澳洲澳大利亚房地产 广泛的投资策略 悉尼

在澳大利亚地产投资



最近几周在论坛上发表了许多代表广泛投资策略和想法的帖子 所提出的观点可能会给那些希望首次投资房地产（或其他资产类别）的人带来一些困惑问题）在阵营的一方，有一些人不喜欢借钱通过住宅来积累财富，他们给出了各种经济分析来支持他们的观点，即房地产不能进一步上涨，目前的经济基本面是不利于成功投资这一资产类别 足够公平 阵营的另一边是那些主张采取措施，例如对首个投资物业进行高达 106% 的杠杆率，谈到资本化利息，并以亲属的房屋作为担保。可能对他们有用，鼓励其他人在可能被比作赌博的冒险中承担这种高风险是多么明智除了投资之外，我在一本我过去读过的书中偶然发现了一段话，最近又重新访问了一些很好的，尽管给出了非常保守的建议这本书被称为“揭示财富创造的秘密”。查尔斯·古德温（Charles Goodwin）在下面引用了有关房地产投资的部分：“利用房地产购买与负扣税不同，不同之处在于一个程度。简而言之（负扣税）就是您每年亏损显然，即使是负扣税的顽固支持者也会承认购买房产的数量必须有限制，也就是说，即使不合逻辑，每年损失 1000 美元也是可以容忍的，但是以同样的方式购买了 40 处房产（即每年损失 40,000 美元）将导致大多数投资者破产。换句话说，你买的房产越多，你脖子上的绞索就越紧他接着说，即使你只将杠杆率提高到可以满足物业支出的水平，仍然存在风险，我引用：“一个人仍然肯定会失去利率上升和下降租赁市场可能会供应过剩——空置率上升，租金收入下降 有时，您的一大批租户突然变成了缓慢付款的时期，或者，您的热水服务突然中断 这不是“万一”。情景 这些情况在长期内偶尔会发生”；他进一步提到：“这并不意味着我建议你永远不要通过抵押来利用你的房地产购买远离它但你的目标将是积累大量的永久业权房地产投资组合，即没有债务” ; （引述来自查尔斯·古德温（Charles Goodwin）的“财富创造的秘密”，第 234 和 235 页）最后我可以声明我是一名房地产投资者，并且有大量债务，我计划长期持有我的知识产权，并且完全相信投资住宅房地产的好处 我也持有现金，以帮助我度过未来必然会出现的任何困难情况采用一些在刚开始房地产投资时可能会成为问题的激进技术 问候 Jason
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投资房地产的方式有很多种，每种方式都有不同程度的风险 节省 20%存款（就像你在过去所做的那样，虽然在我之前），每次购买并持有然后以 20% 的存款购买是非常保守的，也非常安全 市场低迷不太可能将你消灭 On另一方面，我t 需要很多年，可能是几十年，你才能从中致富 直接借款 105% LVR，没有现金和股权缓冲，投资风险更高在错误的时间做这件事，你很快就会熄火，因为你对空缺和利率上升的缓冲很少 这取决于你想玩它的风险有多大只要认识到你借的越多（来自从 LVR 的角度来看，而不是从美元的角度来看），您的策略风险更大 如果您碰巧买入并且市场转向，那么您就有麻烦了 市场确实会转向 利率确实会上涨 当然，市场会上涨并且利率会上涨也下跌 作为年轻的投资者（我 30 岁），我们从未见过真正的衰退 这不仅仅是您的财产下跌 10% 或其他什么的问题：我们无法想象可能发生的一些事情，例如完全无力再融资，因为银行根本不放贷 根据我所读到的萧条，我认为k 这是你必须经历才能理解的事情之一，所以我试着假设最坏的 A例如，我们在 API 配置文件中看到，在合适的时间大举买进，你很快就能赚钱 但对我个人而言，房地产应该是一种保守的投资 如果我想承担我会承担的那种风险如果我的整体 LVR 为 100% 以上，我还不如做股票期权或类似的事情 只是意识到市场确实会下跌 当它下跌时，高负债的人会被杀 我希望这样做一段时间，所以我我不打算承担太大的风险 然而，过去 7 年保守的投资为我带来了可观的股本 > 100% LVR 投资是有风险的，有潜在的高回报和高损失，但不是投资的唯一方法 Alex
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我不知道你们的意思是说我已经做了这一切，现在我错了该死的地狱我希望你们能下定决心 ciao Nor ( Jingo ：你确实有一个非常有效的观点——我只是希望有些人能看到它，而不会把整个消极的东西混入其中。老实说，有时我对人们暴露自己的方式感到畏缩，但我明白这是他们的选择，而不是我的选择。在这个游戏中，我认为一点耐心不一定是坏事——只要它不会导致无所作为）
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Jingo 你实际上很好地引导了一个我一直想问论坛成员一段时间的问题 希望你不要认为我将它添加到你的线程中是粗鲁的 - 我无意劫持该线程，也许只是在论坛成员的回复中寻求'，也许可以添加一些信息，概述他们正在采取的风险管理策略——如果有的话，即 LVR 限制、利率固定策略、现金缓冲、信用额度缓冲——和您试图减轻什么风险不，我不打算盲目地遵循所提供的任何建议-实际上目前正在走相当谨慎的道路-只是寻求向有经验的人学习提前感谢DJ提供的任何建议
评论< BR>DJ，你呢你介意我把这个转过来一点你认为*你的*风险直接适用于*你的*情况你能按从高到低的顺序列出 ciao Nor
