澳洲澳洲房产求助——切换PPOR和IP时如何齿轮？悉尼

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一位朋友拥有一个 PPOR（无抵押）和一个 IP（抵押） 他想搬入该 IP，因为它比他当前的 PPOR 大，并出租他当前的 PPOR 他想知道如何构建他的债务抵押，以便他可以使其税收生效 任何意见将不胜感激 在此先感谢
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他结婚了吗他的配偶工作他工作吗
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他从未结过婚，仍然单身（45 岁） ，他的母亲告诉我们的！）是的，他工作，并在他的 IP 抵押贷款的抵消账户中存有钱，还有一个股票投资组合，我试图记住这个问题是否以前被问过以及人们如何处理它，但无法记住
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那么他真的没有太多选择，除非他建立一个信托并将当前的PPOR出售给一个信托，在此过程中产生印花税，但他将产生的损失将被隔离在信托中，直到它从其他资产或事物中获得某种利润，最终，我开始流动现金nk 这将是减少当前 IP 债务的唯一方法（预计它会成为 PPOR）
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嗨，邓肯，谢谢您的想法我们也有类似的想法 - 他可以建立一个家庭信托（但不确定从长远来看是否有益，因为他是单身并且不太可能在不久的将来结婚，据他的母亲说！），将当前的 PPOR 卖给信托（当然要缴纳印花税）他会必须借钱购买信托中的单位以使信托能够购买财产-这是他的税收负债 然后用出售当前 PPOR 给信托的钱，他可以偿还他的 IP 抵押贷款，搬进让它成为他的新 PPOR 因此，最大的开支将是转让印花税 不确定我在这里错过了其他东西
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嗨，Babushka 我们最近确实做到了，将 PPOR 出售给信托，与它成为一个 IP 如果他需要一些“税收有效”的东西，那可能值得一提 HDT（混合自由裁量权ust) 允许申请负扣税利益 将之前的 PPOR 转移到 IP 的不利之处是不可避免的印花税成本，以及建立结构的成本和努力 你的朋友最好进行计算基于每个场景的每个财产的公平市场价值、建立和维护信托的成本、负扣税或其他好处、支付印花税等 如果这是许多 IP 中的第一个，那么信托的想法很可能会接受这是一次性的交易，简单地放弃一些税收效率可能更简单，更具成本效益，也许释放原始 PPOR 中的部分股权投资于其他地方并产生收入以帮助偿还新的 PPOR 及其更大的抵押贷款 取决于关于我提出的数字它不难做到，但也不令人愉快（或便宜），所以让计算来说话 干杯卡尔
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谢谢，卡尔，分享你的观点 事实上，老公和我迪库讨论了我们之间的各种策略，您的建议是正确的 - 在决定之前对各种情况进行计算 我们的朋友住在墨尔本（我们在悉尼），昨晚他打电话让老公告诉他 HDT 结构或取出当前 PPOR 上的 LOC 用作购买其他 IP 的存款，在搬入之前支付当前 IP 的抵押贷款等
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我认为您的 PPOR 是由您当前的主要住所自动决定的一次只能有一个主要居民的事实意味着如果您居住在 IP 中，您的 PPOR 将自动成为您的 IP 反正我是这么想的 如果我是对的，您可以从当前的 PPOR 中提取股权来偿还如果我错了，请在您的 IP 中抵押，请纠正我
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您是对的，但这样做将是一场灾难 从一个财产上提取资金用于另一处财产会污染税收因此，如果您从当前的 PPOR 和支付你的IP，然后移动int o 您的 IP 在可抵扣利息方面不会更好 请记住，决定可抵扣性的是提取资金的目的，而不是贷款的安全性 改变债务的唯一方法是使 IP 拥有 100% 的债务，并且PPOR 拥有最小的债务是通过改变所有权和建立新的借款信托或出售给配偶是这样做的两种方式
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如何从 PPOR 股权中提取资金用于投资目的，以及使用该基金购买另一个 IP 或股票投资组合 通过这样做，您将拥有 2 处附有抵押贷款的房产，以及一些手头现金可用于其他地方投资 如果您不介意更多债务，这会是一个更好的主意 设立成本信任太多了，尤其是在您和您的信任之间进行交易时
