比我所知道的任何股票都要好，因为它的固定增长在股价中是不可用的银行的钱（或贷方）并让银行的钱为您工作，因为财产是如此相对y 稳定，你可以更好地利用它，它的股票在任何投资组合中都有一席之地，但你需要看看每个市场之间的关系，如果一个市场已经纠正，就像在悉尼，另一个市场即将移动或正在移动并尝试抓住那个市场，房产投资不好，我找到了这个，并且在这个阶段做得很好
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大家好，实际上是我在这个主题的顶部发布了消息我只最近发现了这个网站，所以很有趣的是，我们在 yahoo 论坛上的讨论已经传播得如此广泛 BTW 如果您有兴趣看到原始讨论，您可以在 http:aumessagesyahoocomfinancefinance_news795p1 找到它 请参与，因为该论坛目前有很多专业人士- 分享人 提供一点背景信息，我本人非常支持房产，直到大约一周前，我在 2005 年 12 月以 217k 的价格购买了我的第一处房产，计划现在购买第二处（但一直推迟到亲perty 市场已经趋于平缓，在下一次繁荣开始之前支付持有成本没有用），而我的计划非常简单：1 用抵消账户贷款购买第一套房产 2 节省大量现金（20 万左右），用于抵消节省利息的帐户 这是我为紧急情况投保的缓冲 3 齿轮疯狂，最大限度地利用房地产贷款（我想我可以去抵押 1-2 百万），坚持下去并在 10 内靠租金过日子几年后，一旦所有的房产都开始积极运转，我处理 CGT 的计划基本上是永不出售，并依靠随着时间的推移房产的租金增长来使它们变得积极并产生收入流 一些旁白，我住在香港，每年净工资约 10 万澳元，需缴纳约 15% 的所得税 我父亲退休了，年轻到可以做一些体力劳动（50 多岁），并且有建筑行业的经验 我们刚刚完成了我的第一个地方的装修, 瓷砖生活区, 厨房, 新厨房、浴室、新厕所、淋浴房、盥洗台、百叶窗、炉灶、台面、油漆、灯等的橱柜，价格约为 16,000 美元实际上还不错，所以当有人开始在雅虎论坛上说他们认为财产是一个垃圾投资，我很自然地用你们中的许多人会分享的观点来为它辩护：1 房产提供了比股票更高的杠杆率（事实证明并非如此，有些股票的杠杆率可以高达 95%） 2 房产不受追加保证金的约束在我看来，资产负债率（比如 95% LVR）意味着如果（租金+资本增长）仅比（利息+运营成本）高 1%（就原则而言），那么您实际上可以获得 20% 的现金-现金回报 这些是对房地产的保守增长估计，它是安全的（没有追加保证金），而且只有在高风险的情况下才能长期持有 20% 的股票最近我的观点发生了重大变化这就是为什么< BR>评论
哦，在我们开始之前，还有一些旁白：-在我的案例中e 我在澳大利亚没有应税收入，并且是非税务居民，因此负扣税没有好处 - 在香港，没有 CGT 或股息税，所以我可以免税投资股票市场 - 如果我从香港（甚至澳大利亚）的股票建立我的投资组合，然后一旦我退休，我可以选择从股票股息中生活，如果我住在香港或其他低税率国家，则资本收益免税如果我在香港购买房产澳大利亚，租金收入总是要纳税，即使我不是出于税收目的居住在澳大利亚所以我对房地产的第一个严厉认识是，我大大低估了运营成本，我认为它们约为最初的 1%购买价格 我注意到这个董事会上的很多人都在做以下事情 运营成本实际上至少是房产“市场价值”的 24% 在我的情况下，细分如下： - 每周 28 美元（房产价值的 07% ) - body corp 每周 17 美元 (04%) 有没有body corp的房子，但是你需要建筑保险、庭院维护、高昂的维护成本等-空缺（每年2周，租金收益率为5%-gt；物业价值的 02%）- 房东保险 $250 美元（01%）- 中介费（租金的 7%，收益率为 5% -gt; 04%）- 装修（每 20 年一次，每次装修 24k，比如说材料 16k , 和 8k 用于我父亲的劳动-gt; 06%) 这导致总运营成本为每年 24%​​ 我没有在这里包括维护（我认为我父亲的帮助将是最小的）还有土地税处理如果我在昆士兰州建立我的投资组合超过 50 万
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如果你不打算住在澳大利亚，肯定有比 Oz 更适合税收的地方但是，如果你确实打算住在oz 从长远来看（就像我一样），那么房地产是一项很好的投资 AlexOK，现在让我们进入讨论的核心我从 ABS 网站查看了 1990 年至 2006 年房地产的历史增长率比较财产和股票我的目标是制定一个计划（特别是电子表格），该计划至少显示基于每年节省 6 万和净收入 10 万的 10 年退休的可行性实际上该计划会随着时间而改变，事情可能会比预期的更好或更糟，但如果计划本身值得怀疑，那么整个冒险就会受到质疑另外，在你的回复中，请不要防御或认为我在攻击财产记住我们都是在这一起，这关系到我们未来的繁荣 我宁愿现在解决问题并适当调整我的策略，而不是等到为时已晚所以让我们一起尝试找到一种方法来从财产中获得健康的回报，或者失​​败那，以其他方式致富 所以我提到的这段时期的平均房地产增长率是每年 72% 租金收益率我假设为 5%，假设利率保持在 725% 左右，我将运营成本设定为 25%，并假设首付为 0% 的仅利息抵押贷款（为了保持数学简单）所以在第一年投资的持有成本（利息 + 运营成本 - 租金）475% 利润是（资本收益 + 租金 - 利息 - 运营成本）245 % 所以现金回报率是 52% 太棒了，是不是股票甚至都无法触及现在这是问题在第二年，除非我们再融资，否则该物业的股权保持在上升状态，不再从负债中受益 另一个方式，随着 LVR 的下降，第二年的现金回报率也会下降，持有成本为（利息 + 运营成本 *（1 + 资本增长）-租金 *（1 + 资本增长）） 46% 请注意，运营成本和租金规模与资本增长注意，资金投资资本收益来自上一年 + 持有成本 资本收益 + 46% 106% 所以现在的现金回报是 46106 43% 每年回报越来越差，最终下降到（租金 + 资本收益 - 运营成本 - 利息） 245% 作为当贷款全部还清时，LVR变为0% 考虑到通货膨胀，这实际上是在赔钱！在 10 年的时间范围内，这种影响将房地产的年回报率降至 10% 左右 与基于 ASX200 累加器指数的股票在 1990 年至 2006 年期间增长 141% 相比，这非常糟糕 还要考虑到房地产所涉及的额外麻烦，以及抵押贷款违约的风险，对定期现金流的要求，资本利得税，土地税等，它使财产成为一个损失等式另外请记住，股票可以适度调整，比如 50%，这仍然是相当安全的，而且这将 141% 的回报率提高到 20% 左右我的主要观点是，房地产可以与股票竞争的唯一方法是，如果我们找到一种方法来保持 LVR（即资产负债率）尽可能高，这就是挑战
