澳洲澳大利亚房地产 X 世代和 Y 世代重返悉尼

在澳大利亚地产投资



我一直是“租用时购买 IP”策略的支持者 由于 3's（悉尼）的收益率，购买自己的 PPOR 在经济上没有意义 我唯一建议有人购买而不是租用的时候是如果他们没有财务纪律并且PPOR抵押贷款成为强制储蓄计划在海外度过了过去几年，我在积累IP的同时“被迫”租房但是，我计划在2-3年内回到悉尼, 我将获得自己的 PPOR , 我可能仍然会购买 PPOR 我会尽我所能找到一个绝望的卖家，等等，并使用我在 Somersoft 上学到的所有策略，但总的来说我对我的 PPOR 在价格方面不太挑剔简而言之，基于纯粹的财务分析，我可能会多付钱主要是因为我想自由地打几个洞在墙上，不必听邻居的话（一直住在单位里），可以养狗，做出改变等 我的观点：这可能是很多 x Gen y 人的情况 我是 29 ，所以就在GenX结束时，我的很多朋友（20年代末，30年代初，结婚结婚，有小孩要生孩子）都处于同样的境地，尤其是那些在海外工作了几年并存了钱的朋友几块钱 那些现在不买房的年轻人会，最终我不同意那些说房地产市场的基本面会改变，婴儿潮一代会卖房，年轻人不会买的人 可能会有轻微的打嗝就时间而言，但随着时间的推移，房地产市场将像往常一样正常人以相似的价格买卖房产，受利率，经济等影响 Alex
评论
没有PPOR是一种纸上的有趣命题 它没有意义在这里我拥有自己的住所想想这只是生活方式的选择——我有一只猫和一条鱼，并且有租期保障，而且免税美元的价值正在上涨 然而那些每周出租几百美元的闪亮新公寓肯定很诱人！我把它比作股票市场 - 你买不起它，但你不能不参与它
评论
正是它是一种生活方式的选择在纸上，得到所有的扣除（与50% 的资本收益折扣）在我看来，比你的 PPOR 的资本收益豁免更好你不一定要租新公寓：你也可以租房子 Alex
评论
我认为很大程度上取决于你所处的生活阶段如果你是年轻单身，你对租房没有任何疑虑但是如果你正在考虑和伴侣（比如我姐姐）定居，那么除了经济和经济问题之外，还有很多情感问题需要考虑一起买房就像是承诺的象征 我姐姐也有类似的情况 我建议她租一段时间，因为我真的很诚实，除非你是投资者，在购买 PPOR 之前先看看数百套房屋单元（即了解你低于市场价购买）并从绝望的供应商那里购买，在今天的市场上购买是没有意义的t 而不是租金
评论
过去 3 个月我一直在寻找 PPOR 但是我不知道你是否可以这样称呼它，因为我不打算在里面住至少 3-4 年 我们 (我和未婚夫）计划在租自己的同时把它租出去 这符合 alexlee 的策略，但是她发表的评论之一让我感到害怕 换句话说，我将失去我一直在储蓄的 20% 这是普遍共识吗这些天来，我认为我们已经触底或至少接近触底，我认为在购买 IP 的同时租房更有意义，但正如 ausprop 所说，这可能并不总是一个财务决定，只是一种更好的安全感，知道它allllll yours
评论
我认为没有任何普遍共识认为我们正走向一场重大衰退，世界上总会发生令人担忧的事情，但推断并确定衰退的日期是长长的 IMO
评论
有出租的几点房东总是有可能会选择出售或搬入物业-您可能不得不在不适合的时候搬家 您确实有检查的不便-有时您必须花时间下班 如果房子被出售，情况可能会变得更糟 如果你有宠物，通常把它们放在你自己的房子里比在你租的房子里更容易
评论
我与之交谈过的大多数年轻人都不要'不喜欢租房，因为 Geoff 提到的因素 但他们不知何故认为不值得购买，他们可以通过租房来节省更多的钱，因为他们没有'有委员会 rates 我和很多年轻人一起工作，唯一买的是有孩子的人 我最近和一对夫妇之间的收入超过 10 万美元进行了长时间的交谈，他们抱怨出租条件并被迫离开他们的房子，因为他们的主人是出售，他们必须找到另一个有 2 周重叠的房子（支付 2 套租金），因为他们有这么多家具，而且必须在离开之前修好花园等等。他们可以在阿德莱德轻松购买，那里的价格低于墨尔本，但喜欢租和存钱买好车，因为他们从城市租了很远的路，每天都必须去城市（交通很垃圾）我不明白为什么他们现在不买，因为价格合理（加上地区他们正在租房，房子太便宜了！）但是不，他们正在为他们的第二辆车存钱，然后他们会存钱来支付房屋押金 他们不买高档汽车，只买可靠的汽车（每辆大约支付 2 万美元）无论如何他们说，租房更便宜（200 美元每周）而且他们不需要付钱来修理任何东西等等，我想租房比买便宜（每周 400 美元），但这笔钱无处可去，甚至没有像他们租房的地方那样进入他们的生活方式他们的房子很普通 经济衰退迫在眉睫 你从哪里得到的信息 Alexlee 我们通常关注美国经济，所以我一直关注失业率没有上升，个人储蓄似乎在增加
