澳洲澳大利亚房地产知识产权和股份信托结构 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 只是想知道你们中有多少人使用信托来持有 IP 和股份，哪种类型的信托结构最受欢迎 我还没有 IP 或股份，但过去几年我一直在研究房地产（自从我购买了我的 PPOR 2 年前）- 阅读了 Spann、Somers、Yardney、API 杂志等所有的好书，我最初的灵感来自 Peter Spann 的一本书，并且一直在阅读！所以现在我准备开始投资了！计划在接下来的几个月内购买第一个 IP，并将在可预见的未来继续投资房地产（当我对它们了解更多时会分享 LPT），并计划在 12 年后退休（从日常工作开始，我将继续投资），有能力从大型财产和股票投资组合中获得股权被动收入，此后我的妻子和我的收入合理，没有孩子（还没有），所以我们的可服务性非常好，目标是至少拥有 1500 万美元到 20 美元M 在 12 年的时间里拥有财产和股票，拥有 400 万美元左右的股权，这对 LOE 来说应该足够了，而且我会一直在那里为紧急情况保留一个很大的 LVR 缓冲，当然还会继续投资所以我想得到合适的首先为所有这一切建立信任结构！我想要资产保护、未来灵活性和遗产规划的信托结构，我希望总体上总是负扣税（根据 LOE 计划），因此收入流对于持有我负扣税财产的信托来说不是问题 - 它总是是消极的所以在冗长的介绍之后，现在我的问题！ 1 我正在考虑使用 Chan 放大器； Naylor Property Investor Trust for the properties 我理解这使用单位信托混合全权委托信托结构 其他人有这方面的经验吗 2 在我获得第二个信托之前，我应该将多少房产放入一个信托中 我最初计划的 IP购买将是高资本增长北部海滩地区的中位数价格（房屋，而不是单位） - 即 80 万美元以上的房产 3 对于股票 LPT，我认为是一个正常的全权委托信托，最终可以为负负债 HDT 提供额外收入是正确的结构 我是否应该为不同的股票投资组合使用不同的信托 4 “五大”银行、西太平洋银行等是否可以接受 Unit Trust HDT 结构进行房地产投资 他们是否了解这些结构，或者我是否需要花很多时间来解释它是如何实现的？工作 5 这种结构是否允许我将我的知识产权财产的利息资本化，以及我计划在未来 12 年内继续工作的资本化利息税是否可以扣除？ e，一旦我的 LOE 期开始，我就不会首先缴纳任何税款 6 我可以在未来将我的 PPOR 出售给信托，从而将其转换为 IP，腾出现金来购买新的 PPOR 我可以吗？以任何价格出售，还是必须是“市场价值” - 即由估值师评估等 我知道这会产生印花税 7 我应该为所有信托使用同一公司受托人，还是为每个信托使用不同的公司 抱歉关于长帖子和所有问题，但是这个论坛上有这么多知识渊博的人，我一定会得到一些好的建议！谢谢！影子
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这里有几个问题 土地税，资产保护，还有信托会计管理的成本 我假设如果你购买80万+的房子，土地成分会相当高 我对新南威尔士州不是很熟悉土地税（只看过维多利亚），但我只是在新南威尔士州 OSR 网站上快速浏览了一下 在 OSR 网站上，它似乎对个人征收 17% 的统一税，高于 352K 的门槛，但信托没有好处这个级别的（如果我错了，请有人纠正我！）如果他们是“特殊信托”，特殊信托具有自由裁量元素的信托：http:wwwosrnswgovauplsportaldocspagedownloadsotherlt_booklet_2007pdf 如果是这样，那么我认为添加更多信托不会减少土地税（因为每个信托的 352K 豁免不适用）（如果我错了，请有人纠正我！）至于信托的资产保护成本——我想这是一个非常个人的问题，我认为最好将 IP 信托分开（我e 具有剩余法律风险的资产）来自股票LPTs（没有法律风险的资产） 不明白为什么您希望将不同的信托用于不同的股票投资组合 至于在信托之间提供收入 - 这可以做到 - 但正如 Mry 指出的那样最近的一个帖子 可能需要进行家庭信托选举和中间实体选举我相信其他人会提供帮助！