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好的，亚历克斯，这是一个有趣的评论 但是让我们试着更深入地挖掘一下我们计划背后的数字支持你p 是什么让你说房地产是一项“好”的投资 现在自然我们所做的任何分析都将基于一堆估计，但关键是我们需要能够找到至少一个我们相信的场景合理，我们可以看到物业给我们带来公平的回报 我认为这实际上并不容易做到
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您的装修不会重复发生，并且可以折旧您的价格为 1,400 美元，价格为 20 万美元房产似乎很高 我在一个 30 万美元的地方支付了这样的费率 我估计我的成本约为 15% 我不打算将澳大利亚房产与香港投资进行比较，因为税收制度不一样你必须住在香港（这不是我愿意做出的牺牲，尽管 - 或者因为 - 我出生在香港，说流利的粤语并且在香港有很多朋友）你'不包括折旧（我意识到这是因为你没有澳大利亚收入）我所做的就是认为自己是税权Oz 海外就业收入没有双重征税（虽然我不了解香港）并且我购买带有免税股息的股票 divs 用于抵消财产的税收损失，并且归还抵免额例如，在我的案例 Telstra 3 产生大约 15% 的税后收益，因为所有的归还抵免额都得到了退还，我为此支付零税 关键不是日常收入和支出 我以 15% 的首付（10% +成本）这个地方在过去 7 年里上涨了 75% 左右e 现金流量平均持平（现在它的成本收益率为 85%，所以实际上它可能总体上是正数） 我在房产中的权益现在几乎是我最初首付的 6 倍，例如（可扩展计算）10 万美元的房产、9 万笔贷款、1.5 万现金 7 年之后房产为 175k 净值 85k 这意味着每年 85% 的升值（可能高于长期平均水平）和 28% 的回报 再过 10 年，房产翻倍至 35 万美元 净值现在为 26 万美元，这意味着 17 年的回报率为 18% pa 所有这些不包括租金 第 17 年的租金（假设收益率为 4%）将是 14,000 美元而且你可能会为更多房产获得股权无论如何 Cendrillon，我可以建议你不认为房产是一项好的投资的原因是因为你进入市场的时间还不够长一旦你经历了繁荣并且租金上涨，你可能会有不同的想法亚历克斯
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见上文这些是我第一个 IP 的数字（前 7 年），我仍然有我假设我有一个 7% 的长期增长率e 因为使用该 IP 的股权购买了更多表现相同的 IP（7% 资本 + 5% 收益率）我不了解你，但长期资本增长 18%（参见我上面的示例）+租金对我来说听起来不错 Alex
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好的，所以这是获得股权的一种方法，并加速它以保持接近 100% 的 LVR 比率每年我们都会重新评估房产，通过LoC，然后使用此 LoC 来支付未来房地产购买的运营成本 由于 LoC 资金（股权）用于支付运营成本，因此它可以得到 51% 的巨额、出色的回报。这种策略的问题在于您现在依靠年度资本增长来支付您的持有成本可以使用 LoC 直接为额外财产提供资金（或提供押金），但是没有帮助，因为资金不会被调整到目前为止，我可以看到一种解决方法，你实际上将 LoC 的钱投入到股票中50%，以获得一些额外收益 股票的有趣之处在于，您可以通过出售一部分股票并用这些来支付下一年的保证金贷款利息，从而轻松维持资产负债率。您可以扩展您的投资组合，并保持您想要的资产负债率（从而放大您的回报），而没有重大风险 您不依赖资本收益来防止您的保证金贷款违约，因为承诺是短期的 如果在任何时候您都不能支付保证金利息（比如资本收益趋于平缓） 您可以出售您的部分投资组合并偿还保证金贷款 另一方面，对于房地产抵押贷款，您需要能够支付整个 10 年的持有成本贷款，这意味着如果市场在那 10 年中的任何时候变得平坦，你就会面临现金流问题 现在你可能认为你可以超过我给出的数字，海滨房产平均增长 15%，你的郊区是特殊的等等，但如果你错了，那么付出的代价将是巨大的除此之外，我引用的一些数字，比如 5% 的租金收益率在当前市场上是非常慷慨的 也许有几个人们可以尝试重复我自己做过的这个练习 设置一个电子表格，您可以在其中实际估计购买房产 10 年期间的持有成本 查看投入房产的现金，然后计算出您的最终利润10 年结束（考虑到 CGT 和土地税，还记得考虑进入和退出成本，例如代理销售费用、广告销售、印花税、法律等）现在试着计算出你想要的年利率需要基于o实现相同的利润n 你在同一时间的持有成本 你可能会感到震惊 我发现在某些情况下，回报可能低至 6% 年 所有这些工作、努力、奋斗和风险 6% 年 我本可以在一个期限内得到这个订金！这就是为什么我最近开始在我的长期战略中认真重新考虑房地产至少我知道现在我的投资计划中也将有一席之地
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请大家告诉我你的看法想一想，您自己的策略是什么，以及您认为如何最大限度地提高您的房地产回报 请包括一些真实的事实和数据，例如您的购买成本、运营成本等，而不是做出笼统的陈述，例如“如果您住在澳大利亚, 投资房产好”, 或者“我投资海滨房产, 所以你说的对我不适用, 我会赚很多钱” 你永远不知道, 也许我们可以来你p 有一个强有力的论据来支持财产并将其坚持给雅虎论坛中所有那些股票爱好者
