澳洲澳洲房产 NRAS 失败经历 - 非常挑剔的悉尼

在澳大利亚地产投资



睡不着所以想今天分享一个清醒的经历，一些悲伤的遗憾是我自己在NRAS上的失误，并试着节制一些我给好朋友的一些投资建议，这些建议最近太片面了有另一个询问今天从一位朋友那里获得关于 NRAS 的信息，当我购买它时，我很高兴能分享对我来说非常积极的经历作为一个没有信用增长不容易资本收益学派的订阅者以及作为一个坚定的资本城市投资者，我愉快地叽叽喳喳地描述了 NRAS 如何让我以银行完全同意的价格在首都购买联排别墅，第一年达到 6k CF+ 就像我想我会做一些快速挖掘看看如果事情比去年发生了变化，我偶然发现了 Margaret Lomas 的一篇关于 NRAS 陷阱的文章：http:wwwpropertyobservercomaun-its-own-margaret-lomas2012120258187Page-2 其中大部分在其他文章中被驳斥为毫无根据的散布恐惧，但其中一个这些信息让我陷入了沉思：ATO 已经明确表示，政府退税中的州政府退税（2495 美元）部分被归类为“NANE 收入”，这似乎是一个易于概括的私人裁决，因此要求个人投资者在“合格收入”之间分配他们希望申请的任何税收减免； （即用于产生租金收入的费用”；和“不符合条件的收入”；（即在获得州政府退税时产生的费用）完整的 ATO 私人裁决可以在 ATO 网站上找到，也可以在此处找到：http:wwwqahcasnauimages2ATO NRAS230812pdf 审查裁决中的任何内容似乎都无法阻止与主要财团之一合作的绝大多数 NRAS 个人投资者（包括我自己）很容易将其推广到当我坐下来根据需要分配扣除额来处理数字时（我是审计师，虽然不是 NRAS 税务会计的最前沿）我得出了我的最终数字： 财产价值 351k 贷款金额 362k NRAS 租金 15k （假设平均 50wksyr） 利息 20k 其他费用 77k 裁决前前 5 年的平均年度净现金流假设零增长 零通胀 41k 裁决后前 5 年的年平均现金流量 假设零增长 零通胀 2k （分摊 86% 租金 14% 州政府 NANE 回扣）因裁决导致的一周现金流 - 每周 38 美元（迈克尔斯隆的团队承认最坏的情况是 - 每周亏损 34 美元 - http:webcachegoogleusercontentcng-the-numbers-game+amp;cd3amp;hlenamp;ctclnkamp;glau）因裁决而减少了 5 年以上 - 10k 年化股本回报率 24% 仍然是 CF+，但将利润减半对我来说可能是一个交易破坏者 - 特别是在所有研究之后，将数字计算到绝对值，并且还放弃了翻新和翻转 a讨价还价的旧单位（我以前有过经验的策略） 出售给另一个 NRAS 买家的退出策略变得更加黯淡，即使在购买价格略有下降的单位市场中，作为非 NRAS 房产出售给自住业主也会总体上可能会遭受 20-30,000 的惨痛损失（由于无法收回的印花税 + 佣金）所有可能都没有损失，并且鉴于 NRAS 财团和 ATO 之间的争吵历史，可能尚未发布针对某些财团的后续私人裁决将来ure 可以说，就目前的情况而言，“好得令人难以置信”；我在 6 个月前看到的投资机会现在只能勉强通过（我看到很多文章冒昧地将 NRAS 与 CF+ 标准的负齿轮住宅投资股票进行比较，好像负齿轮垃圾是 NRAS 的唯一替代品）我想对我来说最大的收获是因为似乎是巨大的税收优惠，我让自己对一些真正的 NRAS 风险产生了一种虚假的安全感，而没有意识到寻找一个好的 NRAS 投资应该被视为具有挑战性和时间密集型的寻找被低估的 reno 单位和细分（在过去的 2 年里，这对我和其他朋友来说效果更好，只是因为纯粹的努力和不懈的努力）并不是说我会完全停止推荐未来的 NRAS 投资，而是为了避免同样的错误我肯定会意识到，大多数 NRAS 资产，如最典型的负杠杆股票或买入-雷诺-翻转机会，都是浪费时间，而且真正甜蜜的交易不会怀疑至少需要与任何其他房地产投资一样的努力工作和应有的努力，在考虑到 govtATO 的高得多的风险后，我会寻找一个更高的 CF++ 方程（比如 12k+ yr 至少 5 年平均） quot;返利篡改报废”；和其他风险，如污名郊区街道、洪水历史等，以及在零增长零通胀环境下的最低盈亏平衡退出策略 Get h确凿的事实，对财产和财团具有超高选择性，对所有风险因素进行定价（根据坏到最坏的情况建模），并制定可靠的灾难恢复退出计划，以应对地狱般的崩溃 祝你好运！公然忏悔结束
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感谢分享，明天会详细介绍