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新南威尔士州的土地税很糟糕，因为它没有给信托设定门槛 例如，昆士兰州确实给出了 30 万美元的门槛 影子，多少钱收入必须让您必须支持 80 万美元房产的抵押贷款 通过在不同州购买更便宜的房产以获得土地税豁免来分散您的投资是否更有意义 您是否与抵押贷款经纪人谈过您的借贷能力以及您是否收入将继续让你购买如此昂贵的 IP 亚历克斯
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在新南威尔士州，关于土地税亚历克斯似乎确实很糟糕当最初为未来投资建立一个结构时（当一个人想要超越自己的投资时）姓名） - 正常程序是什么，即在记录您打算做什么之后 - 首先检查： 抵押贷款经纪人，以确保银行将贷款给提议的结构 会计师 - 确保税收按照人们期望的方式运作 律师 - 是否需要 -或者会计师会做所有这些吗？ -90现在0K IP，和我老婆之间我自己，我们的可偿付能力非常好，现阶段我们可以为价值约 200 万美元的债务融资，这将涵盖明年左右的计划购买之后，我将寻求 Cashbonds LPT 或高股息支付股票以提高可偿付能力 需要更多地了解该领域（基金；股票），但我认为现在不是进入股票的合适时机，我会等待我认为未来两年内会出现的大股市崩盘这应该是我的可服务性耗尽的时间但是我也在研究使用债务来偿还债务的方法从我读到的报告（Residex 等）大多数北部海滩郊区预测未来 5 年的年增长率为 10% 以上，而且这是一个我很熟悉的领域，所以我应该可以挑选一些便宜货我也懒得去旅行和研究其他州所以我会坚持这个领域，至少几年增长应该通过利用一些利息帮助我继续购买，保持 LVR 左右d 80%，如果需要，可以使用 Cashbonds 获得更多收入 无论如何这是目前的计划，但我总是乐于接受新的建议和做事的新方法 这个论坛非常宝贵，真的帮助我定义了我的策略 干杯，影子 < BR>评论
实际上，截至最近的昆士兰州预算，信托的门槛现在是 35 万美元，我最高兴的是，每次我接近门槛时，政府都会不断提高欢呼声
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在所有关于这种信任，我只记得一个人曾经说过他们正在使用 PIT 看看这个民意调查显示的内容会很有趣，尽管我不确定 PIT 对 Camp 的成功或不成功；N 就我个人而言，我不会完全不要碰它 我认为你最好的办法是与 Chris Batten 预约，直接与他谈谈你的情况并为此支付费用！此外，在他的网站上注册以获取有关信任结构 GSJ 的更多详细阅读材料
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嗨 GSJ，是的，有趣的是看到没有人选择 PIT，但我也很想知道你为什么不碰它做您自己使用其他信托 之前的帖子中有一些讨论表明 Chris Batten 正在与 ATO 一起审查他的 HDT，并期待在几周内得到关于该结构是否可以接受的明确答案（那是大约 5 个月前的事了！）有人听说过这个干杯，影子
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你好影子，如果你还没有，你应该阅读这个线程，这会给你一些想法：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt24292amp;highlightProperty+Investor+Trust 我不知道知道最近是否对 PIT 进行了任何修改，但上次我检查它在某些方面确实在推动 ATO 可以接受的范围 鉴于最近对 HDT 的 PBR，这似乎更是如此 GSJ
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嗯，是的es 我之前读过那个帖子，听起来克里斯只是在诋毁竞争对手的信任结构和 Chanamp； Naylor 在他们的网站上很好地驳斥了这些指控 Chris 还没有提供他与 ATO 讨论的任何更新，这让我个人对 MGS HDT 有点担心，我认为这两种结构在 ATO 眼中可能非常相似，如果 ATO 通过一个然后它将通过另一个除非这里有人能指出他们之间的显着差异尽管我真的很想听听使用它的人的意见，但仍然没有投票给 PIT