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都是真的，除了你不会找到任何让你做 100% LVR 的股票除了我不会'不要考虑现金回报，因为 CG 不是现金 在最初几年你几乎肯定会赔钱 积极的推动者在后端 运营成本不会随着你的财产而增加 我的委员会在过去的 7 年里，利率保持相对平稳 保险没有增加 Body corp 肯定没有像房产一样增加你不能仅仅推断你一年的长期拥有经验 如果你的 LVR 不同意你的计算是零，你的利息是零 这意味着回报是租金 5% + 72% CG - 25% 运营成本 97% 不是很好，但也不算太差，尤其是在 20 年后你的房产已经增长到原来的 4 倍价值 我们知道较低 LVR 会降低回报的问题 这就是为什么投资者s 倾向于使用只付息贷款并继续再融资以购买更多房产如果您停止付款，则贷款至于额外的麻烦，我已经在海外生活了 6 年，所有事情都是通过 PM 的电子邮件完成的公司除了出售 CGT 只是你出售时的问题 退休前不要出售 你还需要出售股票，记住 Alex
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Cendrillon，许多成员仅靠住宅物业增长就积累了巨大的财富长期为 72% 有些人已经实现了您所描述的以股权为生的生活 这些是现实生活中的例子 您在相当缓慢（对悉尼而言已死）的市场中持有房产一年 房产是一项长期投资亚历克斯
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我喜欢e 股 阅读我上面的数字 那是一栋标准的布里斯班联排别墅，其增长速度或多或少是我在 7 年内初始投资的 6 倍的平均水平，而且不包括租金 我不需要强有力的论据 我可以看我的资产负债表 如果股票的人坚持房地产是一项糟糕的投资，让他们 Alex
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几个快速回复：“早在 1995 年，我开始在我的 PPOR 上存入 10,000 美元现在我的股权是90 万美元 试试 Sharesquot;你的持有成本是多少？这将对你的回报率产生很大影响，并且更清楚地表明你是否进行了稳健的投资“土地供应、利率和税法的人为操纵决定了它的成功”。我同意，当我将我的 10 年计划中的持有成本从原始购买价格的 1% 更改为市场价值的 25% 而不是以 200 万利润退休时，我几乎哭了80 万（基于每年 6 万的投资！）政府税收占了持有成本的很大一部分，更不用说最后的 CGT “在这种气候下，在这个时候，我不建议任何人建立大量购买和持有房产的投资组合，特别是如果其背后有大量债务并且依赖于工作的工资收入”；我之前的房地产策略 10年计划需要大修“也即将进入开发（住宅），如果进展顺利，我不把它搞砸，将转向商业开发投资”；特朗普这样做发了大财 如果你能成功你会大赚一笔 请告诉我们更多关于你的计划“也许这是进入财产的指标”;我同意，目前如此糟糕的投资可能会导致它在未来成为更好的投资，但现在不是, 与流行的想法背道而驰是好的，但这不足以证明投资计划的合理性，它背后需要有坚实的基本面 换句话说，数字必须加起来 我很惊讶似乎很少有人在讨论这些“哦对于 30 年以上的海滨房产，如果年增长率为 6%，那将是一个非常糟糕的购买。我所知道的那些在那个时间框架内的年增长率更像是 15% 以上”；过去 16 年的房地产平均增长率为 72% 有些地方的年增长率可能达到 15%，但租金收益会低得多，运营成本也会更高（例如，有现场经理的地方、游泳池等）寻找超越市场的房产，但即使您仅获得典型的市场增长，您的投资计划也应该获得可观的利润“不是每个人都可以在您需要的一种资产类别中赚钱d 人们为了盈利而做不同的事情”；同意，但某些资产类别变得极其无利可图如果您正处于可以投入时间学习房地产或学习股票（或两者兼而有之）的阶段，最好将精力集中在获得最高收益的地方 quot ;当每个人都开始说这是多么糟糕的投资时，是时候进入了”;同意，我认为人们的记忆力很短（2 年） 也就是说，我认为人们仍然认为房地产是一项不错的投资 在房地产价格降至合理水平之前，可能需要再过 2 年的抵押贷款违约才能让现实消失 换一种方式, 在一个有效率的市场中, 房产和股票应该给予相同的回报, 但不幸的是, 由于人们对房产的自然偏好, 澳大利亚天生就效率低下, 香港几乎相反, 人们喜欢股票, 70 以上的 PE 很常见”而对于那里的股票是租户（客户）、代理（管理）以及维修和维护（运营费用） 检查您拥有的任何公司的运营费用线 那是他们花的钱 quot;然而，他们设法实现了 141% 的资本增长 + 股息，而房地产却徘徊在 97% 左右。在最初的几年里是的，但是这个负债比率会随着时间的推移迅速下降，除非你再融资来支付风险很大的持有成本支付body corp admin等）quot;是的，但是房子的租金收益较低，院子维护，维护成本较高，建筑保险等“持有PPOR和IP的成本完全不同”；没错，但两者各有千秋就我而言，我更喜欢租用我的 PPOR（即使在被租用时，我也可以将其作为 PPOR 维持 6 年，并且我可以从租金中扣除利息）所以我可以避免 CGT 对我来说，这要好得多，因为我在海外工作所以负扣税无论如何都没有好处 quot;这不是资产类别，而是你可以在现有股权上施加的杠杆和负债的数量，同时试图将风险降到最低 你可以获得超过 95% 的现金基金的负债，但这太愚蠢了（通常回报率约为 5%，而贷款成本约为 8%）”；有了股票，您可以定期调整您的投资组合以保持恒定的资产负债率。有了房地产，这要困难得多，风险也更大。