澳洲澳大利亚房产 悉尼分层建筑的昂贵问题

在澳大利亚地产投资



我在一栋 1960 年代砖砌建筑中拥有 IP，包括 18 个一居室、二居室和三居室单元 我是顶楼的单居室（共 4 层） 我刚收到物业经理的一封信说 - 由于原始建筑商的不良做法 - 空腔砖砌体中积聚了砂浆，导致水分水平渗透到一些较低层单元的墙壁中 这导致受影响的墙壁内部发霉和潮湿，砂浆掉到一些砖枕上，造成腐蚀，这导致了一些开裂，因为失效的枕木现在允许砖有一些移动。一位工程师的报告表明，这两个最长的墙壁建筑物（是一个长方形），需要重建，并建议法人团体询价 我们有 2 周后的年度股东大会；大部分建筑都是出租的，只有 2 或 3 个自住业主 很明显，这将是非常昂贵的修复，非常具有破坏性（会有脚手架挡住通往停车场的通道），非常嘈杂，会产生灰尘，等等 我有刚花了 5000 美元进行装修，新租户每周支付 400 美元，直到 2014 年 1 月 我想大多数租户在建筑工地上生活都会遇到问题，因此很难以目前的市场租金找到租户 我预计必须为自己的租户提供减少以抵消不便，无论如何我都很难找到特别征费的钱，因为我已经退休了资本化，我想知道如何检查其可行性，以便在年度股东大会上提出作为另一种选择其他想法n 表也非常感谢任何输入或替代行动方案
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从城市规划师开始，找出目前可以在该网站上建造的内容 您将遇到的最大困难是，根据现行法律，您将需要所有 18 位业主同意出售给开发商这可能会变得一团糟，尤其是因为有些人可能会要求其他人勒索赎金，除非他们得到不合理的高价
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除非可用土地严重短缺，开发商买 2-3 套老房子，然后用推土机把它们盖起来，而不是用溢价买下 18 套，拆再重建，这会更便宜
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谈论试图挤垮逃亡大锤 可能的问题是，随着时间的推移，砖块一直在生长，这导致在建筑物的角落和阳台的角落等角落周围和周围出现一些裂缝。发生这种情况的主要原因是由于以下事实回到 60 年代 70 年代和 80 年代，即使他们在建筑物侧面的砖砌工程中不包括垂直伸缩缝我们在我们的一栋具有类似配置且没有任何伸缩缝的建筑物中存在相同类型的问题（尽管不是潮湿问题）建筑物上的任何地方 我们拆除并转移了破裂的砖块和角落，并将切割一个或 2 个伸缩缝，并在新伸缩缝的两侧安装螺旋扎带 取出破裂和破碎的砖块 http:somersoftcomforumsgalleryshowphotophpphoto3940amp;titlep1010009amp ;cat500 http:somersoftcomforumsgalleryshowphotophpphoto3942amp;titlep1010012amp;cat500 Relaying the bricks http:somersoftcomforumsgalleryshowphotophpphoto4006amp;titlefixing-cracksamp;cat500 http:somersoftcomforumsgalleryshowphotophpphoto4007amp;titlefixing-cracksamp;cat500 http:somersoftcomforumsgalleryshowphotophpphoto4008amp;titlebrickwork-fixing-crackamp;cat500 We also fixed a whole bunch of concrete cancer在 这座建筑你可以在我的画廊看到更多的照片还用黑色钢栏杆代替了旧的砖栏杆我认为你可以通过在墙壁底部提供更多的排水孔并用密封砖块来解决空腔中的砂浆问题透明防水剂，例如 http:wwwmembranescomauproductsmiscellaneouswpm-163-penetrative-sealer 或 http:wwwdrytreatcomauSurfacesBrick 以及许多其他产品 也许可以和这些人谈谈，因为他们有非常实用的方法 http:wwwrbmsnetauRBMSBMRhtm 干杯
