澳洲澳大利亚房地产 消除悉尼短缺

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，虽然我不是房地产投资者，但我的许多朋友都是，而且我经常听到他们谈论投资房产的收入不足。例如，租金不包括抵押贷款还款、利率等费用未来打算涉足房地产 - 但是我很想知道在收入持续短缺的情况下如何继续购买房产显然如果房产是现金流为正的，那么一个接一个地购买房产是没有问题的，但是，当存在明显的不足时，显然要保持可服务性-无论是贷款本身还是物业维护或其他方面-我想这是如何实现的，我想我已经开始将其称为“弥合差距”；就像消除这种短缺一样——但这是如何做到的？在阅读了彼得·斯潘的书之后，他似乎能够通过投资股票来抵消他的知识产权费用来做到这一点，这是解决这个问题的合法方式吗？如果是这样——什么样的数字您是否必须投资以产生收入才能这样做？这种收入是每月还是每年还是什么？此外，似乎许多非常成功的投资者都是从出售他们的财产开始的——比如快速翻新和直接出售当然必须有这是一个考虑因素的一些事实 我想总结一下 我担心在购买了 X 数量的房产后，由于现金流不足，我会在周末坐在家里吃自家品牌的金枪鱼和干吐司，怎么可能持续购买像大男孩一样翻新、出租或出售 RJ
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任何人 RJ
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在我个人看来，我想做的几件事（不推荐给其他人）包括前使用信用额度从 IP 中获取股权，利用该信用额度借款购买股票，对股票进行保证金贷款以提高杠杆率（适度的 LVR，不是真正的高），并使用股票股息来弥补财产费用的不足 此外，由于我专注于联排别墅，因此购买对固定装置和配件、建筑物折旧等具有高减税水平的联排别墅是我的标准之一因此，然后根据估计的纳税申报表向 ATO 申请减税让您每两周收回更多收入以弥补短缺还有许多其他方法可以通过 LOC 和现金债券等方式解决专家问题
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嘿，伙计，谢谢您的回复 我很想了解更多关于分享以及他们如何帮助弥补短缺我不介意再联系一段时间也许你可以在冷饮时用蹩脚的方式告诉我 RJ
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是的，我会对listeni感兴趣ng 对此也可能会喝几杯冷饮和聊天欢呼，彼得
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我也开始将我的一些股权过滤到管理基金中以帮助填补缺口如果你会发现很多建议您可以在此论坛上快速搜索 - 我建议您将资金分散到几个基金中，而不仅仅是将资金投入到一个可以通过借来的钱来支付，同时仍要求扣除利息!
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LOC's 你能像商业贷款一样索取IP的利息吗 RJ
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嘿，马克，可能是另一个“聚会”的时间mate RJ
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RJ你有多饿，“如何像大男孩一样不断买装修、租或卖”的简单答案；就是去做虽然，看起来大男孩持续购买的事情可能不像你想象的那么频繁，当然当他们开始投资时，就像大男孩一样，如果你足够饿，你会找到最好的方法希望，
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嗨，RJ，正如你所说，这就是我为任何短缺提供资金的方式 我制定的 CGA 策略利用了一个常规的购买周期，类似于美元成本平均对股票市场的主要基本原则它的成功在于它依赖于你的“时间”。市场，而不是“时机”；市场，从不出售 所以换句话说，你在繁荣的顶部或底部购买并不重要，只要你在高密度地区（都会区首府城市）购买优质、位置优越的房产)，以或低于公允市场价值，定期我每年都在购买 IP 我一直在购买新的或接近新的房产而不是旧式房产有几个原因，主要是（没有特别的顺序） - 1 最大限度地减少我的非现金扣除 2 最大限度地减少我的维护放大器；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地减少潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单位”，我更喜欢购买联排别墅和联排别墅。