是的，房产的平均回报率（资本增长 + 租金 - 运营成本）为 97%，而股票回报率为 141% 这是没有争议的 这是基于长期平均值（我基本上从 ABS 获取了 1990 年整个可用期间的房价中值）目前，这可能是乐观的，因为它涵盖了两次繁荣但只有一个平坦时期）“比较股票和房地产是没有意义的，不同的人有不同的观点，投资经验和风险水平，他们会投资自己喜欢的东西 总有人投资这两种工具”；我认为如果这个比较能让你明智地投资你的钱并在 10 年后退休，而不是在 10 年后回首并说，天哪，我找到了所有这些房产，取出了所有这些抵押贷款，并且在代理人之后, 政府和议会接受了他们的削减, 我的钱只赚了 6-10%, 冒着所有的风险如果我长时间失业（或者如果利率上升）, 我会拖欠我的许多贷款，可能已经负债（许多人现在正在学习的礼貌或抵押权人销售）并且可能破产 与普遍的看法相反，95% 的资产负债率存在重大风险 这种风险，以及管理资产的压力，需要以高回报为理由 “我相信我个人对股票不感兴趣 - 阅读投资组合，观察股票市场和商业市场以尝试并猜测什么替代燃料医疗程序将是下一件大事”;我也有同样的感觉，但后来我开始研究股票市场，阅读不同的数据，以及如何阅读财务报告，实际上你会惊讶于它是多么有趣！ quot;杠杆也是房产的一个巨大优势——2002 年，我以 24 万美元的价格购买了一处没有任何首付的房产（使用了其他 ips 的安全性）——花了 3 万美元进行了改进（针对 loc），最后以总计出售今年 490,000 美元是我口袋里的 220,000 美元，这是 5 年多来无中生有的”；你是说你没有持有成本时间（正如你的数学所示）这是我认为很多人容易忘记的事情，你在那段时间花了多少钱来弥补租金和抵押贷款之间的差额（加上利率、税收、保险、维护、代理费） 什么这笔钱的回报是否有效 你是否密切关注它或只是猜测回报是好的（正如我们中的许多人，包括我自己在内） 假设你正在获得良好的回报总是比面对更容易现实，这是我最近了解到的，说也许你确实得到了不错的回报，但请与我们分享更多细节（如持有成本），以便我们讨论！
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Cendrillon，你有机会看到吗？我的第一个 IP 上的数据 从第一年开始，它实际上是现金流中性的（2000 年的收益率为 65%！）到目前为止，我一直是现金 +ve + 28%（基于资本收益）股票也是我计划的一部分（主要用于免税股息）当然，借 95% LVR 是有风险的（悉尼买家现在知道）作为专业人士你会发现什么perty 增长的原因是 LVR 下降了，即使你可能在新房产上借了 105% LVR 我为我最近的 2 个房产借了 105%，但我的整体 LVR 只有 60% 我只能建议你只做了房地产投资的第一步 随着更多的时间 Alex
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Cendrillon, 就像食物一样，看看 Rixters 的策略以及这里在论坛上的其他人中我想从外面看很难不过，在投资 OZ 时；你考虑过新西兰、美国、加拿大吗？至于我，我试着像这里的其他几个人一样涉足两个阵营（财产和股份）
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嗨，亚历克斯，感谢您的有趣评论一般性声明，显然，房地产是一项长期投资我的问题不是我根据 1 年的经验进行推断（我不会那么愚蠢），而是我发现很难提出一个长期计划不错的收益 这里有一些具体的评论 - 你的装修不会经常发生，并且可以折旧 你认为这是否现实 我认为如果你想保持市场租金，你需要定期装修以保持与您收取的租金相提并论的房产 例如，您不能在黄金海岸拥有一个拥有粗毛地毯和纤维墙的海滨房产，并期望获得良好的租金收益 所以我认为每 20 年进行一次翻新必填 如果你仍然不喜欢这个，你可以用 'maintane' 代替 'renovation costs' nce 成本'-您在 20 万美元的房产上支付 1,400 美元的费率似乎很高我能说它是每周 28 美元吗，我想这是因为社区很贵，我的房子相对于平均单位来说很便宜我认为运营成本为 15%，分析肯定会偏向于房地产，你能帮我吗？您的费用明细例如，代理费、年度空缺、维护紧急维修、房东保险、建筑保险、定期油漆等，如果是单位，则为法人团体，如果不是，则割草等等等 我认为这将有助于公认的缺乏经验的投资者像我一样更准确地估计长期开支，这也有助于使长期计划更加现实 - 海外就业收入没有双重征税（虽然我不知道香港）在我的情况下，我支付 15% 的税香港和克莱ar 100k，所以我不想成为澳大利亚的税务居民，但让我们暂时搁置这个问题 - divs 用于抵消财产的税收损失，并且归还归还抵免额例如，在我的情况下 Telstra 3 产生了一些东西比如税后 15% 因为所有的归还抵免额都退还了，我对此支付零税 这很有趣，所以你说你使用 LoC 来利用股权，然后将其投入高收益股票以抵消负扣税在您的财产中-关键不是日常收入和支出 我以 15% 的首付（10% + 成本）购买了我的第一个地方 该地方在过去 7 年中上涨了约 75% 假设现金流量平均持平（现在它的成本收益率为 85%，因此实际上总体上可能是正数） 我在该物业中的资产现在几乎是我最初首付的 6 倍在我的情况下），然后乘以你的7 年内 6 倍的钱突然就不是那么令人印象深刻的成就了 我的猜测是，平均现金流并不平坦 为了做出公平的分析，你真的需要弄清楚你投入的钱的回报是多少（包括持有成本）是整个时期的，并将其与市场上的其他投资机会进行比较您认为如何-例如（可扩展计算）$ 100k property、90k 贷款、15k 现金 7 年后房产为 175k 净值 85k 这意味着每年增值 85%（可能高于长期平均水平）和 28% 的回报 再过 10 年，房产翻倍至 $350k 净值现在 $260k这意味着 17 年的年回报率为 18% 所有这些不包括租金 第 17 年的租金（假设收益率为 4%）将为 14,000 美元而且您可能会为更多房产获得股权 这是数学变得非常狡猾的地方 28%假设持有成本为 0，即假设您的财产从一开始就是中性齿轮，我觉得这真的很难相信！