澳洲澳洲房产 澳洲VS美国 悉尼

在澳大利亚地产投资



您可能知道，美国的房地产价格普遍下跌 这就是为什么我认为澳大利亚的情况会比美国差 -澳大利亚的利率高于美国 -澳大利亚的浮动利率贷款比例高于固定利率贷款 -23房东和房东行业在上个财政年度整体宣布亏损，而没有负扣税意味着大多数美国房东现金流为正 这也意味着房地产投资者的商业模式依赖于资本收益，同时澳大利亚现在负债累累价格过高 -美国的房价收入比为 31，澳大利亚超过 6工资 - 我们有非银行贷款人提供的低文件 100% 贷款打包并进入国际信贷市场 - 就像 Subprime Rams amp;例如，Bluestone - 租金一直与工资保持同步，正是价格与基本面脱节导致可怕的收益率 租金必须翻倍才能使房屋的价值接近当前价格并且收益率高于无风险现金利率 没有租户工资的能力 供应论点： - 人口普查显示，新住户的建设量已超过新移民除以平均住户规模 (26)，因此任何短缺都是由于需求增长高于长期趋势 -830,000房屋（或总数的 10%）在人口普查之夜空置 - 自 2001 年人口普查以来，每户住宅的人数（26）保持不变 - 自 2001 年以来，住户数量仅增加了新建住宅数量的 80%，因此实际上 20% 的新开发项目仍然空置 你觉得呢
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好的，所以 10% 的房屋在人口普查夜空置 hhhhmmm 也许人们出去吃饭了！！！！并不意味着我们实际上清空的房子
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谁知道，真的会发生任何事情在利率方面，该国的某些地区比其他地区更容易过热 - 例如西澳、昆士兰，那里的矿业繁荣使经济变得富有 我认为将每个人都归为加息是不公平的结果
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你不记得填过人口普查吗 你拿了几天的人口普查表，当晚就填了 你不填就被纠缠了 统计是准确的 自 2001 年以来，首都的空置房屋数量有所增加，但非首都的空置房屋数量增加得更多，这表明很多是度假屋
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感谢上帝澳大利亚没有低 doc 100%无存款贷款！储备银行的全部目的是保护澳大利亚的货币 过去 10 年的房价通胀使储蓄账户中的回报相形见绌，因此，如果有什么利率太低，银行相互收取的隔夜利率因全球影响而大幅飙升信贷担忧，RBA 印制了 50 亿美元并将流动性注入系统，直到利率恢复到目标利率（刚刚提高）将其倾销到经济中不会减缓通货膨胀！利率上升啊霍伊
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我们没有更严格的监管（我们的次贷当量是低 docno doc），我们只是做的有点不同，银行告诉我们的，但我仍然保留根据他们的评论，我相信我们会看到我们的一些低 docno doc 贷方很快摆脱困境，他们对美国债务所做的就是打包、出售、转售和传递包裹，这个问题不再是我的了类型的事情，我们不知道谁最终得到了一笔未偿债务的坏包裹，我们可能不会把包裹转过去，但我注意到这里的一些贷方赌了一把，自己购买抵押贷款保险，以赚取额外的美元使用这笔钱通过承销商为抵押贷款提供保险，所以当人们违约并且他们无法收回贷款人承担损失的成本时，不是承销商 轻松信贷使人们承担更高的风险，而且风险更高，你知道演习 WestpointACRFincorp RAMS 出来了几天的木头去建议股票市场，他们可能会接触到这种次级贷款，因为他们 43% 的现金来自美国，所以他们可能会花费更多的钱来借贷，并且可能不得不抬高 025 以弥补他们低 doc 贷款的成本等等。股票 40% 的人想象当低文档的人负担不起还款时的后果，然后是 RBA 增加 025 但哎呀，他们不会警察 025 增加他们可能会增加警察 05 并且他们开始了这个购房者的结束像一个连锁反应 一 几张牌被炸毁，整个房子都倒塌了，现在糟糕的事情是人们知道人们会损失多少钱，直到整个事情安定下来，人们才弄清楚谁在他们的账簿上得到了什么，事情还在继续尘土飞扬，没有安定下来的迹象，因此我们可能会在不久的将来看到更多坏消息 PS：麦格理银行是暴露于这些东西的银行之一，并站出来说它可能在其中一个面临数百万美元的损失Fortress 基金对于 Fortress Cash 是王者这个词现在非常重要，而且廉价信贷的日子已经结束，所以要加强加息，老智慧更高的回报，更高的风险，只是我们拥有它，所以好人不相信那些东西更多他们只关注高回报
