澳洲澳大利亚房地产通货膨胀对悉尼贷款的影响

在澳大利亚地产投资



考虑到长期投资房地产的数字，这里的人们是否考虑通货膨胀的影响有效地减少了他们的贷款，例如考虑到 3% 的通货膨胀率，今年 100,000 的贷款实际上是明年的 97,000 (ish) 的贷款
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取决于安全性上升 3% 否
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我愿意 这就是房地产投资的另一个好处 如果您可以将贷款维持在当前水平并且您的收入增加（租金和个人努力）贷款的实际价值减少了我在 1999 年以 9 万美元买了一个 2 床单元我还欠 9 万美元，现在它的价值 40 万美元租金是每周 90 美元，现在是每周 350 美元
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Exactlyoriginal poster仍然欠100,000 给银行，而不是 97,000，除非他们当然还清了 3k
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是的，即使价值仅在另外 20 年内跟上通货膨胀的步伐，这 100k 看起来多么微不足道 可能会还清有圣诞奖金
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是的，对不起，我的意思是 100k 金额仍然存在，但通货膨胀后 ef效果好像已经有效地减少到大约 97k，因为购买力增加了大约 3%
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是的，这是我投资房地产的主要原因我的标语是，“债务变成与通货膨胀无关，加上支持它的现金流”；没有人讨论过这个
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是的，这基本上就是我的想法，尤其是在高通胀环境中（不是说我们现在在那里），这些债务很快就被侵蚀了
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通货紧缩滞胀是威胁！只有在通货紧缩或滞胀的环境中，一切都在贬值（收入、工资、价格等）但您的债务贷款保持不变或根本不动，但我们可以有温和的通货膨胀、通货膨胀或恶性通货膨胀，这才是危险的他们继续印制所有货币 在恶性通货膨胀中，我们的大部分贷款财产都会得到偿还 但是，只要您假设通货膨胀在所有事情中都是恒定的，您就可以了 但是，通货膨胀可以没收您的财富 请阅读“富爸爸的富人阴谋”。作者：R Kiyosaki 他将通货膨胀称为“无声的税收”；或“隐形税”，即富人越富，但穷人和中产阶级的生活成本变得更加昂贵，影响穷人、老年人、储蓄者、低收入工人和固定收入退休人员许多实际价值下降 这仅仅是因为虽然您的投资可能会获得 10% 的回报，但美元价值将膨胀 20% 实际上，这相当于价值损失 10% 所以房地产，现在用借来的钱稍后以更便宜的美元偿还
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这是一个很好的话题，因为它带来了一些有趣的观点首先，重要的是要考虑您计划如何将您的投资组合（以及它包含的任何内容）转换为产生现金（或现金流，我猜）来支持你的生活和生活方式开支 对于我们中的许多人来说，这将是我计划在大约 12 年的时间里大幅靠投资生活的轨道。这意味着我们必须计算出通货膨胀我们的现金流 对我来说，我希望以 2005 年的美元计算每年产生 15 万美元因此，如果我在 12 年后“退休”，这意味着我需要在我的目标现金流上考虑 17 年的通货膨胀：（假设通货膨胀率为 3%始终如一 - 粗略，但将用于示例的目的）150000 * (103^17) 150000 * 165 248000（为方便起见，数字略微四舍五入）这意味着我的投资组合需要以某种方式每年返回 248000 美元才能在我退休时达到我的目标第二，我们需要考虑通货膨胀对投资组合所持有债务的影响假设我们有 2500 万美元的财产，其中有 200 万美元的财产债务让我们也继续使用 2005 年的美元条款，退休前还有 17 年，只是保持一致如果我们假设我们可以在扣除成本（除利息）后在整个投资组合中获得 5% 的综合收益率，那么要产生 248000 美元，我们将需要 248000 005 4960000 所以到 2023 年，我们的投资组合将需要有 4.96 亿美元来为我们的生活创造现金 但是债务呢？假设我们只支付利息，并且现在可以从当前的房地产收益中偿还我们的债务，到 2023 年我们仍然有 200 万美元的债务如果我们将我们的债务添加到我们需要投资组合的价值中，我们发现投资组合的总价值将是 6.96 亿美元哇那么我们需要什么样的增长才能让我们的 2500 万美元的投资组合达到 6.96 亿美元 那 2500 万美元需要增长到 2784倍，或几乎三倍但是我们在这里有 17 年的时间，所以我们实际上需要大约 62% 的年增长率，在 17 年中复合现在显然我们需要考虑处置成本和税收影响，我没有'这实际上，我不打算出售我拥有的任何东西（除非在此过程中有特殊情况需要它或使它非常有吸引力）这就是我看待通货膨胀的方式，我会非常有兴趣让其他人添加他们的两个美分，尤其是如果我遗漏了任何东西或犯了错误
