澳洲澳大利亚房地产 悉尼住宅物业最有效战略利用的 15 个步骤

在澳大利亚地产投资



以下是我对住宅物业作为投资工具资产类别的最有效战略性使用的总体想法，对于住宅物业投资者来说，这并不是什么特别新鲜的事情，只是从稍微不同的角度和顺序来看待这一切（1）首先，LVR其本身与住宅物业并无特别相关，一般来说越高越好 (2) 个人的服务能力越重要、相关和实际问题 (3) 通过直接或间接偿还投资物业贷款本金来降低 LVR 应该不是优先事项 (4) 购买最初为正向负债的房产，虽然可能很好，但在很大程度上仅次于房产本身的资本增长潜力 (5) 如果房产最初为负向负债，主要关注点应该是通过增加租金、降低贷款利率、减少物业维护费用或通过翻新开发增值 中性负债是基于房产的当前租金（-费用）减去原始贷款金额的当前利息 - 我使用税前计算（6）如果房产最初是负扣税，但变成随着时间的推移，这可能是好的，但它不应该是持有住宅物业的投资者的主要关注点 (7) 因此，主要目标应该是让每个拥有的房产按照上述和在此之前的中性调整当然，请确保您做出出色的选择，以确保未来增长的良好前景（8）鉴于上述情况，使用 HDT 或 DT 持有住宅物业将受到限制（9）然后您有投资，住宅物业，这在一定程度上被杠杆化（取决于财产的现值），随着时间的推移，价值继续增长并为您创造资产，这实际上使您没有任何可持有的成本(10) 这将作为您的资金来源（通过银行）以现行利率用于其他用途 (11) 如果您仍然需要增长，那么您可以使用这些资金购买更多的增长投资 (12) 如果您将需要更多的收入，然后你用这些资金购买更多的创收投资，但你真的应该在你真正需要收入之前做好这件事，这需要一些计划和远见，恕我直言，这是大多数住宅物业的最大潜在陷阱玩家将陷入 (13) 如果您即将退休或因其他原因需要现金，所有这些借款可能不适合您，如果是这样，您应该考虑出售这些房产中的一个或多个以实现收益，但是所以尽可能以最节税的方式 (14) 如果您即将退休并且乐于继续使用借来的资金，您甚至可以考虑使用这些资金来支付您的生活开支 (15) 所以，住宅公关运营主要是一种增长工具，可以为投资者产生股权，可以根据投资者目前的目标以多种不同的方式使用，并且该投资工具的最佳和最有效的战略使用应始终牢记这一点。也很可能我现在神志不清，以上都不是特别有见地或有任何意义！任何批评或评论添加：这篇文章是在下面这个线程中的讨论之后的 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt38186
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我将是第一个跳上论坛马车的人；说祝贺 JIT - 奇妙的洞察力！特别喜欢点 7 amp; 12 这对我来说是一个挑战，要让我的 IP 保持中立，这让我没有任何成本持有 - 目前它们的税后成本约为 185 美元/周
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好一个 JIT 我的 2c 价值； 1）我觉得LVR高的一开始进游戏很有用后来LVR越低总是越安全生活发生了2）完全同意我是商人缺乏现金流是大小企业的最大杀手忽略后果自负 3) 不同意 始终、始终、始终尽可能减少所有债务；是否可以抵税 这是一项业务费用 较低的 LVR 允许您更快地重新投资，请参阅第 1) 和 2) 点 4) 再次不同意，但这与您的收入水平有关与外科医生相比的租金收益 退房小妞仍然可以获得一些增长，尽管可能没有那么多，但她需要能够为物业提供足够长的服务才能获得增长 请参阅第 1) 和 2) 点 5) 同意纳税申报表大多是未知的 使用真实数字 6) 部分不同意 CFP 将使您免于工作来支持房产 上限增长将允许您通过将收益用于其他高收益投资来取代您的工作，或出售一些房产以退休债务靠房租过活 7) 同意 8) 没有专业知识 我们所有的人都以我们的名义拥有 良好的税收明智，因为我们仍然有所得税 9), 10), 11), 12), 13), 14), 15) 同意
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JIT，深思熟虑写得好 你一定在这上面花了很多时间 这个单线程中的想法比那些花费许多美元的昂贵研讨会的想法更多
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好东西通常都同意这一切 我要补充的一件事是尽早开始！你越早开始越早享受福利 我自己 27 岁，已经投资了几年，但我有 18 岁开始的朋友，尽管工资平庸，我对他们现在的表现感到震惊！
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JIT，删帖 打印一本名为《超级超级富豪的15个超级秘密》的小册子；将它分发到每个论坛并开始一个研讨会 每天收费 5,000 美元，只需填写每个部分 认真尽管努力
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jit 喜欢您的输入，您是否会在您经常访问的其他网站上发布相同的内容（ghpc） -有兴趣看看回复