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更高的利率空缺职位损失 价格停滞，影响再融资能力）所有这些风险都可以通过现金股权（已批准）缓冲来减轻 所有这些风险的相对影响都会增加，您的 LVR 越高，您的投资组合越大 Alex
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实际上，我没有太大的风险，我不认为从 Alexlee 的“风险清单”中借款：LVR 70%（包括 PPOR，无债务），loc 缓冲 $15K，95% 的债务固定 5 年, PIs 负扣税，但如果两者都无限期空置，则收入足以支付利息 自上次估值 (PPOR) 合同日期 (IPs) 以来，所有三处房产都已上涨，因此增加股权也不是问题，而且我有一份政府工作，所以很安全也很抱歉没有对我的风险进行排名，我认为它们中的任何一个都不会特别高五年后贷款到期但是，我是新手 - PPOR 于 2001 年购买，但 2 个 IP 是在最近 3 个月内购买的，我没有太多计划就加入了 我不得不说我没有'我真的不想让这个线程成为关于我的练习 - 它更多的是找出有经验的投资者认为有风险的东西以及他们如何选择减轻这些风险（如果这确实与我有关，有人可以将它从 Jingo 的线程中移出） Jingo 的帖子似乎是问这个问题的合适地方，因为他向新手提出了坏建议的问题，我想也许坏建议可以被一些好的建议所抵消 DJ
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DJ，我可以'不要真的告诉你任何事情我的风险完全适用于我的情况，而不是你的一些显然与所有人相似，但其他人不会，这就是为什么你需要确定自己的我在现实世界中看到了很多“;是的，伙计，她全都被遮住了，没有wuckersetc等等等等接下来的事情都变了to ***** 随后的调查显示，由于他们自己缺乏经验或任务的复杂性，人们对这项任务所涉及的风险的看法完全不平衡 我相信房地产投资没有什么不同 我只是想我会问，这都是 ciao Nor
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据说初学者问投资回报，成熟的投资者问风险 在我购买我的第一个 IP 之前，我担心利率上升、空置和损害财产 这 3 种很容易投保 其他降低风险的方法 - 分散到反周期资产类别 在周期中的正确时间购买，因此投资立即收回成本，也更接近上升，而不是平稳或下降时期随时了解世界上正在发生的事情，并了解一些如何在通货紧缩、投资者关系、经济周期、工资，可能会相互影响（或至少读懂聪明人的想法） 为意外的意外情况制定现金缓冲计划 - 断腿、因车祸被起诉、雇主破产 在您的投资组合中运行情景 - 假设IR 增长 2%，如果 5 年没有上限收益，如果我有 6 个月的空缺一次 3 个 IP 购买正确的结构（自我、DT、cpy、另一个 DT）以隔离资产我相信的属性之一一个好的投资者不仅是为了赚钱，而且是为了安全地赚钱——将风险缓解作为整体计划的一部分 通常在有重要资产需要保护时才考虑（这通常很好） 拥有大量资产的人是如果这意味着他们极不可能失去资本，通常很乐意接受略低的回报
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不用担心，我完全同意你所说的一切我实际上希望像你这样有经验的投资者能提供具体信息到他们自己的cir cumstances - 有点像“我投资于 X（resi、商业、开发），这是我认为是我的风险（包括新的、持续的或以前的风险），例如购买放大器的策略；持有，这就是我为降低这些风险所做的事情；为什么，我认为自己是一个谨慎的高风险等投资者'有点偏激，但如果没有民意调查，如果你明白我的意思现在我认为我的风险已经得到保障，但你不知道你不知道的一些现实生活示例可能会改变没有经验的投资者的风险认知（包括我的！） - 或者至少对未来风险投资中可能出现的风险提出警告表明我的问题不仅仅反映了我普遍的投资神经症 感谢您的回复和建议！我相信任何读过你采访的人都会热衷于听取你提供的任何和所有建议——我当然会！ DJ
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在我看来，LVR与投资无关 事实上，不去追求最高LVR是不合理的，当然假设不同LVR的费率是相同的（实际上，100％LVR的费率比标准 var 多 1%）这样说来，您的最低回报率或您期望从您的财产中获得的最低回报率至少是资金成本 您获得的任何超过资金成本的额外回报都会增加你的内部收益率因此，既然你已经期望获得比你的资金成本更高的回报（或者你为什么在这个游戏中），合乎逻辑的举措是尽可能多地最大化债务（并且在此之前它开始给你带来财务困境）现在，是什么杀死你 正如一些人所说，这是每月支付现金流的能力 这是关键 换个角度来看，鉴于经济衰退导致长期空缺，你认为谁的情况更糟一个人对 20 万美元的房子有 100% 的贷款，或者对 30 万美元的房子有 80% 的贷款 Negat ive Equity不会杀死你 - 现金流会杀死你
