澳洲澳洲房产投资策略第一关——欢迎评论！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 在过去几周潜伏在论坛上之后，我想我会冒险并发表我的第一篇文章我不确定这是否是最佳位置，但是（如您所见）我的查询没有似乎不太适合任何更具体的类别，我 25 岁，最近结婚，并在我全职工作的第二年，所以在过去的几个月里，我一直在认真思考投资在我的财务中的作用未来（虽然看这个论坛几位成员的年龄，看来我可能有点晚了！）当然，财产所有权一直是我考虑的一个关键部分，我一直在学习来自本网站的大量信息：当然有大量的知识和经验，人们非常乐于分享！虽然经过大量阅读，我认为现在可能是提出我的初步想法和建议策略的好时机，看看 Somersoft 的聪明人可能愿意提供什么建议 所以，我目前的情况：如前所述，我的投资之旅仍处于起步阶段 目前，除了退休金和冻结的共同基金中的约 10,000 美元遗产外，我们没有房产或其他增值资产可言，我们正在租一套 2 居室公寓（430 美元） pw），我目前的年薪税前约为 65,000 美元，而我妻子的税前年薪约为 58,000 美元（尽管目前我们即将跨州迁移，因此短期内会有一些波动）我们有大约 15000 美元一个在线储蓄账户（13,000 美元的紧急资金和其他资金，2,000 美元作为房屋存款的微薄开始），没有未偿债务 我们在日常开支之后节省了大约 2500 美元 pcm 我们大约三个月前开始了一个严肃的预算，使用个人预算编制名为 YNAB (wwynabcom) 的公羊，正在帮助我们实现这一目标 在中期：如果没有发生灾难性的错误，我预计五年内平均工资增加 2,000 至 3,000 美元（到 2018 年，年薪为 75,000 美元至 80,000 美元） 我的妻子是有点难以预测，但保守地认为每年增加约 1,000 美元（到 2018 年每年增加 68,000 美元）我们有很大的潜力在未来 4-6 年内生孩子，这意味着我的妻子将在 2-4 年内全职失业年，有可能在某个时候进行共享护理安排（例如，我每周工作 4 天，她每周工作 2 天，1 天托儿所）所以，考虑到所有这些，继续我提出的策略 今年年初我最初的投资研究以股票为主，因为流动性相对较高，买入成本较低我已经把我的想法转向购买我们的第一个 PPOR 我也在考虑我如何将购买我们的第一套住房作为投资房地产的途径 正如我将在下面概述的那样，我希望利用我们作为首次购房者可获得的所有各种激励措施，同时坚定地考虑将我们的第一个 PPOR 进入 IP 作为该策略的第一步，我在 ME 银行开设了两个 First Home Saver 账户（我们每个人一个），目前年收入为 3%，外加政府共同捐款我将向每个账户存入 1,000 美元今年 6 月 30 日之前的帐户，然后（希望）每年节省 12,000 美元，以便将每年 6,000 美元存入每个帐户：这是 Cwth 政府将提供 17c$100 的最高金额保留在我们现有的在线储蓄中（年收入 45%），以保持灵活性 理想情况下，我们希望节省 20% 的押金以避免 LMI 就位置而言，显然还不是 100% 确定，但可能瞄准位于 Geelong 的热点郊区，靠近 VLine 车站和或其他交通工具（2017-18 年相当于 West Geelong、Hamlyn Heights 等） 在购买时，我们很可能都在 Geelong 或墨尔本 CBD 工作，所以我们的房产必须是合适的一方面是工作的负担能力距离，另一方面是产生潜在的上限收益之间的平衡 我们可能会瞄准 2-3 间卧室（假设我们必须从一开始就住在那里），无论是单元还是房屋，具体取决于财务状况特定房产的前景 因此，以今天的价格来看 250,000 美元到 350,000 美元（一次可能是 400,000 美元）的非常广泛的范围 唯一与激励相关的考虑因素是维多利亚州政府是否仍在提供 FHOG，以及已建立的场所是否仍在排除 鉴于提供的金额相对较少，这可能不是主要考虑因素 关于初始购买安排，由于 FHSA 的要求，标题必须以我们的名义s 不过，从我对维多利亚州立法的初步研究来看，这似乎是如果出于税收目的需要，将我们中的一个人从标题中删除是比较简单的（而且不会太贵）在这一点上，要记住的重要一点是，我需要构建财产的财务结构，以及我们对它的占用，以允许将来从 PPOR 转换为 IP；与我们一起购买第二个 PPOR，或者，如果它具有经济意义，则重新出租 鉴于此，抵押贷款的最佳初始选择似乎是浮动利率、仅利息贷款，包括 100% 抵消账户这将使我们能够减少对银行的初始还款，并将还款储蓄存入抵消账户，同时保持财产的本金，以便在财产转换为 IP 后最大化负扣税收益。