具有 30% 或更多土地成分的别墅，从而消除了多层单元或高层公寓，原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入更高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（成为婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠有效性 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大程度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望购买具有 7%pa 历史上限增长的区域回到 CGA，顾名思义，它会在整个房地产周期中将您的投资组合在单个房地产上实现的资本增长平均化，同时考虑到房地产每 7 到 10 年价值翻一番 那就是 7%pa 复合 最简单的解释方法我的意思是提供一个基本示例，考虑到您的所有投资组合现金流将通过租金收入、税务人员、LOC 和或现金债券结构提供服务为了便于计算，假设我们以 20 万美元购买房产，所以10 年后它现在价值 40 万美元现在假设我们在接下来的 7-10 年内每年都这样做 现在你可以退出激烈的竞争 所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你在 IP1 中拥有 20 万股本，你可以d raw out (up to 80%) 免税为您的生活方式或投资提供资金 在第 12 年，您所做的完全相同，但不是从 IP1 中提取，而是从 IP2 中提取 在第 13 年，您对 IP3 进行相同的操作，在第 14 年到 IP4 等洞 - 你必须去找工作，不是开玩笑，你只需回到你购买的第一个 IP，因为它距离你第一次使用它已有 10 年了，现在它的价值翻了一番，所以你再次完成了整个周期事实上很有可能您从来没有将每个房产的 lvr max 提高到 80%，因此您不仅拥有整个房产的增长周期，您还拥有您在第一轮中剩余的支出，那是一次大的复合现在您的财富复合速度比您能快花钱吧！有什么问题 回到我在开篇中所说的，只要您购买，您在房地产周期内的哪个地方购买并不重要，这是因为您要到 10 年才能使用它后来在它实现了一个完整的增长周期之后，这就是 CGA 的基本大图 一旦它建立了一个自我永存的、股权到 TAX FREE 现金流转换收入的机器
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Pete，回答你的问题什么时候谈到财富创造 - 我不能再饿了 RJ
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RJ，这就是 Cashbond 的运作方式一个问题 由于您不符合他们的标准贷款标准，银行贷方不会借给您钱 正如您所知，银行贷方会根据 2 个模块计算可服务性 - LVR amp; DSR 大多数投资者开始达到其借贷能力的地方与 DSR 或偿债比率有关 换句话说，没有足够的现金流收入来偿还您的知识产权债务 现在，如果您可以增加收入，这真的不是问题但是您怎么能显然，头脑可以想出很多方法但是大多数投资者知道的主要方法是增加您的现收现付收入和或增加您的 IP 租金收入因为这些方法相当依赖并受限于市场条件很多投资者不知道从那里去哪里很多人忘记了他们拥有的股票商店，他们的低LVR随着时间的推移由过去的资本增长创造了这就是现金债券或年金发挥作用的地方——这是我为解决缺乏可用性而实施的方法问题并允许我继续借款以建立我的投资组合现金债券基本上通过将现有股权转换为现金流来增加您的收入银行放款人眼中的运作方式如下-您购买 CashbondAnnuity 或保证收入保险公司的计划 然后保险公司会在指定期限内向您支付该费用以及利息 - 通常为 5 年 您使用从 LOC 提取的资金购买 Cashbond 例如，如果您在 5 年期限内购买了 100,00000 美元的现金债券年，每年您将获得 20,000 美元外加利息返还给您现在，当您去银行贷款购买您的下一个房产时，您可以在您的贷款申请的 INCOMES 部分显示 100% 的 20,000 美元收入现有的 Payg 收入放大器；你所有的其他租金收入换句话说，你实际上增加了你的借贷，因为你在银行眼里有额外的 20,000 美元收入 相当整洁的干草 你也可以用现金债券收入来支付你的投资组合持有成本，这让你晚上睡觉的因素知道您可以轻松地偿还债务这就是我能够继续购买的方式现在我知道这种方法并不适合所有人这完全取决于您的情况、目标、时间框架和；您的个人投资者风险状况 希望这为您提供了帮助；其他人有一些深思