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从长远来看，通货膨胀确实对贷款金额的实际价值产生了巨大影响人们谈论17％利率的日子，但经常被遗忘的是当时通货膨胀率在 10% 左右，这意味着考虑通货膨胀后的有效利率约为 7% 所以在 2009 年通货膨胀率低于 2% 时，6% - 7% 的利率没有远不及格，而且历史上昂贵，即使它们接近历史最低点 要了解澳大利亚多年来的通货膨胀情况，请访问：http:wwwrateinflationcominflation-rateaustralia-historical-inflation-ratephpformausir 并键入从 1970 年到 2011 年，见鬼，全面了解 1948 年到 2011 年通货膨胀在 1974 年达到 1529% 的峰值——那一年我们建立了第一个 PPOR（难怪我们的价值在 4 年内翻了一番） 在 1990 年代初期，当房地产价格停滞了 4-5 年时，通货膨胀率大约在 2% - 3 % Marg
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听起来很适合信封背面计算你打算如何将你的投资组合转换为现金流
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除非你拥有空地块，否则所有财产都会提供一些现金流和假设在 20 年后现金流量将大大超过今天
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我有两个策略首先，我所有的房产从一开始就有很好的收益率（投资组合现在现金流为正)，所以我认为我可以预期未来价值的收益率约为 5% 其次，我正在（并且一直在）建立我的股票投资组合，并将继续这样做一段时间。贷款的形式）投资于高收益（但仍然是相当大的主流）股票，成本由物业租金支持的借款 在这些策略之间，我的目标是投资组合净值的年收益率为 5-6% 我将获得一些印花税抵免，有一些折旧，并且能够拆分与我妻子的收入，因此有两个免税门槛和相应的税率此时我可以实现我的既定目标，当我目前的财产组合价值翻倍时，我允许 12 年同时我将继续购买股票（目标是在 10 年内实现 100 万美元的净股票投资组合）在 7 年左右的时间里，我还将决定是否用我的单位块做一个开发项目
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我的看法，通货膨胀并不是你真正想要的指标你应该关注的是租金回报的变化和你自己工作中的加薪虽然这些变量之间存在某种相关性，但我觉得这样是错误的把它们等同起来 如果你的租金回报和你的收入没有增加，infl如果有任何事情对你不利
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我假设你是根据“实际”服务成本得出“有效”贷款价值因此你假设你的租金和其他收入至少随着通货膨胀而增加但是如果房产价值在 10 年内名义上相同，那么实际贷款价值是多少 如果您借了 100k 并注入了 20k，那么您在 10 年结束时仍欠银行 100k，而您的 20k 已缩水 26% 可服务性是一方面杠杆故事，增长另一个 他们应该始终一起考虑 在我看来，即使在 1 到 2 个经济周期内，认为资产价格通胀将始终反映总体价格通胀是不明智的 虽然 4 个或更多周期会是更好的选择
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我一直说这是假象 你支付的利息是通货膨胀+贷方的利润：通货膨胀越高，利息要求越高（在正常情况下，这不是“正常的”；在今天的美国）所以虽然你说的是真的，这是一种强制储蓄，但你实际上用现金为储蓄做出了贡献，每月支付 贷方不给你忠诚奖金
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我有一直说这是非常真实的，并且是投资的主要动力如果您可以使房地产保持中立，则上限增长无关紧要-其他人正在为您的抵押贷款通缩买单
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只有在现金流和增长涵盖利息、ppl 和现金投资，大多数投资者在确定“中性”收入时不会考虑 ppl pmt
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我们在 Ausprop 之前就来过这里，必须同意不同意，我没有进一步的对主题感兴趣
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