澳洲澳大利亚房地产文章：繁荣结束？悉尼

在澳大利亚地产投资



http:wwwdomaincomauPublicArtindexNationalIndexamp;headlineEnd of the boom 文章中的两种观点： 1 Steve Keen，经济学院副教授 amp;西悉尼大学金融学 2 马克·阿姆斯特朗，澳大利亚房地产规划总监 供讨论 我将在其他人之后将我的两个鲍勃放进去
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文章引用：“是的，股市崩盘和追加保证金通知这是它的重要组成部分，这将导致高端市场陷入困境 - 可能比战斗端更严重这种市场下跌仍然存在，它将伴随着高端房地产市场”;我的评论：有趣的文章 Mja 恕我直言，如果股市继续调整（而且会），我们将会有一些惊喜，而且这次不会是战斗者付出代价，因为他们没有股票这将是很多财产无法保持 IP 欢呼的投机者

史蒂文·基恩（Steven Keen）是一个经济极端主义者 - 并不意味着他错了，但他对这些问题持否定态度
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我发现史蒂文·基恩（Steven Keen）的观点有些令人不安 一口气摆脱 CGT 让步和负扣税可能只意味着一件事：投资者退出市场（或不进入市场）导致出租房屋严重短缺和租金飙升前来救援并为所有找不到的人提供出租住宿 最不可能！政府会不会大规模补贴租金？ 再次，不太可能！也许这是另一个学者被困在我们古老的高等教育机构稀有空气中的案例也许其他人呼吸的空气可能有助于清醒头脑 Cheers LynnH
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我对发现他是个学者并不感到惊讶有学者的观点是“房价涨了就一定要降”。理论与实际
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上次拆除NG没有发生，这次为什么会发生 回顾基廷拆除NG时的租金统计数据发现，悉尼只有一小部分地区的租金较高，并且由于不相关的原因其他城市没有受到影响租他们 新西兰联储最近提出了一个类似的建议 另一个认为史蒂夫基恩认为澳大利亚央行提高利率是错误的，因为我们目前的债务收入水平无法支持它 他说以目前的利率和信贷增长率到 2010 年我们将用完钱，这看起来确实很极端，但我想我们会看到
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我认为这绝对是一个例子 预测至少下降 33% 和高达50% 他没有意识到每个 y在澳大利亚，我们只建造了 30,000 套太少的住宅 他不明白没有足够的房子供需要的人使用吗 也许他极其复杂的公式需要勾选“包括供需规律”复选框 难以置信我知道一个会喜欢它的论坛
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那如果它的废除没有什么效果，为什么要恢复它？如果要审查房产税优惠，那么印花税，抵押印花税amp;土地税需求必须是该审查的一部分（在新州和联邦政府和谐的时代）抱歉（似乎是当时的流行词），但我认为我实际上没有见过任何这样的-被称为专家的关于未来的意见远程接近准确当我听到他们时我真的关掉了
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FHB 1985 年，当 NG 被隔离时，效果如此明显，以至于该决定在 1987 年被推翻 - 并且投资者能够在当前纳税年度申请 2 年 NG 至于“悉尼的一些小地方”租金较高，我们当时住在悉尼，影响比那更广泛 - 有潜在的租户在 IP 之外扎营和“租赁拍卖”是常态，出价高于广告价格 100 美元或更多的情况并不少见 我知道有一些人的租约终止并且无处可去 相信我，这不是一个漂亮的景象！就 CGT 减免而言，人们忘记了自从 CGT 支付于财产和其他资产以来，某种形式的减让已被允许 - 最初 CGT 仅在高于通货膨胀水平的收益上支付，然后霍华德引入了现行制度（带有过渡性条款）因此，是否建议对 IP 不提供任何 CGT 豁免？这将使财产成为该繁重条款适用的唯一资产类别 - 还是建议从出售股份和业务中删除 CGT 减免作为就我而言我知道，CGT 和 NG 的目的不是提供额外的住房，我承认不明白如何实现这一目标但在过去，有很多时期存在住房过剩 - 解决这种情况是一个漫长而有时痛苦的过程（许多建筑商破产，房价下跌）我不确定 CGT 和 NG 政策如何处理这两种情况如果投资者离开市场，我怀疑租房者会购买房产而不是租房——我们目前正面临住房负担能力危机，而且同一房子的还款额远高于租金 我敢说如果投资者离开市场，可能只有机构能够介入并购买房产——而利息之类的东西对他们来说将是合法的税收减免，那么什么是埃森与当前情况完全不同 我在帖子中提到的情况是一举取消 CGT 特许权和 NG - 在我看来，这就是 Steven Keen 所倡导的 如果这发生了，那么我可以说是等待火车失事！！！！干杯 LynnH