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这就是所谓的“负扣税”；您确实遇到了可使用性墙 请记住要考虑税收优惠 - 所以您实际上并没有像您想象的那样快速撞墙 我猜（对于大多数人来说）弥合差距的最明显方法是工作问题这当然是，如果你离开你的工作，那么这可能是一个问题 我们已经解决了它（如前几篇文章中的建议）： 1 股票交易（我称之为“自雇”） 2 创收管理基金 3 商业财产信托 没有一个“正确”；方式 至于你需要投入的金额，我之前已经发布了我们当前的投资组合资产配置 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt23692 给你一些想法 在这一点上，我们的投资组合几乎是现金流中性的 - 即现金流量投资短缺的收入 - ve 投资 你最终会不会每晚都吃罐头曲子取决于你的优先事项在某个阶段，我们非常想扩大我们的投资组合，以至于我们几乎做到了（无论如何，金枪鱼应该对你有好处，不是吗）干杯，Y-man
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嗨 Rixter，谢谢你的全面回复 虽然我必须问，当其他人按照你的建议拿 20 年时，为什么有些人在 7 年内成功 RJ
评论< BR>我不知道马克是谁，但是喝了几杯，讨论一下这些赚钱的方法 干杯，彼得
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RJ，重读帖子建议 7-10 年积累 7-10 Ips
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Mark Laszczuk RJ
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嗨 Rixter 听起来与投资俱乐部的建议相似 哈您是否坐下来计算过一段时间（比如 15 到 20 年）后的利息偿还额 绝对不批评这个系统，因为这听起来很有趣 我唯一担心的是我知道（理论上）越来越感兴趣的是IP 的价值应该超过你从 LOC 中扣除的收入，但我担心的是，如果有很长一段时间几乎没有（或没有）增长，但利息偿还每年都在偷偷摸摸，也许这恐惧阻碍了我，我承认，或者我有点太保守了 只是一个我必须克服的障碍 问候马蒂
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好吧，我会事实上我要把它打印出来带回家，所以每个人都可以停止发帖，所以我不会错过任何东西 还有 2 个问题 Rixter 1 真的还是“谁”的问题吗？你知道，不仅仅是“什么”；你知道什么时候在房地产投资中变得富有，以及 2 你对股票作为弥补这一缺口的一种手段有什么看法 好的 3 - 我撒谎了 最初借钱买现金债券怎么样 RJ如果能在我的下一次今年晚些时候再次前往布里斯班购买知识产权
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嗨，Kissfan，归根结底，归根结底，这取决于个人的风险状况以及与此相关的任何策略是否适合所有策略和用于投资的资产类别应始终致力于最大化现金流量；将风险降至最低只要您有适当的安全缓冲措施来最大限度地减少任何感知风险，这有助于为您提供舒适的 SANF
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RJ, 1 我不知道你从哪里得到你知道的人不是你所知道的格言与房地产投资有关，但我可以向您保证，事实并非如此 持续的应用知识创造经验，经验减少恐惧因素 2 如果股票对您有用并且您对它们感到满意，那么为什么不使用它们 没有正确或错误的方法增加现金流，只要它确实增加了您的现金流 - 这就是最重要的 3 对不起，我不明白你的意思stion - 怎么样