租金为 5%，运营成本为 15%，利息为 725%，您的持有成本将是本金的 375% 这将大大降低您的回报 我假设您对价格的 175k 估计是基于销售数据，而不是类似房产的要价，因为这些天业主很少得到他们的要价 - 保险没有增加 Body corp肯定没有增加房产你不能仅仅推断你一年的拥有经验长期 好的，很公平，但是空置和代理费的成本会随着租金的增加而增加（这应该与房产的价格保持同步） 有趣的是，市政费不会随着房产的增长而增长，我认为他们将基于平均房产价格，或者它可能是提供市政服务的真实成本，与房产成本完全无关，你怎么看？话虽如此，随着社区变得更加富裕，他们将需要更多的公园、公共区域等，这将根据房地产增长提高利率 同样，随着社区的发展，装修成本会更高你是说再融资应该用来支付持有成本你明白为什么这是非常冒险的权利如果你只是再融资并将钱投入另一个财产，那么它就不会真正被利用，因为它只会降低LVR其他财产 提出 5% 的押金很少会成为问题 - 当您不向银行付款时，就会发生抵押贷款违约 为什么这不是杠杆股份的风险 对于股份，承诺的时间要短得多 例如，如果我的由于资本增长，资产负债率降至 50% 以下，我可以出售一些股票，并用这些股票支付保证金贷款的预付款利息（以较低的利率）这样我就可以免费使用这笔钱（我同意这是一个问题），在贷款期间如果我获得 IP 抵押贷款，我将被锁定 10 年如果资本增长不继续发生了，我会遇到大麻烦 - CGT 只是你出售时的问题 只是在你退休之前不要出售 你也需要出售股票，记住 是的，香港没有 CGT，即使它们是澳大利亚股票，再次让我们把这个问题放在一边，因为它是一个特殊情况 - Cendrillon，许多成员仅使用长期增长 72% 的住宅物业就积累了巨额财富 有些人已经实现了您所描述的以股权为生的状态 这些是真实的生活示例 您在非常缓慢（对悉尼而言已死）的市场中持有房产一年 房产是一项长期投资 同意，同意，同意 不要忘记我不是反对财产 我一直支持财产很多很多年 但是我最近看到的，仅仅看数字就是保持高负债并不容易与财产的比率，而财产非常依赖于高负债率来提供合理的回报 否则股票的表现要好于它——我也喜欢股票 阅读我上面的数据 这是布里斯班的标准联排别墅，其增长或多或少是我所做的平均水平7年我初始投资的6倍，不包括租金这些不是准确的数字，你没有包括你的持有成本，这会吃掉租金，然后仍然从你的口袋里掏钱正如你自己提到的，经营成本 15%，租金 5%，利息（目前为 725%）-gt；持有成本为财产本金的375%！这意味着在 3 年内你已经存入了与首付相等的钱在 7 年内你已经沉没了 10% 首付的 26 倍！这意味着您的收益率不是 28%，而是 7%，您可以通过定期存款获得！
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- 从第一年开始，它实际上是现金流中性的（2000 年收益率为 65%！）我只能表明你只是迈出了房地产投资的第一步 随着时间的推移，Alex 我注意到当我问他们不喜欢的问题时，人们倾向于这样说你找到了一个收益率为 65% 的房产的事实是出色即使是这个数字，以及您同样出色的 15% 运营成本，我仍然可以看到您如何中性杠杆 2000 年 5 月的银行同业拆借利率为 6%，这意味着抵押贷款利率至少为 7% 因此，您的持有成本每年为 2% 再次显着侵蚀您的回报，将其降至11% pa
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嗨，雷德温，顺便说一句，我是澳大利亚人，在布里斯班黄金海岸长大，所以并不完全从外面看我喜欢 Rix 的策略顺便说一句，我很惊讶这是仍然免税我虽然如果你再融资并将钱用于个人消费，它就会被征税另一件事，我仍然看不出你如何保持高LVR以最大化财产回报你不想依赖每年的资本收益，以弥补您的租金短缺 换句话说，如果您可以在另一种投资工具中获得更高的回报，最好走那条路，那么不到 10 年您就可以购买这 10 套房屋并使用他的计划，更年轻，没有债务
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我的持有成本在1%左右，n等我现在每年赚钱 6% 的收益率开始，90% LVR x 65% 利息，成本，加上折旧 现金流量持平 我投入了房产价格的 15%，我已经结束了每年上涨 28% 相反，我的 28% 假设净持有成本为零，考虑到 65% 的起始租金收益率，这是正确的 如果你不相信我，那是你的特权，但这就是我对你的意思进入市场的时间足够长，见过不同的市场 2003 年悉尼的收益率达到 3%，我听说上个 90 年代布里斯班的收益率约为 8+% 我的第一处房产是布里斯班联排别墅 价格 $169,500 日租金 $215pw目前租金 $295pw，市值 $300k 我只能告诉你我在过去 7 年中观察到的情况，而且我可以告诉你我的市政费没有像房产一样快速上涨 我的房产从未有过多久空缺 都有原来的固定装置 没有装修 相反 我正在再融资购买更多的房产时间租金上涨 我的第一套房产现在的成本收益率为 9%，因此支持更高的贷款 我的目标是更高的总资产基础，每年增长 72% 正如你所说，我的 LVR 仍然下降我不认为这是有风险的 几十年来人们一直在使用这种策略 我有多个房产，全部 lt;30 万美元 我与一些论坛成员的不同之处在于，我会选择许多便宜的房产，而有些人会选择更便宜的房产 如果我进入麻烦，我可以卖掉一处房产 无论如何，我 29 岁，有一份不错的工作 我能负担得起长远的眼光 如果股票没有实现资本增长你实际持有房产多少年 我一直在做7 年了，我已经看到它有效 我的 LVR 已经从我第一个 IP 的 90% 下降到 60% 左右开始于 65% (215pw $169,500) 利息（早在 2000 年，我认为大约 65% x 90LVR） 585% 费用 15% 和折旧大约 2% （即 +ve 现金流） 净值大约为零 从那以后才有所改善 你不必相信我，但我的第一个 IP 一直在付钱给我持有它 我可能在 1% 左右为负第一年，但目前我的房租是 295pw，如果我没有再融资购买更多东西，我的利息账单将是 $10k每年获得 28% 的资本收益 是的，如果您在过去几年购买，您将支付更多的现金流量 我很幸运，当我第一次购买时，收益率明显更高过去几年的重击随着租金上涨和房地产市场停滞不前，收益率将再次上升 Alex