评论
2008当然，衰退只是一种猜测 然而，我有我的理由：1）我们的表现太好了 我相信经济周期，衰退（和繁荣）是不可避免的 泡沫越大（我认为2003 年之前的房地产市场是一个泡沫，尤其是在悉尼）流行越大，最近的股票市场增长集中在矿业股，零售、工业等没有赶上 2) 石油价格上涨 地缘政治风险 (伊朗、伊拉克等）暗示它不会很快倒下增加，通货膨胀上升 如果企业吸收增加（正如他们所说的那样）利润下降，这可能会影响股票市场 无论哪种方式，油价上涨都不是一件好事 如果人们认为石油会继续上涨，他们会收紧消费者支出 3) 个人债务水平很高 政府债务很低 不存在，但这只是将债务转移到私营部门的一个功能 基础设施被忽视，最终将成为一个问题 如果经济衰退迫在眉睫，政府将使用预算赤字刺激经济的速度很慢，因为他们在减少赤字的事实背后投入了太多的广告重量同样的原因，由于基廷经济衰退，澳大利亚央行可能不会将利率提高到如果通货膨胀率上升，程度相同，但不一定如此加息1%会伤害经济 面对舆论，澳洲联储似乎愿意加息 4) 中国经济存在很多结构性风险，人们忽视了工资压力、社会压力、坏账在银行，污染，腐败等方面我研究了日本的泡沫（几年前我在日本工作时亲眼目睹了结果）并意识到当时日本经济有很多问题没人关心，但是，当许多当地行业（建筑、银行、农业、政府猪肉桶项目等）非常腐败且效率非常低时，只关注最成功的经济体（丰田、索尼等），我认为中国将揭示其很快就会出现疲软，尤其是当它试图控制增长时 5) 悉尼的价格仍然过高 我仍然看到中等收入房屋的租金收益率为 3-4%，而且我认为这是不可持续的 要么租金上涨，要么价格上涨背部 下跌 珀斯也因矿业繁荣而过头 如果中国跌跌撞撞（暂时，因为我相信中国将在长期内保持增长，但短期内会出现问题） 资源价格将下跌 美国和英国有自己的房地产泡沫，如果他们因通胀担忧导致利率上升而跌跌撞撞，消费者支出将枯竭 6) 其他小迹象，如建筑商倒闭（不仅仅是像 Westpoint 这样的骗子）也表明问题迫在眉睫所有这些只是我的想法，我不得不承认这是被我想要经济衰退这样我可以购买悉尼的事实所影响 话虽如此，如果明天有繁荣，我仍然会相当高兴，因为我所有现有的 IP 都会上涨 为了做好准备，我正在放松在我的股票上，在土地上保留更多现金并以固定利率锁定 LOC 亚历克斯
评论
亚历克斯利，你为什么觉得悉尼定价过高？设定价格的市场，如果市场说萨里山的两居室房子价值 60 万美元，那么这就是它的价值完全停止我永远无法理解人们怎么能说市场价格过高，尤其是悉尼购买这只是媒体炒作的神话 我目前想在悉尼市中心买房子，我发现大多数地方都在 6 周内售出更多，喜欢或厌恶它，我们是奥兹最大的商业化城市，因此事情会花费更多顺便说一句如果你认为悉尼房地产要花一大笔钱，那就去看看纽约的价格
评论
我当然同意纽约和伦敦比悉尼甚至更贵（相对于平均工资） 伦敦的平均工资约为 25,000 英镑，而我的住所（在城市稍微不可靠的地方有 1 间 12 间卧室）至少为 25 万英镑 但是纽约伦敦的人口要多得多推高价格的真正高薪人士 是的，市场决定价格 价格会根据情况而变化 本周市场称房子价值 50 万美元 下个月，如果加息或经济衰退或其他情况，市场会说它值 40 万美元 当“市场”相对于基本面（经济风险、工资、租金等）过于乐观时，我将其定义为高估 那么当市场说纳斯达克价值 5,000 点时，你会如何反应呢？它定价过高 我的观点是市场可能是错误的（旧的躁狂抑郁类比）或者定价过高不是正确的术语也许更准确地说我认为基本面会恶化（更高的利率，融资变得更加困难，人们对承担大量债务没有信心，因为他们担心自己的工作），因此市场会下跌 我看了看我在悉尼和布里斯班的工资是多少，价格差异无法解释由 sa拉里差异 Alex