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对不起，Rixter，我想问一下，如果最初通过借钱购买现金债券是一个选择，我知道这些问题我是个无水之鱼 - 但是我被告知只是最近，我可以借到 180,000 用于投资 我明天会回来 期待阅读有关此主题的更多回复, 除了有些人在 7 年内成功，有些人需要 20 年，记住那些更快的人，以及介于两者之间的人，那些更慢的人，甚至更多，更多的人，从未成功与“谁”有关你知道从来没有 你对这个想法偏离了轨道 这取决于你
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RJ，Cashbonds 是一种在你拥有一些 IP 之后提高可服务性的策略，并且可服务性正在成为银行的一个问题换句话说，当你所说的“短暂的秋天”太短了，不能再借了
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我记得那些在 80 年代后期试图在 x 年成功的人，大多数人从未成功过，还有一些破产了，有些人仍在为此付出代价 他们说历史会重演，所以不要忘记周期至少有两个方面 在说存在不同的风险状况，而我的风险状况一直很慢，但我知道我可以超越大多数情况历史对我不利，并在适当的时候实现财务独立评论

关于上述问题，我不想忽视迄今为止提供给您的所有重要信息，简而言之，我知道通过增长来弥补短缺，因为我知道年复一年地使用这个策略听起来很简单，当你拥有资产基础时to make the machine turn Like Cheeks 指的是“crytical mass”；你靠部分租金为生，并通过再融资、扩大投资组合并尽可能保持贷款价值比向南下降西蒙
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G'day ramone_johnny 我看看我们的持股，你他们是中立的，我想我能做些什么来获得更多的收入来购买更多的房子所以我买了一家在管理下经营的特许经营业务好举动后来我又买了另一家生意不如第一家的生意，所以在抽水有点，但它有潜力所以即使我们不能跳回去买更多，（如果我继续朝九晚五的工作可能会有，但这让我发疯了），所以我现在为我工作，我们拥有多种收入来源，并且正在努力做更多不要只考虑股票交易或期权，开始考虑收入来源，这样您就可以涵盖更多选择干杯quoll
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现在，我还没有阅读整个线程，因此，如果涉及到这一点，我很抱歉通过商业地产资助短暂的下跌y 信任 这里有人做过吗，你过得怎么样？你在这方面有什么特别的策略吗？谢谢
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CPT 在过去几年里的表现优于住房贷款利率 - 所以我们已经投入了资金进入这些而不是偿还债务等，即 10 万美元的 CPT 回报率 9%，可以为 1125,000 美元的住房贷款提供资金租金随着时间的推移而上涨（如果你买对了的话），利息偿还保持不变做数学，你会发现你很快就会获得现金流中性，然后现金流为正 这就是理论
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让它引用;哪里”干杯，Y-man
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只有当你永远修好它 干杯，Y-man
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完全正确假设你购买了每周花费 50 美元的第一处房产，（甚至不错数字如下）也就是说，您从每周 50 美元的现金流赤字开始您现在拥有 1 个 IP 然后，在 24 个月内，它使您每周获得 50 美元的租金 您现在每周比 24 个月前节省 100 美元然后你出去又买了两处房产，每处每周花费 50 美元 现在你又是每周自掏腰包 50 美元，但你现在拥有 3 处房产 然后，在 24 个月内，假设每处房产的租金增长速度相同房产，所以你现在每周可以获得 350 美元，（每处房产的租金加上 100 美元）现在，你购买了更多房产，每处房产最初每周花费 50 美元，所以要回到你最初的现金流状况，你会多买 8 处房产，每处每周花费 50 美元 您现在拥有 11 处投资房产，这块地花费了 50 美元 想想资本您在这段时间内获得的所有收益（减去用于购买其他 IP 的收益）因此在这理论上的 48 个月期间，您购买了 11 个 IP 不错，简单，假，整数，但我希望我说明了重点：它行得通——如果你选择了好的房地产，当然，当你需要购买新的房产时，你有足够的资产从每一个房产中撤出