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Simon - You are s就潜在的灾难性税收后果而言，我们已经阅读了很多关于此的文章 - ATO 着眼于意图 我们的朋友实际上在抵消账户中有足够的钱来偿还 IP 的抵押贷款，这样他就可以支付 IP 抵押贷款并作为新的 PPOR 进入它 在目前的 PPOR 上，他没有抵押，将其转换为带有资产负债率的 IP，他可以将其出售为信托 但就像 Nanuq 所说，建立信托的成本很高而且，他单身，他的工作风险不高，所以收益可能不大而且，他在负债方面有点过时 - 所以购买另一个IP可能对他来说不太可能（尽管我们正在尝试改变他对此的看法） Hubby 想到了另一个想法——我们的朋友可以提取他当前 PPOR 的股权并将钱存入他的抵消账户，从而在他当前的 PPOR 上创建一个抵押贷款，然后他可以偿还他当前 PPOR 的抵押贷款IP 并作为他的新 PPOR 搬进去，然后出租t 他的 PPOR（现在从早前提取的股权中获得抵押）但是，我不确定这在税收目的方面是否可行
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如果是我，我会出售当前的 PPOR，支付用销售资金取消 IP 抵押，免费进入 IP 抵押 然后建立一个新的 IP，新的借款是完全可扣除的通过使用新 IP 和 PPOR 作为担保，对新 IP 进行 100% 抵押以获得 100% 抵押 剩余的销售资金可以自由用于其他任何事情，例如新 PPORformer IP 的扩展 主要的事情是在这种方法中考虑的是，在新 PPOR 的销售中，将有 CG 考虑在它是 IP 的期间但在销售之前没什么可担心的
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但是等等，还有更多 G'day Nanuq ，我不认为这是正确的：- 据我了解，您可以从提名的 PPOR 进入出租住宿，但仍保留原始房屋的 PPOR 状态 是有道理的，嗯，我想这取决于谁想搬到我不是所有后果的完整瓶子的地方，但是，我可以说，这是值得的变得“无可挑剔”关于什么是可能或不可能的建议 我相信它比您的建议灵活得多，例如，我认为可以在事后提名 PPOR，而不仅仅是“你换班的那一天”。 （尽管请对此提出建议）很多情况取决于您的情况 您的会计师是一个好的开始 问候，
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嗨 TTRTR 您的建议也很有意义 - 除了信任建议之外“清洁工”要做，但我们的朋友不想卖掉他目前的 PPOR 人们往往会得到“依恋”；到他们家不想放手他们宁愿把它当IP！此外，如果他出售当前的 PPOR，将会产生代理佣金等转换成本 这可能等同于设立信托的成本 - 我在这里需要更正 他在抵消账户中有足够的资金来支付他的 IP 抵押贷款，如果他想继续使用他的 IP 作为他的新 PPOR 想象一下我们可以用没有抵押贷款的 2 处房产的股权做些什么！ - 更多IP，但他看不到那样
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不知道你为什么提到信任我不是复杂安排的拥护者IMO他们只是增加了另一层或要处理的问题我认为你的朋友应该认真考虑将 PPOR 保留为 IP 是否是正确的做法 目前的收益是完全免税的，因此销售会在销售成本后使他们的口袋里有尽可能多的钱 如果他们将其出租 amp;价格停滞或仅缓慢上涨，免税收益将被稀释，它们将倒退 英国计算 CGT 应税收益的方法是根据作为 PPOR 和作为 IP 持有的年数调整收益因此，所有权年限为 100 (PPORIP) 无 CGT A 101 非常小 CGT A 105 仍然多数不征税 1010 现在 5050 征税 1020 现在 66% 征税（如在英国减税后 66% 按 25% 征税）如果Aus方法相同并且价格停滞不前，则应纳税额将逐年增加；免税额会下降 但这可能不足以让你的朋友担心 但是 IMO 他们还应该考虑 PPOR 是否真的是一个很好的 IP IMO 许多 OO 住在租户不想要的地方。许多租户住在 OO 不想要的地方 无论如何，IMO 以这种方法规定的彻底中断是最好的，并提供尽可能高的免税贷款，但总是有人为因素使事情复杂化 为什么不考虑让旧的 PPOR 抵押贷款免费作为 IP，将旧 IP 作为 PPOR 免费抵押并购买第 3 或第 4 个 IP 放大器；因此收入更高，但更大的扣除额这将允许他们拥有完整的投资组合，而无需每年向税务员发送大量租金
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