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有趣的帖子 不过有一个问题，你真的持有房产的时间够长，需要报税吗？这些数字是否仅基于私人裁决将被普遍化并且不会改变的假设我只问，因为 NRAS 立法自开始以来由于编写时无法预见的问题而发生了多次更改我个人的看法是这项私人裁决很可能也会改变 政府提供像 NRAS 那样的税收激励措施，同时让投资者承担所有相关成本，这实际上会消耗激励措施，这对政府来说是没有意义的 当然我可以在这方面完全错误，因为政府做了很多没有意义的事情 我完全同意 NRAS 的任何内容都意味着人们应该购买任何旧东西，因为有我的税收优惠 尽职调查对于 NRAS 与任何其他投资一样重要
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更重要的是，因为你有几层复杂性和营销可能会阻碍这就是为什么它最好真正做到好好看看谁在卖你“物品”；以及在此过程中的营销费用水平 1 到 2 % 到营销代理不会达成或破坏交易，但在我们的表中，20 到 40 k 并不罕见，这往往会严重影响 vals ta rolf
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谢谢你分享你的经验 antiparadox 我们怎么知道这些营销费用是多少 我仔细看了几个 一般他们都定价过高 他们都声称他们的质量优越，我们不应该比较有什么可用 有人声称有溢价，因为它是全新的 如果要出租，支付溢价的意义何在27 种形式 大多数情况下你不知道，直到 val 远低于预期 这是重要的地方，不要交叉抵押，让 NRAS 贷款依靠自己的安全性达到你想要的最大 lvr，并且贷方允许，是 70 到 90 % 在这样做时，如果 val价格低，贷方将拒绝融资，如果使用经纪人，您可能能够在 va 上获得美元价值 请注意，这不仅适用于 NRAS，还适用于通常不属于正常市场且拥有多个股票的任何新股票或两层营销 ta rolf
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好点 这一切都回到了尽职调查我和妻子签署的 3 处 NRAS 房产中，只有 1 处价值短，然后只有 11,000 美元，所以它对我们来说不是什么大问题另一方面，我们看的一处房产价值短了 10 万美元，这非常令人惊讶，所以我们退出了那个私人裁决，我所有的房产仍然是强 cf+ 甚至如果该裁决成立并普遍适用
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尚未进行纳税申报，鉴于利基税收领域，与我一起工作的税务会计师没有具体答案，这个问题属于保守和风险意识正如我们都应该做的那样，我根据公布的私人裁决所说的内容重新调整了这些数字，并且提问者似乎寻求裁决的情况 遗憾的是，裁决在其应用中似乎很清楚，除了您所做的立法变更之外，我看不出有什么办法可以摆脱裁决的措辞还指出
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其实我觉得这个部门做的还算不错 入驻的时候楼已经完工4个月了 联排别墅价值351k的买价，比什么便宜大多数自住业主会为同一个综合体中的相同单位支付费用 该综合体本身主要是业主自住，这是我们喜欢这个单位的原因之一问题实际上是让最好的情况下税后 CF+ 底线达到我的让我选择一种我永远不会接触的产品类型（即新的投资级单位），而不是过去几年给我带来很多快乐的高度选择性的reno-flipping
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首先我并不是说有办法“黄鼠狼”是的，我同意一个人应该保守和有风险意识，并根据私人裁决所说的计算数字办公室一直在以私人裁决州 NRAS 的方式应用规则自 2008 年以来一直在进行，我还没有听说有人让税务部门以私人统治状态的方式适用税法
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因此，提供低于市场 20% 的租金的社会方面，为了帮助社区负担能力问题，现在 ATO 想要一块用于树木的馅饼木，任何人都会将其发送给 Hon Tanya Plibersek（NRAS 计划的建筑师），看看她对此有何看法
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理解和公平 我的理解是，对 NRAS 物业进行扣除的纳税申报本身并不能确认或否认所声称的特定扣除是否可以被 ATO 接受——除非你经过审计或直接申请私人裁决 我们没有听说 ATO 以私人裁决中所述的方式适用税法的原因可能是没有人费心申请一个，每个人都假设可以全额扣除（假设“有道理的人”我愿意ld 认为）在您的应有尽有方面做得很好，您介意在应用裁决后大致分享多少 CF+ 我们是否在谈论 5 年 10k 15k 平均每年 5 年 [编辑] 为我早些时候无意的防御语气道歉 - 仍然克服了一些焦虑< BR>评论
