澳洲澳大利亚房产“何时”购买——引爆点假设 悉尼

在澳大利亚地产投资



总而言之，我决定开始把我的想法写在纸上，试着把它整合成一个工作体谁知道，有一天有人可能会傻到为我发表它我以为我会从我的目前最喜欢的话题是“何时”；购买 最终，我计划充实整个“为什么、什么、在哪里以及如何”。以及我将与这艘好船 Somersoft 分享我的全部内容我一直在考虑一个与我认为是临界点利率相关的假设我将这个利率定义为购买超过租金的溢价，即我假设的住房贷款利率和租金收益率之间的差异，并证实了工作例如，房地产市场遵循一个明显的周期，当溢价率达到临界点溢价率为零时开始繁荣，即当房屋贷款利率等于或低于租金收益率时，自住者进入市场, 满足需求并带来房地产价格的繁荣，因为投资者在潜在的短期资本收益的支持下跟随他们 我已经写了几页详细的页面并将它们附在此处供您考虑“繁荣刚刚发生”;或“七年周期”；对于那些人，我可以礼貌地建议这种想法不适合你吗？我将资产价格增长的可能性建立在坚实的财务基本面之上我认为，当某些财务标准满足时，繁荣是短期收益后牛群的副产品这就是为什么你会经常看到我在这里发帖说“金融基本面不适合支持另一场繁荣”的原因。我不只是勾勒出几年，然后说，是的，是时候再来一次 BTW，我将其与 Rental Reality 区分开来，因为我在当前流行的房屋贷款利率的背景下考虑收益率 Rental Reality 仅在历史收益率的背景下考虑收益率来自那个邮政编码 希望这能引起一些问候，迈克尔
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天啊，迈克尔，你让我头晕目眩，我是一个简单的女孩放大器；当它为我堆积起来时会购买 容易！然而，我知道有很多东西会真正喜欢你的长篇大论，甚至可能是我自己的老公
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太棒了嘿伙计 - 太棒了 - 我喜欢它很高兴看到一些分析和更深入的思考！我想知道-您能否尝试量化购买房屋居住的人所带来的“情感溢价”对市场因素的“敞口”——人们也会（如果他们有能力）愿意多付一点钱，而不是把钱“浪费”在房租上，把钱浪费在利息上，从而获得未来价格上涨的敞口另一方面，还有通常的财产持有成本和房屋所有权可能带来的不灵活的“情感”方面（正如一些人所看到的那样）
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感谢迈克尔的努力 - 我已经打印出来了今晚晚些时候房子安静下来，出去看看吧
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伟大的文章迈克尔！我怀疑“引爆点”会因地区而异，（a）人口流动较多，（b）是小城镇，（c）人口增长较低，引爆率接近于零。无论如何，因为这些地区的收益率通常较高 尽管购买似乎是合理的，但个人情况（例如不想在城里呆太久、有孩子等）可能意味着有能力购买的人会转而租房，尽管经济学 我不认为所有地区的小费率都应该是正的（尽管有所有权的好处） 采矿城镇是负小费率（介于 -1 和 -3% 之间）的地区的一个典型例子) 多年 即使在 2005 年，一些城镇的一些房产租金比支付利息还贵 甚至可能有几个临界点 例如，-3% 左右的数字可能很重要，因为在这个点附近租金开始超过总持有量购买者的成本（即投资者的 CF+） 因此，即使购买者不重视未来的升值，他们也不会通过购买这样的房子来冒险（或损害他们的生活水平）但是尽管他们不是花费更多，他们也不再储蓄 因此，唯一的经济利益是资本收益，这是长期的 由于这可能不如短期计划重要，因此购买的决定还不一定足够令人信服因此临界点可能略有负面，但许多人还没有博士但当它达到 -5% 左右（按当前利率计算，租金收益率约为 12%）时，即使在现金流的基础上，购买也无疑比租房便宜 假设未来资本收益为零，那么更多的人可能（最终）坐起来注意如果有大量潜在的就业和愿意新购房者，情况可能不一定如此，例如小型矿业农业城镇（例如诺斯曼或坎巴尔达）彼得