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感谢你所有的回复我已经做了一些初步计算，每个单元的平均价值约为 500,000 美元，这意味着为每个所有者提供公允价值将花费 900 万美元，使其成为一块非常昂贵的土地实际上相邻有两栋房子占据相同的土地面积，每个价值可能为 1500 万美元，因此显然任何开发商都会更好地购买这两栋房子，而不是单元街区 所以它似乎补救是唯一的选择（或者忽略这个问题，因为过去的业主已经有 40 多年了）感谢安迪提供密封剂的链接；我可以看到它们如何在各种配置下工作（例如处理外墙，或处理内墙，或将一些东西注入到浸入厚厚的落下砂浆层的空腔中，就像防潮层一样，仅水平）我会在年度股东大会上提出这些建议，看看进展如何
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还想补充一下，我打电话给 RBMS（Remedial Builders），发现他们知识渊博，并且非常慷慨地提出建议和建议 不幸的是，他们确实做到了不在悉尼地区工作，位于中央海岸，但如果我今天与他们的讨论是任何指南，他们似乎是一个非常适合与他们做生意的暴民
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试试这些人，他们确实在一些方面工作我以前的 PPOR 街区的剥落维修，还不错 http://wwwremedialcomaustructural-repairsbuilding-solutions
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你好，我刚加入论坛我们刚刚在我们的建筑中发现了类似的问题，也有结构工程师的建议我们以 4 美元的价格重建了我们的砖砌外墙00k！我将报告通过电子邮件发送给另一位建议使用此产品的结构工程师 - http:wwwhelifixcomaupdfrepairRT01pdf 这是一种无需重新建造砖块即可安装砖连接的方法 我打电话给 Helifix 询问他们他们估计大约 320 平方米建筑，它需要 1000 条砖领带（每条领带 5 美元，每平方米 3 条领带）另外你需要增加劳动力，这是杀手与您的结构工程师或建筑商会面并解释如何使用该系统 这是我通过在互联网上搜索找到的一家使用该系统的公司 - http:wwwquikpointcomaubrickrepairshtml 此外，我们还必须在完成后对建筑物进行渲染和粉刷维修工作已经完成，但我认为这将有助于保护建筑物 我们有一个报价约为 7 万美元 希望我们能够在几年内为此存钱耳朵 我不确定你在哪个州，但新南威尔士州政府正在审查分层和社区计划法 - http:wwwfairtradingnswgovauAview_of_strata_and_community_scheme_lawshtml 这里有一篇文章可能会让你感兴趣，关于业主被困在老旧建筑中的公寓太贵了维护得当，开发商热衷于从旧郊区的再生中获利 - http:smhdomaincomaureal-estate-newslaw-may-force-flat-owners-to-sell-up-20120914-25xpfhtml 我当然不是专家，但我希望所有这有帮助我会密切关注这个线程如果你能发布更新，那就太好了！我还将发布我收到的任何其他信息 我们的年度股东大会是一周 这是我将参加的第一次会议，所以考虑到业主一直非常忽视这座建筑，这将是一件有趣的事 愚蠢的我，我没有进行建筑检查，但是我所做的只是检查了个别公寓，而不是街区 物业报告中没有提到任何内容，因为业主没有照看建筑物 总是让建筑物检查让您安心！
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你好新南威尔士州只是想知道工程师对现有砖系的状况有何看法 是什么促使 BC 获得工程师报告 我有许多建筑物属于同一年龄类别，即使系带上有水泥，它们也不会严重恶化他们都失败了有没有人真的在空腔空间里放了一个相机干杯
