澳洲应对悉尼信贷危机的澳大利亚房地产策略

在澳大利亚地产投资



大家好， 尽管周围到处都是 Damp;G，但我相信一些 SSers 已经开发出一些创新的方法来应对当前的信用危机，以保护自己免受失业、现金流等的影响。我做了以下工作： 1 审查了物业组合并出售了任何不良物业 在 2 月出售了一处，并将所得款项用于减少债务 2 在可能的情况下每 6 个月增加租金 3 通过支付物业和取得所有权来减少债务 4 减少 LOC 但增加抵消金额 5 开发替代方案通过开发股票投资组合获得收入来源，通过受保看涨期权获得收入 6 审查我使用的保险单、电话服务和其他服务的成本，看看我是否能以更便宜的价格获得相同或更好的服务 7 在政府中变得更加根深蒂固从工作的角度来确保就业的连续性 6 在可能的情况下摆脱固定利率，预计明年利率会达到低点 7 决定不升级我的车，直到金融风暴结束毕竟它只有 3 年历史，speedo 8 上大约有 25k 已售罄管理基金 2007 年 7 月 50% 和 2008 年 1 月 50% 所以去年的大部分收益都完好无损 9做出决定最好先支付 CGT 收益然后招致损失 很想听听其他 SSers 在做什么 干杯腰带
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做出决定最好先支付 CGT 收益然后招致损失 这是个好主意 我们一直在决定是否卖掉一个单位，然后抢钱逃跑，但是 CGT 啊啊啊啊！！！简单地说，它变得更加清晰 底线 采取哪种赌博
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必须小心那个赌博 如果你有高收入卖穷人，从税收的角度来看可能会更好CG 表现者而不是优秀者 这是一种不对称的关系——如果你出售表现不佳的人，你的损失可以冲销其他收入 如果你不出售表现良好的人，你可以保留所有收益（如果你从不出售）或推迟纳税你的收益（如果你稍后卖掉） 就像这方面的股票 当然，如果这是一个巨大的传动问题，会加载骰子 我在做什么 基本上重新安排投资组合，让我们手中有更多不受约束的头衔 当我们移动状态时并且我们目前的 PPOR 没有债务，对我们来说，开始租房而不是住在不可扣除债务的房产中可能会更好。如果我们不能出售当前的 PPOR，这可能是一个问题，所以它会变成一个不受阻碍的 IP 在我们的案例中，租与买选项有通过出租，我们的税后现金流量增加了 2 万多美元 目前这看起来是一个明显的赢家 今年仍然以合理的现金流量购买了两处房产，尽管随着我们的搬迁，我没有信心在我们的新地点如此容易地找到这样的房产，所以以为我会在阳光明媚的时候做干草除此之外，我正在认真考虑在我生命中第一次慢慢地进入股票获得了相当多的现金，这可能比坐在定期存款抵消中做得更好
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是的，这是一个艰难的决定，但我很高兴我做到了 我卖的单位是一个很小的 ​​1 居室 - 37 平方米没有停车位或阳台 2000 年 5 月以 90k 的价格买的 2008 年 2 月以 210k 的价格买的 我看到另一个 1 居室块 189,990 美元看起来像卖了但不知道它卖了多少钱 我要花大约 18k CGT 但我可以接受！ Cheers Sash
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您说该物业为您招致损失这是否意味着现金流损失或从其 2 月份的价值预期的未来资本损失 如果是后者，是否应该同样的逻辑适用于整个投资组合 如果不是，为什么不抱歉所有问题 - 请随时忽略它们！只是想看看是什么促成了这个决定
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实际上该物业已全额支付并返回220pw但（费率，管理费，地契，水，维修等）每年约为4k 我觉得该物业这么小没有那么大的潜力，我已经获得了可观的利润所以没有现金流损失！我也没有资本损失可以抵消，但是由于债务减少，我现在有超过 35,000 的净正现金流量，我将其应用于股票我确实审查了整个投资组合，并觉得这是一只狗！希望对你有帮助
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哇！恭喜并感谢分享 Sash，确实非常谨慎和勤奋你能成为我的会计师
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嗨 Sash 根据你的帖子，你的大部分 IP 组合都位于离城市不太远的低成本社会经济领域，例如出于好奇，Bankstownwhere 是 37 平方米的 1 床位 顺便说一句，我同意你采取的所有行动，非常谨慎，时机几乎完美 问候