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彼得，优秀的积分队友！其中一些我一直在考虑自己 在我的假设中，我提出了一个零临界点，但是当我开车回家时，我考虑了区域和城市市场之间的差异所以，为了进一步发展它，我认为我需要引入“beta”；按地区和可能按城市，即某种加权个别子市场趋势的方式，以在某个价格点均衡从租赁转换为购买对于那些认为这可能都是假设的人，我个人希望这不是我正在考虑购买来自 RP Data 的一系列邮政编码中的一系列历史收益率，然后与历史住房贷款抵押贷款利率进行统计相关性，以尝试确定真正的相关性和全国范围内的临界点（如果存在），以及特定的邮政编码临界点（如果结果）有一个统计显着的相关性，那么它很可能证明了市场时机的圣杯但是，我建议悉尼更有可能引领市场，因此找到悉尼的临界点或墨尔本的临界点将是一个良好的开端 然后只期望涟漪效应站稳脚跟，其余其他子市场将跟随，而不管它们自身的收益率和收益率之间的相关性如何抵押贷款利率 感谢您花时间阅读我的简短论文并提出有见地、深思熟虑的回应 非常感谢！ Trogdor，是的，我绝对计划尝试绘制出可能影响特定情况下 beta 的其他一些方面 个人情况和心态可以发挥关键因素，但我认为临界点实际上是衡量集体意愿的指标市场以一定的价格溢价购买超租，因此是“群体的均值”；一旦超过临界点时市场开始繁荣，那么从众心理就会占据上风，因此在某种程度上，个人特征并不那么重要。了解什么可以构成价格溢价仍然很有趣，即什么“好处”？从购买中获得的收益足以将临界点溢价提高到零以上，即让人们在仍然比租房更贵的情况下购买，反之亦然，正如彼得指出的那样，有些人宁愿租房，即使它比购买更贵 感谢您的意见也！ PS 也期待 Lizzie 和 Bargain Hunter 的意见 干杯，迈克尔
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我已经打印出来稍后阅读 看起来很有趣，虽然做得好！干杯，
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在那里思考！说实话，虽然迈克尔，我不确定人们对他们的 PPOR 的看法——嗯，至少不是我想的那样我认识的大多数人都没有试图证明 PPOR 与租金成本的合理性——对大多数人来说一个不成文的规则，即 PPOR 的费用将超过租金 通常归结为我需要多少存款才能住在我想要的地区，我可以保存它然后保存，保存，保存，花费 - 哎呀，保存一些更多啊——我有钱——走吧！从那时起，除非发生重大变动（地理上）或出现财务问题，否则很少有人会再次租房。人们在整个繁荣时期都在购买 PPOR，并在萧条时期继续投资 IP 投资——现在这是一场不同的球赛，但在为投资者租购之间并不是一个真正的选择，除非临界点和租金空缺之间存在相关性率
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嗨，迈克尔，有趣的方法 以下是我在研究过程中的一些想法： 1) 总是有人喜欢租而不是购买，即使 R 大于 HL 这可能是一种生活方式选择，或者由于对市场的无知，恐惧，缺乏进入资金（存款）或短暂性（辩护学生） 这不会使你的理论无效 - 但它确实意味着即使模型可能表明每个人都会有租金需求买自己的豪我同样总是有人更喜欢买而不是租房，正如上一篇文章所述 这表明无论价格或时间如何，总是有购买房产的需求 2）该理论仅间接考虑了房产的供应 如果有供应短缺，这将推高 R 侧 -但并不一定会增加想要购买的人数，因为有些人可能认为当时太难了并退出市场——就像失业率很高时，更多的人决定不找工作如果供应过剩租金下来，根据您的模型，购买倾向会降低 然而，这可能被以前经历过租金危机的人视为进入市场的好时机因此，即使 HL 率很高，平衡点也可能高于 0%人们在情感上担心将来会像过去一样被市场拒之门外，租金高 3) 你能否绘制一个城市从 2000 年到 2005 年每月的临界点，并根据价格走势跟踪它？给出两个迹象——你的理论与现实的吻合程度以及市场滞后的程度我预计至少滞后 3-6 个月，因为很多人在繁荣高峰后继续购买，因为这两个数据都不可用实时标签，它延迟了几个月，而且许多人没有充分调查市场并购买繁荣后的预期进一步收益这本书非凡的流行妄想和人群的疯狂说明了最后一点我喜欢你的模型的原因是三- fold，首先它很简单，其次它是可测试性（只要它经过测试），第三它提供了一种方法，如果它有效，可以帮助今天做出购买决策，而不是等待数月的数据或追求直觉的 headcountbid 计数方法（拍卖和开放日的人是否减少，投标人和报价是否减少）另一方面，该模型可能过于简单而无法用作有效的规划工具，或者可能根本不符合市场现实 我们需要超过 4 个用于判断 BTW 的数据点，我同意小费值可能存在当地情况差异 这是由于文化、社会和经济差异等原因 干杯，Aceyducey