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你好安迪，谢谢你的回复我很抱歉我不是故意劫持Nibbles55的帖子砖上有裂缝建筑物的立面和 t那时我们决定让结构工程师检查建筑物以找出裂缝的原因，而不是进行外观修复但我们也有一条电源线连接到这些砖块上而第二位工程师不认为这是造成裂缝的原因问题，我认为它拉动弱化的结构无济于事 这是来自报告：“砖砌的状况表明周边立面存在大量盐分，再加上穷人外部砖砌的状况几乎可以肯定，砖连接处已腐蚀，因此不充分解决盐分和腐蚀连接处的唯一方法是逐步去除外部表皮，更换所有连接处并用新的砖砌恢复“;我现在可以看到他正在谈论的区域，但这只是建筑物的 14 面，砖已经弯曲，但其他砖砌的状况没有那么糟糕 砖正在磨损，在某些情况下已经完全变质，需要被替换 我们也有一栋楼公司出来（在结构工程师之前），他们说需要更换现有的门楣 此外，我们需要安装新的 HeliBfix 裂缝缝合扎带据我所知，没有摄像头进入空腔空间，但当工程师在我们的大楼时我不在场也许你可以澄清一下或者一些谷歌搜索是为了）并完成另一份报告我需要尝试说服其他所有者获得第二意见我已将报告通过电子邮件发送给另一位认为这很荒谬的工程师他只看到了从图片中建造 他说报告中唯一准确的部分是领带可能会腐蚀，但推荐使用 Helifix 产品 建筑的年代存在争议 它被宣传为装饰艺术，但它不是来自装饰艺术时代，尽管它是一座古老的建筑g 房地产经纪人告诉我这是一栋 1920 年代的建筑，并在 80 年代发展成公寓 其他业主认为这栋建筑大约有 40 年的历史，但这可能只是他们被建造成公寓的日期找出该物业的确切建造时间 我的分层报告说分层计划是在 1983 年注册的，但建筑物会更旧 最糟糕的似乎是在建筑物的尽头 我们的内墙没有任何问题建筑物
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张贴建筑物外观的照片，它们不是很难过时的窗户也有帮助，例如木窗扇，钢，铝等
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感谢您的关注我已向您发送链接到三张图片
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你能把链接贴出来吗？我们都可以看看吗？Ta Streetie
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我不喜欢张贴我的建筑的照片，因为我发送的它看起来很有特色你的照片
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你能把照片也发给我吗 干杯
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你好安迪，我已经把照片发了建筑物和裂缝的 s 明天我会拍更多的房产照片 干杯
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拍一张照片，显示裂缝到地面或与地面的关系 从快速浏览图片并猜测裂缝位于电缆附近，这是正在开裂的栏杆，我认为最好的解决方案是拆除栏杆的那部分并重建，最多 10,000 美元（只是不要让他们看观点）我的评论是基于裂缝不会直接落到地面上 建筑物的其余部分有大量台阶，为墙壁提供了大量支撑（如靠在直墙上）我相信你的门楣可能需要特别是用盐空气代替但又不是一项过于昂贵的工作 干杯
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看着这座建筑，我会说它是 1940 年代的，带有假的装饰艺术风格的门面 外部管道将其置于 50 年代中期之前他们使用内部立管的时间
