澳洲澳大利亚房产 我应该卖掉我在不伦瑞克的房子吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我最近偶然发现了这个很棒的论坛，并且一直在尝试浏览所有好的信息事实上，最近有一些很好的帖子让我回顾了我的房地产投资策略（永久购买并持有）就像这里的其他人一样, 我想减少债务并改善现金流 我将通过出售 IP 并使用收益偿还贷款来做到这一点 然后我将保证金贷款余额并购买一些创收管理基金 我在考虑后决定这样做：1墨尔本市中心的房产在 2007 年有一些不错的增长，也许我应该趁势现在卖掉 2 我的一般阅读让我认为今年利率可能会再上涨 50 点（这可能会进一步抑制市场，加上我的利息账单将更高） 3 我想平衡我的资产配置，并通过资源和亚洲对管理基金有更多的敞口 4 我的房地产平均 LVR 为 53%，并且没有充分利用杠杆的全部好处ge 我目前的总资产分配如下： 82% 财产（4 个 IP）1,310,000 美元 12% 直接股票 188,600 美元 4% 管理基金 56,667 美元 2% 现金 35,000 美元 我的总债务为 744,576 美元，其中包括 112,500 美元的保证金贷款 我单身没有受抚养人并计划保持这种状态人们是否认为我应该出售我的一个 IP，它是在不伦瑞克以 310 美元出租的房子我有一个经纪人以 44 万美元至 47 万美元的价格评估它，但我认为他很乐观我已经安排通过 Nelson Alexander 进行的另一项评估，在该地区似乎很受欢迎我没有考虑过 我很难考虑出售房产，尤其是在我坚信买入，永不出售之后，但我希望通过管理基金更多地接触资源和亚洲，因为我认为它们的表现会优于布伦的房子在接下来的 2 年里，在 Sth Yarra 换个房子或公寓，谢谢，shuggy
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鉴于您的 LVR，如果您可以承受风险，为什么不为其中一个 IP 再融资并购买管理基金 Alex
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我和亚历克斯在一起；你在那里的地位相当稳固；低LVR，良好的资产组合没有必要出售任何东西，尤其是如果您要购买高收益的MF这样，您仍然拥有您预测会做得好的房产和更多投资
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“墨尔本市中心的 1 处房产在 2007 年有了不错的增长，也许我应该趁势卖掉”；这句话对我来说很有意义 与一些经历过好时光和坏时光的老投资者交谈
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据我所知，你的 LVR 与大约 50% 的属性相对，你可以轻松将您的贷款增加至 60% 至 80% 以获得 15 万美元至 40 万美元的额外资金 您将获得的金额取决于您的舒适度、您的现金流以及您想要获得多少资金无需出售任何东西，我个人认为在不伦瑞克或托拉克的房产在很长一段时间内都会表现良好 出售只会产生销售成本和资本收益触发
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感谢您的回复 主要原因我不想再融资是因为我将不得不获得低 doc 贷款（更高的利率）而且我还将承担更多的债务，我对此并不完全满意我今年的收入将很低，因为我计划在海外教英语，所以我想进行一些设置，以便我在 e 上获得更好的收益我在不伦瑞克的房产中拥有相当多的资产，我目前的总收益率为 4%，价值 45 万美元，目前的租金是每月 1,347 美元 我认为我可以用管理基金做得更好 好吧，看起来我回答了我自己的问题！出售未来最有可能表现良好的可靠房产似乎是错误的
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是的，我同意不伦瑞克应该在长期内表现良好，出售它会触发 CGT（我在 93,000 美元买了它） 1991）但是我这个财政年度的收入会很低，所以 CGT 会更可以承受 我最大的问题是现金流量低，当我在海外时，很难偿还更多的债务，除非我让它资本化而不是拥有所有这些懒惰的股权获得微不足道的 4% 回报 我可以出售 IP，减少 16 万美元的债务，支付 CGT，然后获得 200,000 美元的管理资金（我 10 万美元的 50% 保证金贷款）产生 10% 这给了我一个总回报200,000 美元的资金每年 20,000 美元 似乎比我目前从 450,000 美元的房子租金中获得的 16,164 美元更好的回报
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我和其他人在一起 - 我不会卖 话虽如此，这是你的选择，你必须对你的债务感到舒服然而，即使这是我很明显的一点你知道 - 如果管理基金不会按您的预期返回如果他们只返回您的借贷百分比或减少 1% 会怎样宁愿更少的债务和更好的创收资产只要意识到如果资金没有达到预期的表现，这个理论可能会发生什么
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与亚历克斯、马克、史蒂夫和彼得的另一票：“持有”；您可以轻松地借入更多的财产，并且仍然有空间用于 LOC，当您不会获得可观的收入时，负现金流可以在这一年累积>评论
顺便说一句，您的知识产权贷款的利率可能会低于您的保证金贷款的利率所以如果您使用它们，您可以获得更便宜的利率，您可以修复（如果有更多知识的人纠正我我对保证金贷款利率有误）