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嗨迈克尔 一个有趣的理论，但该理论似乎不起作用的一组数据是 80 年代后期的利率 14% 至 17%，如果您参与不良利率 24% 租金收益率约为 7%初始利率为 14%，但我们仍然有繁荣，而且规模很大期待进一步的改进 干杯
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大家好，迈克尔的理论很好，但它是否经得起审查，正如 Handyandy 所说的那样，我正要自己提出 80 年代的繁荣 你可能会发现有不同的引爆点对于不同的繁荣，取决于一大堆因素 这本身就很难预测下一次繁荣何时开始也许你可以改进它，我们都会永远感激不尽，再见
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这到底是怎么回事发生在八八年代末，我想我记得定期存款支付 14%！但也许我梦想着为我的农场贷款支付 23% 的利率！农场被认为是高风险的，所以利率更高 我几乎没有成功 住房贷款利率不是上限为 14% 我一直怀疑企业和农民正在补贴房主 然后是股票大涨和87 年 10 月，当现金支付两位数时，股价从 84 倍增至 87 倍 2% 的股息收益率！股价暴跌后的房地产大繁荣在房地产翻倍之前的 87 年繁荣时期 我记得回报率高于 7% 当时投资者的任何故事 事情真的很疯狂！当然，日本比 Oz 还要傻 他们从那以后一直在为它买单，但这是另一个故事 进一步扩展，8 年代末发生的事情就是为什么我怀疑 90 年代中期房产变得如此便宜的原因 优质房产能够积极调整可能永远不会再发生 只是因为投资者还记得几年前的濒死经历 随着利率暴跌，普通投资者看得太慢了，看到便宜货的聪明投资者可以现在退休 这个论坛上的一些人 [包括我自己] 正在等待比率回到 1996 年的水平 如果我们期望这些水平再次发生，我们可能会完全错过下一次房地产火车 见你的
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嗨 Topcropper Talking Sydney Western subs here 在大约 85 年的利率为 13% 时，回报率高达 10%（容易），到 87 年，回报率普遍下降到 7% 关于回报率的有趣之处在于只是越来越恶化，恢复率不超过以前的速度 我不包括有一些负面方面有助于恢复百分比回报的特殊领域 您还以消除和重新引入负扣税的形式受到政府干预繁荣在某种程度上是由政府政策推动的（干预）即使是最近的繁荣对我来说也受到 GST 引入的影响，并且绝对受到首次购房者补助金翻倍的影响 干杯 ps 如果你可以得到 17% 的钱，你和 Pyramid 在一起，但前提是你速度快并及时把钱拿出来
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大家好，Topcropper，Handyandy 是正确的 在 80 年代，我们拥有的房产最高收益率约为 8-85%这是在繁荣之前，利率约为 14% 现有 (PPOR) 贷款的利率上限为 135%，但允许新贷款更高 投资者支付的费用至少高出 1% 我们将贷款固定在 145%以为我们很聪明呃！再见
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MW 你可能已经忽略了我，但正如其他海报所暗示的那样，恕我直言，你的引爆点分析永远无法考虑到可以说是购房背后最重要的因素决定 - 情绪但不要感觉太糟糕 - 世界上最好的计量经济学家还没有设计出一种严格的方法来考虑它或者我非常同意到目前为止在这个线程上所做的所有评论 MW，如果你真的是对新想法持开放态度，考虑一下这个购买 IP 不是火箭科学 马克

迈克尔 很高兴看到你对它投入一些想法 这显然是一个复杂的主题，我没有尝试从基本观点评估点 唯一在一定程度上做到这一点的人是 Kieran Trass，显然他对利率进行了折扣，这让大多数观察者感到惊讶试图挑高的结论和lows 不是必需的 当然会很好，但从赚钱的实际角度来看不是必需的