接下来的问题是我们多久作为我们的 PPOR 居住在该物业中，在将其转换为 IP 之前由于我们使用 FHSA，我们必须在拥有所有权的前 12 个月内在该物业中居住至少六个月。取决于任何生活方式的便利性考虑（不是搬家的好时机等），以及经济上搬家的最佳时间显然，这一切都必须在当时重新评估（考虑到它需要几年时间），但最重要的是合乎逻辑的举动似乎是把房子作为我们的 PPOR，直到我们的抵消账户中有足够的存款来为新的 PPOR 存入 20% 的存款。此时，我们可以在新的 PPOR，也有一个抵消账户，并将我们所有的现金从 IP 抵消账户转移到新的 PPOR 抵消账户 这将最大限度地提高 IP 的任何负扣税收益，同时最大限度地减少我们新 PPOR 的不可扣除利息偿还 调查从长远来看，我认为我们对 IP 的持续使用将是持有该财产并将其转化为正向资产，或在六年规则内出售（取决于估计的上限收益）所以，总而言之，我'我正在寻找通过购买第一套房子然后将其转换为 IP 来赚钱的最佳方式 我很想听听人们对这个拟议策略的看法你认为有必要的诚实（和残酷）！我提出的一些具体问题： 短期：我提议使用 FHSA（可能还有 FHOG）来资助未来的 IP 是否是一个好主意，或者当我想转换为 IP 时，这是否会导致以后的麻烦如果需要，很容易将我们中的一个人从标题中删除，或者非常麻烦 中期：在我们节省另外 20% 的押金（用于第二次 PPOR）之前，是否住在第一个房产中 最好的策略 如果不是，你会怎么做推荐长期：将第一个财产转换为 IP 是个好主意，还是我们应该在我们准备搬出时立即出售它 如果 IP 是答案，如果在财务上维持本金，您将如何构建考虑到我们的预测收入，贷款和负扣税是个好主意；或者错过了一些会使这成为糟糕财务举措的事情 展望未来，您会在六年内出售该房产以避免 CG 税，还是持有并将其转变为正收入者 其他：人们对 Geelong 地区的看法这一阶段福特即将关闭（2016 年），但 NDIS 正在开放（2014 年，到 2018 年将拥有完整的劳动力），而且这座城市似乎有相对较好的总体增长前景 它是否是购买 5 或 6 的良好投资地点最后，我应该记住任何其他小故障潜在的陷阱 Soover to you！在此先感谢您的帮助！！干杯，本
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你是工程师吗
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不，虽然根据你签名中的引用，我明白你为什么会这么想！我承认我可能过度设计了这个想法并且想得太远了。但是我认为最好有一个可以随着时间而改变的雄心勃勃的计划，而不是在没有明确目标或方向的情况下进行投资
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哇，那是那里的一些帖子，我会放弃大部分内容并保持您的最终目标请记住，复习您的房地产知识并开始在您选择的位置尽可能多地研究房地产与这里的经纪人交谈并获得一些好的建议购买尽可能高的价值并重新估价选择房地产投资是否正确对你来说，一旦你摆脱了第一次购买的焦虑并咬紧牙关，你就会知道你需要做什么才能让我的 2cents 好运
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这是关键的弱点你的计划（你在短期内把自己埋在太多细节中） 从长远来看，你应该首先考虑最终目标（你想要什么样的生活方式，需要多少收入，然后是什么样的文件夹将实现这一点）当您从终点考虑时，您会意识到它涉及多种资产（财产、股份、业务等）您仍在考虑 1 个 IP（因此您考虑了 6 年规则，等等），那是因为你是从起点而不是终点思考