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是的，大多数房产都在低端只有一个在Bankstown areaothers in Canterbury、Ryde 和 Marrickvile 议会 其他是 Wyndham (VIC)、Melton (VIC)、Salisbury (SA) 和Playford (SA) 议会 一个床位在 Marrickville 时机是绝对的侥幸，这就是事情的发展方式，但我确实计划在 2007 年中期减少股份，并在 2007 年 9 月随着情况变得更糟 该计划很早就孵化了，我接受了行动这对我来说是什么让事情变得更好我终于设法应用了像巴菲特和清崎这样的人告诉你的逆向理论，但在去年之前还没有做到这一点！我的前女友在东郊卖掉了她的 PPOR，最终错过了机会，因为到 2007 年 2 月，当它投放市场时，房地产价格已经下跌
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对不起，如果这是显而易见的，但投资的全部意义——对我来说——是从中致富，并最终从中获得足够多的被动收入来取代你的正常工作，所以你如果你愿意，永远不必去上班 所以，出售一项全额偿还的资产，每周回报 220 美元，然后出去买一些可能会被否定的东西作为替代品，从而影响你的现金流并留住你锁定 PAYE 工作几年对我来说似乎很荒谬 即使该房产不再升值，它仍然每周支付超过 200 美元 我会拿走其中的 10 个 谢谢你为什么不保留这个并使用购买另一个IP的大量股权，或者也许现金流为正的业务，将为您带来更多的被动收入
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我已经拥有大量股权所以这只是额外的奖励我已经在开发Cover Call看涨期权我出售的被动收入是因为我觉得我可以更好地利用它在其他物业或其他机会中，我也不使用低文件贷款我只喜欢 5% 存款的完整文件贷款我还没有达到可服务性所以我在接下来的几年里会很忙请记住，一种策略并不总是有效我是还考虑将价值链向上移动到中等水平的房产，因为我看到未来 6-12 个月的购买机会中性或略微中性地面向每个人在房产方面取得两位数我正在寻找在 20-30 处房产未来 7 年左右，我将通过存款需要这笔款项 干杯窗扇
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窗扇 保费仍然是 gt;覆盖看涨期权的 2% 你是否主要使用交易良好的矿业资源股票我会说这些股票会有最大波动
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是的，只要它们没有大幅下跌我正在写针对 4 家主要银行的期权每月回报一直在 3-5% 之间 我不喜欢资源，因为它们太不稳定了！过去几周，银行的最大跌幅约为 4 美元，但资源可能会上涨 15-20 美元！ Cheers Sash
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还是不明白为什么你不能用那栋摇钱树财产的股权做以上所有事情远不止可用资产，而且你没有资产，它的收入不再是这个无抵押财产的当前收入也将用于偿还任何新的资产贷款我猜如果你需要现金作为存款来赚取中期收益如果您说“中级”，那么这将是一个很好的出售理由。一个更昂贵的单户住宅，还是转移到具有发展潜力的房产，或者更小的公寓楼等我很想知道你的计划是什么
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Bayview，该房产不是未来 3 年可能会大幅上涨 为什么因为 37 平方米的东西市场有限 其次，我喜欢将我的 LVR 保持在 50% 以下 第三，我看到这笔钱有更好的用途 现在听到真正令人震惊的是，今天的房产只会有价值银行可能大约 180k 所以允许您进行股权转换我有 144K 可以使用我以 210k 的价格出售了该物业，税后我在扣除所有费用后获得了 192k 现金！该物业的租金可能约为 11K，但如果包括特殊征费，有时会花费我 4-5k 的费用 所以实际返还给我的现金更像是每年 5500 美元 未来的策略是现在开始瞄准 5-6 物业的 3-4 房产 Jan Somers 指的是我也在寻找 750sqm plus 是的，你是对的，这可以给我一些未来的发展潜力同时我也希望这些不超过 20pw -CF 是的，我想要我的蛋糕，也吃吧！我看到其中一些开始出现，因为如果价格下跌并且我们的利率低于 6%，随着利率下降将无处不在商业利率 我也热衷于在未来 3 年内建立大量股票投资组合年！你未来的计划是什么 干杯腰带