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感谢评论，非常感谢有些人不会同意，但对我来说，这描述了该资产类别的最佳和最有效的使用方式，并且在我读过的任何财产书或论坛主题中都没有以这种特定的方式和顺序进行描述12，我认为是最重要的，也是我相信我们很多人可能会被抓住的地方 不错的想法coastymike - 也许下一次，这个是免费赠品！
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实际上我不再经常去那里了
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我同意coastymike 恭喜JIT 一个很棒的帖子，和往常一样，有经过深思熟虑！问候杰森
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可惜，现在只能坦率地提供一些平衡，但你仍然可以赶上你的老搭档 dave32，对不起，yieldmatters，在这里
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非常好的总结，我可以特别提到 7、12 和 13，尤其是 13！当利率上升时，通过实现收益来减少债务可能是件好事 否则这意味着支付更多的利息，并且可能在低迷的市场中出售出售财产以投资于收益更高的资产类别（例如管理基金）提供比您更多的收入'会收到租金 我想有些人正在考虑将 #13 作为一种为退休提供资金的方式，因为它比仅仅依靠糟糕的租金收入更有效
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但是如果你处于建设阶段，当利率正在上升 我会在低迷的市场中购买 Alex
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干得好，JIT - 我们在“唱同一首歌”；我听到了 LA Aussie (Marc) 关于降低 LVR 的说法，但我毫不掩饰地咄咄逼人，只要我有现金流，我就会始终将 LVR 保持在尽可能高的水平，这样我就知道我可以度过任何缓慢增长的时期如果我有现金流方面的担忧，我肯定会在 LVR 方面更加谨慎，但我们是“现金流丰富，股权贫乏”。 （相对而言！）像所有事情一样，您必须了解自己的优势和劣势，这决定了您的优先事项，并针对您的特定情况采取最佳策略。没有“一刀切”的做法。策略但我认为JIT的观点普遍适用于积累阶段的大多数人
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Jit，你能帮我扩展一下第12点吗？我不确定我是否理解你的意思谢谢， Belleran
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如果你打算投资更高收入的资产，例如使用来自 LOC 的 300k 资金来投资房地产，然后将其投资于商业地产，那么在这种情况下，你有：300k来自 LOC LOC 利息 @ 8% pa 24k 300k 投资于商业地产 商业地产收益率 @ 9% pa 27k 因此净收入 3k paONLY 这对您来说只有 1% 的净现金流；如果您能找到收益率为 10%、12%、14% 等的投资，那么它当然会变得更好，但这带来的风险要高得多，特别是对于以收益为导向的投资而言 如果您现在想要更可靠和安全的收入流，或者很快，这是一个非常冒险的策略，因为您依赖这种“套利”（投资利息和收益之间的差异），这可能太小（例如 3k pa！），您无法做任何事情或值得您做需要更长的时间框架才能有效地构建它 你确实也有投资组合的 CG 部分，但这只会随着时间的推移而发生，而且今天不会给你带来收入，它只是在纸上存在 所以你这种策略确实需要几年的时间（利用“股权”或以住宅物业为抵押的借款来利用产生更高收入的资产）才能发挥作用，即您使用净收入以减少债务（在更高收入的资产上，如商业地产，我认为这还可以），给 CG 增加时间，因此绝对租金也会增加，随着时间的推移找到更高收益的投资，协商降低利息随着时间的推移，利率，并产生更强大和更高的净收入产生资产基础 wwwinvestedcomau 上有几个线程详细解释了这一点，所以这根本不是什么新鲜事 我只是说如果你几年不开始这个过程什么时候你真的需要收入，那么它可能根本不是很有效例如在下面的这个线程中，这是建议给 shuggy 的，现在谁想要更多的收入：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt38357 但是，如果这个人想要更多的收入现在这个策略可能根本不是很有效，特别是如果“套利”只有 1%，而且它只会为你带来额外的 3k pa
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是的，非常正确 Alex 当利率s 的上升，通常会淘汰首次购房者和投资者，这意味着知识产权竞争减少，市场趋于平缓，有利于逆势投资者！但当然你需要确保你的服务能力不是更高还款的问题
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确实，这就是“诀​​窍”！随着利率的上升和世界市场的不确定性（美国是否会陷入衰退，中国和印度是否会继续进口我们的资源），使用“套利”的策略现在似乎更加困难，但我希望使用管理基金使其发挥作用
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