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Shadow,鉴于 ATO 尚未对其中任何一个给出明确的答案判断（尽管我已经看到限制某些 HDT 扣除的具体裁决），现阶段用户的意见有什么价值即使有人说“我使用 PIT 或其他 HDT，它对我来说真的很有效' 那证明什么 不多，因为 the ATO 没有对此作出裁决 在审计的情况下，ATO 可能会允许，也可能不会我会抱怨使用 HDT 除非 ATO 不允许我的扣除）也没有任何意义 这是一个法律结构，而不是汽车 我们不是在谈论易用性，性能一直悬而未决，直到全能的 ATO 有给它开了绿灯顺便说一句，我还没有使用信托，但计划建立一个标准的全权委托信托亚历克斯
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我真的看过他们的网站，但认为没有太多那里的实质内容也许如果您是客户成员，您将获得更多信息我也会！ - 我之前在这个论坛上问过这个问题好几次了，但这里似乎没有人使用它承认它！ GSJ
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嗨，亚历克斯，在做出任何决定之前，我只想尽可能多地了解信息 - 这就是为什么我对 PIT 用户的评论感兴趣实际上我已经非常仔细地研究了 HDT 结构 PIT 只是另一种类型使用不同名称的 HDT “结构”确实没有问题，人们对它的处理可能会引起关注 对于 ATO 有任何情况，他们需要证明避税使用 HDT，你基本上只是消极装备，并获得与以自己的名义购买 IP 的人相同的税收减免 因此，您并没有避免缴纳任何税款，因为替代方案 - 即以自己的名义拥有财产，将导致完全相同的税款但是，在财产变得正向负债，有些人所做的是以原始成本赎回HDT中的单位，从而避免资本利得税此时他们使用信托的可自由支配部分来流收入那是ATO拥有的部分一个问题 - 对赎回单位避免资本利得税 但是有办法解决这个问题 1 当 IP 获得正向负债时，根据 IP 财产价值的增加，按现值赎回单位，并支付资本利得税销售 那么来自 IP 的流式收入没有问题 2 当 IP 获得正向调整时，将所有收入转给单位持有人 如果用户认为在他们的个人情况下可自由支配收入流式传输没有任何好处，这可能是可以接受的 3 永远不要赎回单位，而是让 IP 保持负向负债（通过购买更多 IP 和以股权为生）因此，如果使用得当，ATO 不会抱怨 HDT，因为与替代选项相比，用户没有避免纳税 - 即拥有您自己的名字对用户的好处是灵活性您有上面的选项1、2和3，您还获得了一定程度的资产保护，并且遗产规划变得更容易说了这么多，如果您计划到 LOE 并且永远不会有一个正向的投资组合，如果资产保护和遗产规划不是大问题，那么 HDT 结构没有什么重大好处 你不妨以自己的名义购买 IP 这是我仍在尝试的事情决定，因为我确实计划 LOE，所以我真的不需要 HDT，除非我认为资产保护非常重要（我认为它相当重要，但并不重要，因为我不是高风险职业） 资产HDT 中的保护不如全权信托中的保护，因为这些单位可能由债权人主张，如果认为单位的价值随着 IP 资本收益的增长而增长，这是一个问题但是，我希望灵活地在未来改变我的策略，在这种情况下，建立一个允许这种灵活性的结构是明智的，即使我从不使用它 建立信托结构的成本与财产相比只是微不足道的几 K值，所以 se 没有害处从一开始就这样安排，以防万一需要灵活性 只是重复我上面所说的话，ATO 需要证明避税，然后才能声称这是避税计划 如果使用 HDT 结构正确，那么与以您自己的名义购买相比，没有避税只是想知道亚历克斯您说您计划建立一个全权委托信托，我认为这将是针对正齿轮 IP 或股票（因为您不能负齿轮全权信托）干杯, Shadow
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Shadow，如果你阅读HDTs上的线程，你会发现我们已经对你刚才所说的进行了相当长的辩论我们没有得出任何结论，因为我们都没有是税务专员！还可以阅读一些 ATO 对 HDTs 的裁决他们似乎说的是，以您个人名义借出的贷款没有足够的好处来允许全额扣除也（这只是我的理论，因为没有判例法在这方面）我想知道 ATO 是否会一些 HDT 供应商所说的以成本低赎回单位 如果不是，这是否意味着单位必须在市场上赎回，在这种情况下，单位如何在破产案件中估值（即你会失去资产保护吗？