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嗯，支付的利息金额是恒定的，（当然，假设是 IO 贷款）
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再次谈论现金债券我记得当我的银行经理告诉我我有一个很棒的 LVR 时，我达到了偿债能力极限, 但我只能借 5 万美元用于投资 而只能借 15 万美元买房子 当我提到现金债券可以帮助我解决 DSR 问题时，她说银行不会将债券视为收入，因为它没有已经支付了足够长的时间（在 ANZ 两年左右） 我在那里走到了一个死胡同 我能明白他们的观点 我从来不明白的一件事是，如果你首先获得现金债券的贷款，你将如何获得贷款你的 DSR 阻止你借钱买房
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关于固定利率的事情，我看到 CBA 的 15 年固定利率约为 73% 或其他东西 有没有人将利率固定到那么远 可预测的现金流量很大, 虽然你可以绝对确定地计划你未来的购买，如果你你修了 15 年 Alex
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我个人不会修这么久，太多的事情可以改变，这可能意味着你想卖掉 想象一下 15 年固定贷款的中断成本
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PS - Great Post Rixter 有趣的摘录自朋友詹姆斯和苏珊在大约 12 年前，即 1987 年 6 月在悉尼购买了他们的第一套房子的一个长字文件。当时悉尼房屋的中值 在这个案例研究中，詹姆斯和苏珊是一对虚构的夫妇，我们将用它来展示如何通过安全和保守的计划，将不起眼的开端升级为可观的财富和安全 他们花了 83,000 美元购买该房产有 21,000 美元的现金押金，其中一部分用于支付印花税和法律费用，以及从银行获得的 66,000 美元的住房贷款 原始购房（十年前） 购买价格 83,000 美元 购买成本 4,000 美元 总成本 87,000 美元 现金存款 $21,00 0 Mortgage $66,000 Total Funds $87,000 今天，在那所房子里住了十多年后，根据悉尼房价在此期间的实际增长，他们的房子现在已经升值到 220,000 美元 他们减少了部分住房贷款从 $66,000 到 $50,000 因为是本息贷款，所以并没有很快减少 那些年贷款的支付主要是利息 现在他们有净值，这是财产的价值减去他们欠银行的金额或任何其他人，170,000 美元 今日房屋状况 价值 220,000 美元 减去抵押贷款 50,000 美元 现在的净值 170,000 美元 他们在财务方面取得的实际结果是，净资产从十年前购买该房产时的 21,000 美元增长到今天的 170,000 美元 一个极好的结果, 但当然，他们所拥有的只是同一个价值增加的房屋 房屋净值增长 原始净值 21,000 美元 资产增长（和贷款减少） 149,000 美元 现有净值 170,0 美元00 未来十年 如果我们将他们今天的位置预测到未来十年，并以每年 8% 的速度增加他们的房屋价值，它将增加到 475,000 美元 那么距离他们最初购买房屋仅二十多年，他们将还清住房贷款 他们将拥有 475,000 美元的房屋净值，其中大部分，除了他们在此期间还清的 66,000 美元贷款外，是通过自然市场增长实现的 没有进行重大翻修或重新分区或土地使用的变化 只是随着时间的推移不可避免的价值增长 在这个例子中，我们使用了 8% 的增长率，而不是历史上较高的 10% 增长率 在 10% 时，他们的房屋将在 10 年内增加到 570,500 美元，但让我们保持以 8% 的例子保守 十年后的房屋净值 今天的房屋价值 220,000 美元 预计每年增长 8% 复合 225,000 美元 十年后的预计价值 十年后的抵押贷款 475,000 美元 十年后的预计净值s 从现在 $475,000 十年后，他们的房产价值为 $475,000，他们可以出售和购买更便宜的房屋并将差价存入银行，但由于他们的房屋处于中位价格范围内，这意味着要定居在劣质的住宿环境中，他们甚至可能如果他们当时要退休，则必须租房才能获得合理的储备金 增加增长潜力 或者，他们现在可以做一些事情来增加未来十年的增长潜力，方法是使用他们的财产作为抵押并借款来获得额外的房产，可以作为投资出租，有税收优惠，最重要的是，价值也会增长詹姆斯和苏珊决定后一个计划，并联系他们的银行经理贷款购买投资房产但是风险是什么？