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我在“抓住他们”;营也！！！多年前我们自己已经走上了这条路，这对我们来说是一个“在闲暇时悔改”的案例。我很难卖掉，但要在赛道上重新建立你的投资组合要困难得多 Cheers LynnH
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话虽如此，你会利用你的 MF 投资组合干杯，Y-man
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是的，但不要忘记你会得到 7% 的房子增长上限，这大约是额外的 31,000 美元，而管理基金根本不会增加太多（因为它们是创收的）如果您有现金流问题，为什么不从您的财产中提取 30 万美元，然后将 20 万美元投入管理基金，这将使您每年多赚 2 万美元没有债务，或 50% 的保证金贷款，因此 40 万美元的管理基金每年为您提供 4 万美元，您仍然有额外的 10 万美元来弥补房产短缺这现在意味着没有 CGT 触发，40 万美元的额外股票敞口和 10 万美元偿还债务以减轻现金流的压力
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如果他们有现金流问题；他们如何能够从他们的财产中取出 30 万美元用于管理基金 银行希望看到一些可服务性，除非他们已经有预先批准的限制，允许他们从现有 LOC 中提取资金或重新提取资金，他们肯定会努力从银行那里获得成功
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谢谢史蒂夫，是的，你是对的，我不应该假设今年我会从管理基金中得到类似的结果但我真的很喜欢我的资源和亚洲行业在未来 2 年表现良好的机会 我将支付大约 85% 的 150 美元 LOC 和另外 95% 的 150,000 美元保证金贷款 所以每年大约 27,000 美元的利息基于平均 9% 所以我需要该基金至少返还 12%（36,000 美元）的收入才能使这项工作值得
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好吧，所以听起来大多数人认为我应该持有并借入额外的资金而不是出售资产是的，非常真实的 Lynn，卖比买更容易，重建投资组合更难lio 我想你们让我不得不去，稍后再回来
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是的，如前所述，我将获得 50% 的保证金贷款所以现在我正在考虑将额外的股权拿出来以 LOC 的形式，然后用 LOC 的 15 万美元购买管理基金，然后将资金提供给 commsec 作为担保，并通过保证金贷款再借入 15 万美元，从而总共有 30 万美元的管理资金
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Shuggy，您还没有提到 LOC 和保证金贷款是否会固定在 85% amp 的利率上； 9% 请记住，在做数据时要考虑到今年至少会加息两次，事实上，在做数据时甚至可能建议考虑到 1-2% 的加息——可能过于谨慎，但总比丢掉衬衫好任何可以修复贷款为您提供更多安全性的机会
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就个人而言，如前所述，我在不卖阵营中，我很高兴你能得到所有你能得到的信息并思考它通过正确如果你决定出售，你会根据我最近也考虑出售我的一些投资组合的数字做出明智的决定，但由于我没有计划用这笔钱做点什么，我尚未进行 您似乎确实有资金计划，因此这对您来说可能是一个不错的举措 您还应该考虑将来将资金再投资回房地产的成本（如果这是其中的一部分）你的长期计划
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同样在这里 PT;不是说我想卖掉，而是想到所有的上限利得税都归于政府中的那些 numnutz 只是黄油我的面包Hi shuggy，我对你在你的情况下可以做什么的一般想法可以在这两个线程中看到：http :wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt38186 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt38260（见第 12 点） 所以我不会重复自己我同意大多数其他海报，但只是说你在这里做什么将主要取决于 3 件事：（1）你的年龄和你现在以及未来的生活计划（2）多少收入对你来说足够更重要的是当你需要它（3）你愿意承担多少风险，你愿意损失多少钱我看不出这里抛出的一些建议将如何在短期内增加你的收入不承担您以前可能没有承担过的风险，或者可能不适应（这就是我今天非常有礼貌！）
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好吧，你总是可以在没有或 lo doc 上提供服务，只是抛出一个建议但是额外说来自管理基金的 30-4 万美元收入和 10 万美元坐在那里偿还债务，我相信他们会好一段时间
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嗨，Suggy，我出去了不伦瑞克今天看房地产 有大量的首次购房者在外面和周围我今天看的地方蜂拥而至 人们！！！无论如何，我相信目前不伦瑞克对位置优越的房产的需求非常高！这可能是出售的好时机！ （如果我是你，我不会！）我可以推荐一个好的经纪人 - 尼尔森亚历山大（卡尔顿办公室）的卢克萨科我去年通过他购买了一个IP，他的方法非常专业