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感谢 Lynn 这里有更多关于 NG 变化的历史：http://wwwsmhcomauarticles200308241061663676588html 我提出 CGT 和 NG 让步不利于供应的原因是为了回应这样的想法，即移除它们会产生一个投资者离开市场导致租金短缺如果我们现在建造的房屋很少，那么取消税收优惠应该不会对供应产生太大影响另一点是投资者离开市场而租房者无法购买房产，那么有人会，否则投资者还没有离开市场，如果他们离开，他们必须卖给某人，或者是另一个投资者（可能只是继续把它租给同一个租客）或 FHB（这会释放出租赁股票）如果价格太高投资者要卖给 FHB 或 OO，那么投资者要么不离开市场，要么投资者降低价格 对于投资者离开市场，他们必须卖给某人，他们不能锁定它，wal k 离开，仍然可以从中取出资金 我可以看到取消税收优惠的不利因素，租金将不得不上涨，其他支持行业可能会受到影响，但可能会重新调整税收优惠以增加供应，这将远远超过富有成效的
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供给和需求不是一成不变的随着人口的增长和人们开始自己的家庭，你不能仅仅拥有“房子不会去任何地方，因为投资者或OO会买它”它是关于增长 更少的投资者和 OO 意味着正在建造的房产更少 随着家庭数量的增加，您需要增加 IP 和 PPOR 的绝对数量 导致租金短缺的不是现有房产，而是因为没有足够的房产被建造满足家庭数量的增加 Alex
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好吧，但是目前即使有税收优惠，也很少有库存在建，如果我们假设对 CGT 和 NG 的优惠无助于创造供应，那么删除它们看到投资者退出市场并不一定会导致租赁住房严重短缺 如果投资者向 OO 出售房屋，而 OO 可以，这些税收的变化对 OO 建造或购买房屋的数量应该几乎没有负面影响或没有负面影响。 t 负担得起更高的价格，那么价格必须下降，否则交易不会发生 如果新的 OO（前租户）正在购买租金，那么租房者就会减少，如果不增加，这不是增加供应的更有效方法吗
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FHB 我有罗斯·吉廷斯（Ross Gittins）的那篇文章的副本（以及他写的许多其他人）-我有很多尊重他作为经济学家和记者，就像我尊重索尔·埃斯莱克的观点一样 不想就这个话题进行循环讨论（因为之前已经做过很多次了），我只想说一件事：它对于经济学家（和其他人）来说，一切都很好k 后见之明，深入研究“统计数据”多年（以及我们如何知道是否已经收集了所有相关的“统计数据”）实际生活完全是另一回事那些事件正在发生的时期，与人们（投资者和租户）交谈并了解他们正在经历的事情，看看对许多家庭造成的破坏当然，它可以被贴上人们的“看法”，但它是他们当时的现实当它以它的方式影响生活时，然后分析统计数据几年下来并没有削减它，恕我直言，当时政府根据当时存在的条件做出了决定 - 当前条件不同，需要采用完全不同的方法至于重新调整税收优惠为了增加供应，不幸的是，我只能看到地方和州政府兴高采烈地搓着手，就像他们过去在联邦政府试图修补房地产市场时所做的那样 Cheers LynnH
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你怎么能可能知道这一点 大多数投资者都是拥有一个 IP 的普通爸爸妈妈 你认为如果他们取出 NG 会阻止新的房地产投资者，因为这可能会导致价格突然下跌 哎呀，我会要求更高的收益率，如果他们拿走了 NG 你不认为价格下跌会 1）阻止人们投资，因为他们不想购买价值下降的投资 2）阻止建筑商在利润率下降时建造cut 你仍然只关注已经存在的房产 如果对房产的需求是静态的，上述工作但需求不是静态的 它正在增加 因此供应必须增加，从定义上讲，这意味着建设 你上面所说的是如果现有 IP 被出售给 OO，那么对租赁市场没有整体影响，因为少一个 IP 就匹配少一个租户 同样，只有在数字不变的情况下才是正确的 整个供应不足的问题是关于未来的需求和供应属性亚历克斯