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收益率并不总是 5%，事实上目前的收益率接近历史低点 阅读史蒂夫·麦克奈特（Steve McKnight）的书他从第一天开始就选择了正向的财产他找到了它们并获得了资本收益市场繁荣 早在 90 年代末期，就有很多这样的房产 即使在 90 年代末期，在霍巴特和珀斯也并非没有听说过 +ve 齿轮房产（是的，曾经有一段时间珀斯是澳大利亚的尾声没有人想在那里买！）我的房子租 295pw 假设收益率为 5%，它值 306,800 美元 我不认为 300k 美元是不合理的 Alex
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Cendrillon，我认为你对房地产的负面看法源于因为你只投资了一个糟糕的市场 价格平坦、收益率低和相对（收益率）高利率 我们这些投资于不同市场的人有非常不同的经历 有时收益率明显更高（更高比抵押贷款利率，事实上）我的抵押贷款利率一度下降到 55% 左右 也有利率在十几岁的时候 但是如果你在 90 年初买（在经济衰退期间，10% 的失业率，抵押贷款利率高达 18%）你会做得很好 也许现在不是购买房产的最佳时机 就像有时股票相对昂贵但如果你在购买之间做出决定在糟糕的时候买股票，根本不买股票，你会选择什么这是大多数人面临的选择如果你告诉他们在最好的时候买，他们根本不会买如果你想给市场计时，你可能认为现在不是一个好的市场买入是对的这也是我在过去 2 年没有买任何东西的部分原因，但我计划今年再次开始购买 Alex
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大家好，Cendrillon，您对股票表现的立场表明您不了解股票市场游戏您引用的指数价值的上涨并不是投资者通过投资模仿该指数的篮子所获得的收益大多数股票的长期平均价值接近 t o 0 如果你不相信我，看看 40 年前的前 50 家公司，看看现在有多少家，但那时很多新公司已经取代了他们的位置，结果是更多的钱不得不被掏空购买这些问题，仅仅看指数就大大削弱了表现 未能在股票与财产的辩论中包含这种影响意味着缺乏理解 这种现象被称为幸存者偏差，请您在分析中包括这一点好吗
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嘿，伙计们，没必要这么防御，我只是在这里问一些问题 - quot;我不同意 我的租金从 65% (215pw $169,500) 利息（早在 2000 年，我认为大约 65% x 90LVR) 585% 费用 15% 折旧 2% 左右（即 +ve 现金流）”；亚历克斯，看看 RBA 的网站，2000 年的利率平均接近 7%我想知道更多关于你所做的事情，这样我就可以自己重复这个过程所以利息为 7%，租金为 65%，运营成本为 15%，我得到了 2% 的缺口现在折旧，比如说您使用 25 年的时间表，即每年建筑物价值的 2% 折旧，假设这是房屋和土地包的 50%（这对您的情况是否正确），所以每年主要价值折旧 1% 采取这个超出您的最高级别，您将获得 05% 的税收返还，这将持有成本降低到 15% 您还记得您过去支付的费率和团体费用是多少顺便说一句，您知道他们在哪里列出了平均租金收益率我很想看一些历史人物
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Residex（我也认为是RP DATA）或API Maga杂志（虽然我认为只能追溯到 10 年）
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顺便说一句，我当然同意投资某事总比不投资好！对我来说，当前的问题是，在接下来的 5 年里，我将在哪里获得更好的回报，我可以出去购买一整套房产（考虑到目前的市场开局，很可能是负扣税），然后把我所有的可用现金持有成本以最大化更多的投资组合，或者我可以拿同样的钱把它投入股票就我个人而言，我在两者之间没有偏好，但我想尽可能多地赚钱，我想做一个两种选择的现实比较 所以我并不是说房地产是一项糟糕的投资，而是质疑股票是否会表现更好，至少在未来 5 年左右。就我而言，我在香港的事实考虑到这里没有CGT，我对股票有点偏向，但我也对一般比较感兴趣主要是，你们在房地产投资方面都比我更有经验，所以我想微调我的分析，并在决定参加之前尽可能准确宏观策略 我目前的观点是，最好的策略是购买房产，再融资以获得股权，然后将现金投入股票以获得更高的（在香港免税）回报 你们会建议我做什么 谢谢, 拉斐尔
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难道不是有句话叫“股价在阁楼，楼价在地下室”吗？一开始我更倾向于房地产，但现在认为两者结合是更好的方法，无论是直接股票投资还是管理基金都取决于你
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嗨拉斐尔，问题（出于好​​奇） - 在这里或那里分享 干杯，Y-man
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是我自己还是灰姑娘让别人的头受伤 太多分析 Wy​​lie
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我对财产感到安慰的一件事是（至少在较便宜的郊区）购买价格超过了再生产或重置成本的支持例如e，假设郊区的成本如下： - 地块 $120k（新房地产） - 建造新房的成本 $130k 总计 $250k - 在相邻的旧区建立的房屋 $180k 总计 $180k（注：$120 k 土地组成部分和房屋低于重置价值）会有秋千和回旋处，例如旧房子可能会比新房子更小，功能更少 另一方面，它可能会在一个更大的街区，有更多的设施和基础设施靠近手头 旧地方的成本远低于重置价值 所以作为投资者，你会优先购买它而不是新房子（有几千美元的折旧风险和更低的维修成本） 开发新土地需要基础设施、许可证等成本 建造房屋需要劳动力和材料 只要对土地和房屋的需求持续存在，两者都不会下降太多——唯一的“肥肉”是开发商的利润率，如果这缩水了，他们就会走开，走向未来短缺和（最终）价格上涨 新房和土地与既定房价之间肯定存在关系；如果后者低于前者，而前者随着 CPI 上涨，那么它也必须拉高既定价格。如果不是，那么差距就会扩大，这会降低开辟新细分市场的吸引力，因为更多的人会发现已有的更好的价值。所以在在这方面，既定房价（至少在低于重置价值且购房者市场强劲的较便宜地区）确实有价格支撑。相比之下，除非它们的交易价格低于公司资产的账面价值，否则股票缺乏这种彼得< BR>评论