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是的，没错，这不是火箭科学——事实上生活中很少有东西是（事实上我曾经在某处读过火箭科学，甚至不是火箭科学）对于我们所有的技术进步和爸爸们，人类仍然是简单的生物 虽然我们的行为很复杂，但我们的潜在动机很基本（莎士比亚是对的）确实出现了几个反复出现的主题，它们包括（但不限于）： - 爱 - 权力 - 金钱 - 成功（这是另一面 - 对失败的恐惧） MW，我认为最后一个是你的致命弱点 你想购买 IP，但你害怕失败（不是我们所有人）你如何将失败的风险降到最低在您的情况下，您似乎正在等待儿子和一些其他毫无意义的数字告诉你，当你准备好MW，没有投资是100％安全的，如果你愿意接受投资可能带来的成功，你也必须愿意接受它可能带来的风险to custard 你不能单向Mark
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伙计们，所有优秀的输入，谢谢！我同意它需要在 80 年代进行回溯测试，我什至暗示需要通过从 RP Data 购买历史数据并寻找相关性来做到这一点溢价大于 0 这只是意味着某些其他标准在这些情况下起到了扩大临界点的作用 我们都知道驱动买家行为的恐惧和贪婪 我对 80 年代了解得不够多，无法评论这些情况的影响在那段时间里，虽然我简要提到了其中一些标准，但可能是政府干预（FHOG、NG 等，谢谢 HandyAndy）、供应稀缺等等等。这正是我正在考虑开展的工作我相信在“利好利率环境”将存在统计上显着的相关性但这是我假设的基础我认为澳洲联储现在可以控制利率，我们不太可能看到 80 年代利率的重复我可能是错的，但我希望我不是因此，当前良性的利率环境为分析景气引爆点提供了稳定的基础 同上！这正是我提出这个理论的原因 只是要做那个测试，看看它在统计上是否有效 这里要说明的第一点是你不正常！当然从统计上讲你在这个论坛上的事实表明你不是你通常的现金拮据的战斗者试图保持孩子们餐桌上的食物 它是“澳大利亚中部”；我认为这构成了购买人群的统计显着部分当他们决定在达到临界点时购买而不是租金时，我会看看我是否能找到更多关于租金收益率的信息，并将这些信息与抵押贷款利率相关联，这样我们就可以看看是否真的存在某种形式的相关性，我可能会引用；区分”; 80 年代，由于缺乏良性的利率环境和猖獗的通货膨胀然而，我可能会在那时发现某种滞后效应，即收益率是否高于一年前的利率，这样买家认为利率可能会到来回来但被不断上升的利率所吸引马克，不知道为什么你会认为我让你忽略你从来没有遇到过作为一个煽动者或诽谤者当然，你一直告诉我离开我的背后并进入游戏，但是如果您最近阅读了我关于我的策略的另一篇文章，那么您就会知道为什么我现在要耐心等待并非所有策略都适合所有人我对我的计划感到满意并且是积极”；每天回顾我的本地市场，当我在该市场找到合适的机会时，我会采取行动同时，我将继续完善我对 IP 的思考，并继续在 ASX 上获利，大家加油，迈克尔
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MW，虽然我倾向于按照 Pitt St 的观点开处方，但我确实喜欢参与分析的细节（我喜欢用数字来支持我的直觉）！无论如何，我的问题 - 用一些支持措施覆盖你的分析是否有好处例如，你在以前的帖子中写过关于基本措施的文章，想到的是“负担能力”你的临界点和房价承受能力之间是否存在相关性虽然就像任何分析一样，值得做这些数字似乎是“显而易见的”；我们会不会有这样一种情况，你的 TP 是零，但房价中位数仍然是收入中位数的 6 到 8 倍以上？现在是清晨，我还没有喝咖啡！顺便说一句，伟大的论文！
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马克，谢谢你的轻柔推搡，但请放心，我在最重要的事情上，我有 10 万美元的押金准备好花掉我已经预先批准我的银行已到位 55 万美元 而且，我为下一个 IP 制定了具体策略 我正在当地寻找房子和土地，有可能增加一些化妆品价值 我每天检查我当地的破布和 recomau 我甚至花了一些时间与当地的房地产经纪人会面 几周前，在我把她选为好经纪人后，我花了 2 个小时与一位特定的经纪人见面 她了解我的策略并定期检查是否在我的练习范围内出现任何问题失败曾经让我退缩，但现在不再是我过去总是找借口为什么不做事，但后来意识到我在做这件事我也是在 5 年前说的，而不是你在我的文章中观察到的任何事情在 SS 上的时间很短 从那时起，我就有了一个个人口头禅：“你永远只有你允许自己被引用，这在我生命中的一些关键决策点上为我提供了很好的帮助，因为这就是为什么我现在是一名高级管理人员，薪水不错，与一个在北部海滩几乎完全拥有他的 PPOR 的孩子幸福地结婚了如果我对失败有任何残余的与生俱来的恐惧，这一切都是不可能的 所以，请放心，我是“不信的”。 