想问问各位高手能不能给点意见，我有一个好朋友，做了15年左右的房地产开发，非常擅长，而且做得非常好 基本上他是枪！我已经考虑过像他一样全职从事房地产开发（请不要把这变成我能不能做的话题）他最近告诉我，鉴于目前的情况，他将出售所有这 10 个左右的项目市场，他将寻找海外做同样的事情现在我的问题和建议会受到赞赏，我是否应该让市场至少再稳定 1-3 年，在我冒险去做之前，我会开始然而缓慢而小，显然他的公式在过去 15 年中一直有效，但他认为可能不会，但是，我不想出去使用在未来 1-3 年内不起作用的公式但可能会及时用于下一次繁荣，并在未来 1-3 年内使用它希望这是有道理的！
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首先，制定自己的公式或花时间适应别人的公式，但不要只是依靠直接复制别人所做的事情我不会等待仅仅因为您购买了开发现在的网站（甚至获得开发批准），并不意味着你还必须进行建设 你以前建过独立的房子吗 即使这也被认为是开发 ps 我在今年 2 月购买了一个开发网站，现在现在获得批准 4 或 5 栋联排别墅的过程 在这个阶段，我计划在获得批准后立即建造，但这可能会改变，因为我的选择始终是开放的
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请记住，这可能需要 6- 12 个月找到一个站点，最多 12 个月来解决，如果您愿意，可能更长，另外 12 个月来整理 DA 和预售（如果需要），然后是 9-48 个月来建造这可能意味着现在是开始工作的好时机大型发展 即使是小型发展，如果所谓的专家在 2-3 年内推动价格上涨，那么开始的时机也不会太糟糕 克服财务障碍在这一点上可能会很棘手，除非交易非常干净真正的股权
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他现在卖掉所有项目的具体原因是什么
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我想可能是因为现金为王atm 可以卖掉一些项目休息一下，等市场回暖后再回来
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慢慢来未来几年不要急于求成，记住这是一个房地产投资论坛，所以你所谓的专家往往有既得利益要小心
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谢谢大家的回复！理解他卖的主要原因是因为在他看来，未来几年melb房价会大幅下跌，而我们才刚刚开始这只是他的观点，如果是这样的话，现在开始可能会是一个坏主意不会；不是吗
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他可能是对的，或者不是限制以低于每块 30 万美元的价格出售 目前的市场也很难以这个价格出售原始土地 生产这片土地的成本正在上升，据我所知，我们没有供应过剩，但看到土地生产放缓 当前条件艰难，一些郊区的价格正在下跌，但我相信“底线”；低于房价的事实是，未来未开发的土地不会变得更便宜，建筑成本也不会下降批准并处于有利位置，从现在起 2 到 3 年内利用市场潜力 马克
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我们从事房地产开发，我们不会因为目前的情况而亲自出售我们的股票或停止开发相反，我们为“潜在”交易制定了更严格的标准，以适应不断变化的市场，例如，我们过去允许 12-18 个月的持有成本，但当我们进行数据分析时，看看交易是否值得追求，我们考虑至少 2 年我们还略微增加了我们的建造成本估算（例如，比我们目前支付给建筑商的费用多 50 平方米）一切都会上升，如果最低利润数字仍然健康，那么只有那时我们才会追求它 所以我想每个人应对当前不断变化的市场的方式各不相同，有些人会卖出一部分股票（可能是为了偿还债务并降低他另一次买入和持有的 LVR——如果他们仍然有债务的话）有些人会调整他们的股票“潜在”交易的标准只值我 2 美分！
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谢谢大家，那是一个 g很好的帮助 我想我现在担心的是我朋友的公式显然一直在起作用，而且我也在考虑遵循类似的公式，我知道在蓬勃发展或上升的市场中，这些公式效果很好，但我不确定今天市场它会多么成功，我不想在最糟糕的时候进入它，而失败，当我知道这是一个成功的公式时，顺便说一句，我的朋友不交易任何土地，就目前而言据我所知，一般情况下，用破旧的房子买一大块地，把它拆掉，然后盖单元公寓，如果他有点太忙了，或者得到一个好的报价，他会带着许可证和计划出售，我知道他对一些项目感到不知所措，并决定出售他没有做任何事情的房产，并持有大约 8 到 14 个月，甚至令他惊讶的是，他大获全胜，取得了接近40% 无所事事所以他很高兴，但我想说这是一个非常极端和罕见的考试ple!
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这并不像你想象的那么罕见我问自己的是为什么这个论坛上有这么多人在他们不是建筑商的情况下想要建造单位作为投资者我可以控制购买，在某种程度上 DA 过程并以相对较低的成本进行土建工程 但建筑成本高昂且充满延误、变化和即风险 让我们看一下单位细分的一些数字： 10 地块细分 情景 1 购买原始土地 $50 K 每手 $500K DA $50K Civils $100K Build @ 150K 每单位 $1,500K 利息成本、费用+长期等待 $450K RE amp;营销费用 $200K GST 销售 $318K GRV @400K 每单位 $400 万利润 $840 或 GRV 的 22% 让这 10 个单位的细分变成土地细分，一旦服务开始，然后出售给 1或 2 个以上的建筑商完成 方案 2 购买原始土地 $50K 每地块 $500K DA $50K 民用 $100K 利息成本，费用短暂等待 $125K 销售 GST $90 GRV @ $150K 每地块 $1500 万美元利润 $635K 或 42% GRV 是的，它的利润更少，时间也更少，没有 RE 费用，因为您可能只是通过当地报纸上的广告将它卖给建筑商，最重要的是它的风险更低 为什么要建造 获得资金会容易得多在 42% 的利润交易上，然后是 22% 的风险更大的交易，您可以在市场上承受更大的打击，但仍然可以获利ent % of Profit Mark PS of cause 我使用的数字并不涉及所有成本，甚至可能不准确，但被选中来证明一个观点
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嘿，MarkC 我知道你的数字只是为了说明目的，但是你是如何根据你提供的数据计算这两种情况的 GST 成分的评论
CFP，我假设 GST 是按原始购买价格支付但没有退还，因为它不是从 GST 注册实体购买的，即GST credit 我将 GRV 除以 11，然后扣除 GST 信用 GST 是开发的主要成本，就像我不包括的贡献费一样 Mark
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感谢 Mark So 再次偏离轨道，但这是正确的 -计算 GST 的第 111 个 GST 减去购买和施工期间未申报的任何 GST 抵免
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通过施工产生的任何 GST 通常按月申报，不包括在最终 GST 付款中
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