投资的第一条规则是保护现有资本 银行将d 看看 James 和 Susan 的情况，应该很乐意将他们房屋价值的 90% 借给他们 220,000 美元 在这种借款水平上，他们将不得不支付抵押贷款保险以保护银行的地位 但他们希望保持相当保守，尤其是作为首次投资，并决定只借其房屋现值的 75% 银行通常不需要在此借款水平上的抵押贷款保险，因为他们认为风险很小，尤其是在住宅物业投资方面 避免蓝天 如果保护我们的资本是我们的第一法则，然后避免“蓝天”；乐观，或过于“热心肠”；投资方法是需要牢记的重点 银行同意今天借给他们房屋价值的 75%，即 165,000 美元的贷款 但他们仍有 50,000 美元的余额，欠他们现有的抵押贷款 如果扣除这 50,000 美元留下 115,000 美元的可借金额，可用作进一步投资房产的押金 银行经理必须确定他们有能力从收入中支付全部贷款，包括新投资房产的租金和潜在税款投资所有权带来的储蓄 如果满足这些测试，银行将“出于任何有价值的目的”借给他们 115,000 美元，使用银行的表达方式，在这种情况下，作为购买另一项房产的押金 如果詹姆斯和苏珊也借款他们打算收购的新投资物业价值的 75%，这将使他们的总借贷能力为 385,000 美元，可用于购买价值 365,000 美元的物业在考虑了印花税和法律费用等购置成本之后 下周，他们可以购买总价值不超过 365,000 美元的房产 为投资目的借款 房屋当前价值 220,000 美元 将借款增加到现值的 75% 165,000 美元 减去当前借款 ($50,000) 现有房屋可进一步借款 $115,000 加上购买价格 75% 的新房产贷款 $270,000 总借款能力 $385,000 购买成本后可用于进一步购买的资金 $365,000 您可以在下图中看到他们的新抵押贷款为 $385,000扣除印花税、法律费用和借贷成本后价值 365,000 美元的投资房产，相当于中等价位房产购买价格的 5% 左右，加上他们的房屋和现有抵押贷款，他们的房产总持有量已增加到585,000 美元，借款 435,000 美元 持有新物业 家庭投资物业 TOT AL Value $220,000 $365,000 $585,000 借款 $50,000 $385,000 $435,000 股权 $170,000 ($20,000) $150,000 他们所做的是增加资产和负债，让他们在未来的价值增长中获得更大的敞口然后他们在接下来的五年里什么都不做，他们的情况会是什么 应用相同的原则并假设价值以平均每年 8% 的速度增长，他们的房屋将增加到 323,000 美元 我们可以假设他们继续偿还房屋像过去一样贷款，增加资产净值并减少抵押贷款头寸 从现在起的五年内 房屋投资物业总价值 $323,000 $536,000 $859,000 借款 $24,000 $385,000 $409,000 权益 $299,000 $151,000 $450,000 投资物业以每年 8% 的速度增长，达到 $450,000他们仍然拥有以 38 美元购买房产的贷款5,000 如果是本金和利息贷款，它会减少一点，增加股本 我们假设他们借的利息只是为了投资目的，所以他们的财产总持有量增加到 859,000 美元，贷款为 409,000 美元，低于总资产的 50%他们的财产价值 从总体上看，这是一个保守的借款水平 他们的资产已增加到 450,000 美元 如果他们只是继续还清房屋并被动地离开资产，他们在五年内几乎达到了十年的水平非生产性 通过将股权置于相当保守的范围内，他们的净资产显着提高了 这可以以相对较低的持续成本来实现，这将在下一章中详细介绍 詹姆斯和苏珊的实际持续成本计算出低于租赁价值 28,000 美元的普通家用汽车，而这辆车的价值会下降，而拥有 365,000 美元的额外财产ty 这将升值 没有可比性 - 这是粉笔和奶酪 在第一个五年期之后，詹姆斯和苏珊对他们的第一次房地产投资的结果非常满意 他们回到禁令k 向他们的经理展示他们所取得的成就，并寻求借款以进行进一步的投资 这是 5 年后- 事情开始*滚雪球* 在此之后
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这也是我也在努力的事情 我无法想象银行会接受当他们知道它将在 5 年内完成时，作为收入的现金债券当然他们没那么愚蠢