折旧 做了一个快速的计算（假设折旧 1 万美元），它仍然是正的，从每年 6 万美元下降了约 4.5 万美元 仍然很难反对有人给你 4.5 万美元 与大约 -3 万美元相比没有 NRAS，我仍然宁愿口袋里有 45,000 美元，而不是支付 30,000 美元/年全部获得 5 项 NRAS 权利 此外，即使考虑到 20% 的租金减免，所有 3 项的收益都相当可观在您的 OP 中链接到每处房产 $34pw这将减少大约 8800 美元，所以为了安全起见，我们甚至称它为 1 万美元，我每年将剩下大约 3 万美元该裁决将从现金流中减少很多，但即使这样做，我对每年 3 万美元感到满意 我和妻子加起来每年总收入约为 18 万美元
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完成了 4 年许多 NRAS 房产的纳税申报表 上述裁决没有提出任何问题，包括在小型审计期间 放松，等等看
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为什么要与 NG 房产进行比较 只有在你要去的时候比较才公平无论如何要购买类似的房产 它应该与您可以用您的押金做的其他事情进行比较，例如新南威尔士州的奶奶公寓或翻新或分部
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是的，包括第一对夫妇中最高可能的 105k 的 dep'n根据 BMT 时间表，第 5 年下降到 55k 左右6k，前 5 年的平均值为 4k（保守地假设零上限增长；零通胀）后裁决（减去所有扣除额的 14% 和所有财团特定成本 - 每年 800 美元的 QAHC 合规费和初始 12k NRAS 入职费）在第一年提供 36k 和前 5 年平均 2k 现金流减半 公平点与其他负齿轮投资物业选项相比，但我正在与 v 选择性购买 - 雷诺 - 翻转策略进行比较，该策略去年为我带来了 30k 利润（即使在所有费用之后，reno'd 单元也可以以中性方式出租）
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感谢分享 我想这就是我错过了 NRAS 的一个技巧，通过高昂的团体费用和缺乏单一联排别墅的可扩展性来支付我的租户的生活方式 - 那些带有双 NRAS 的双出租复式单元听起来像即使没有 NRAS，也可以进行稳健的现金流投资，如果我能在强劲增长的领域找到它们以减轻资本损失风险，并且在我们的价格范围内（家庭总收入为 80k，最高 450k）30kyr 3 处 NRAS 房产的 CF+ 每处房产 10kyr CF+，在裁决后利润损失 25% 仍然是一个非常强大的立场 该裁决带来的问题对于依赖大量扣除以提高 CF+ 数据的低端房产来说似乎更为严重我觉得内城 NRAS 工作室的所有者以 220k 的价格购买了 sky high body corp，现在必须分摊扣除 77% 租金 23% 州政府 NANE 并扣除所有财团费用嘿，这很有希望我不知道是什么小型审计需要但有希望
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我认为他的问题是它是否开始被“实现”;被 ATO 追查 + 回溯 + GIC 头疼
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有一组由最大的 9 或 10 个 NRAS Approved Participan 组成ts（财团）已经会面并向部长提出了对 2008 年 NRAS 计划法案进行一些小修改的建议，以便为该裁决找到一个 ATO 友好的解决方案 这是原始立法没有考虑的另一个副作用，因为它的设计对于机构投资者，而不是你、我和 Joe 公众 正如 Truong 所表示的那样放松，等等看 这不是立法第一次要求修改几年前通过 NEJV 或 Head Lease 模式解决了机构投资者模式，这可能会很快得到解决，Truong 表示他已经过审计并且他没有任何问题 请记住，在此私人裁决之前，更多在过去几年中，已全额支付超过 10,000 项 NRAS 奖励，免税 NRAS 自 2008 年开始运营，这是第一次独立个人问题已经出现，所以与其假设一切都注定了，不如让 FAHCSIA 和 ATO 深入研究并制定解决方案NRAS 激励措施从 2014 年末至 2016 年年中交付），因此可以合理地假设各个政府部门将积极解决这个问题这就是为什么我从不投资任何依赖于政府的仁慈的东西——尤其是一个正在运行的政府没钱