评论
alexlee，我猜你提出了一些有效的观点，但不要忘记纽约市大约有 800 万人，如果贫富比例比这里更普遍，我会感到惊讶 事实上我敢打赌我们在悉尼的人均富裕程度更高 你可以等待经济衰退、价格调整、恐怖袭击、通货膨胀和其他事情，但我觉得归根结底你最好还是在市场上 你有权说价格可以下跌，但如果他们在房地产领域大幅下跌，其他投资也会如此，包括你存入银行账户的东西，所以你不妨用你的 $$$
评论
我认为贫富差距很大与悉尼相比，纽约和伦敦更大，即富人更富有（因此能够买得起那些昂贵的公寓）而穷人更穷 我同意你不能完全退出 我已经有一些我在 2000 年至 2004 年期间购买的房产后来的表现不佳，但早期的都很好 我不打算出售任何房产 如果房产和股票下跌，现金是唯一能够保值的东西 通胀上升往往伴随着更高的利率 假设房地产出现衰退和崩盘股票，银行余额的价值将如何下降汇率可能会下降，但如果你将澳元保持在盎司，那没关系在我的情况下，我的工资是以英镑为单位的事实对冲了亚历克斯
评论< BR>这篇文章的要点 ALex 只是好奇 我记得在一些研讨会上我只是了解一般知识 悉尼目前的收益率与纽约、东京和伦敦相当，因此评论员推测过去 7-8% 的高收益率早已不复存在你对此有何看法
评论
我不认为收益率可比东京收益率实际上非常高利率在零附近，住宅区的收益率至少为 8%+ 在过去的 20 年里，他们的收益率略有下降租金上涨和至少减半的剩余物基本财产价值 这仅基于东京代理商窗口中的内容 但是，日本的建筑质量是一个问题，而且旧建筑毫无价值（东京的旧公寓确实看起来很垃圾）租金（通常整个街区由一个业主拥有）和自住业主，所以市场有点不同我不知道纽约的收益率，但伦敦约为​​ 5-6%（这是历史低点）悉尼收益率平均仍然在 3-4% 左右：我认为这是不可持续的 我认为总体上收益率会下降 但这也是因为利率呈下降趋势 我认为我们不会看到那些心理利率我们在 90 年代看到 话虽如此，10% 的利率将使经济趋于平缓 我认为我们不会看到悉尼住宅收益率为 8% 6% 左右肯定是 achieveable, 虽然亚历克斯
评论
亚历克斯真的是这样吗，这意味着东京的住宅物业是积极的吗？那里的资源物业很容易获得融资吗？他们给了多少欢呼声
评论
我'我现在在东京虽然还没有调查过，但只是环顾四周，似乎有很多新的公寓楼正在拔地而起这里的经济真的在回升——我的行业（电信）有很多活动
评论
是的，非常积极但是，有外国所有权等问题，外国人很难获得贷款 我听说过有关投资银行的董事总经理（年收入数百万美元）被拒绝信贷卡等 虽然我相信如果你通过花旗银行会更容易很多大银行都在购买日本的办公楼，部分原因是收益率和低利率主要是我认为语言障碍是一个大问题我会说日语，但看不懂法律文件我曾考虑将部分抵押贷款兑换成日元并只支付 1%，但我认为外汇风险不值得当然，历史表明澳元走强，所以我最好将贷款兑换成日元亚历克斯
评论
亚历克斯 - 你如何在日本以外（即澳大利亚）的安全（IP）借入日元@大约 1%
评论
澳新银行东京分行借出日元（和其他货币，按当地利率计算）在澳大利亚房产上 最高 70% LVR，我认为，而且你不能居住在澳大利亚 联邦银行伦敦分行借给澳大利亚房产 我参加了墨尔本一家公司在此举行的盛大会议伦敦有 CBA 代表 AlexCool 正如我想我在八月份搬到英国之前提到的那样这是否意味着我可以用英镑贷款为我的墨尔本 IP 再融资 英国现在的“标准”利率是多少 它低于 Oz，对 还有 - 如果它是一家澳大利亚银行（即 ANZ、CBA），你可以分拆贷款吗（即部分澳元，部分以英镑或日元，或其他）在一个财产
评论
不知道分拆贷款但我认为你应该能够用英镑贷款为你的墨尔本知识产权再融资（以较低的LVR - 我不知道'不知道限额是多少，可能是 70% 或 80%）我认为英国的利率比 Oz 低 1% 不过请记住，您有外汇风险 如果您将贷款转换为英镑并且澳元下跌 10%，您的澳元贷款刚刚上涨了 10%，而你的租金仍然是澳元 就我个人而言，我不愿意为了节省 1% 的利息而冒这个风险 我预计澳元兑英镑汇率会下跌，所以我保留我暂时在伦敦的英镑储蓄亚历克斯
评论