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你好安迪，感谢您的快速回复！最初是这个观点让我们陷入了这个问题 我们有一个报价为 20,000 美元来修复裂缝 这包括移动电力线，仅花费 7,000 美元澳大利亚能源部已经出来检查建筑物，但他们没有相信电源线太紧 但是，它们已经松开了 我相信我们可以从报价中扣除这个成本 裂缝几乎在图片结束的地方结束 根据结构工程师（他还没有看到实际的建筑） , 只有照片），如果砖系带被腐蚀，这将是最昂贵的部分 修理更换带纹砖将花费 6,000 美元 实际上脚手架是成本的很大一部分 我们的外部楼梯间也有混凝土癌 我们一直为此报价 5,000 美元 谢天谢地，我们没有阳台砌砖，但我明白他们为什么现在这样做，即隐藏缺陷Hi NSW 看看额外的照片，我认为损坏是由电源线多年来太紧（我怀疑）或只是不合格的砌砖工作造成的在过去的 80 多年里，那个前拐角和风中的电缆 这似乎把整个拐角的砖块拉向了道路 不仅有一个裂缝，而且有很多裂缝，我怀疑任何砖块的稳定性 不如果是或者但是作为第一步，我会将电力转移到地下这是通过在街区的角落安装一个电线杆然后从那里重新布线来实现的。在这个过程中，他们还将升级到街区的电源，这是一个小优势我用过预算电线杆多次从事类似的工作 最后一个是移动一个带有新地下电源的 9 单元电源板，价格为 8500 美元 这与消防安全有关 http:wwwtruelocalcomaubusinessbudget-power-polesgeorges-hall 通过移动电源线，您至少会暂时消除了对砖砌的压力 我个人认为不应该保存前角的砖砌 这已经发生了很大的变化，任何修复都将始终引人注目 更好的解决方案是剥去所有前角部分最低裂缝和中继所有砖块 两个窗户之间的裂缝看起来像是以前处理过的 这个裂缝看起来是一个扩展裂缝，但真的不确定，因为不再是原来的状态 任何生锈的门楣都需要立即更换如果留下它们，铁锈会膨胀并进一步破坏周围的砖墙，我建议你列出所有建筑问题，然后再老鼠让他们认真起来，并开始计划随着时间的推移解决它们 我的清单是 1）移动电源线 2）解决生锈的门楣 3）混凝土癌症 4）前角的砖砌 干杯
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你好方便安迪，谢谢你的详细回复 澳大利亚能源公司来检查电源线 他们不认为电源线是造成裂缝的原因（我想我之前可能已经提到过） 他们把电源线移到了右边在我们等待年度股东大会（下周）时，钩住并松开电缆以尝试减轻前立面的压力 感谢您推荐给电力线公司 移动电力线是一项昂贵的工作！我本来希望避免这笔费用 有人试图修复下面的正面以及建筑物周围的一些狡猾的尝试 这让我感到惊讶，因为很多业主已经拥有他们的公寓很长时间了，不是吗？意识到这些廉价的修复不会持久！我们收到了重建前砖立面的报价，这将花费 3,19500 美元 我很惊讶你会说最后再做它看起来随时会折断！我应该庆幸的是，裂缝出现在最自满的业主之一的公寓一侧 她不能再忽视这座建筑 我们已经询问了结构工程师和为我们提供初始成本的公司，让我们知道什么很紧急，但我们得到的回应是一切都很紧急，这在我们有八位业主并且并非每个人的财务状况都相同时没有帮助优先级列表并检查；结构工程师或建筑公司当你说随着时间的推移，你认为我会担心脚手架的成本，因为一旦我对所有事情感到抱歉，我们似乎最好尝试大部分时间问题！非常感谢大家的帮助
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嗨，新南威尔士州电力公司不会承认任何事情正如我所指出的那样，这很可能是 60 多年以来紧绷电缆的影响，但更有可能是该地区的砖砌不良，只是刮住电源线的风（海风） 移动电源线是第一要务，因为它会妨碍任何脚手架，并且仍然可能对砖砌产生更大的力 如果你不移动电源线，它会极大地增加了维修成本 生锈的门楣和混凝土癌症正在积极地对建筑物造成更大的破坏，而它们没有得到解决，这就是我把它们放在旁边的原因 砖块只会放在那里，这就是我把它们放在最后的原因 记住我我只是根据图片和您提到的内容来判断这一点，所以我可能遗漏了一些问题这就是为什么我表示您应该列出一个完整的清单，其中甚至应该包括不相关的事情，可以取笑的事情，您可以放弃这些谈判时和其他业主一起吃饭 对我来说，砖砌的裂缝不仅在一侧，而且实际上是整个角落部分，正面和侧面通风口，从前面的凹口回到侧面的第二个通风口，然后从第二个通风口从第二个通风口回到窗户下面的砖外皮，沿着最低的阶梯裂缝，我认为这是价值超过 4000 美元的砖工作尤其是在包括脚手架的情况下 可能导致砖砌损坏的另一件事是可能存在水问题 我看不到水是如何从栏杆后面流动的，因此可能会在主干道周围形成水道裂缝是水会增加该地区的砖块生长，并可能产生明显的横向裂缝类型我不相信砖块是直接的t 问题，特别是裂缝的程度，这应该需要重建那个角落 在重建那个角落新的关系将是重建的一部分顺便说一句，我不相信你的问题与 OP 问题完全相似干杯 PS 让 DaveM 提到的人出来发表他们的意见 http://wwwremedialcomaustructural-repairsbuilding-solutions