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便宜的信贷可能结束，但轻松的信贷可能不会因为我们的利率更高，美国，欧盟等，大量海外资金将排队进入我们市场 否 对他们来说风险很小，并不是他们不适合在没有安全感的情况下找到我们的钱 干杯
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不 我们已经看到海外资金大肆离开 - 我们的美元在过去几天信贷紧缩中下跌了 3% gt;日元套利交易平仓随着美元走低，CPI 也可能上涨，导致利率上升
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一个小问题我不知道有任何贷方会做 95% 以上的低 doc 和 80% 没有 doc 只公羊做 85% 低 doc Bluestone 我认为做 95%

还有其他人记得 NatR 在 Derivex 线程上发誓没有“便宜”吗？金融进入 Oz 她声称在国际银行工作，每当我谈到套利交易时就向我倾诉
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HG,你认为这会担心多少投资者，而不是每次媒体围绕下一只黑天鹅降落在澳大利亚的想法每个人都认为这是 1929 年的重头戏，问题是这些天媒体中潜伏的愚蠢是一个笑话，如果 ASX 再下跌 500 点，我不担心，我们会的看看当退潮时谁还穿着裤子顺便说一句，我只回到我今年一月开始的水平，但这比 2004 年增加了 375%
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为什么半身像对那些仍处于积累阶段的人来说是坏事 我正在寻找购买 这意味着较低的价格是好的 当然这可能意味着更难找到贷款，但这对每个人来说都是如此 那些资产负债表和现金流强劲的人仍然能够寻找贷款 如果没有，市场将变得如此糟糕，以至于即使继续购买以非常便宜的价格购买房产将意味着未来更高的利润 不要误会我的意思：我认为人们应该做好准备 保持低 LVR 节省更多的钱 但破产将是一个机会，因为我仍然相信奥兹房地产市场的长期增长亚历克斯
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“保持低LVR”; Alexee，这提出了一个有趣的观点 什么是“低”？ LVR 在测量的不确定性
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MMMmmmmm LOC，好大温暖和模糊的 LOC 我感觉很好戴夫
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无论如何，如果你假设，说，当前市场将下降 20%，然后 60% LVR（以当前价格计算）将意味着在 20% 下降之后，您仍处于大约 80% LVR 以当前（可能是由于下降）市场价格，我自己的 LVR 约为 56%，所以我很乐意坐在这里等它随着利率的上升，并且在银行不会收回贷款的水平上（当然我不知道银行是否会或根据什么标准这样做）但是请记住，我从未经历过破产布里斯班 2003 年的平稳期不算 这对我来说也是全新的 Alex
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除非银行拔掉我们 LOC 的插头，在这种情况下我们走了干杯比尔
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你自己的例子揭穿了你的论点 所有的搜索结果都显示了提供 100% 贷款和 lo doc 贷款的贷方——在不同的产品中 澳大利亚相当于美国的次级抵押贷款占澳大利亚市场的不到 5% 而在美国相信它的市场份额超过 20% Lo doc 贷款与美国次级贷款不一样 美国次贷危机当然对澳大利亚和世界市场产生了影响，但美国会感受到更多比任何人
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我认为美国的贷款做法更糟糕据我所知，我们没有 2% 的混合 ARM（基本上是可变利率贷款，前 2 年或 3 年支付 2% ，然后利率独立于美联储利率向上调整）人们正面临几个百分点的利率调整亚历克斯
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我们的贷款是低文件，通过巫师住房贷款我今天早上打电话给我的巫师，他说巫师贷款不会受到非澳洲联储利率上升，因为它们是优质贷款 我们打算很快购买另一处投资物业，但现在将等待价格会发生什么变化 希望它们会下降一点，我们可以获得一些“便宜货”。我想知道我们是否应该在他们谈论 11 月再次加息时固定利率或 Bluestone Alex 我在 Rams 有 3 笔贷款 我应该担心吗，你认为吗
