澳洲澳大利亚房地产过度投资悉尼

在澳大利亚地产投资



亲爱的 Brains Trust， 有人可以向我解释一下，一个 IP 可能存在过度资本化的风险吗？ 让您了解我所了解的是我在我有兴趣购买的 IP 中看到的潜力 目前的潜力IP 是砖贴面，4 卧室，2 浴室，2 生活区，dbl 层（有景观），DLUG，704 平方米的街区和巨大的娱乐室我的计划是 4 床变成 5 床 2 浴室变成 3 浴室，包括一个套间（使用当前的第 4 间较小的卧室，并可能将剩余空间留作较小的第 6 间卧室）2 个客厅变成 3 个室外装袋，使其更具吸引力，具有更好的街头吸引力种植树篱在前面，因为它是一个隐私和没有围栏的 cnr 街区添加空调、自动车库门、洗碗机（所有这些都不是必需的，但可能会在未来增加） ng 内部平面图对我有用还是对我不利可能是告诉供应商保持价格不变问题是我可能会支付价格，因为我知道如果我能做我想做的雷诺，可能的租金回报，但我担心这笔钱应该已经有洗碗机，空调，套间和较新的厨房和浴室（它们保存得很好，干净整洁，但已经有几年历史了） 6 个月的市场 反馈是它太贵了，但不幸的是没有报价，供应商不知道市场将支付什么 对资本过剩问题的答案以及关于如何处理 REA 和供应商的一些建议是非常感谢
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如果你愿意的话l 过度资本化纯粹是一个数字游戏 A 算出你完成的房产在所有工作完成后会在市场上卖到什么，包括退出成本 B 接下来，计算你购买房产的成本，然后做所有事情你想要做的工作——包括你在此过程中的持有成本 C 从 A 中减去 B 如果 C 是你过度资本化的损失 以上不包括你可以在等式中放入的价值 你会需要添加这个到 B 希望这有帮助
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Peta 1 一个方便的“信封背面”;顶盖问题的指南是环顾街道附近的其他房屋，并抵制将其翻新到比街道上最好的房屋更高水平的诱惑，即您建议的雷诺在大多数地区都可以，但在其他地区过度投资2听起来供应商在钓鱼 - 如果是这样的话，现在这个地区的市场很热，而且没有任何报价，那么一个合理的假设是他们只是在水中晃荡着一个懒惰的钩子 Wal
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我看了在该地区的大约 30 家物业超过 2 天（不得不前往该地区，所以它很满） 在价格范围相同或更高的其他地区（该地区内）有洗碗机、空调、套间，但他们也在“镇上最好的街道”！如果其他房子不出售而且我无法进去看，我如何将这所房子与街上的其他房子进行比较 他们似乎是较新的房子（在街上 - 就像一个庄园），更大的家庭住宅和大小适中的街区 这就是我的全部可以告诉
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对不起-忘记第二部分了！该地区很快就会繁荣，当地人告诉我圣诞节来了，我将支付全价 不确定！我正在寻找该地区，因为我已经读过自己，他们预计未来 5 年左右会有好的 cg 他们已经进行了几次检查（无法确定 REA 有多少）但没有报价（REA 说可能是因为价格标签和人们不喜欢提供报价）
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Peta 你是要持有这个还是雷诺并出售 5-6 床，3 浴室，3 客厅的地方的需求是什么 你需要与当地的物业经理经纪人交谈，看看他们的看法 4 卧室 2 浴室可能是常态，所以为什么要增加额外的房间我唯一要做的就是美化一点所以如果你保持原样，是否值得购买< BR>评论
稍等片刻 它在一个大学城里（确切地说，就在大学和TAFE对面——一个围场把他们隔开！）该地区只有2个中介租给大学学生roomweek，它运作良好，回报丰厚。这种设置只有少数房产，所以有需求它也适合作为家庭成员出租所以两全其美 由于该地区的大型年度活动和官员，该地区对“房屋出租”的需求也很大观众可以按原样租用房子-这是一个不错的选择比我能负担得起的多一点 - 按房间出租的情况我很无忧无虑！
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好吧，我愿意为现有的房间和公共区域准备好供大学学生使用，看看会发生什么您的租金收入将与购买价格相抵触 包括卧室锁，烟雾探测器，加热器等
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唯一的方法是计算出粗略的里诺价格，额外的卧室，额外的浴室，并分割生活房间我想你会发现成本因素只是因为这项工作在材料和劳动力方面会很高加上你很可能会破坏房产的布局，如果供应商想要价格那么你要么付钱要么走路，你能无需花费一分钱就可以将物业出租给学生