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够了
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说得很好亚历克斯向你致敬！
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华丽丽地放了LynnH 当然“事后诸葛亮”的真正定义和用处;就像这个词所暗示的那样，抬起头来四处寻找答案，这也是投资者之间的关键区别法官，可以在明天或明年的严酷现实中审查事物，随心所欲地保留他们的观点，直到他们对所有事实进行充分评估 事后看来，作为投资者绝对没有用任何教训您可能会了解到，您可能会被归为垃圾堆，因为下一笔交易的动力将完全不同，谈判时间框架的压力锅会将软弱或迟钝的人直接吐出门外 这就是为什么经济学教授、历史学家、金融讲师和其他完全合格的“专家”；通常很舒服，可以准确地告诉你 5 年后发生了什么，但不知道交易完成后发生了什么，因此他们比普通乔更富有，毫无疑问，但与教堂老鼠相比，他们穷得像教堂老鼠真正成功的长期投资者 我通常会忽略任何人的所有经济评论，他们的名字前面或后面都有 Emiritus 博士教授或其他东西，另一方面，像 Harry Bloggs 这样的人，他从投资中积累了 1.6 亿美元（插入你感兴趣的内容）在过去 15 年好吧，我全神贯注
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是 ANZ 的 Saul Eslake，但我猜他可能弄错了
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IMVHO, I无法说出他的名字是什么或来自哪里 我对一个可靠评论员的唯一标准是 1 他是否非常富有 2 他是否专门在他所说的领域发展了他的财富 一个“名字”；来自 ANZ 对我来说毫无意义，或者来自 CBA 或 NAB 或悉尼晨报 其他任何地方 不要看发动机罩上的徽章 抬起发动机罩并检查发动机，然后四处走动，在轮胎与橡胶相遇的地方进行挤压路 侧面画的徽章和标志以及赛车条纹并不能让它走得很快
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-v 伙计，我想可能是时候从 IMVHODaz 中删除 V 了，我希望你的书有这么多好比喻！克里斯
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呵呵呵呵
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最近也有很多话题在1#人买不起房和2#人因高额还款而面临住房压力所以如果取消负扣税和房价确实下降了 不仅住房压力会继续，许多人现在会像悉尼西郊的许多人一样陷入负资产
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降低价格（或提高工资）不会缓解住房压力和负担能力这都是学术性的, 没有一个政府会认真地这样做
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我不知道他有多富有，但他在银行的参与表明他在银行投资的领域，即房地产和商业方面有实践经验但显然这可能不足以相信他所说的
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这肯定会帮助首次购房者（尽管更高的租金会侵蚀他们的储蓄率，如果他们有的话）但最终首次置业者只占购买人口的一小部分 绝大多数是向上交易的人 为了向上交易，您必须 1) 能够获利出售 2) 期望您的新房子也会上涨 为什么如果房价下跌，你会买更贵的新房子吗？事实上，在增长低于长期趋势时购买是个好主意，但大多数人不明白这一点，这就是为什么人们会在高峰期涌入市场，当市场最热的时候同时，向上交易通常涉及出售您现有的房屋并将这些利润用作他们下一个房屋的存款如果很多人最终处于负资产情况（基本上大多数购买的人过去2-3年），人们将无法升级如果他们卖了，那就亏本了，人们不会这样做，除非是出于绝望FHB，你不能一直想这些事情作为孤立事件 您必须考虑实际的购房者和房主如何思考ty 市场由许多连接在一起的活动部件组成 去年我买了我的 PPOR 时学到了很多东西，关于自住业主的事情，尽管拥有 8 年的 IP，我之前并没有低估亚历克斯