IP 游戏，即使我还没有获得下一个难以捉摸的 IP 但迹象正在调整，在未来 6 到 12 个月的某个时间，它看起来很适合购买可能会更快，但时间会告诉 Cheers，MichaelStewie，好点我最好去拿我的去开会，但是当我回来时，我会回答你的问题 这是一个非常好的问题，我自己也在考虑，但我认为这个假设已经涵盖了我会解释今天下午我“逃跑”的时候从我那一天的背靠背非增值会议开始哦，管理的苦差事唷，那很快！刚刚在那次会议上得到了一个小时的缓刑，所以首先回答这个问题：Stewie，我认为它归结为价格平价不管房子的中位数价格如何，价格平价表明对于“任何给定的房子”来说租房和买房的成本是一样的 当然，现在可能有更富裕的租房者正在租一些相当昂贵的房子，但价格平价表明他们可能会在达到临界点时决定购买这些房子，而不是继续相反，在市场的底部，“战斗者”； （上帝，我讨厌这个词）只是在 Dare-I-mention-a-postcode 中的小纤维小屋上支付租金，但意识到他们可能会采取行动盟友能够摆脱激烈的竞争并购买而不是租房 不要忘记前面也提到过的极好的观点，即对于某些人来说，这将需要“否定”；在他们采取行动之前的临界点 你就是无法帮助一些人！我建议的邮政编码会因邮政编码而异，但人口统计和统计数据的美妙之处在于它可能对每个邮政编码具有统计意义。观点是相关的 当然，我假设“租金与购买金额为 $$$”的负担能力；立即适用 租房者在没有足够现金购买时会选择租房。他们是“效用最大化者”；谁想要以每月 1,000 美元的价格获得最好的地方现在，假设这 1,000 美元现在可以支付抵押贷款的利息 这是我建议他们可能会打电话转为成为买家而不是租房者的时候加上一个漂亮的小 FHOG 和一些关于房地产繁荣的媒体报道，它们将无法阻止，因为古老的恐惧和贪婪助长了繁荣，每个人和他的狗都想要干杯，迈克尔
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我昨晚在回顾我的反馈时考虑了这一点 你可能就在那儿 - 我很幸运，当谈到 PPOR 时，它不是在餐桌上的食物或租金抵押之间做出选择的情况 我们能够选择对可自由支配支出的打击因此，在将自己置于另一个男人（或女人）的鞋子中时，我可以理解房租和房租之间的决定；抵押贷款可以直接比较一些查克所有的数字放大器；您可以将变量考虑到一个大的回归分析中，然后看看会出现什么
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大家好，迈克尔，80 年代的情景不符合您的假设这一事实，并不是贬低实际发生的事情的理由70 年代的通货膨胀率高于 80 年代，并且有不同的力量在起作用 在所有这一切中，我们从银行获得了不同类型的贷款政策（即需要 25% 的存款并显示该机构的储蓄银行历史等） 下一次繁荣很可能是由于某些完全不可预见的标准 但是事后看来，您会发现一个很好的理由，并且可能是一种公式化的方法 在所有类型的投资中，有许多“分析瘫痪”；即使在这个论坛上，也有一些人已经等待了几年的完美购买机会，错过了上一次热潮的很大一部分但是当下一次热潮开始时，他们就会准备好！再见
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barracuda, Spot on 我知道你记得有多少可自由支配的开支以及这些开支的去向 我敢说对你来说它始终是一个“选项”。最终购买您的 PPOR，每当您决定解决它时，干杯哥们，迈克尔
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嗨，迈克尔，您是否考虑过使用 OO 房屋贷款而不是所有住宅贷款，其中包括投资贷款如果这表明投资在某些时间点，贷款占住房部门信贷总额的很大一部分，它会对您的假设产生什么影响 Cheers KJ