评论< BR>Shuggy，你也应该考虑在投资柯马的论坛上发布这个帖子，在那里你会得到一些对你的场景更多样化的回应
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记住，作为居住在海外的非居民，你将支付 30% 的税您的第一美元收入对您没有免税门槛您是否考虑过作为非居民资产类别变化的后果如果您在您所在的财政年度出售，那么您的税单可能会受到很大影响
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嗨，史蒂夫，我忘了提到我今天使用的浮动利率约为 85% 的 LOC 和 95% 的保证金贷款但是是的，我同意我应该考虑修复我的贷款以更好地管理我的现金流
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我想这就是你要出售资产的诀窍，你需要确保你无论你打算再投资什么，你都可以获得至少相同的回报，否则你不会这样做所以如果我出售价值 45 万美元的房子，我可能会放弃大约 7% 的年增长率和 3% 的年增长率租金收入总计每年 45,000 美元（10%）：每年（450000*07）31,500 美元（未征税）资本收益，以及每年 13,500 美元的租金收入 为了获得每年 45,000 美元的相同回报，我可以通过以下方式实现在管理基金上投资 300,000 美元，获得 15% 的回报 pa ok 可能这太乐观了
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呵呵，是的，支付 CGT 是我讨厌的想法！避免支付 CGT 的唯一方法是不出售，但这是获得股权的唯一方法 100% 我可以通过低 doc 贷款再融资，但我只能获得 70%
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谢谢您的意见 JIT 实际上，如果没有杠杆，房地产是一种无用的投资，这有助于我在脑海中凝聚一些想法收入是对住宅物业的一种非常无效的使用 是的，我想这就是归结为我可以通过更多地利用管理基金来增加收入，比如 300,000 美元的管理基金有 15-20% 的回报，但这需要我做一些感觉更像赌博而不是投资的事情 将 30 万美元投入管理基金是我必须考虑的事情
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是的，Belu，这就是我打算做的事情 我知道 CBA 现在的 doc Viridian LOC 我向他们贷款 36 万美元，他们有 2证券（Brunswick 为 45 万美元，Sth Yarra 为 36 万美元），总计 81 万美元 如果我能获得 70% 的 LVR，那就是 56.7 万美元，减去我 360 美元的债务，我可以额外获得 20.7 万美元的股权以 LOC 的形式下降 所以现在我有 85% 的 207,000 美元的 LOC 我用其中的 150,000 美元购买了 3 个管理基金（亚洲、资源、盎司股票）中价值 300,000 美元的单位并将它们转移到 commsec 所有分配去LOC还利息
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谢谢jingo！
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谢谢redsquash，我不知道这个我以为我还是税务居民，因为我仍然要提交纳税申报表并申报其他租金收入 所以听起来最好在我搬走之前把这个财政年度卖掉
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但你不会获得全部 100% 的利润，因为部分利润会被卖掉成本和 CGT 我认为这有点浪费，或者，如果你卖出，充其量只是略有改善，但所有的麻烦
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赌博听起来大约是正确的 15-20% 回报听起来也有点雄心勃勃Sharesresourcesasia 都是增长领域，所以如果你想从中获得收入，你可能得不到多少，可能需要出售才能实现资本收益并将其用作收入 但是这样做的问题是高增长资产涉及更高的风险，并且在短时间内，例如1-2年，当您需要收入时，您的投资组合的价值可能会减少比你买的东西！如果您打算使用 LOC 来投资这些类型的基金，那么保证金最多可以有效使用 100% 杠杆hmmm 我认为这是非常非常高的风险，以任何人的方式衡量，尤其是对于想要更多收入的人来说
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啊，我忘了你要去海外，但这可能会对你的工作产生非常重大的影响还有更多，这对你来说是完美的它是由 Bloss 开始的（实际上是从这里开始的 BoatBoy，一开始使用妻子 Bloss 的用户名发布）但我尽其所能地榨取它（直到人们失去兴趣！）这是一个很长的线程！你会发现大多数人在这个线程上也不同意我如果你浏览了所有 17 页（如果我参与太多，这可能会发生在这个线程上），告诉我你的想法 http:wwwinvestedcomau2what-do-325k- 16272
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