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这听起来是个不错的计划 我的目标是到 49 岁（再过 15 年）完全不用定期上班工作很随意，但我希望能够在任何时候、尽可能少地工作，并拥有美好的生活方式和与家人在一起的时间。到达那里的计划几乎完成；当前的知识产权组合是 cfp，我们最近购买了一家企业，该企业的管理水平高于平均单人工资 目前来自该企业的所有资金都重新投资于该企业，我从一小笔资金中提取生活费，以及我仍在做 PAYE 工作 我想在另外 12 个月左右的时间里购买另一家类似性质的企业 - 管理良好，从第一天开始就有良好的现金流，需要最少的投入（主要是对我的管理和员工培训）到下一个中​​间一年老婆会因为喜欢她的工作而将她的工作减少到休闲，但也希望有选择的自由，并在明年晚些时候再要一个孩子（再见睡眠，我现在是失眠症）短期内我想购买一些股票，也许是另一个 IP，而当市场下跌并且利率正在下降时，但我并不真正喜欢股票，所以我会得到一个较小的包裹，里面有一些好的稳健公司（我们希望 - 你永远不知道这些天），但我不喜欢缺乏控制的屁股关注它们和波动性而且我几乎已经有了很少的知识产权交易；我想升级到一个较小的细分开发项目，比如 3-4 个单位 卖掉三个，保留一个几乎没有债务的，把它出租，然后再做一遍 这就是 5 年计划
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嗨，你能详细说明这部分吗
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机会在一个小公寓里赚了 20 万美元，减去税后收入 20 万美元，或者在银行（保证）里赚了 20 万美元，减去税后收入 27 万美元，或者在精心挑选的股票中赚了 20 万美元，收入 600 美元减税即使在经济衰退期间净收入下降 50%，这也是每周 300 美元，当经济好转时有可能反弹至每周 600 美元 我也是！
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埃文德，打个比方，3-4 郊区就像一些地方Bankstown 的部分地区、Parramatta 的部分地区等，而 5-6 郊区则如 Ryde 地区、Marrickville 等 希望这有助于 Cheers Sash
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您目前投资哪些股票以返还 15% 的股息是你给郊区的 3-4 和 5-6 评分（满分 10 分）或者 GoolsYepthis 在 Jan 的第一本书中被掩盖了！
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你是说在 Bankstown、Parramatta 等的部分地区是 $300k - $400k 郊区，Ryde、Marrickville 是 $500k - 600k 郊区是这样的它
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在 Jan Somers 的书中，她谈到了以下内容以 1-10 的比例查看您的房产，其中 5 是中位价，10 是价格的前 10%，1 是后 10 % Jan 然后继续推荐出租物业大多数应该在 2-5 范围内，即价格 70-100% x 一个地区的中位数价格
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是的，但不仅是资本增长，还有普遍的可取性郊区虽然现在你可以在 Bankstown 和 Parramatta 的一些郊区找到 270k 以上的东西 同样在 Ryde 和 Marrickville 也有低至 470k 加上 Cheers Sash 的东西
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感谢您的解释最近出售的 3br 半Marrickville 售价 43.1 万美元，挂牌价 44.9 万美元 59 Shephard St我已经看到它很长很长一段时间了，而且离中央商务区 7 公里的价格尽可能便宜 http:wwwdomaincomauPublicPropertyDetailsaspxadid2007309605 房屋市场的底部现在大约在 40 万美元左右，并且在下降几个月前和 5 年中期的低 500 美元去年 55 万美元的销售是在最近的重大动荡之前 他们现在不会得到 55 万美元，可能是 53 万美元左右 我在几个月前看到 Moncur St 的一栋房子以 55 万美元的价格出售 一个类似的房子在 11 月卖了几个门07 $ 625k！
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好吧，如果马里克维尔发生这种情况，看看悉尼的其他地区会很有趣，等到失业数字因素进入莱明杰对不起人们的心！ Cheers Sash
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还要记住，除了CGT，你还有代理费作为损失的一部分，如果你以后要交印花税，CGT $ agent $12k stamp $12k $30k plus在亏损中，这是一个更好的主意吗？如果可能的话把钱花在房产上以提高收益，或者在皇冠上红黑相间 开玩笑