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Ermen，你投资房地产多久了 使用高LVR有一个情绪陷阱 主要是在上涨的市场中，你认为你应该最大化尽可能多 就像使用信用卡通常会导致比使用现金更高的支出一样，使用高 LVR 您变得不那么歧视 LVR 对您的现金流有直接影响，因为 LVR 越高，相对于租金的利息支付越高 I 'd say the person on 80% LVR on 300k is better off than the 100% LVR on 200k 因为$ 300k房产（平均$ 300kpw）的租金高于$ 200k房产（$ 200pw）LVR越高，假设收益率 % 不变（比如 5%），您的现金流越差 如果您假设收益率相同，当然 LVR 会产生影响 为什么银行还要考虑它 无论贷款金额多么小，他们仍然需要估值因为它仍然受到财产的保护，我可以拥有 10 万美元，只想借钱w 10 万美元的房产，但他们仍然想要估值 正如你所说，现金流才是你的命以及您的再融资能力 如果您需要更多资金并且已经处于 105% 的 LVR（尤其是在市场停滞的情况下），您将无法获得更多资金 如果您的 LVR 为 80%，您可能会得到一些东西如果你是，比如说，50%，60%，你有很多选择亚历克斯
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成为“那些”中的一员；伙计们，我实际上持有我的“现金缓冲”；作为金条（关于经济衰退，萧条，通货膨胀，但它只是在我的脑海中浮出水面，至少看起来不错）干杯，Y-man
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大家好，我的观点与二门相同LVR 对我来说不是问题 主要问题是可维护性 如果我可以服务 106% LVR，我很好 但如果我不能服务 60% LVR，我死了 我会追求高est LVR 我能负担得起的服务 对我来说，房地产投资是关于杠杆（除其他外）所以我不妨尽可能多地借钱（只要我能舒服地偿还债务）如果我有一个价值 10 万美元的 IP，为什么我只借给我 6 万美元就让银行搁置它在一个夸大的情况下，我无法在第一天向银行付款这意味着银行将拿走我 10 万美元的财产，而我只有 6 万美元哦，不，如果我提供的证券价值 10 万美元，我希望能够借到接近 10 万美元，如果不是更多干杯，Jocker 10
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Ermen 和 Jocker10，你显然有在 LVR 问题上与 Alexlee 的不同意见我从他在 SS 其他地方的帖子中了解 Alexlee 的策略和风险缓解计划（它们看起来与我的相似），但是我不知道你的我也对你的收入就业或其他任何事情一无所知这可以解释为什么你觉得 LVR 无关紧要，例如更高的收入、更低的债务等等您可以就您的投资策略和您认为的风险状况提供更多信息 此外，您可以就次贷危机的未来可能影响是否影响您的策略以及现金流（二门）是否是关键做出任何评论，那么你有没有围绕那个的策略请注意，这不是一个对或错的练习，只是问一些问题来梳理投资者感知习惯策略之间的差异 yada yada yada 感谢所有DJ
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我的意见：一般而言，LVR 越高，您的现金流越差（假设平均租金收益率）因此，LVR 越高，您拥有的现金流缓冲越少 假设当前状况持续下去 您在“舒适服务”计算中的安全边际是多少？利率上升，职位空缺等你是否考虑到美国可能会出现经济衰退的事实因为如果有什么东西击中了粉丝，如果你只有 60% 的 LVR有更多的再融资空间来弥补现金短缺如果你违约，银行会卖掉房产，拿回他们的 6 万美元，剩下的给你在实践中，你可能会为 Alex 再融资
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必须基本上同意 ermen 和 Jocker10 如果房地产贷款和股票保证金贷款一样，你必须保持一定的 LVR，那么情况就不同了。但他们不是，所以现金流就成了问题 如果你刚开始，你从长远来看，事情开始倒退，我看不出负资产有什么问题, 80% LVR 的房产为 5%，如果同一房产为 100% LVR'd，收益率将为 4%。对于获得大量升值（长期）资产基础而言，这是一个相对较小的成本，特别是对于高收入的人 I在其他地方也提到过，我认为 LVR 应该减少，因为贷款总额增加了这仅仅是因为冲击工作损失等更有可能摧毁您（即无法为现金流提供服务）在“风险太大”之前，您应该在 100% LVR 下获得多少美元的贷款取决于个人情况 -收入、收入确定性、风险承受能力等 Alex 有几个属性，所以我想 100% LVR 对他来说是有风险的，但不一定适用于刚开始有 1 或 2 个属性的人
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你是对的我买不起 105% LVR 我没有足够的收入来扣除所有的利息和费用，而且 -ve 现金流会杀了我 我只是想知道从一开始就采用 105% LVR 是否会产生那种心态让你在经济低迷时期过度暴露虽然如果你只有一两个，那么来自高度优秀的财产的-ve现金流可能没问题，但我只是希望人们做最坏情况的分析因为如果你已经完全准备好并且它命中粉丝，你没有太多的回旋余地 Alex
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