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哇！什么帖子！我假设你为 APS 工作，如果你想进入房地产行业，你需要更简洁 代理人、建筑商、经纪人等甚至不会费心阅读那么多文字这就是我要做的： •搬进合租公寓，以 100 – 150 pw 的价格租一个房间 与室友分摊所有账单等 – 这将非常有利于服务 • 寻找 Reno 和祖母房的情况 • 翻新房子 - 获得股权 • 使用股权建造祖母房 • Whamo 决斗收入 + 现金流和可能的股权 • 下一笔交易 你的妻子会想要筑巢 然后你可以以非常低的成本住在奶奶公寓 这里有没有人对奶奶公寓的估价有反馈 他们是否以成本或更高的价格进入
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这也许可以解释
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别想太多 你会患上分析麻痹，什么也不做关于祖母房估价的问题 - 不是真的堆积起来！
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到目前为止，您的计划归结为： *您想购买IP开始投资 *您没有太多存款 正如您所认识到的，您需要获得存款第一个家庭储蓄账户很有用，但请确保您可以随意使用您的资金进行首次购房 我见过很多人快速将大量资金存入这些账户，只有存款被告知他们在几年内都无法使用它 VIC 的首次购房者补助将于 1713 年结束，用于已建成的房产，但您仍然可以获得 1 万美元购买新建房产（您必须第一个有资格获得补助的住户） 首次购房者可以享受两种类型的房产的印花税优惠 新房产也可以节省大量印花税（成本不到您在已建成房屋上支付的一半）所以你不需要太多的存款就可以开始我看到很多首次购房者会这样做wn这条路线 请记住，我通常不认为这些类型的房产是很好的投资 另外请记住，如果您以任何身份使用首次置业者补助金，您必须实际在该房产中居住至少 6几个月 还发现你所说的并不是真正的策略 你表达了购买投资房产的愿望，但除此之外什么都没有真正发挥作用的目标 你需要在这部分工作 我的直接建议是做两件事 1 尽可能多地储蓄 第一次购买需要资金 2 与经纪人讨论你的情况，这样你就有了更好的选择了解您的情况的近期和长期障碍在您储蓄的同时，继续研究以确定哪种策略对您有效，以及它将如何使您更接近最终目标
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什么你是为了一英镑做的吗？不要忘记在增加收入的过程中提高技能付定金，买一个没有房客时可以负担得起的地方 把它租出去，看看你过得怎么样尝试将他们需要知道的信息提供给其他人，以在您的旅程中为您提供建议，帮助您采取行动并实现您的下一个目标，仅此而已您会发现您得到了更好的回应并取得了更大的进步
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我喜欢你正在努力储蓄，并提前考虑 - 尤其是关于将 PPOR 转换为 IP 抵消帐户非常适合此操作 请注意，关于 6 年规则，它是否仅适用于你不这样做同时获得另一个 PPOR 祝你好运 - 你正在路上
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我不会评论策略，因为我在计划研究中拱阶段 但是为什么所有的钱都散布在各处（你可以使用的钱） 你不是只需要 1 acc 来存入存款然后从“高利息”中获利吗？ account 约翰
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+1 完全同意这一点 说起来容易做起来难 25 岁时你只知道你不知道的东西 一旦你知道你不知道它从最终目标开始，然后从到今天为止 这将绘制出您需要采取的下一步 我认为大多数人都低估了他们可以实现的目标在 5 年的前夕以正确的态度和适当的行动