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RAMs 今天早上下降了 34% 我不明白他们是如何受到严重影响的 我在重新考虑 Low Docs 之前联系了他们 他们是 80 % 和借款人必须支付 MI 这是非常高的标准做法，怎么会出错
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预计从现在到 11 月之间利率上升约 05% - 075% 除此之外，没什么好担心的关于 RAMS 不会折叠 - Westpac 和 NAB 正在计算数字并制定收购价格
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不知道 RAMS 会做什么，但另一家低文件贷方出来说他们将增加他们的率超过 RBA 的 25%
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我不完全确定，因为我还没有机会正确阅读它，但来自RAMS ASX ann，我相信他们会从美国市场采购大量批发资金来借给澳大利亚借款人美国市场现在处于恐慌状态，资金正在枯竭，可用资金的成本正在增加 所以虽然从技术上讲我认为他们目前的贷款由 LMI 涵盖（他们在发布时强调），他们将在继续开展新业务时遇到问题，因此这将对他们的盈利能力产生重大影响 这只是我的简要分析，我可以
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谢谢史蒂夫 这也是我的理解 这可能会影响他们未来的借贷资金 将他们潜在的利润压力放在现有借款人身上是不公平的事情 有疯狂的银行提高利率来为他们的利润提供资金
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而且，他们借短贷长这些家伙是“发起人”，即他们通过写贷款和转售贷款簿来赚取真金白银你猜怎么了！没有人再购买抵押贷款，所以如果他们不能出售他们的贷款，他们就必须将它们记在自己的资产负债表上因此他们不能写新业务
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没错，你不能完全经营一家RAMS 房屋贷款中心无法提供新贷款
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这也是 Rams 男孩告诉我的，估计最坏的情况将是收购 就像我们的汇丰银行，第一笔 Mac 贷款首先我们新的是一封信在邮件中，没有任何改变 估计他们有很多铁杆可以从中赚钱，所以似乎没有认为贷款会改变这样（没有信贷紧缩） 确实让几句话说人们如此贪婪并购买虽然很多东西（汽车和杜爸爸不是 IP）戴夫
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只是想问一个问题大家好，我们正处于购买第一套房子的最后阶段，我们通过公羊获得贷款，它将解决九月底，我以为一切都很好，直到我看到这一切发生！ ，我们已经敲响了公羊，他们说没问题，但只是想从更多的房屋贷款明智的人那里得到一些保证，如果还没有解决，我们是否有无法通过的危险，我们已经签署了所有内容，甚至是他们的直接借记表接受付款任何建议都会被大大采纳 谢谢
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我想知道我的费率会是多少 亚历克斯
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今天实际上 RAMS 下降了 70% RAMS 可能成为收购目标，或者他们必须大幅提高利率
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所以这意味着感谢您的回复，这是否意味着如果他们接手我的贷款仍然会兑现它给我的白发！！谢谢
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我可以看到我的头发越来越白！我在 Rams 处获得了不止一笔 IP 贷款，而且我也担心会发生什么他们会在
评论中调用贷款
不，您会收到一封邮件中说您的 RAMS 贷款是现在与 Com Bank、ANZ 、Wpac 或类似的 Dave
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不确定这里的答案，你和你的经纪人谈过吗？他们说什么 Dave
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说好的你好，是的，我有与公羊交谈，他们说“是的，你的罚款是有保险的”；基本上我不应该担心，但我确实担心他们可能会说，因为他们在那里工作，你认为也许我应该尝试更快地完成这项结算，而不是由于要等到 9 月底才能解决，如果他们确实被接管了，我的贷款已经完成或者只是等待谢谢