由于我在澳大利亚不是税务居民，我相信我可以在澳大利亚或香港购买股票并免税获得资本收益和股息（感谢香港的自由税制）我相信澳大利亚房产并非如此，因为房产与澳大利亚之间存在“重大联系”，无论这意味着什么虽然我不是税法专家
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嗨，彼得，我持怀疑态度的事情关于这里是'replace例如，如果房地产市场崩盘，则不能保证土地将保持其价值对我来说，某物的价值取决于它产生的股息租金，折现到当前日期所以我倾向于根据收入流来评估投资您当然应该考虑到未来的增长潜力，因为某些物业（和公司）的收益租金会比其他物业（和公司）以更高的速度提高
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嘿, 没有人强迫你读它 Wylie 我宁愿现在因为一些前瞻性的计划而头疼，而不是稍后当我回顾并意识到我花了很多钱却几乎没有回报或者周一起床的痛苦早上多10年，因为我选择了一个不合标准的投资策略但我同意不同的人有不同的风格，有些人靠直觉做事赚了很多钱对我来说，我想确定根本s 在那里，即使在平均情况下，我也会获得丰厚的回报 正如有人曾经说过，你可以通过非常聪明或幸运来获得高于平均水平的回报，而我两者都不是，我更喜欢投资平均回报最高的地方或者更简单地说，计划失败，计划失败
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这里有几件事曾经让我头疼：-复利-杠杆-负扣税感谢上帝，我努力学习它们
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http:wwwrbagovauStatisticscashrate_targethtml 不知道你从哪里得到你的RBA信息，但RBA网站说2000年的现金利率在50%到625%之间，然后到2001年底下降到425%如果您不相信我，我不介意，但我真的希望您在不相信我之前了解您的事实。 65% 租金 利率环境不太好 但这只是一个正常的周期 我们刚刚结束繁荣，所以不，2007 年不如 2000 年投资 个人而言，我将为下一次繁荣做好准备，尽管将您的利率至少降低 1-15% 以上这些是真正的贬值从我的QS时间表开始的第一十年的第一个IP购买价格169,500：2000 7,936 2001 3,918 2002 3,642 2003 2003 3,406 2004 3,205 2005 3,031 2006 2006 2,882 2007 2,753 2007 2,753 2008 2,640 2009 2009 2009 2,542是第一年，和设备（洗碗机，洗衣机，其他固定装置，与建筑物本身不同）被更快地注销 所以第一年折旧 47% 实际上它甚至更高，因为我是在 2000 年 1 月购买的（距纳税年度结束还有 6 个月） ) 目前的 place 将是税收正数和现金流正数，因此 2,882 美元的折旧（x 我的税率，恰好为零，因为我不在 Oz 工作并且目前结转直到我回来，但这不正常）将是肉汁 这是一个 40 年的时间表，总折旧可用 96,808 或购买价格的 57%（联排别墅，因此土地浓度较低） 不记得具体的费率和车身公司是多少，但我猜每个大约 1,000 到 1,200 美元 我的身体corp 和council 的价格目前约为1,400 美元，而且价格没有Cendrillon 那么多，我记得在做2000 年的纳税申报表时（因为这是我的第一个IP），我做了计算，这个地方要么中性或轻微的积极这些天我对我的现金流量计算更加无所谓，因为我专注于净资产攀升亚历克斯
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大家好，灰姑娘，我注意到你没有选择回答我的问题关于股票的回报 我的问题与你如何说股票比财产好 如果这对普通投资者来说确实如此，那么将有更多的人仅从股票投资中赚到大钱 在最近的另一个线程中，我问了一个问题，是否有人认识某人百万美元来自股票投资 我们最接近的是有人知道另一个帖子上的一个论坛海报声称在一个失控的牛市中通过一只股票赚几百万仅在这个论坛上，就有很多人赚了更多比一百万美元的房地产 真正的问题 如果股票市场投资的回报比房地产好得多，那么为什么有这么多的人，他们从房地产中赚了这么多钱 另一个要看的是我们在哪里澳洲股市连续4年涨幅超20%，相当罕见的事件 东海岸楼盘3-4年持平 bye
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回答你的评论 cendrill上，我知道我不是数学天才，我当然不能代表这里的每个人，但对我来说，无论我带着 400 万美元的资产还是 600 万美元的资产退休都不会真正困扰我只要我有足够的生活我想要的生活我不费心做任何数字在我们 40 多岁的时候，我们肯定会很好地退休让我们面对现实吧，我们谁知道我们是否会退休两年前我有乳腺癌恐慌，没有癌症，但它确实让我深思熟虑 我们没有把所有的钱都投入到我们的贷款中，而是决定为我们的家人在海外度假我们去美国待了 14 天，并参加了一个舞会 在癌症恐慌之前，我会认为“再等几年，直到贷款降低”；谁知道我们每个人有多久我不是要冒犯你灰姑娘，但是将这一切分析到这样的程度似乎（对我来说）很愚蠢为什么不买房子和一些股票，放松一下，让世界运转赌一把 你听起来好像很有头脑，所以你退休后肯定不会很穷，但你可能会把自己分析成一个神经衰弱的人股票，我想大多数人都会好的 我和一个股票经纪人熟人有过这种令人作呕的争论，我永远不会买股票（除了我的超级），他也永远不会买投资房，但他现在买了度假屋一年中大部分时间都是空置的 它仍然比他一天支付的价值高很多 这是否意味着我赢得了争论 这是否意味着他浪费了他的钱 因为他的度假屋不是他能做的最好的投资每个人都拥有自己，我说我买得起另一所房子时一个并且不会因为我是否可以在另一个资产类别中做得更好而失眠 Wylie