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我喜欢大量的工作，并认为你已经投入到你的帖子中我认为最好先购买 PPOR，还清它快速然后利用股权进行投资我认为最好保持简单但是你在年幼时考虑这些事情对你很好
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Bigtone我真的希望你能修复你的签名这句话是quot ;这不是火箭科学quot;火箭不涉及手术
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大家好， 非常感谢您到目前为止的回复 为我糟糕的论坛礼仪道歉！我真的应该在发布之前做出更多努力来缩小我的回复我的缺乏经验和兴奋显然让我变得更好我很惭愧这很明显！我保证我在专业背景下不会这么迟钝 再次为我的“大脑转储”道歉。在最初的帖子中，我显然未能清楚地阐明我在这个过程中的预期目标，并且还对时间框架和我在这个过程中的目标造成了一些混乱如前所述，我们对投资和财产所有权的“认真思考”只有最近开始 在这个阶段，我能描述我们总体目标的最佳方式是：建立足够的财产（或其他资产）资产，让我们能够在 35-40 岁之前购买理想的家庭住宅，并将其偿还为尽快这个“理想的家”需要离首都足够近才能通勤（我是一个政策政治专家），但理想情况下也应该是在靠近海滩的安静环境中（想想吉朗或霍巴特）。将大致如下：两层楼，四间卧室，带大后院 除了这个“主要”目标之外，我们还将有兴趣探索继续投资房地产和创收的长期机会 然而，在现阶段，这是辅助y 目标，需要进一步考虑 所以，作为这个目标的结果，我起草了这个（冗长和过度劳累的）策略： 1 节省押金 2 用这笔押金购买相对实惠的 2-3 居室房产（可能地点：墨尔本环绕）作为“第一个家”并在其中居住一小段时间（至少六个月） 3 研究如何使用该房产作为股权杠杆来购买我们的“理想家园”，其中可能包括： a 住在房子里直到我们已将 20% 的定金存入抵消账户 b（至少六个月后）搬出房屋转为出租，将其转换为投资物业，并利用财务结构收入加速我们的第二笔存款 4 决定做什么购买第二个 PPOR 后与房子一起购买（要么为 CG 出售，要么作为 IP 保留，以扩大我们的投资组合） 基于这一总体目标和战略，建立我们的存款绝对是我们目前唯一的重点我们现有的储蓄非常少，这可能至少还需要 3-4 年 我们将寻求通过提高储蓄率（良好的预算）和寻找增加收入的机会来实现这一目标（感谢 grantwhit）重要的是，我们也很喜欢在我们储蓄的同时寻找最佳的非易失性方式来投资我们的存款鉴于这个时间框架，我们显然不需要在至少 2016-17 年之前就位置、财产类型、融资等做出任何决定，但我确实想做确保我们今天做出的决定（特别是关于投资）不会在未来再次影响我们因此，我目前主要关心的是使用 First Home Saver Accounts 是否对我们有意义。就回报而言，它们非常难以击败：我们将在每年 12,000 美元的存款中从政府那里获得 17% 的收益；银行账户余额的3%；和 15% 的税率 为首次置业提供的其他州政府补贴也增加了激励措施 正如 PT_Bear 所指出的，这些账户和福利有许多限制，包括必须将我们的全部储蓄用作存款（或将其交给您的超级）并且必须在购买后在家中居住至少六个月据我所知，这一切都与我们的目标不符，但是你们是否同意另外，这有什么关系吗储蓄策略（FHSA 和州政府补贴），如果我愿意的话，会限制我在一两年后将房产转换为 IP 的能力 我一直在思考现在是否是开始寻求专业建议的合适时机 我有很多问题要问，但如上所述，我才刚刚开始存存款！在您的集体意见中，现在开始根据建议花钱是否为时过早？我仍然非常不确定在这个早期阶段最适合与谁交谈：是经纪人，还是我应该更多地寻求金融规划师或会计师再次感谢大家的建议和耐心 评论 干杯，Ben