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这是布什几年前所说的，美国媒体也是充满关于“短缺”的故事； http:housingdoomcom20070906what-was-the-administration-thinkingrefpatricknet 但实际发生了什么 美国：2001 年美国人口：285,226,284 2006 年美国人口：299,398,484 2001 年美国住宅：117,858,349 2006 年美国住宅：126,316,1804 97 人口增长 01-06 年 1-7% % US Overbuilding 01-06 : 44% 人口: http:wwwcensusgovpopeststatesNST-ann-esthtml 住宅: http:wwwcensusgovpopesthousingHU-EST2006html 那么澳大利亚呢 从 2001 - 2006 年的人口普查来看，澳大利亚增加了： 人口：578% 房屋：817% 过度建设：41 % 但这里不一样！！！
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您的贷款是按揭保险的，因为大多数证券化贷方都是在个人违约的情况下是安全的 RAMS 已经超过 12 个月以无利可图的业务购买市场份额 我怀疑业内是否有人通过招股说明书购买甚至申请我被引用的数字是美国，lt; 1% 在澳大利亚 从贷方的角度来看，美国业务之间存在两个主要差异。澳大利亚：a 大多数澳大利亚住房贷款使贷方亏损 主要银行出售的抵押债务中有 80% 是亏损引导活动，利用保险、信用卡等交叉销售机会 它建立了高利润的客户关系与银行相比，固定利率贷款几乎都是亏损的领头羊，因为它们更难打破，平均贷款期限更长，即使是有利可图的贷款也需要近 2 年才能达到收支平衡；盈利能力 b 澳大利亚没有 ARM 或 50 年的贷款期限（我相信一些小贷方已经引入了 40 年的贷款期限，但这只是市场的一小部分） 美国次贷危机的主要影响将是间接——通过融资困难迫使一些贷方提高利率（至少有一个贷方已经将最大 LVR 限制限制在 95%，包括 MI 费用）即使是优质贷款也变得越来越昂贵，因为贷方采用的证券化方法在美国是非歧视性的：债券评级与违约顺序相关，而不是信用质量
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我实际上也在想同样的事情当你看霍巴特这样的例子时更好，其中中位数增加了 185 %，人口自 1997 年以来增长了 5% 这类嘲弄基本面的情景让我三思而后行
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其实，霍巴特是唯一一个人口增长26 超过（4 %) 新房 8那里的住宅百分比仍然是空的，虽然不可能那么糟糕
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这不可能是真的，可以吗所以银行亏本借钱给亏本的房东，但只要这一切都在增加，每个人都会好起来的
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难怪澳大利亚人约翰·西蒙德决定开始提供信用卡他的整个商业模式都倾向于亏损，直到他有东西可以交叉销售RAMS股价也不足为奇我不知道是什么让他们的亏损业务维持了这么长时间
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我觉得这很难相信，但我没有任何信息虽然我知道贷款利润率一直在下降，并且例如，他们要求在许多贷款申请中都包含一张信用卡，这似乎令人难以置信，住房贷款实际上对银行来说是无利可图的 为什么当他们只能用固定利率债券融资时，固定利率贷款会成为一个特殊问题 不完全正确 An ARM 只是您的股票标准浮动利率贷款 Eve n 这在美国曾经很奇怪，因为他们习惯于 30 年期固定利率贷款 我们在 Oz 中没有的是那些爆炸式的 ARM（初始付款非常低，然后重新设置为非常高的付款）而我们已经获得了初始蜜月利率较低的贷款，之后它们只是重置为标准浮动利率在美国爆炸性 ARM 的情况下，它们被重置为比美联储的 LIBOR 利率高几个百分点，可能使它们超过 10% Alex< BR>评论