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我要求ATO通过电话向我提供关于我可以和不能申请NRAS扣除的建议，并向他们提供了上述私人裁决号码 他们回复了我一些几分钟前并告知，正如人们所担心的那样，参与 NRAS 计划所产生的任何费用（即前期加入费、年度审计费等）都是不可扣除的，因为它们与该特定租金的租赁没有直接关系al 财产，而是与该死的州政府 NANE 组件 Truong 相关联，请问“小型审计”如何？不同于标准的 ATO 税务审计 另外，您是否要求全额扣除 NRAS 的前期加入费和年度审计费
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ATO 要求提供我所做的一整套文件 回来的评估没有提出任何问题我只能假设确实进行了审计，但我不确定审计到什么程度，因此是“迷你”
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但是亚伦，负杠杆依赖于政府的仁慈，私人也是如此健康保险、医疗保险、退休金供款等在哪里划清界限 要么是立法被起草成法律，要么不是 就像任何立法被起草成法律一样，它可以改变 - 或者不是这里发生的所有事情都是起草并打算用于机构的立法投资者而不是个人投资者，需要修正来关闭一个小问题而且这是一个小问题，最多影响现金流结果大约10-15％，在大多数情况下一个投资者最终还是几千CF + 现在问题是确定了，让我们暂时不要妄下任何结论；一个游说团体已向部长提交了解决方案，所以让我们拭目以待，看看情况如何发展
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我同意大多数投资者每年将在经过合理选择的 NRAS 房产上获得数千 CF+（这是明显优于其他负利率投资-尽管在我的经验中不如 reno-flips），并且同样希望游说团体成功改变现状但是我看不出我们正在讨论的问题是一个小问题利润前景 我们在此线程的前面看到，NRAS 投资组合为 3 处房产（其中 2 处是双户型复式公寓）获得了 40k CF+，现金流下降了 10k 至 30k CF+，这已经是 25% 的大幅下跌了一个非常好的 NRAS 投资组合，更不用说我损失了 50% 的利润（4k 到 2k CF+），因为我接受的是平均或略低于平均水平的 NRAS 投资选择更不用说更糟糕的房产选择了由 num 制作有罪的 NRAS 投资者（即“便宜”；市中心的工作室或任何费用过高且折扣后、回扣前租金回报惨淡的东西），利润损失惊人 > 65% 因此，尽管立法差距可能看起来很小，除非另有说明，否则典型的 NRAS 财产现金流量的差距绝不是很小的我很高兴看到 NRAS 财产的准确计算结果仅导致 15% 的损失，但我怀疑任何持续经营的营利性业务会承认损失为在大多数情况下，至少 25-50% 为“小”；问题
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当我读到moo时，我也在想类似的事情最近在报纸上修改了退休金
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是的，如果你寻找它，生活充满了不确定性但是我的直觉是，与 NRAS 相比，政府更有可能改变负扣税或 CGT 的规则，但是我们中的许多人很高兴将我们的策略建立在这两个无限期进行的基础上与其他策略相比，它更安全
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需要明确的是，CF 下降 25% 是“最坏情况”；应用了与 OP 相关的情景（8,900 美元），然后向上取整（10,000 美元）只是为了非常保守 根据我会计师的建议，我预计实际的 CF 损失将大大低于该数字，假设问题没有无论如何都要提前解决但是，您关于可能损失 CF 与某些 NRAS 财产相关的重大观点是有效的这是您可以尽最大努力进行尽职调查的另一个原因（我并不是说您没有顺便说一句）< BR>评论
nras 计划不是基于费用，州政府的付款也不是基于它基于 nras 计划合规性发出的这些损失。 20-25% 租金减免 此部分造成的损失在分摊时考虑了可退还的税 o 抵消 % 减租造成的损失仅取决于您的边际税率 重要的是要注意，如果不符合 nras cy 房产变成正常出租
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抱歉我很难理解你在说什么你是在暗示应税收入和NANE收入之间的费用分摊方法与计算不同我在上面给出了
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nras 和 nane 我试图呈现的是这样一个事实，即 nras 激励措施与合规制度有关。这种合规性的唯一要素是损失，这就是租金的减少20% 到 25% 此要素是唯一归因于 th nane 的损失 换句话说，如果没有奖励金，那么租金的所有要素将是相同的满足合规活动并收到表明合规性的 NRAS 证书