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Keith，有趣的想法（一如既往）我想知道是否可以跟踪该百分比投资贷款的总贷款 可能非常值得一看，看看在每个周期之前或早期是否有增加 Rolf Mark 你知道该信息是否可用 查看更改
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有ABS 网站上的一些内容 - 在这里查看最近一个月的数据 如果您点击“过去和未来的发布”；标签你可以追溯到几年前 - 只是不知道有多远（只是快速浏览它）杰米
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SC，参见西太平洋银行 1995-2005 年细分的每周简报 (P2) - 这很有趣 作为旁白, 我总是阅读他们的每周简报 KJ
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您还需要能够剥离再融资投资贷款，或者在早期可能很少发生再融资，因为一段时间没有收益发生另一个指标！！！！！！干杯
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很难从该图表中说出具体情况（以百分比表示），因为它给出的是绝对值而不是百分比，尽管它会在 2001 年初出现，但百分比正在增加 显然贷款的总价值也在增加并且这种增加也发生在之前急剧上升的开始（有点说明显而易见）另一个值得关注的因素我想知道是否存在逐州崩溃的情况会很有趣，以了解当前的增长中有多少来自西澳，与其他州相反 见变化
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MW，而我同意，当涉及到你是否应该花费每月 1000 美元租房或购买的问题时（假设你可以用你的钱买到同类型的房子）和因此，负担能力不在等式中）答案似乎很明显但是，我认为找到存款对许多人来说是一个障碍因此，如果 TP 处于或接近于零，但负担能力是收入中位数的 6 到 8 倍，那么从租到买的转变需要更大的押金，因此对很多人构成了障碍
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我同意图表的细节有点低，它只涵盖一个周期我得到了什么这是因为 OO 贷款在此期间稳步增长 - 没有峰值 但是，投资贷款相当稳定，直到 2001 年它们显着增加 也许一张图表显示 - OO 贷款的百分比变化与 Inv 贷款的变化相比较会更清楚 这可能表明OO贷款以恒定的速度增长，而Inv贷款则根据IP是否良好的价值而变化，这是否表明自住者是一个应该忽略的常数，而投资者是周期中的真正驱动力 KJ
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我可以'不相信我正在这样做（煽动优柔寡断和过度分析的火焰），但答案可能在一个非常基本的经济学概念中找到名义利率 货币的价格不是名义利率，而是实际利率（通货膨胀调整后） 别人可以拉统计，但如果排除 CPI 的影响，那么 80 年代后期的实际利率是距离上面提到的租金收益率不远了 马克
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大家好 很棒的线程 关于筹集存款困难的观点可能会通过 7 月 6 日推出的共享股权贷款 60%40% 未来增长将被克服影响引爆点 如果借款人不再需要存押金 西蒙
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马克，很好看，我就知道你是衣柜分析师！我曾指出 80 年代通货膨胀猖獗，但没有将其与当时普遍流行的通货膨胀调整利率联系起来。无论您以哪种方式看待它，这都是一个简单的概念立即适用 基本上，当它比租金便宜时，大量租房者会打电话购买 当这种情况发生时，它有可能打开房地产市场的闸门并带来繁荣 我认为需求和供应是任何市场的基本原则，房地产也不例外当人们想要它并且能够以当前的价格点买得起它时，他们就会买它其余的就像他们所说的那样是历史在这一点上，悉尼目前不在引爆点 所以，不，悉尼 恕我直言，没有即将到来的繁荣 再过一两年，收益率可能已经恢复，房价走软，抵押贷款利率下降 25 个基点 然后你可能会看到一个 en可能出现繁荣的环境 在此之前，您可能会看到价格增长与通货膨胀一致，或者平淡无奇 欢呼声，迈克尔