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我需要保持简单和透视，因为我不精通股票这就是我们的做法它周围有一些房产即使你看起来足够努力也可以打破我在这个市场上发现减税后现金流为正的房产目前我们只在 3 个 IP 上每月充值约 200 美元我认为一旦我们碰壁就卖一个财产和利润应该有助于再使用 5 到 10 年，并且可能足以购买更多 IP最好减少它并尝试持续10年到那时，房租应该可以支付抵押贷款住在家里有帮助
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显然，如果房产是现金流为正的，那么一个接一个地购买房产是没有关系的，没办法实际上你仍然需要现金流有这么多相关联维护等物业的成本，利率是一个杀手即使你有 10 个正现金流的房产，你也需要现金流来支付利率，大约每季度 5000 美元左右 房地产投资就像一个企业 小型企业在前 5 年的现金流很困难，这是与房地产相同 最好的方法是买 5 卖 1 买 3 卖 1 然后慢慢建立您的投资组合 我们被困在必须出售的地方，而且 CGT 很高，但我们别无选择，因为我们需要现金流 有些人买并持有一切，但我觉得太难了
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雷，在开始建立一个足够大以自筹资金的房地产投资组合之前，应该始终考虑到最终目的。考虑到这一点，我会强烈建议st 设置一个 LOC 并随着您的投资组合的增长定期对其进行充值 这使您可以灵活地继续扩大您的投资组合，并为您提供更多可用的选择，例如现金债券 关于您的问题，银行贷款人已经考虑到您的 DSR，因为他们确定您在 LOC 中可用的资金在购买现金债券之前就已经被用尽或完全提取，这只是您通过 CashbondAnnuity 或保证收入计划归还给您的借入资金我使用的 5 年期 Cashbondannuity 比 2 年期更受银行认可
不傻，不，所有银行和贷方都有标准的千篇一律的 DSR 放大器；他们用来申请贷款的 LVR 贷款模块 只需弄清楚他们的饼干切割器的面团类型，然后通过您的贷款申请将其提供给他们
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那很好 - 如果我能提供服务一个 LOC 不是真的
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几年前，我们通过向 NAB 提交了一个简单的商业计划并接受了它，从而克服了可服务性障碍之一 这使我们能够借入更多资金并进一步扩大我们的资产基础 我们得到了西太平洋银行商业网站上的商业计划格式并简单地输入我们的详细信息继续关于可服务性，想象一下，如果您的投资组合价值约为 400 万，并且您希望为新借款提供可服务性 如果您在哪里与贷方联系可能出售您的部分资产以获取收入以向该贷方提供贷款的计划（尽管您无意这样做，除非您认为有必要）一些低文件和无文件贷方的标准 我知道这有点开箱即用，但资产和此类资产的潜在清算受到一些贷方的重视，否则低文件声明声明在解释上会更加严格 Simon
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嗯，所有收入来源都不一定是有限的（取决于锁定级别等，即保证 x 年） 比如说，你的工作 你可能随时被裁员或离开 你可以出售股票，失去股息收入 你可以在以现有租金收入为基础，然后出售这些房产因此，5 年内应付的现金债券至少比其他一些真正的收入来源更固定的银行贷款指南，然后与他们合作以证明您可以根据他们的指南提供服务并提供真正的存款
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嗨，西蒙，你能张贴一份这份商业计划书的副本，或者我可以得到它的网站的网址吗？Ta
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嗨莎莎，我相信西蒙之前已经发布过这个链接在 somersofttry 上搜索“商业计划书”；和西蒙，看看它是否出现 欢呼 Corsa
