澳洲澳洲房产 搬出PPOR，回归租房。悉尼

在澳大利亚地产投资



遵循这里的一些建议并计算了数字，我计划搬出我的 PPOR，将其出租作为我的第一笔投资，并为自己找个地方出租，其婴儿床不超过我当前 PPOR 将返回的租金收入这种转换的税收财务收益将使我能够以更快的速度进行下一次投资来自采取相同行动的人的租赁市场 任何人都知道详细涵盖此过程的任何主题 我想与财务顾问交谈，然后是物业经理的问题，为我的物业做广告，如何计时列出我的出租地点的可用日期，这样我就可以找到自己的位置，整理我的位置以获得更高的收益，为自己选择租金的策略等等所以任何人都在那里，做过并且或有任何智慧之言, 恐怖故事, 想法或能够为我指明一个或三个主题的方向来解决这项工作
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你有没有想过你的过度分析让事情变得更糟与一两个 PM 交谈, 要求他们对租金、季节等的看法 这就是你付给他们的钱 你可能不需要对这个地方做任何事情 “最大化收益”可能是每周 10 美元，这可能无法证明成本合理 你只是出租你的地方并且自己在其他地方租房 不要听起来好像你刚刚在山顶上呆了 10 年，现在你正在重新加入人类 为了税收目的，你应该做一些事情 当你搬家时完成估值，另一个是 6 分之一年，或者如果您购买另一个 PPOR，以先到者为准成一个巨大的戏剧没有“整体洞察力”它不需要圣人的智慧只有我们常识，把它分解成一个（简短的）待办事项清单，边走边学
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亚历克斯，我已经确定我们的思维方式完全不同 Somersoft 是一个非常有用的资源，经验丰富的人，我很乐意通过提出一系列问题来利用它们但是事情可能会从你身边出现，这个过程对我来说仍然是非常有益和有启发性的，我感谢你对 PM、估值等的回应
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决定您的优先事项 - 要么为自己寻找租金，要么为您的 PPOR 寻找租户 您将非常幸运地在租户搬入您的 PPOR 的同时搬入出租物业 - 很可能是您将不得不找到要出租的房产然后寻找租户，或者为您的 PPOR 寻找租户，然后为自己寻找租金 如果您有可以短期居住的地方，那么您处于更好的位置 Marg
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谢谢玛格 – 有用的建议 我的首要任务是寻找租户以最大限度地减少过渡费用 我会和一些朋友谈谈暂时和他们住在一起（我需要单独存放我的东西） 任何人都有列出“可用日期”的经验或意见；对于未来 6-8 周以上的地方，我希望这样做，希望能为自己争取更多时间来寻找租金。 除了缺少尽快需要一个地方的潜在租户之外，不能立即可用的任何缺点
评论< BR>我不会安静地按照你的计划出租然后出租你自己的地方你最好在自己的地方制定股权并购买一个ip或者存足够的钱让你的下一次购买保持中立吗？就出租你的地方做广告而言，8 周是一个很长的时间，而且你的房产很可能会过时 我最早会在 4 周内做广告
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真痛苦！今年早些时候我们搬家的时候，我们不得不搬到临时工地呆了 6 周 呃！现在，如果您可以打包所有东西并让搬运工将其存放，可能还不错，但是如果您必须存放一些东西并使用一些东西，那就太烦人了
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我的暂定计划（感觉自由指出它的缺陷）是增加我的现金流以加速购买我的第一个 NRAS 财产，然后它将提供现金流来服务于一个稍微负齿轮的 IP 那么球真的会滚动非常近似，如果我租一个地方与我出租我的 PPOR 的成本相同，我每年将获得数千美元的收益（PPOR 贷款以 809% 的利率再锁定 13 年，贷款余额为 26 万美元，利息为 2.2 万美元，仅此一项就相当于大约 7 千美元的退款。目前的中断费几乎是 4 万美元，我有大约 8 万美元的股权仅供参考）4 周嗯这似乎是我见过的一般上限是的，不期待这方面你花了多少存储成本
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（来自记忆y) 我们有一个大约每月 110 美元的储藏室，我们在销售活动期间装载了它，直到我们得到新的地方（总共约 16 周），而搬家工人的集装箱费用为 5 天（150 美元），为期 6 周我们的东西在里面
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感谢您的信息非常感谢
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直到我们找到我们喜欢的东西我们才搬出我们的地方然后我们把我们的地方放在出租市场上 我们有我们搬出去和搬进来的租户之间大约有一个星期的空置搬家的成本可能不会比失去一周的租金便宜多少亚历克斯确实有一点你想多了，但是当我们是新人时，我们都会为此感到内疚到这个游戏 如果你做一些研究（这就是我建议的全部）是找出你所在地区的空置率 如果它们很低，那么就没有必要暂时搬到某个地方 确保你搬到的地方是适合你 否则在 6-12 个月内你可能会再次搬家 我们在搬进来之前租了 18 个月到我们正在建造的地方 租房时生活要便宜得多，但房子最终并没有完全适合我们房地产投资有时确实需要做出快速的决定和或冒险，所以现在就冒险而不是想太多
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好吧，你的计划很有意义也许你可以让潜在租户查看你的房子并进行谈判与有兴趣的人约会 这会给你一些时间为自己寻找另一个地方 问候杰森