方面）我不是来自 ATO，也不是税务专家，虽然我是一名会计师，但我意识到从 ATO 的角度来看，这些 HDT 可能都可以，我只是认为这是一个新产品背后没有太多判例法当您考虑一下时，您真的可以证明以信托或个人名义持有的普通知识产权的全额扣除是合理的吗？损失可能会持续数年，但允许这样做不一定是因为税收原则，而是因为历史判例法与家庭信托一样，真的事实上，有这么多富人和波利es 使用 FTs）会在政治上扭曲 ATO 当他们考虑改变信托税收以更像公司时，有很多媒体骚动我在主流论文中没有看到任何关于 HDT 的内容 ATO 也争论技术性作为原则 它将使用任何手段来最大化税收收入确切地说，您可以在净亏损头寸中拥有家庭信托并结转该亏损您只是无法及时分配损失或者只是等到 IP 本身变为正数 我将使用 FT 用于最初将负数的 IP 我愿意承担最初的“损失”，即现在无法申请所有扣除额以获得未来的收入流媒体和资产保护优势年龄分开 FT 股票，因为我有一个非工作伙伴（“我买房子，你提供避税，亲爱的”）亚历克斯
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是的，基本上我认为这是底线无论如何，这里的信托税专家都不同意这一点虽然没有正式的 ATO 批准或不批准印章 - 有一个 PBR 表明利息应该是可扣除的，ITAA 也同意这一观点 此外，ATO已经审查了这方面的个别案例，并且在利息扣除方面没有问题此外，理论上，使用 HDT 来负齿轮（带有适当措辞的信托契约 - 并且大多数 PBR 的信托契约显然措辞不当，即使是外行！）与以您自己的名义购买完全一样 我认为即使是最严厉的批评者（我也会将自己列为其中之一！）会承认，只有正如影子正确地指出的那样，当赎回发生时，问题可能会出现我不得不同意Sh adow 的整体评估，但是是的，亚历克斯，我也很感激我们仍然没有从 ATO 听到任何更具体的消息来平息所有这些猜想（至少在这个公共论坛上！）添加：Camp;N GSJ
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伙计，我们真的应该赶上一杯咖啡！我自己是北部海滩的人，听起来您的服务能力等使我们的情况非常相似精品联排别墅每套价值约 83 万美元我的股票比你计划的要多一些，尽管我现在在那里工作 80 万美元，每年带来大约 20% 的收益，这超过了我 8% 的资本成本，题外话，但是如果你想赶上一些时间或者只是交换一些 PM 总是很高兴与其他 Northern Beaches 投资者聊天，这似乎是这个论坛的一个不断增长的子集哦是的，我有一个 HDT将公司作为受托人结构，目前拥有我的 IP 并在其中共享所有内容HDT 将 NG 扣除从结构中传递出来，这让我想知道这样做的好处o 没有真正分阶段，因为该结构仍在履行其正常资产保护的工作 干杯，迈克尔 PS 这不是我的 Mona Vale IP 或我的 Nth Narra PPOR 的抽水和倾销帖子！声明：我持有并打算继续这样做
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对不起，我想我的意思是NTAA！我不太记得缩写 GSJ
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嗨，迈克尔，是的，我以前读过你关于 Mona Vale 开发的帖子，你似乎有一个很棒的项目要去那里你是怎么和那个麻烦制造者一起去的谁反对你的开发 期待你的 Mona Vale t 的下一次更新阅读！几年后我也会考虑开发项目，一旦我有了一些投资经验，也打算入股，但不会再过几年 会PM你关于咖啡的事情！干杯，影子
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这是什么意思请指教quot;我使用 Maquarie Group Service (MGS) HDT quot;我目前正在为我的投资探索信托结构这是否意味着我从 Macquare 购买了这个 MGS HDT 或者一个账户可以卖给我 请告知，非常感谢一些会计师会为你提供 MGS 契约，如果你的，我可能不会假设其他人不，如果你想要一个 GP
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感谢 GreatPig 的澄清，heshe 应该能够以任何方式得到一个
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