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嗨，Handy Andy，哦，是的，我认为澳大利亚能源部永远不会承认错误，它不会无论如何都无所谓，因为我们负责与建筑物的连接 - 这是多么糟糕！我敢打赌大多数人都没有意识到，包括移动电源线在内，报价是 18,000 美元 脚手架是 3,900 美元，不包括在 4,000 美元中 4,000 美元包括： - 重建砖墙以符合现有规格，包括新的不锈钢 - 砖砌空心系带 -将外部砖墙重新建造到立面 - 修复建筑物前面立面护栏的裂缝 - 中继外部砖墙以匹配现有或尽可能接近 - 项目管理 感谢关于水问题的提示 居住的业主（养老金领取者）一楼的她一直在抱怨渗水问题和她的电力问题 她让商人查看了公寓，但似乎没有人找到问题的原因 结构工程师确实查看了她的公寓，但在他的报告我在听她的时候得到了她的支持——这很有趣！现在三个人提到了砖领带；第一个结构工程师和建筑公司查看了该物业，第二个结构工程师说这可能是一个问题，但他没有看过建筑物但是当然你没有看过建筑物，很难拍照受影响最严重的部分 砖块的突出部分只是建筑物一侧的一小部分（令人惊讶的是不是面向海滩的一侧）您如何看待 Helefix 解决方案 - http:wwwhelifixcomaupdfrepairRT01pdf 无论如何，我会在之后报告下周的年度股东大会我已经把 RBMS（Remedial Builders）作为一家公司打电话给希望听到 OP 的消息，因为我完全劫持了他的帖子 Come back Nibbles55!!!
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我回来了已回复您的私人信息，新南威尔士州 1974 年我因可怕的家庭问题而被搁置了一段时间，令人惊讶的是，几乎忘记了单元街区的问题，令人惊讶的是，我仍然有不眠之夜，只是由于其他原因，没有多少钱的你可以解决 年度股东大会是下周（22 日），我们将看看情况如何, 考虑到这将使付款分期为 5 年（据我所知，这是分层贷款的通常期限），并使低收入者更易于管理这是工程师报告中的直接引述：北立面和南立面的比例，将包括进出脚手架、拆除外部砖块以检查和清除桥接空腔的所有碎片、安装垂直控制接头和安装空腔系杆”； Yikes 会在 AGM 后更新
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你好 Nibbles，感谢你的更新和对我 PM 的回复 很遗憾听到你有家庭问题 它确实让你的建筑问题有了正确的认识 我希望一切都好 您是否从结构工程师那里获得了第二意见，或者您是否相信第一份报告是正确的 我将建议我们获得第二意见 推荐分层贷款是个好主意 我敢肯定将有很多业主无法为特别征税掏出资金 那些在购买公寓之前就知道问题并可能以很大折扣购买的人（从而使他们能够直接进行维修离开）很可能是少数 我们很幸运，因为我们有 58 位自住业主，因此我们能够直接就建筑物相互交谈 似乎只有六位业主（一位投资者）会出席会议我们将拥有e 多数人投票支持进行维修 至少，大楼里有一些人愿意进行维修 这是成功的一半 我刚刚给四位业主发了电子邮件（其中一位是养老金领取者，无法访问电子邮件）我对会议的想法 当谈到令人沮丧的事情时，我们并不总是意见一致（他们非常天真，信任并且在讨论这座建筑的问题时并不那么精明，在其他方面非常出色，我敢肯定）但情况可能会更糟试图让他们关上前门已经够难的了（布雷亚k-ins，攻击和强奸只发生在晚上 7 点之后，而且似乎从来没有在周末发生）我会给你发一个 PM 和任何有兴趣让你知道会议上发生的事情的人