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我从不低估投资的心理，这很关键，我越来越相信不愿接受利润和纳税是初学者可以做得很好然后几年后失败的主要原因我举起手来！
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晚上湾景，请问你对什么样的企业感兴趣他们是与物业租赁机会相关或完全不同以使您的被动收入形式多样化购买企业 干杯
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是的，这就是我过去相信 RPData 报告、Residex 价格预测等的事实，但现在，我唯一衡量的是最近的销售结果 人们可以随便说他们喜欢这个市场，但考验是当你把你的房子放在市场上并试图以合理的价格出售时 昨天与 Marrickville 经纪人聊天——他在上周六开市后给我打电话——他说它有多慢是并且市场正在下跌 这是经纪人的承认，但我不得不承认他首先试图拉扯我的眼睛直到我让他知道我对那个市场的研究有多深入以及研究了多长时间
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机会成本总是存在的 我同意让我们再比较一下 银行里有 20 万美元，如果幸运的话，你目前将获得 8% 每周最高 307 美元 听起来不错 缴纳 30%（或更多）的税, 给你 215 美元的净收入 没有对该收入的税收减免 货币也在因通货膨胀而贬值 从长远来看，房产总是在上涨，并且有税收优惠，可以减少收到的租金的应税收入，并且收到的租金总是在增加，而现金的利息会随着贷款利率的下降而下降 它也会上升，但超过 8% 多少在任何时间都不会很多 股份 我会冒险猜测只有非常有经验和老练的投资者使用看跌期权，看涨期权等现在可以在他们身上赚到可观的钱（收入） 购买和持有人已经受到了奶油 最近几个月，对于大多数人来说，简单的购买和持有股票的价值已经下跌 - 这是与 20 万美元的比较财产 - 被动收入的购买和持有 股票收入没有税收减免，除非他们在一个税后净利润为 4 万美元的企业中有 20 万美元的负债是可行的 你也必须在其中工作
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Sash，你有没有看过一些银行的看跌期权，即西太平洋银行的交易价格略高于 20 美元 在 10 月 31 日星期五，你可以写出 11 月 8 日到期的看跌期权和行使价1950 美元，溢价 121 美元（距到期日还有 28 天） 头寸收于 2028 美元 这相当于 7392% 的年化回报率 我总是尝试将看跌期权写在低于价位的一两个水平（即 1900 美元或在这种情况下是 1950 美元，写了大约一个月）以前在 BHP 上做过（几年前）在平稳或略微上涨的市场中效果最好 更糟糕的情况是您在西太平洋银行交易中行使并最终不得不以1829 美元的有效价格（收到 1950 美元至 121 美元的溢价） s 已经拥有股票（就像写有担保的看涨期权一样），因为您可以获得现金资金的利息，或者更好的是，它们作为未提取（但锁定）的资金留在您的信用额度中，直到头寸平仓或期权到期目前期权卖出的好处是您正在利用市场的巨大波动（年化溢价回报率高）几天前即将到期的年化回报在 2500 美元的必和必拓卖出期权（大约 3到期天数）是 433%（非常不可思议）我不知道 Commsec 写看跌期权所需的现金保障范围（我上次在几年前这样做是 50% 现金保障）你也可以写看涨期权在 Commsec 的保证金股票上（西太平洋银行的 70% lvr）我已经准备好再次使用的设施只需要出售一些财产和或充值信用额度（如果允许） Ajax
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是的，考虑过但保证金贷方不喜欢 干杯窗扇
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那是因为se 保证金贷方不会从用作抵押以资助现金覆盖的书面认沽期权的任何信贷额度中赚取利息（除非行使期权）
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已迈出了一小步，以自我管理一个现有的IP目前并将自行管理本月晚些时候结算的下一个 IP 一些我一直在思考的事情，但最近市场上的事件和降低成本的方法加快了这种方法的速度取决于经验，以及我的擅长程度，我可能会考虑自行管理其他一些 IP 在整个投资组合中每年可节省约 7,000 美元（税后）
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