嗨，约翰，从表面上看，将我们的钱分摊到不同的账户上当然并不理想 我已经以这种方式提出了这种结构最大限度地利用首次置业储蓄账户的利益 基本上，政府每年只会贡献 017100 至 6,000 美元 所以，如果我和我的妻子每年节省 12,000 美元，我们将需要两个账户来最大限度地利用政府贡献的利益计划将任何进一步的储蓄存入“常规”；然而，由于 FHSA 的严格限制，账户一旦存入 FHSA，您只能将其用作您第一套房子的首付；否则它会滚入你的超级账户并消失四年评论
所以你每年在每个账户中存入 6000 美元我没有选择这种方式，因为我知道我的第一个家不会是我住的那个哈哈，再加上 FHOG 约翰背后的所有规则< BR>评论
Hey Travel，我认为 Bigtone 只是巧妙地结合了“这不是火箭科学”这两种说法。和“这不是脑部手术”；进一步推动意义我每次阅读它实际上都会被踢出这也是我的假设非常聪明
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这是一个合理的策略，我会将其归类为相当保守的很多人接近以这种方式收购房产 一个更激进的策略是推迟购房并继续将资金投入投资 购房实际上可能会阻碍建立房地产投资组合 然而，使用 FHOG 非常普遍，并且可能是一个不错的开始 如果该物业将在未来成为 IP，确保财务结构从一开始就优化用于投资目的 本质上是带有抵消账户的仅利息贷款只要您遵守 FHOG 的条款，您应该没问题基本上你需要在收购后的 12 个月内搬进来并在那里呆至少 6 个月egy 财务规划师和会计师没有资格就此向您提供建议 通过访问经纪人，您可以确定您将有资格获得哪位未婚夫以及这如何适合您的策略 财务规划师和会计师可以就您的策略和税务为您提供一些建议建议，尽管我建议合适的经纪人在房地产策略上也会做得更好
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你读过 Jan Somer 的任何书吗？我正在阅读她的最后一本从房地产创造更多财富投资 这是一本较旧的书，但房地产的原则始终保持不变
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嗨，艾米丽，我还没有开始，但它是我目前正在阅读的阅读清单中的下一个通过 Steve McKnight 的 35 年内从 0 到 130 处房产，这也很棒 再次感谢大家的帮助 在这个阶段，我们将继续使用 2 x First Home Saver Accounts 来保存存款，看起来成为最大化我们储蓄的最佳方式至少还要再过三年才能将存款提高到~20% LVR，所以在此期间，我会听从你们的集体建议，做大量的阅读和研究。这样，当我们准备好开始与抵押贷款经纪人讨论时几年后，我们将尽可能了解情况 对未来的道路非常兴奋
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只是好奇你为什么要离开堪培拉 堪培拉有很多机会获得比堪培拉高得多的收入65,000 美元 - 适合您和您的妻子（当然取决于您的工作和您的技能水平） 也是与该国最适合家庭的雇主一起养家糊口的好地方 就我个人而言，我会留下来并尝试找一对夫妇快速促销（9 月之前） 更高的收入让你有能力更快地存钱 - 然后你可以在全国任何地方购买
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嗨，尼莫，我完全同意增加收入是良好投资的核心部分战略，而堪培拉提供了很多机会r 从长远来看（都在 APS 肉汁列车上！ ）不过，在这种情况下，我们的决定主要是个人决定（如果一切都是纯粹的经济决定就好了！）虽然我同意堪培拉是一个适合家庭居住的好城市，但我们从未真正打算留在这里我的妻子最近也有一些健康问题，这向我们强调堪培拉离我们的家人（塔斯马尼亚和维多利亚农村）和长期朋友（墨尔本及周边地区）有点太远了。还有两个孩子沿海的，所以一直计划在海滩附近养家 尽管搬家了，但我们肯定会寻找机会增加我们的现收现付收入 PS 我也认为堪培拉的促销能力将大幅下降- 短期内关闭，鉴于当前的财政状况和政府更迭的近乎确定性鉴于此，我认为在这个阶段搬到维克实际上可能会增加我获得加薪的机会！
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