澳洲澳大利亚房产 衡量抵押贷款压力 悉尼

在澳大利亚地产投资



在过去几天与另一位论坛成员聊天后，我一直在考虑衡量抵押贷款压力的方法，我发现有两个衡量标准对我有用，可以让我更清楚地看到一个场景 对于每借 100 美元，有多少总收益会进入 如果答案是 3 美元那么你会感到非常有压力 10 美元可能很好 20 美元牢不可破！同样，如果收入和支出之间存在差额，这相当于每周每处房产的金额如果每处房产每周 100 美元，并且您在价格敏感地区拥有房产，那么将这些租金提高 100 美元可能需要一些时间 在墨尔本市中心现在可能不那么如此这当然忽略了利率和其他持有成本变化的影响我只是在寻找衡量不同投资者可能承受的压力水平的措施，包括我自己！
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其实你'正在忽略其他收入来源，这是我们许多人用来弥补我们 IP 的 CF 短缺的方法 低收益率并不一定意味着抵押贷款压力，例如，如果投资者有高薪水或其他投资收入 Alex< BR>评论
亚历克斯，我在一定程度上同意你的观点，但你越依赖薪水来支撑你的投资，你在保持工作和收入水平上的压力就越大 你会有多大的抵押贷款压力如果下你失去了你的工作 你的投资是如何自我维持的 从我的角度来看，依靠你的工作来把整个事情整合在一起意味着你会发现可能或真正失去工作压力很大，并且你在减少或离开工作方面的选择更少说有一个家庭
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诚然，就我而言，我不打算离开工作来拥有一个家庭，而且我的未婚夫无论如何也没有工作 不过，尤其是在开始时，如果我们不依赖我们的薪水，这意味着我们在投资方面将非常有限 在某一点之后，它不再只是关于现金流：股权和获得它（非常不同的事情，尤其是在这种环境下）变得更加重要所以虽然我的投资组合仍然现金流为负，即使我失去了工作，我也不会立即感到压力，因为我可以获得股权（在抵消账户中），而且我有东西可以在必要时快速出售所以虽然我的投资不是自我投资维持，我可以获得作为缓冲的公平le 我再找工作 以我现在的情况，如果我真的把抵销金全部卖掉，我可以撑几年，而且我的债务比一般人要多得多。另一方面，一个只有如果他们失去一份或两份工作，家庭住宅和没有其他资产会受到很大压力亚历克斯
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我同意缓冲，部分原因是我正在研究缓冲的压力你的缓冲会带你一年吗，两年等 对目前“高”的很多人来说利益环境 他们的薪水不再足以承担负担，他们已经转向他们的缓冲（股权、现金、股票、出售财产的现金），然后你必须看看压力有多大和多长时间直到缓冲用完 租金上涨多少会减少道路 他们将多快填补空白
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GoAnna！我认为压力还取决于投资组合的利润和绝对规模那些购买大量大约 CF 中性房产的人可能会陷入困境，特别是如果租金和利息之间的边际可以上升 10 倍或更多例如，投资组合当利率为 6% 时，100 万美元的债务和 10 万美元的租金收入可能实际上是 CF 中性的 所有计划都可能基于投资组合的现金流平衡 假设租金不增加，在利率为 9% 的情况下，缺口可能会飙升至 3 万美元，这除非工作收入非常高，否则可能会令人震惊到那时，他们将不得不自己弥补 30 万美元的缺口，因此非常脆弱 那是除非他们出售了一些并将债务减少到以前更易于管理的水平 相比之下，高收入负e gearing type 习惯于每年巨额亏损但由于他们一直都有，也许他们的预算比那些依靠 CF 中立来平衡的人更好虽然他们的租金收入更差（每 100 美元债务 3 美元租金）那么，如果他们的利率从 6% 上升到 9%，他们的负债可能“只会”翻倍，而之前拥有中性投资组合的中低收入者所面临的付款增加 5 到 10 倍彼得
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我同意收入水平的大小及其与收入水平的关系当然是它所在的位置，但我没有看到收入水平与收入水平之间的关系在收益率或收入属性方面的利率和那些高收入的高收入负现金流的人将面临最大的压力，将他们的工作和收入保持在那个水平
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嗨，GoAnna，SS 的口头禅“什么时候买”您可能会部分归咎于抵押贷款压力 对于拥有少数 IP 的投资者而言，可服务性通常是限制因素（而不是缺乏股权） 因此，任何投资组合范围内的支出增加（即更高的 IR）都可能导致压力一般而言，OO 会购买他们能负担得起的最昂贵的房子 有几种方法可以帮助避免这种情况 - 只购买物有所值 - 将长期（10 年）的价格固定在可承受的水平，以便租金上涨和 IR 增加有时间相互平衡——随着投资组合的增长，不要太用力地推动可服务性的极限 这会随着投资组合的增长而降低风险水平 当没有太多的股权可损失时，尽早承担高风险 当股权增长时，我认为降低杠杆率早在 2002 年，mber 就认为银行是白痴，将我的可服务性计算为比当前 IR 高 2%——事后看来，他们这样做是对的 避免抵押贷款压力的另一种方法是分散投资到高收益资产和低杠杆 我的知识产权 LVR 是80%，我的股票 LVR 是 lt; 40%，整体投资组合杠杆率约为 50% IP 大致为中性（基于购买价格和当前的 IR），股票足以让我维持生计 如果 IR 飙升，那么很容易清算一些股票 amp ;还清一些 IR 贷款 如果我觉得 IR 增加是短暂的飙升，那么我可以增加股票 LVR 并用借来的 $$ 支付 IP 利息 使用这种方法，与高杠杆相关的风险降低了，但显然走这条路我冒着不同的风险 Cheers Keith
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说实话，不过，如果人们不能处理当前的“高”利率（按历史标准来看并不高），那就是风险管理不善更正）如果我失业，我可能会持续 4-5 年这就是为什么我对当前环境如此乐观的原因当然，租金上涨有帮助，但我不一定需要它当然这意味着我'在 LVR（但不是名义 va lue), 所以我在过去 3 年里一直错过了收益然而，这意味着我正在进入这个周期的阶段，并有一个不错的缓冲亚历克斯
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这就是为什么我不喜欢' sound-bite”的评论，比如“可以买的时候买”我通常会说“当你认为可以长期持有时买”，其中包括利率上升之类的事情 如果 OO 购买他们能负担得起的最昂贵的房子，并且不要指望利率会上升 Alex
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“名义价值”是什么意思？在这种情况下，是的，保持低 LVR 是一种策略，但在增长期提高负债率然后抛售同样合理，不一定是高风险策略长期结果 这并不意味着任何形式的失败，恰恰相反
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