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亚历克斯，RBA 网站上的数字是银行间贷款利率 抵押​​贷款利率是通常比这些高 1-2% 参见例如 RBA 网站上的当前利率，它是 625%，如果你能找到银行以这个利率贷款，请告诉我“不知道你从哪里得到你的来自RBA的信息，但是RBA网站说2000年的现金利率在50%到625%之间，然后到2001年底下降到425%”
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http:wwwratecitycomauhome-loanslowest-rates Per Cannex最低可变利率是 AMO 的 650% 给他们打电话 大多数其他人大约是 7% - 72%，这大约是我为我的可变利率支付的金额 所以预计现金利率会溢价 75 个基点左右 基于此，2000 年的抵押贷款利率下降了从大约 575%（5% 现金利率）到 7%（625% 现金利率）然后到 2001 年底下降到 5%（现金利率 425%） 在此期间平均抵押贷款利率为 6% 它到 2003 年底，抵押贷款利率缓慢上升至 6%（现金利率 525%），因此在 2000 年初至 2003 年底期间，抵押贷款利率 w本来应该在 6% 左右 现在我支付大约 7% 在过去的 7 年里，我想我会支付平均 6-65% 我只支付利息 所以虽然我的利息一直在 6-65% 左右，但我的成本收益率从 65% 上升到 9% 在升值之前，该物业的现金流为正 你是否还在认为我在这处物业上亏钱 所以回顾一下：我认为你的分析有缺陷，因为：1) 利率较低早在 2000 年，从 2000 年到 2007 年，抵押贷款利率平均在 6 - 65% 左右，现金利率平均在 5 - 55% 左右 2) 那时租金收益率较高这就是为什么当收益率为 3% 时我远离悉尼的原因 我认为市场很疯狂 早在 2000 年就有现金流积极的房产可用 3) 折旧，尤其是联排别墅和新 H+L 的单位，比您想象的要高，因为固定装置的注销率高于建筑物在前 7 个纳税年度，对于我的单位和联排别墅，我的折旧范围为房屋成本的 16% 至 20%财产 4) 持有成本低于您的计算，因为您不包括负扣税带来的税收优惠（尤其是当您低估非现金扣除 - 折旧时） 税收居民显然对回报有很大影响 我只能告诉你过去 7 年我所看到和经历的现实如果你认为股票会给你带来更好的回报，那就去买股票吧 我，我坚持房产 Alex
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Alex，我'浏览完这些数字，告诉我您对以下各项的看法： body corp：$1100 $169500 06% 费率：$1100 06% 代理费：租金的 7% (65%) 05% 空置率 每年 2 周 52 * 65% 03 % 房东保险 $250 $169500 01% 总成本 22% 现在利息是 7%，运营成本是 22%，租金是 65%，这导致持有成本的 265% 折旧是 7936 美元，税率为 50%（我们把它拿出来你未来的最高级别）给予 3968 美元的回扣，或 23% 非常有趣 所以折旧对持有成本 做得很好
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只是为了澄清，虽然这篇文章的标题是“房地产是一项糟糕的投资”，但我没有创建标题或开始这篇文章我有兴趣看看人们如何将房地产变成一项好的投资我没有争论任何事情，除此之外，如果我们将您的经验放入电子表格中，数字应该加起来
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我查看了 AMO，需要阅读细则我不记得是什么了，要么他们需要非常高的押金，要么可能只是自住业主比尔，我理解幸存者偏差的概念，但我不知道有任何指数可以从分布中删除它说，您可能会匹配 ASX200，但在您的投资组合中删除和添加公司与他们对其指数所做的更改一致鉴于大型运营商，财产损失（以及他们投资的高回报）营业成本、税收等 在这张纸条上，亚历克斯，你打算如何处理土地税？它已编入索引，看起来真的很棒是的，但这是一个房地产投资论坛，所以没有什么惊喜我想你会发现很多人在股票论坛上也有很多股票“为什么不买房子和一些股票，放松一下，让世界去吧圆形”;我想我对自己的钱并没有那么被动，否则我只会把它存入管理基金或人寿保险计划并希望最好但说实话，我认为最好制定长期计划，以便您知道你要去哪里，可以开始在财务上和精神上为旅程做好准备例如，如果不是因为我在另一个论坛上进行的讨论，我永远不会考虑股票，或者意识到房地产的运营成本远高于我最初假设的 1% 另外，我不会意识到 LVR 下降会对您的回报产生不利影响，或者有一些方法可以解决这个问题，例如通过 LoCs 提取股权并将其转移到其他齿轮投资中认为最好在交易中计算数字并确保有足够的安全边际，这样即使（何时）出现问题，您也会获得良好的回报。这也有助于我在期望和计划中更加现实如果顺其自然rks best for you that's a perfect way to live your life 对于我自己，我不喜欢坐在那里等待生活发生在我身上，我更愿意出去负责如果不是我仍然住在澳大利亚，赚了我现在收入的三分之一，对我的工作不满意，很无聊但可能更重要的是，我发现计算数字很有趣，它让我能够以更直观的方式理解投资基本方式 数字是我的眼睛和耳朵 对你来说，这可能是别的东西，也许是一种直觉 无论哪种方式，祝你投资好运
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