我当然关注外汇风险部分 如果汇率剧烈波动并且您可以“锁定”一个良好的利率和转换，那么很高兴知道未来比率（尤其是当转换为您将获得的货币时）
评论
假设您在海外期间将有足够的储蓄来偿还本金所有未付部分将有外汇风险亚历克斯
评论
我认为短期租赁策略是可以的，但恕我直言，你无法击败拥有自己房屋的安全性创造股权，创造杠杆，创造财富 最终，即使那些永远不会在自己家中使用股权的人，仍然会比那些根本没有房产的人过得更好 当你年轻并且有稳定的收入时，以任何金额出租很容易，但是当你停止工作以后会发生什么 一个有趣的统计数据是，男性平均在 58 岁退休（自愿或非自愿） 在 65 岁退休的人中，大多数人在之前的 5-7 岁之前只是兼职工作几年左右 我认为男性平均能活到 78 岁，女性要高得多 这意味着男性退休后至少可以支付 20 年的房租，对于一个在统计上将作为寡妇度过晚年并且不得不寻找租金来自单一收入或养老金 例如，我的父母没有房屋，自从被迫提前退休以来，在养老金和临时收入的补充下，这些收入随着年龄的增长和身体能力的下降而迅速下降。相比之下，我在- 法律拥有自己的房屋，除了养老金没有其他收入，但正在享受舒适而安静的退休生活除了长期的财务意义外，还有情感方面需要考虑大多数长期租房者会遇到部分或全部如下： - 由于房东决定出售、翻新、开发等，租约没有更新 - 关于宠物、装饰风格或只是能够在墙上挂画的自由度较低 - 不方便且经常是侵入性检查 - 可能是陌生人通过如果是 pl 的属性在市场上领先 - 维护问题（尤其是非必需品）没有得到及时处理，如果有的话我们都看到了多年来被可悲地忽视的破旧的长期出租物业因为它是一个简单的人类特质可以对您的房屋产生情感依恋，无论您是租房还是拥有，以上所有因素都会对租户产生重大影响 最后一点，虽然今天租房可能比偿还抵押贷款更便宜，但请记住租金将大致与 CPI 一致因此如果您目前将收入的 25% 用于租金，那么在 10、20 或 40 年后您仍将花费 25% 大多数专家表示，舒适的退休收入约为 60%如果是这种情况，现在您的租金承诺更像是您收入的 42% 另一方面，假设您在 20 年内不进行再融资并辛勤地还清住房贷款，则可能是现在花费你 35% 的收入，但这个百分比会减少随着岁月的流逝和您的收入增加，因为除了利率变动之外，您的住房贷款相对固定 在 CPI 每年上涨 3% 时，您只需大约 13 年的时间，您的抵押贷款支付额就会低于您应支付的金额同时，你说你家的年平均增长率为 5%，所以在 20 年结束时，你 26 万美元的房产现在价值 65 万美元 只是我的 2 个鲍勃值得 Flatout
评论
一切都是真的，平我想说的是，从纯粹的财务角度来看，在购买 IP 的同时租用你的 PPOR 比先购买你的 PPOR 更好，即拥有你的 PPOR 的成本高于租用它并将余额投资于其他地方 购买你的 PPOR 是一件好事对于那些不会省钱的人的策略，但对于投资者来说，PPOR 没有财务意义整个讨论都是基于积极储蓄和投资的人我假设不投资的人不会无论如何，这个论坛重新发生时会发生什么你停止工作，好吧，我将通过利用 IP 的所有税收减免积累的多个 IP 退休，我想我可以通过不购买我的 PPOR 来购买更多 IP 我不同意你假设您从不购买 PPOR，将始终将相同百分比的收入用于租金，因为我相信您的薪水会因促销等原因而高于通货膨胀。但是，我完全同意 PPOR 比租房更好的情感原因这正是我的观点：X 世代和 Y 世代，我们是不忠诚、害怕承诺的机会主义者，最终会长大并想要拥有自己的房子t 扣除利息，CGT 豁免，但大多数 CGT 还是 50% 折扣，我个人无法获得 FHOG）但我开始从情感角度考虑 PPOR，出于您列出的所有原因 那些说 Gen X 的人和 Y 与前几代不同是错误的，在我看来n 一旦他们到了 30 岁，x 世代和 y 世代就会买房安顿下来 Alex
评论
嗯，非常有趣，鉴于日本似乎正在反弹，如果他们在该国，有人会投资东京 RE 住宅吗并且可以获得融资并绕过外国所有权规则蒂姆
评论
我担心建筑质量最近有很多涉及建筑商的丑闻，日本建筑商的名声一般都很糟糕公寓楼（尤其是较小的公寓楼）在 15 或 20 年后看起来真的很糟糕，比澳大利亚的同类 Alex 差得多
澳洲中文论坛热点