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我可以按原样租用 - 作为 5 间卧室，但底部的房间没有分开，这将是一个巨大的房间，不能真正用作客厅，因为那个房间的居住者没有隐私 它可以留下 4 张床和一个巨大的备用房间，用于任何目的 雷诺可以改善布局 - 现在功能很好，但第三间浴室作为套间将是有意义的，而且作为目前的小浴室很容易做到这一点第 4 间卧室与主卧室共用一面墙至于家具 - 我打算提供更便宜的二手家具 我确实可以进入我居住的优质二手商店 租用四个房间 我仍然会领先于租金房间基础 我提供无线、无限宽带、电话线和本地电话，因此几乎为他们设置了水、煤气和电我仍在争论——如果我给他们，就无法监控他们的使用情况这可能是非常过分的一种方式这是让他们付水费、电费和煤气费，我付家具费、电话费和互联网费 有两个学生使用 DLUG，可能价值 $5wk
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目前的情况房子的价格也会影响您装修的成本效益：增加租金回报和 CG 特别是如果您要出租给多个学生大家庭，我会假设该物业会有一个合理的磨损因素您是否考虑过让东西磨损更多（如果它们处于合理状态）并在您必须进行翻新时进行翻新您是否考虑过只在缺乏的区域（例如植物，空调）上进行小型，易于安装的添加物现在租金回报相对于大修后返回
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目前4床2卫的租金回报约为270或280周学生在110周和4床440周（减去互联网和电话费用）学生6床，出租更好（少互联网和电话）在更换之前会让厨房和浴室有点用完 - 我很高兴他们能够按原样出租最重要的事情是将娱乐室改造成 2 张床所以额外的房间和更好的租金回报我不确定作为一个家庭的 6 床房子的租金是多少 - 我可以安全地假设它会超过 4 床的当前租金 270 -280 周
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寻找在您购买的一些东西上-如果您以合适的价格获得该物业，学生住宿可能会很棒，而且我相信供应商知道这一点，我同意再增加 1-2 间房间，但您为什么要添加第三浴室 浴室 水管可能非常昂贵，你认为这是必不可少的吗？也许只是一个带洗脸盆的额外厕所就足够了宽带，但不是本地电话电话可能会被滥用（而且你不能阻止反向收费） - 现在大多数孩子都有手机，并且互相发送短信而不是响铃我认为你必须支付电费和水费，因为你将如何计算每个人的费用使用过-这会为家庭内部的摩擦和怨恨开辟道路（例如，如果一个人洗了 12 个小时而另一个人只洗了 3 分钟），我可能还会考虑在每个房间里提供一个小冰箱——但我可能会离开如果你租给学生，你为什么要费心让外面的学生不在乎，这对你可以收取多少租金没有影响
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这只是我的意见（我没有学生出租的经验），但是如果您认为可以将其出租给学生-听起来是个不错的选择在这种情况下，听起来会非常有益把它搬到 6br 3bth 的地方（每间浴室只有 2 名学生会很有吸引力），并且仍然为他们所有人提供一个很大的生活区 正如其他人所说，做数字 - 但学生租金肯定会以美元数字获胜，即使 reno 确实花费了很多（即结构变化，额外的浴室等）
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我和 Lizzie 你真的需要第三间浴室吗？管道很贵，所以如果你真的不需要它，然后放弃它与效果图相同
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第三间浴室不是必需的 我只是认为它会使该物业更适合学生或家庭 效果图只是为了增加街头吸引力，因为目前它真的很有吸引力房屋委员会的彩色砖，尽管里面真的很漂亮——从外面看不是那样的！后者只是我在转售之前可以做的事情
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然后把它留给“走下坡路”;可能永远不会来，学生不会关心，也不会增加租金

当你决定这样做时，渲染可能已经过时了，所以可能完全浪费 $$
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