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你确定你会得到 7,000 美元的退款吗？我不确定你的租金收益率会是这样，但如果它在 4% 左右，您每年将获得 14,000 美元，在这种情况下，将有 8,000 美元的损失可以抵消收入在 385% 的所得税范围内，每年大约 3000 美元，我不包括折旧、维修、费率、保险或y PM 费用，所以数字可能会更好，但是如果您要退税，那么根据定义，您就是在亏损 此外，出租您当前的 PPOR 并非完全没有风险 如果房产是空的，损坏，或租户不支付租金，那么您将自掏腰包您能否改为接受房客？这可能会带来 6000 美元或 7000 美元，但风险和干扰要小得多
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谢谢关于您的体验的信息 这里的空置率是 09%（他们已经徘徊了几个月），这在寻找租户方面是一个加分项 感谢您提到我肯定想找到一个好的长期住所我在过去 8 年中唯一一次搬家是我买了我的 PPOR个人空间，体面的院子和经济的租金）但是，我会尽快冒险我已经将这个主题发布到有效地获取我可能忽略或花费太长时间自己解决的所有问题的输入
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我很高兴得到纠正，因为我很可能做错了数字，但 PPOR 贷款本身正在累积 22,000 美元一年的利息 所以这个利息是额外的损失，不是吗？按我的边际利率计算，这大约是 7000 美元——这实际上是不久前向我指出的，最重要的是，你估计的 3000 美元这就是为什么我不过需要与财务顾问交谈，因为我还没有像我应该的那样彻底了解来龙去脉至于房客，我住在一张非常舒适的单人床上，所以除非我们睡在一起，否则真的不是不幸的是选项
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我非常感谢这个话题（这是一件好事）但是谢谢！另一个值得考虑的选择，我很高兴引起了我的注意
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7k，作为您的边际利率 x 22k 利息扣除，是正确的，但这不是全部情况也收到租金，并且可以扣除市政费，折旧等这些都是积极的但是，你必须在其他地方租房，如果你住在你的 PPOR，你就不必这样做，所以你支付的租金是负数简单的计算，假设您收到 12k 净租金（扣除成本），22k 利息，5k 折旧然后您必须自己支付（税后）12k 租金 假设边际税率为 30%，现金流计算为 (12x07) + ( 22x03) + (5 x 03) - 12 +45k 税后 所以在这个例子中，你最好在别处租 计算是基于你的地方出租和在别处租用的效果，所以它不同于正常的现金流calc 当然，您必须输入您自己的数字，例如，我忽略了市政费等，其中这是一个边际现金流计算，将是正数，而您目前不支付的 PM 费用将是负数ative（但可扣除）
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非常感谢亚历克斯，这也是一个很大的帮助
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我的理解是，您可以要求对财产损失进行税收，而不是总成本例如，如果您以每年 15,000 美元的价格出租您的公寓，但持有它的成本为 25,000 美元，那么您就有 10,000 美元的损失可以抵消收入因此您会考虑获得大约 4,000 美元的退税编辑补充：Alexlee 比我解释得更好
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还加上建筑物和配件的折旧以及 5 年以上的任何贷款费用，这一切加起来最重要的是，有固定贷款和可能性打破它 Richard 需要支付巨额退出费，现在打破它可能对他来说效果更好，支付费用并申请大笔扣除，然后在未来 x 年获得更低的利率 Richard，我认为你需要破解 excel 并计算出完整的税收情况，然后玩转各种场景，例如 1 留在原地 2 租房并申请所有扣除额并留下固定 3 租用和打破固定贷款并支付罚款并继续降低利率13 年固定贷款我读对了吗
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绝对是个好主意-*我会回来注意我所拥有的包括在电子表格中，并问我忽略了什么错误，是的 15 年的剩余时间已修复 经验教训和证据支持在做出财务决定之前向许多人提问的好处
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如果空置率很紧 - 为你的地方找个租户应该不是问题 也许更困难的一步是为自己找个地方出租
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我会把你的地方准备好出租 找到一个你想要的地方租用并组织搬家 然后，在您搬迁到租用的地方之前大约三到四个星期，通过中介和网络找到您的位置 搬家一次 不要让事情复杂化 如果您有一周的空闲时间，这仍然比双招便宜
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还有一个就自己找地方而言是消极的考虑到空置率很紧，我会先找个地方租，然后再把你的地方放在租赁市场上 你找到一个地方需要多长时间取决于你有多挑剔，但如果你这样做这样你就有时间了 有了这样的空置率，只要你给你的房子定价好，你应该在不超过几周的时间内把它租出去 你称之为长期的一年 因为作为租户这是您可能得到的最多作为租户，无论出于何种原因，您总是受到 LL 想要您离开的摆布