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雷，当你有一个 LOC 时，你有一个信用额度，允许你提取这个额度，但你只会为你所拥有的余额支付利息实际抽出 与银行制定 DSR 放大器有关； LVR，即使您的 LOC 还没有达到信用额度，银行放款人实际上会认为您已经将其提取到信用额度这是因为它的资金已经被批准并且可供您随意使用也许如果我为您提供以下示例，它可以更好地解释它 - 假设您有一个信用额度为 15 万美元的 LOC，但您只从中提取了 2 万美元 即使您有 130 美元，您也只需支付 2 万美元的利息k 资金仍未提取但可供您使用 但用于计算您的 DSR 放大器； LVR 的银行放款人将计算它，就好像您已经使用了额外的 13 万美元并提取了您的全部 15 万美元信用额度 它还有 13 万美元的资金仍未提取，您购买了 CashbondAnnuity 然后反过来，13 万美元的 CashbondAnnuity 将允许您借来购买另外 52 万美元的房产 这对你解释得更好吗
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最近出现在我面前的一个场景是：* 在 PPOR 上取出 LOC * 使用 LOC 支付 20% 的押金 + 费用 * 拿80% 的低文件贷款 * 在最好的街道上购买有潜力的最差房子 * 以最低的成本增加价值并改善（使用 LOC） * 将租户放入 * 使用 LOC 的剩余部分来弥补总共 6 个月的短缺 * 对房子进行了重新估价*假设您有 5Kyr 的缺口，而您的重新估值高出 50K 美元，您现在有 10 年的可用缺口 所有未来的资本增长都可以坐在那里，直到您需要它，比如在下一个房子的存款等 *提供你买得很好，研究了市场，知道你可以做广告d 值，这对我来说似乎很合理，但会对意见感兴趣

这是西蒙档案中的商业计划
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Rixter 的问题 你的策略如何，你如何为前 7 到 10 年的房产收购提供资金 是通过储蓄存款，还是从现有房产中提取 LOC 第一个需要大量可支配收入，或者长期进行一些非常严格的预算，第二个意味着当你达到 10 年时，股权已经借入并想要开始循环回馈自身似乎需要大量现金投入来推动收购，或者我在这里错过了什么原因我问题是我的策略与您的策略非常相似 我可能会在下次购买时接近可使用性限制，除非我能在某个地方找到 CF+，或者租金大幅上涨 迄今为止，我一直在通过借款为收购提供资金反对当前财产的股权，但如果有更好的方法，那么我当然有兴趣看看它也许我们应该在 CT 研讨会上安排一些啤酒时间
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Corsa amp;西蒙，谢谢 由于这些天没有可用的 80% LVR 的文件贷款，将“证明对银行的可服务性”；成为过去，或者如果我们有大量的股权可以玩
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不管需要什么文件，可服务性不仅对银行很重要，而且对确保您可以贷款也很重要还款 银行刚刚标准化了他们衡量服务能力的方式，仅此而已 他们希望确保您可以通过系统中的一些松弛来支付还款 拥有一百万股本而没有现金进入无论如何都不会帮助您偿还贷款你填写了多少文件
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也许我应该改写我的问题，替换“cerviceability”；用“收入”； ，本着西蒙的帖子精神，他使用商业计划来克服服务性问题
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我同意你的第一段建立安全网以依靠非常重要至于拥有 1ml 的股权和没有现金 我相信克服这一挑战是使投资者更上一层楼的原因 亲切的问候 Simon
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嗨，小狗，我从 OPM 借入我现有的房地产投资组合股权为我所有的知识产权存款提供资金 任何地方都没有大量现金投入代表我我所有的 IP 都是现金流中性到正数，租金收益率从 6% 到 7% 不等，并且位于首府城市的都市区的 CG 相对于第 10 年评论已经借入的股权，当你有一些好的CG（如果你买得好）并且你已经停止购买一些提前 3-4 年 你的产量是多少 希望在 CT 见到你
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