大家好，我已经在论坛上闲逛了一段时间，但我终于决定发布我想知道你体验过 SS'ser 有什么策略（如果有的话）来帮助投资浪潮也就是说，对于我们来说，我们有很多IP 和我们计划开发的一些知识产权和股权增长在过去几年中对我们非常友好，使我们能够继续增长，但我们发现随着银行贷款标准和 LVR 的变化，继续前进变得越来越难朝着我们最初的目标前进 当我们的“标准”缓冲再融资被击倒时，我们发现这非常艰难，并对返回给我们的估值感到震惊 一些房产相当严重的负数，因此我们的整体 LVR 受到了真正的打击似乎主要的变化是，由于过去我们是通过细分土地等方式进行的，所以估价师似乎会考虑批准（在我们的案例中为 WAPC），但最近几天，他们只对这些区块拥有所有场地感兴趣 - w orks 完成和单独的头衔发布了相当大的现金流差异，好像他们不会借钱来帮助您完成这个过程我想由于*恐惧因素*，其他人以与单身相同的价值卸载开发块并没有帮助我想这个这意味着这是我们第一次真正不得不在没有缓冲的情况下查看我们的持有成本做其他事情 作为自雇人士，这也是我们第一次真正注意到现金流为王，尽管我们已经增加了我们在业务中投入的工作量，但在这和付款之间存在相当长的时间差银行不喜欢等待还款！ （尽管他们现在必须这样做）我们正在考虑的其他创造性手段是提高我们的物业收益一些我们现在提供的长期租金和短期租赁，大大提高了收益（尽管更大空置风险，当然还有更多损坏的风险，因为更多*东西*被破坏）在开发方面，我们不确定是使用我们在上述之后留下的宝贵现金流来尝试前进还是坚持到一般财产环境朝着更向上的方向发展 是否还有其他人面临同样的困境 我们对迄今为止在投资过程中的增长感到非常满意，尽管我们认为这个阶段只是一个“整合的机会”；尝试做出长期决定可能会变得非常困难，同时还要兼顾每个月的事情我们认为这个下行或平稳的周期（主要在珀斯）可能会再持续 2 年左右，也许那是继续推进的时候了，因为我们不愿在可能不像我们最初认为的那样有利可图的开发项目上冒险我们的投资组合 喜欢听取其他人的想法和策略这一切都有帮助！谢谢大家
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嗨 现实主义的，欢迎的，顺便说一句，我相信你提出了一些有趣的观点和问题，这些观点和问题涉及到许多其他人，包括我自己 就个人而言，我也坐在一些像样的适合细分和开发的土地含量房产我认为在这种环境下，我宁愿持有并等待情绪改善（可能还有一些下行的利率变动），然后再取消我对这些房产的任何固定利率贷款虽然我不打算出售我的任何开发项目并且我没有任何可服务性问题，但我觉得现在信贷状况和 LVR 可能会在贷款标准方面出现一些收紧对于它的价值，我我正坐着睁大眼睛看着未来 12 到 18 个月可能出现的更多机会 我将开始发展，因为下一个上升周期正在进行中，对银行的感知风险会降低更多乐观的情绪，以及更慷慨的态度，因为他们再次开始向人们扔钱
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感谢您的意见迈克尔我很感激我们没有拆除开发区的一些房屋，至少它们是现在出租 我们仍然持有相当多的空置土地，当然它没有回报，只有支出建设或土地价值的 80%，以较小者为准 我们已经查看了商业费率，但它们非常可怕，如果在建设和细分过程中出现延误并且我们将持有成本资本化，则可能会影响项目的盈利能力 另一种选择是通过收益部分建设和持有成本提供资金，并在完成后重新估值（以80% LVR 包括一些缓冲），但在当前市场上，不能保证价值会高于成本（或重置）价值 我们已经支付了一些要完成的可行性工作，但还没有定论（应该称为收费能力！）好处是租金正在上涨（无论如何在西部），如果我们看到利率下降，我们可以很好地看到一些中性的，如果不是现金流正回报的话当然如果我们看到双数字利率来并保持一段时间它可能会变得很丑我们有一个家庭，所以这些天评估这些风险要困难得多回到我们单身的时候我不认为我们会三思而后行啊hhh我丈夫曾经有这句话;咬得比你能多，嚼得像地狱一样”;我想现在我们正在努力变得更加*负责任*现在如果我能找到那个水晶球