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感谢新南威尔士州1974 年，为了您的好意，我打算建议在我们进入报价阶段之前寻求第二份并且希望更少的下意识报告无论如何，我希望我们会找到建造者，而不仅仅是引用中描述的工作目前的报告，可能会产生一些其他更具成本效益的解决方案，例如本线程中已经建议的化学防潮层
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就像我们的建筑一样，获得另一份结构工程师报告的成本与估计的相比维修费用很少 我可以给你结构工程师的详细信息 我会给你发一个 PM 知识就是力量 我们的 AGM 是在星期二晚上举行的 这绝不是一次愉快的经历 我试图在两者之间取得平衡自住业主似乎拥有e 一个开放的支票簿和不想在大楼上花任何钱并等待开发商购买该地块的投资者 所有业主在会议上投票 会议摘要：提高了地层税 数字是由地层管理层建议的 意义重大上升 我们需要降低我们的行政成本 提高特别税以纠正行政基金赤字 提高了 30,000 美元的特别税 我被选为执行委员会秘书 委员会中有五个人；三个业主和两个投资者 一个很好的平衡 我认为这是一个好的开始 30,000 美元根本不是筹集资金来修复我们的建筑所需的数字，但公平地说，其他业主没有收到结构工程师报告或报价 我被告知这将是完成了，但不是我有报告的副本和要给业主的报价从这里开始，我们可以开始调查问题并返回可靠的报价我们还有隔壁的房产要求购买地役权他们没有足够的空间来建造一条车道 他们议会关于建造 8 个停车场的申请因此被驳回 每个公园都会为每间公寓的价值增加大约 50k 如果建筑物的形状更好，我的第一个答案将是肯定的但是，如果我们允许他们使用目前未使用的半米财产以换取至少 7 万美元以上的回报，我认为这可能是筹集资金的好方法 我们正在调查这种可能性，并且后果 物业经理正在联系隔壁大楼的业主，要求他们自费安排房产估价 编辑补充：我们的执行委员会还有一名电工，考虑到电力线的问题，这很好
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嗨，新南威尔士州重新出售地役权 如果您希望出售重新开发，则需要非常小心，因为目前没有地役权可能会影响您阻止和阻止任何开发商的开发可能性从参与中，我遇到了一个不幸的问题，即我的一个 1600m 锤头形状的街区 在我拥有所有权之前，他们允许沿着物业线的一侧建立一个 3 米的排水地役权，现在这将影响建立边界的能力到边界公寓楼这种类型的重建将是这个街区的下一个合乎逻辑的建筑如果我们无法保存建筑物，只能卖给开发商但是如果将土地卖给开发商，我们仍然应该考虑长期，感谢您的警告和建议您总是非常有帮助
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更新关于建筑工程更新：我最终卖掉了我的财产，因为我越来越清楚，有一个直言不讳（特别是敌对）委员会成员试图推迟工程并将其分阶段进行几年。今年年底，本来已经两年了 我只是不想达到这样的阶段，即成本太高，我们无法修复房产或出售以获取利润 我们地区的一些房产必须在那一点上，我也觉得其他业主没有钱修理建筑物，可能希望它恶化，试图将地块卖给开发商我只是不确定这个特定业主的议程是什么，但她得到了大多数业主的支持懒得为自己考虑这是一个可悲的决定，尤其是当我上船时只是为了支付维修费用，我认为这更经济，因为一次完成所有工作的成本更低，我们可以恢复生活众所周知，买卖成本！我只是无法忍受这位委员会成员的持续会议和尖酸刻薄，尤其是当我是 doi 时大部分工作 就像第二份工作 积极的一面是，我在正确的时间将房产投放市场，并以高价售出 我在 2011 年底买下了它，并在 5 月以 15 万美元以上的价格出售了它在靠近海滩的一个非常好的位置因此我们遇到的所有问题新业主的好处是能够查看会议记录和工程范围所以至少他们没有像我那样购买盲人建筑祝业主一切顺利 我永远不会再购买分层计划 作为业主，这不适合我 我感谢我在这个论坛上获得的所有帮助和帮助
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Hi NSW_1974 Strata are在我看来，颈部疼痛，最好避免在可能的情况下退出并获利！干杯仁
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