大家好，贷款人赚的钱和汽车经销商买新车的钱一样，这就是费用和贷款的运作，所以是的，你不会靠贷款赚钱，而且这就是为什么如果你在两年内再融资，你会看到很多银行收取退出费用，因为他们没有从 nab 或 westpac 的费用和收费中赚钱，以高于银行账单利率的 1% 或 2% 赚钱，并且继续前进几乎是不可能的，但管理层和现在的卡是钱o 看到这个，拿到任何一个专业的招股说明书，然后阅读
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澳大利亚和美国之间的差异 美国 - 拥有大力推广的次级贷款 澳大利亚 - 拥有 lono doc 贷款但没有大力推广美国 - 为次级抵押贷款提供非常低的蜜月利率澳大利亚 - 不提供 nodoc 贷款的蜜月利率（我知道） 美国 - 过去 2-3 年利率大幅上升 澳大利亚 - 相比之下，利率只有小幅上升 澳大利亚也有抵押保险，其中美国没有，所以银行已经建立了保护
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2%的利差大约是历史常态，加上部分准备金银行以实现“免费”；银行的乘数和今天的巨额贷款，你瞧，银行正在赚钱 很多钱 你能提供一些证据证明银行不靠贷款赚钱
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不正确 任何首次抵押贷款80% 在美国需要抵押贷款保险 人们为解决这个问题所做的就是以更高的可变利率以 HELOC 的形式获得第二抵押贷款——因此实际上第二抵押权人承担了风险，但为此获得了更高的利率我能想到的另一个区别是，在美国，你可以支付“积分”。 （即前期成本）以获得较低的利率 据我所知，这在澳大利亚是不可用的
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另一件事是美国人可以“交钥匙”。当澳大利亚人仍然对任何负资产负有责任时走开 BTW 次级贷款不是信贷紧缩的原因，它们只是第一个暴露出来的，因为再融资选择已经消失了 在澳大利亚和许多人仍然很容易获得再融资靠信用卡生活（以及 0% 余额转移），所以仍然能够履行他们的抵押贷款义务，我认为这两个原因，次贷一次暴露了很多人 + 能够走开导致级联止赎导致美国转向很快，虽然澳大利亚可能需要更长的时间才能转向 ​​- 但我们最终会走同样的路
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是的，我在某处读到过，不记得在哪里，更多越来越多的人正在使用信用卡支付他们的抵押贷款！基本上他们将兴趣提高到 ~22% 而不是 ~7% 我读到它时简直不敢相信自己的眼睛
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谁用信用卡支付 22% 你可能需要货比三家并获得 95 % 一我根本没有 http:livemoneymanagercomaucredit-cardscompareactionsearchamp;location1amp;stypeall 戴夫
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我认为他们正在支付卡上的生活费用，并将工资用于抵押贷款（并祈祷赢得彩票) 至少它可以降低抵押贷款拖欠的数量！ http:wwwabcnetaureslib200709r185775_691647asx
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嗨桶和雇来的傻瓜 澳大利亚和美国之间的差异 美国 - 有大力推广的次级贷款 澳大利亚 - 有 lono doc 贷款但没有大力推广 美国 - 提供非常低的次级抵押贷款蜜月利率澳大利亚 - 不提供 nodoc 贷款的蜜月利率（我知道） 美国 - 过去 2-3 年利率大幅上升 澳大利亚 - 相比之下，利率只有小幅上升 澳大利亚也有抵押保险，其中美国没有，因此银行首先建立了保护 lodoc 并且没有 doc 在这里没有得到推广 不确定是否是这种情况并被更多的投资者使用，然后是标准的完整 doc 贷款，因为如果你这样做了，你将无法使用完整的文档每笔贷款，如果你在利物浦这样的地方，这个世界的圣玛丽 lo doc 甚至没有文档，我认为这将被视为常态 第二我们确实有反向抵押贷款和非常相似的产品，我认为从记忆它已经为来到这个董事会的两个群体进行了推广或提及，甚至向投资者推荐了带棘轮的低利率作为良好的贷款，因为利率从 35% 开始并且每年都在上涨，利率不受一个贷款人，但由于国家的储备和雇佣的笨蛋长期赚钱而不是短期赚钱，这就是为什么 thaey 讨厌这个词的公羊，因为它一直在降低，而且他们一直在赚钱的贷款的小额回报一直在持续收费中，你会看到很多抵押贷款经理目前出现，而不是抵押贷款经纪人，他们都是紧张的，目的是一家没有房地产成本的小银行，贷款是批发的，但那不是为了这个线程我的 002