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正如你所说（感激地）你没有把它们全部归零，所以你有一些租金支持你 持有土地成本是一项艰巨的任务 你能“试水”吗？并在部分土地上开发，即：一次几栋住宅（假设它们是房屋或联排别墅，而不是您正在开发的公寓楼），这样可以降低您的风险和风险敞口，如果市场不在未来 18 个月左右 显然，这样做会影响规模经济，就建筑商、材料等的购买力而言，但可能是一种让您的计划缓慢进行而不过度投入的方式
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好主意迈克尔，我不知道为什么我们没有考虑这样做，可能是因为最初的细分成本，但剩余街区的价值加上几所房子的价值可能是值得的，而我有一个我正在考虑的地点我们去年买的，但最近重新估价比我们支付的少 70K，没有结算费用 细分可能会再花费大约 40K 来建造 3 个街区，但也许只开发其中一个街区（并离开现有的房子）可能意味着 2 个房子和块一旦最终细分离子是完整的（车道，下水道连接，电源等）尽快将其恢复到中立命题 很棒的提示，我会研究一下 有趣的是，当您自己看东西这么久时，却看不到木头树木，但其他人可以！谢谢
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也许看看利率是否超过12％，看看你是否可以持有所有的房地产投资组合，如果没有明确的退出计划，以及开发中的启动成本因素是否很高 为什么不与其他投资者尝试合资企业 依靠投资收入来帮助满足现金流需求并不总是值得的，您永远不会因出售获利而破产并拥有现金备用 恕我直言
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嗨，没有很多放大器就不可能说；很多真实的数字 制作一个包含很多场景的电子表格 欢呼基思
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这不是荒谬的，在他们发布新标题之前需要清除块然后他们度过他们的甜蜜时光在获得批准后，就像您必须缓冲至少 9 个月的持有成本才能成为目前西澳的估值系统是一个笑话银行告诉估值师他们想要什么价值 - 那么为什么要付钱给他们做任何事情这是一回事让我停止开发 - 没有（无论多么小）回报的持有成本只是无法查询 - 这不是我在 Bayswater 做的 7 个单位，是吗
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大家好，感谢基思的建议，我们现在正在处理该电子表格，我们遇到的最大问题是水晶球并决定我们想要采取的方向虽然我们今天进一步检查了麦格理的事情，看起来它可能就是我们现在的样子寻找一个备用计划（如果白打太难了）非常感谢信息！现在轮到我们dd了！威莱尔-尽管我们在商业环境中遇到过他们，但我个人不会知道关于合资企业的第一件事认为保持两位数的成本并不像开发中途那样可怕标题a）需要很长时间，b）通常不会改变总银行vals在我们看来，如果我们有多个块，我们在整个地方作为单人购买，那么vals比你自己拆分它们要高得多我们经历过在过去的几个月里，估值通常与我们聘请所有测量师、规划师和 WAPC 批准之前的估值相同甚至更低磷可以合理假设在当前市场上市后的“一个月”内可以实现的价值”；由于房产在市场上的停留时间更长，他们正在折价以快速出售价格 当谈到土地时，这就像他们意识到必须有人开发才能获得回报一样艰难，因此它也被打折 我们不想在开发成本上投入更多现金，因为目前这只是死钱（并且降低了我们跟上持有成本的能力）我们希望有一年加上开发成本在我们的袖子上，但由于 revals 太低了，我真希望我们在大约 6 个月前完成了再融资 就像人们说的那样，我们投资了很长时间，不一定是好时机！这就是关于周期的事情，直到现在我们都被宠坏了，我在 1989 年以 165 的价格买了我的第一所房子，所以我们以前没有见过它！唯一的问题是持有成本和投资组合规模很重要！有没有人发现估值回升我听说东部各州表现不错代理评估和银行估值之间仍然存在巨大差距我估计我们平均仍然存在大约 20% 的差异谢谢大家
评论< BR>蓝卡 - 抱歉，回答您的问题 - 不，我们在 Bayswater Coastal 或区域 CBD 没有任何东西，我们尝试将每个标题的细分保持在 3 个，以避免商业价格干杯
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