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迈克尔，我是皮特街，不能忽视量化情绪 如果我有一个字符串我可以依赖的 REA，然后我会说他们在查询、报价和结算趋势方面的经验，将是我的关键标准之一查询和批准 转让律师也有优势 最后，我还认为首次购房者和投资者的普遍情绪将是一个很大的领先优势 但是，我不知道有任何定期针对此类的调查，尽管在当地酒吧的谈话中，健身房、学前班或教堂可能是一个公平的指标
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从个人经验来看，我们购买 PPOR 的决定与租房的比较成本无关，当我们购买 IP 时，几乎每个人都会租客买的比租房便宜 我们看到几套房子，租客说他们想买这个地方 有几次（在我们不感兴趣的地方），我们告诉租客这会更便宜他们买不如租他们买了吗，我们和代理nup核实了如果这是一个简单的购买成本与租房成本的问题，为什么现在岩石蓬勃发展，收益率低于6%，而它却处于低迷状态三几年前，回报率在 9-10 % 左右 悉尼 2 12 年前蓬勃发展，现在收益率更高只是想我会就您在过去 12 个月的另一篇文章中引用的方法提出意见，并且我也认为这很相关您在此处提到您仍在等待第一个 IP，并且您正在旁观而其他人正在获利有时你必须评估不同的市场条件并相应地调整您的方法和期望虽然我完全赞扬您采用分析方法（我自己是一个数字女孩）但是我担心您正在采用这种分析方法，这意味着您永远不会购买- 可能是因为害怕其他地方会更好，我不确定，但我知道在我的购买过程中，我的尽职调查肯定会变得更好，但总的来说有一种直觉的元素 - 这个郊区会经历增长吗？人们会想住在这里等等等等所以，我期待听到基于这种分析的某些东西确实符合您的标准的时间，甚至是 1-3 年的时间，看看增长如何等符合你早先的分析 Best Wishes Corsa
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Kiss 我认为住宅物业投资最好的部分是它的简单性 任何人都可以学习购买好的投资物业的原则，当我每个人都可以免费或廉价地获得信息，我不觉得有任何真正的“秘密”。用这个特定的资产类别创造财富 我的感觉是，这种详细的分析水平最好留给其他投资类别，例如股票市场：技术分析、日内交易者、期权、期货等，在这些投资类别中时机更难预测，并且会需要更多的技能知识经验策略能力住宅物业肯定不是“火箭科学”；如果你有兴趣用它来创造财富，那么最好保持简单，把理论和分析留给教授、知识分子和博士生吧！ GSJ
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GSJ，我怎么没想到呢！虽然我同意你的看法 房地产投资的美妙之处在于它是一个相对简单的概念，大多数投资者可以毫不费力地从中受益 它的美妙之处在于杠杆和复合增长的美妙之处，以及在“银行业务”时账面损失的税收减免的额外好处;资本收益我是市场时间的坚定拥护者，而不是市场时机我只是为了他人的利益而提出这个想法并创造一些有趣的对话我相信它可能适用，但需要一些努力来证明与此同时，我目前正在寻找我的下一个 IP，而不是等到“引爆点”。达到了我只是估计，当它达到时，我们很可能处于即将到来的繁荣的早期阶段。期待那一天！谢谢，MichaelWestpacs 关于最新住房数据的简报提供了一个州逐个州的细分数据 你不会惊讶地听到这个图表显示了 2001-6 年 KJ 的 OO 贷款数量
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一个好点虽然使用实际利率（基于 CPI）仅在工资上涨速度与当前 CPI 一样快的情况下才有效，但情况并非总是如此。工资下降，而利润份额上升 尽管这对住房负担能力产生了不利影响，但它使 GDP 的利润份额恢复到 1960 年代的水平，并消除了自 1970 年代以来允许发展的“实际工资过剩”彼得
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看起来很有趣迈克尔，我买得起时买它不是太复杂，因为我永远无法跟上研究，很难选择要看的区域，决定购买哪个房产等等