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这里有一些东西会让你的数字变大，让它成为 APPEA R 人们靠信用生活 我知道我读过一些人使用以下策略：将所有收入用于住房贷款：购买并支付信用卡上的所有费用（除了住房贷款）：使用抵消设施来支付免息期结束前信用卡退还 http:wwwfinanciallyfreecomaumhod 2 - 使用房屋净值贷款信用额度 例如：Heath 和 Melissa 是谦逊的斗士他们都有工作，每周的税后收入合计为 770 美元（或 3337 美元 pm） 他们有 150,000 美元的抵押贷款，利率为 67%，他们已在 25 年内取出他们的抵押贷款支付为 1032 美元 pmth，他们共用一辆汽车所以他们以每周 400 美元（或每晚 1734 美元）为生，以支付他们所有的生活费用他们链接到他们的住房贷款并组织他们的薪水支票进入抵消账户的抵消账户 一些供应商要求您在申请抵消之前至少有 2000 美元左右的余额，所以要小心并货比三家（请参阅：结论）他们还申请了一张限额为 2000 美元的免费信用卡（足以支付他们每晚 1734 美元的生活费用），至少 30 天的免息​​期，并与他们的金融提供者组织自动支付卡的每月余额 f在免息期结束时从他们的抵消账户中取出资金 这被称为“扫除”；功能 - 它可以避免您为卡余额支付利息，因为您不需要记住每个月在到期日支付卡 他们然后使用卡而不是使用现金进行大部分每月购买通过以这种方式构建他们的财务结构，他们将拥有每月 3337 美元的全部合并净工资，直到信用卡余额付清为止。这将有效地减少他们的住房贷款余额，在此基础上利息是每天计算的，每月按 3337 美元计算 那么随着时间的推移，这有什么不同呢他们通过信用卡支付账单，结果将是他们将在 11 年和 1 个月（而不是 25 年）内完全支付抵押贷款，并在此过程中节省近 100,000 美元的利息让我们看看统计数据: 传统 Pamp;I Loan VS P amp; I Loan with Offset Account 偿还抵押贷款的时间 25 年 VS 11 年第 1 个月向银行支付的总利息 159,547 美元 VS 63,006 美元本金支付总额 150,000 美元 VS 74,250 美元 抵消账户余额不适用 VS 75,943 美元* 还款总额 309,547 美元 VS 137,256 美元 + 75,750 美元) 总计 $213,006 节省的时间 无 VS 13 年 9 个月节省的利息 无 VS 96,541 美元 *注意：在他们的抵消账户中累积超过 11 年和第 1 个月的 75,943 美元是通过乘以 571 美元 x 133 个月（11 年 1 个月）计算得出的，他们支付的总工资为 3337 美元每月存入这个账户，并扣除他们的抵押贷款 1032 美元，每月扣除 1734 美元生活费 $3337 - ($1032+$1734) $571 pmth 要在抵消账户中累积 如果您不喜欢信用卡并选择不使用信用卡，那没关系 - 只是需要更长的时间来偿还您的贷款提供的示例，使用 100% Offset 账户，Heath 和 Melissa 仍然遥遥领先，即使他们必须在当月动用他们的账户来支付费用 您应该关闭所有其他非必要的储蓄账户并使用 100%用于持有所有现金并进行所有交易的抵销账户您可以通过没有多个账户来节省费用，并且可能的最大余额将有利于您对抗抵押贷款最后，确保它是真正的 100% 抵销而不是为您的抵押贷款支付较低利率的人-有关此戴夫的更多详细信息，请参阅文章不同类型的房屋贷款
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对于住房成本的 TAKE HOME 收入百分比的合理数字是多少40% 剩下的就是生活费 我们会 ig此外，澳大利亚人每赚 100 美元就要花 105 美元 平均每个人的信用卡有 3 个月的收入（我们假设是实得） >这是他们信用卡上 5 个月的非住房生活费用 你能获得 5 个月的免息期吗 也许这个想法占了一些，但不是全部 他们也是估计的 70% 的一部分，他们全额偿还了他们提到
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这正是我们在没有 PPOR 的情况下正在做的事情
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假设人们需要 5 个月免息如果你有收入并使用上述策略，你为什么需要5 个月 如果由于失业，你需要 5 个月吗 当然，会有一些被烧毁，但总是有戴夫
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