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作为没有参考的新租户，您可能会获得 6 个月的租约
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给你的申请写一封求职信我知道这听起来像bs，但我们通过实际与PM交谈，解释了我们是谁并为业主提供求职信blurb，因为它有助于代理“卖”我们作为租户如果您在拥有甚至提供展示某种类型的证明（例如标题部分被涂黑），我从来不需要“证明”我们提供的任何东西，但我觉得它们已经产生了影响
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为接近我的列表的输入干杯搬家等我在购买我的 PPOR 之前在同一个地方租了 5 年，这应该算正确的事情 理想情况下，我希望找到至少 12 个月的租约，但要好得多（而且可能性要小得多）搬家是一种代价高昂的痛苦，所以我能锁定的时间越长越好 我想作为一个在紧张的市场中的租户，我在获得更长租约方面的议价能力为零 我不会已经考虑过这个很棒的建议
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确实有，但是你在 8 年后还有任何付款记录吗？我可以向你保证，你租用的中介现在极不可能有任何租赁记录
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我确实有银行记录可以追溯到很早以前，但只是~2年前我的租约在那里完成了 REA 必须保留记录的最短时间是多少
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对我来说，无论如何，没有每个新租房者都有 6 个月的租约
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对不起，我指的是简单地获得租约，而不是谈判更长的期限 6 个月可能是避免长期问题租户的明智策略，如此公平，我在周末检查了几个 3-4 床位，所有的租约都是 12 个月，所以至少我应该能够找到那么久的东西
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如，当前的租户是 12 个月的租约，或者如果您决定租它，您将获得 12 个月的租约
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后者我特意问了这个问题只是为了试水
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两年后他们仍然会有你的记录，Vic 是 7 年的大多数租赁记录
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抓住机会并剔除你的东西不需要减少你存放的东西的数量而且感觉也很好！打开一个邮政信箱，然后将您的邮件重定向到那里，直到您在其他地方安顿下来
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谢谢溜冰者，我会请求记录（考虑到平方米的减少，这也是必要的）从那以后，我得到的很少，而且分开的也很多，所以没有多少脂肪可以修剪
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我忘记提到的一件事是尽快偿还我的贷款我搬出去了，所以这被认为是投资损失 这在这个论坛上向我提到过 如果我破产了，我将支付 4 万美元的费用，我可以在未来几年内贬值以帮助现金流量 公式是什么确切地解决这个问题重要的是，随着我的现金流增加，我可以比每年 1 万美元更快地偿还贷款r 额外的，我已经在管理
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贷款费用可以在 5 年或贷款期限（如果更短）内扣除如果违反大部分不可扣除的贷款会有任何问题，最好在这样做之前寻求税务建议，因为如果你弄错了会有很大的后果
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我绝对不会在没有适当建议的情况下做出任何决定 所以很可能我可以在一年内索回全部违约金但是如果我可以在一年内申请它会非常方便，因为这可以极大地帮助支付第一年 NRAS 财产的成本 第二年 NRAS 税收抵免+折旧可以支付第二年的成本（等等on) 我会启动并运行参见 s 25-25(5)(b) ITAA 97 http:wwwaustliieduauaulegiscthconso l_actitaa1997240s2525html
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我们刚刚走了另一条路——现在买比租房便宜 该物业将成为另一个现金流物业 上周二落户-下周二搬家工人来
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刚在时代的网站上看到一篇关于休息费的文章，并认为可能值得为OP强调一下 http:wwwtheagecomaumoneyborrowingvictory-on-exit-20120925-26hwxhtml 鉴于法律的变化，他可能会在谈判降低费用的立场
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补充其他人在此线程上已经说过的话；一切都取决于时机 尽最大努力缩短搬家日期和租户搬入之间的时间窗口，您将提高该财政年度的底线
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