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这是一个有趣的方法迈克尔我会为它排名在 Navra 旁边的“出租现实”；接近或 Kieran Trass 房地产周期指标对我来说，这些广泛的指标告诉你什么时候不买要找出什么时候买，我更喜欢密切关注 myt arget 郊区，以便我知道买家情绪何时开始回升干杯，< BR>评论
彼得，恕我直言，使用实际利率总是有效的，无论一个人是否决定着眼于等式的需求侧但如果一个人决定着眼于需求侧，那只能通过比较苹果与苹果（实际利率和实际家庭收入），可以绘制出准确的图片 由于 MW 在现阶段似乎并不关心需求方面的影响，这是一个有争议的问题虽然我发表评论说购买 IP 不是火箭科学，据我了解，MW 正在为任何给定可再生能源市场的未来前景开发一个相对简单的指标，我认为从需求方面的影响来看，有效地打开了一个经济变量的潘多拉魔盒。 ch 以获得最佳答案，但我不认为更深入的分析必然与更好的分析同义 影响可再生能源市场表现的因素有很长的列表（这是一个非详尽的列表）： - 实际利率 - 实际利率家庭收入 - 消费者情绪- 可获得的预期回报（租金和 CG） - 其他地方可获得的回报（例如股票、定期存款） - 影响房地产市场的当地因素（供应、重新分区等） - 家庭的形成和增长 - 政府政策的影响（印花税、税收等）- LVR 提供的财务 对于每个变量，我们都增加了一层复杂性 合乎逻辑的结论是，我们最终得到了一个可计算一般均衡 (CGE) 模型 就我个人而言，我宁愿把它留给“专家”。马克
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我想我的头在旋转（或者是在旋转） ，如果它加起来，我会不顾时机地购买
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一个非常有趣的讨论，在购买我们的第一套房子之前，我们是习惯性租房者我们会一直租房者 - 但对于新房迫在眉睫的商品及服务税2000 年 6 月，我们在 GST 和 FHOG 首次出现前几天确定了一个单位 我们决定购买，因为有几个动机 利率合理 租金相对较高 即将生孩子 GST 引入迫在眉睫 我们选择避免​​ GST 而不是接受 FHOG 放大器；新房的价格低于租房成本 在投资热潮中，一个经常被忽视的因素是互联网让更多的人考虑购买投资 购买“看不见的东西”；不再像以前那样有可怕的名声了 网络上立即可用的照片、销售数据、房地产论坛、经济数据等邮寄（恐龙银行），通过简短的检查以确保风水阴阳的事情没问题 它是通过电子邮件管理的，在我的笔记本电脑上记账，然后银行和纳税申报表就完成了 - 全部以电子方式这一个因素可能是父母投资者崛起的根本因素，这对 RE 价格 SELL 产生了前所未有的巨大影响！
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Lizzie，好方法！但是，从你的其他帖子来看，你的策略似乎是增加价值的方法所以，你不仅仅依赖于市场驱动的资本收益来实现你的利润顺便说一句做得好，到目前为止的结果很棒！我想我只是想开发一些潜在即将到来的房地产繁荣的领先指标试着创造一些即时资产，所以像你一样，当我发现有机会做这些的时候我会买但是，如果市场看起来像爆炸，那么我需要一些预先警告，这样我就可以买任何东西，而数字该死！但事实上，在我这样做之前，我希望看到市场上的一些生命迹象以及我的领先指标对齐这只是我工具包的一部分我的策略将取决于我们在周期中的位置，因为我认为不同策略在周期的不同阶段最有效 Kieran Trass 在他的书中提到这一点 在我们现在所处的低迷阶段，那么 reno 增值方法是更好的方法 在繁荣时期，为增长购买质量并度过难关 干杯, 迈克尔
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而且这种影响只会成为未来繁荣的一个因素 下一个将是一个大杂烩！所以，不要卖，买！干杯，迈克尔
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一些非常有趣的统计数据可以添加到这里完整的文章所以，如果我没看错的话，历史相关性仍然是真实的 人们今天在住房账单上的花费与他们在过去所做的相同过去 这表明肯定存在“负担能力”；租赁和购买之间的相关性长期存在因此，使用以负担能力为核心的指标可能并不过分 干杯，迈克尔
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