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所以告诉我为什么所有经济学家都不是亿万富翁 Eslake 拥有丰富的学术知识，我相信 Dazz 会在投资方面把他踢得一塌糊涂 为什么 Eslake 不经营对冲基金 参与银行意味着我在一家银行工作 我每天与每天交易数十亿美元的交易员“参与”这是否意味着我对市场一无所知 不，因为我不是交易员 Alex
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是的，只要你还有股票下跌的价格会帮助你升级，但正如你所说，很多人不明白这一点在繁荣时期，升级的价格比你的入门级房产加速得更快，一般我没有意识到我正在这样做，你能指出我在许多帖子中实际指出的孤立观点的例子吗？在影响变化的过程中，不是吗？她不得不飞到伦敦参加仪式和所有 非常聪明，口齿伶俐的女人 她的研究是中东医学（她来自埃及血统并且像徽章一样佩戴它） 她的工作是作为一名记者，但现在是留守- 家里的妈妈，付房租，没有资产，而 IT 丈夫的收入不错，她是一个要避免的人同时，住在我们家 2 套公寓的那个人从未读完高中，卖掉了他的硬件业务，并在 50 岁退休“震惊和恐慌”；这些天有事做，追逐年轻女性（我们怀疑也包括年轻男性） 非常聪明，但非常私密和谦虚 我过去经常和他说话 有趣的是，他从不想拥有房子；这些天更喜欢为他完成所有事情并且没有财产问题，住在“度假村”风格的综合体中，我猜他喜欢坐在游泳池周围观察所有帕丽斯希尔顿类型和“汤姆斯邮轮”以及
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这和牛粪一样吗
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如前所述，这只会帮助即将在未来 6 到 12 个月内购买的人 它有可能在财务上毁掉数千人已经在为还款而苦苦挣扎的人（正如媒体不断提醒我们的那样）想象一下，这些人也不得不忍受那里的房价大幅下跌
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正如房价上涨创造了一个良性循环，房价下跌创造了一个良性循环恶性循环 价格下跌可能意味着人们处于-ve 股权领域 如果他们也在财务红线处正确购买（我相信许多 FHB 在过去 2-3 年都这样做），任何金融冲击（利率上升，损失工作等）将把他们推到边缘 他们无法通过出售来清除抵押贷款 这也意味着他们无法出售和升级，因此下一级也无法盈利和升级，Alex
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是的，但过去2-3年买的人是少数，如果价格下跌10%，大多数人不是还有股权吗？并且他们的还款额会减少（即，在这种情况下利率很可能会下降） 即使是那些拥有负资产的人也不会失去他们的房子，除非他们停止还款 住房压力（还款规模）不会因自行降价如果这些降价导致经济增长放缓和失业率上升，那么随着家庭收入下降，住房压力会增加
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说我认识的大多数从事房地产的人-经纪人，房地产经理等 - 没有任何“欠”的经验；房地产，我清楚地记得最近的两个例子，一些时髦、热门和正在发生的年轻枪手用 quot; 摧毁了两家主要的国际银行。他们的知识”；在交易中只是因为你在一家银行工作，然后去大学学习经济学来调整统计数据，这并不意味着我与 daz 有任何关系 - 给我一个来自路上的希腊人，他“完成了”;任何一天
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是的，足够公平
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没有Topcropper，山羊sh1te比牛粪小得多，所以我猜Dazz很少关心
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利率-哪里2 从这里嗨，我希望利率不会像 80 年代那样达到 16 - 18 % 如果发生这种情况，它会让我们解决问题 会让预算紧张的生活变得有趣 你的猜测是什么 干杯杰夫
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