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Margaret Lomas 仍未在 NRAS 上出售-Property Observer Property Observer 还报告说，银行对许多 NRAS 房产的贷款犹豫不决lling 佣金云估值
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我只是想知道是否必须对整个激励或仅对州政府 NANE 回扣进行分摊在那项私人裁决中，它指出“人们普遍认为，出租物业的费用被认为是在获得或产生应税收入的过程中发生的，因此可以扣除”；由于 NANE 和联邦税收抵免均不被视为应税收入，这是否意味着必须在整个激励措施上进行分配，而不仅仅是国家 NANE 回扣如果是的话，您将看到更多的损失
评论< BR>一直在考虑这一点，但它只是站不住脚 NRAS 卖方的佣金与典型房产的 REA 佣金有何不同？我在这里错过了什么 Lomas 有时会喋喋不休，但我很难理解为什么我同意 NRAS 在可能是单元开发的一部分的地区可能是狡猾的，但在郊区和偏远地区有 NRAS 产品是独立的单一资源当然您可能会为较新的产品支付更多费用，但对于非 NRAS 产品而言，您仍然需要支付代理费 在这两种情况下您仍然可以获得支付租金 您将在 10 年内获得每年 10,000 美元左右的 NRAS 报酬10年s 它与隔壁的房子完全一样 如果您希望房产从第一天起就 CF+ 且 100% 融资，那么 NRAS 几乎是不费吹灰之力 我想最终的测试是将其与隔壁的非 NRAS 进行比较
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没有最终的测试是将它与你可以用你拥有的股权存款做的其他事情进行比较
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在赌场把它全部涂成红色，我想我发表这个声明的观点是投资者想投资房产 拥有两个相同的房产，一个 NRAS 和一个非 NRAS，这将是最好的 看看每种情况下的内置佣金是多少
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有 NRAS 房产可用 - 以便宜的入门价格 - 除了您获得 10,000 美元免税之外，与其他房产没有什么不同ike 但这些房产可能很棒
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没有 投资房产的方法不止一两种
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或者任何东西，就此而言，你的 50k 存款的机会成本可能是1% 到 99% 的杠杆率基本上是您选择的任何东西
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通常是存款 + 充值！同样，到目前为止，我所看到的只是 - 估值没有叠加 - 太小 1 床（lt;50 平方米） - 在百叶窗区域 这并不意味着它不能适用于每个人 它可以适用于拥有大量资产却什么都不用做的人因此宣称它是好的
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你是说你不能将现金流与比较分开我认为假设它们是相同的，除了1万美元的免税
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bump 那么整个 NANE 和 NRAS 的结果在哪里登陆这是我第一个考虑 NRAS 欢呼的纳税申报年度
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嗨 guzz226 你的纳税申报扣除如何
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不要还知道 NRAS 证书延迟（在其他线程中有详细记录） - 但是当我完成所有文书工作时，我会和我的会计师坐下来，我注意到你最近在另一个线程中询问了这个话题，但它被跳过并错过了所有的噪音你有没有得到回应我也很感兴趣
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延迟的 NRAS 返回 - 如果你有一个合作伙伴，还有一个替代方案- 执行税务代理 Lodge without claim the tax offset 然后在到达时修改
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