澳洲澳大利亚房产 如何根据未来现金流量对房产进行准确估值 悉尼

在澳大利亚地产投资



伙计们，刚刚在我的 MBA 中打勾并做“公司财务”；作为当前的主题 介绍了一个很好的简单公式，该公式用于评估不断增长的永续年金 永续年金只是一种永远持续的年金 主要是存在“金钱的时间价值”。所以所有未来的现金流都需要贴现以反映它们在未来的较小价值当你接近无穷大时，这些的价值会变为零，所以你实际上可以想出一个有界有限公式它只是 A R (r - g)，或价值(A) 现金流量 (R) (贴现率 (r) - 现金流量增长 (g))我当地的一处房产，每周租金为 450 美元 这给出了 23,400 美元的年收入 (R) 我假设这将随着通货膨胀而增长，因此使用 3% 来表示 (g) 我还引入了门槛率，或要求的贴现率(r) 的 8% 代表其他地方可实现的回报，或您期望的最低回报 计算为 23,400 澳元 (008 - 003) 468,000 美元 这表明如果我获得房产的租金收入，那么我不应该为此支付超过 468,000 美元 你可以稍微修改一下假设ly 并且估值结果不同如果您在一个抢手的地区，那么租金增长可能会更高，因此您对 (g) 的假设可能是，比如长期每年 4% 如果我在这个例子中插入它，那么估值为 585,000 美元 无论如何，附上快速的小电子表格 在查看房产的基本价值时，任何关于此属性的适用性的想法 干杯，迈克尔
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对不起，MW，两个词浮现在脑海 - 分析瘫痪马克
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Mark Nah，这实际上很有趣 你可以对任何具有稳定或稳定增长的未来现金流的东西进行估值，而房产当然符合这个要求 你可能应该通过每年的所有权成本（例如费率等）来减少租金收入以获得净收入年度现金流，但实际上它非常有用，我只是想看看财产是否非常“公平”；考虑到当前通货膨胀和利率的价值 看起来是这样，但有点太贵了 使用这个模型，我所在地区的 55 万美元以上的收益率对于该收益率来说有点沉重 为什么我要把它投入到能产生这么多数量的东西中分享并获得更好的收益我并不是说我会用它作为评估特定属性的基础，但它是一个很好的“球场”；显示资产类别整体外观的标准 房地产与大多数市场一样，是一个不完美的市场，因为缺乏信息透明度导致需要投机 股票市场完全相同，这就是我们在两者中都出现泡沫的原因 这个公式也推测因为它“预测”；增长和贴现率，但它消除了这些资产类别中可能发生的许多不知情的、纯粹的投机性购买评论
我认为这无关紧要 购买房产时，您是在与自住业主竞争，他们通常会买他们能买得起的东西 没有什么可做的 希望未来的现金流 如果您购买房产是为了资本增长，那么租金收入不是关键因素真正重要的是土地的潜在资本增长干杯，
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快速调整，如果我们假设门槛利率是现行资本成本（银行利率），那么它变得更有趣所以随着银行利率上升，你的“价值”就会上升。在今天的美元下跌中显示了在 80 年代后期，当利率飙升时房产价值微乎其微，但如果您将“未来”因素考虑在内，则代表了良好的购买；利率下降时的资本成本 如果您认为 67% 将保持不变，那么我所在地区的价格看起来非常接近现实 干杯，迈克尔
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香港，完全同意，但理论上应该考虑到您的增长（g）假设，即我的现金流量将以高于通货膨胀的速度增长，因为由于城市填充可能导致细分，或者仅仅是由于一般土地稀缺的论点你是对的，尽管它确实有点太复杂了考虑“所有”；将潜在变量转化为一个非常简单的公式并得出有意义的答案 这只是一个有趣的测试，可以了解市场的位置，如果您正在查看当前银行利率或收益率增长率的显着变化，它仍然很有用等等 干杯，迈克尔
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嗨，迈克尔，不错的公式 你的第一个例子相当于 5% 的毛收益率 5% 似乎是一个经常使用的标准 我使用的另一个快速测试是如果房产在市场t $300k，你应该期望 $​​300week（$400k $400week，$500k $500week）的租金是值得的 有趣的是，这似乎适用于平均郊区的大多数“平均”房产平均水平的房屋似乎吸引的租金较少在我的硕士学习和股票购买评估中也看到了这个公式预测未来现金流量的货币时间价值是沃伦巴菲特（本杰明格雷厄姆等）在购买股票或整个企业时关注的定量成分之一如果您查看细节沃伦在购买股票时特别涵盖了定性和定量方面，你会发现很多基本面可以复制到房地产我正在合并他的很多杜将尽职调查分析技术纳入我的 IP 评估清单
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谢谢迈克尔 - 我不是一个数字人，我一直在脑海里做粗略的估计，而且总体上是正确的 我确实喜欢拥有东西在电子表格上使用其他人已经制定的公式，因为我做不到！所以我下载了你的电子表格并输入了我为我的新 IP 获得的总租金 结果比我一个月前支付的房产多 32,000 美元 这是一个好兆头 我不确定我是否理解这意味着什么不过！
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迈克尔，我知道你从哪里来，但比尔·郑举了一个例子，关于基于现金流的估值在一个首都城市拿一个价值 40 万美元的房产，它是由 10 万美元的房屋放大器组成的； 30 万美元是土地价值 在这处房产旁边是一块类似的空置地块，价值 30 万美元 说它的平均增长率为 7 - 8%，即在 10 年内翻倍为整数现在价值 80 万美元的土地 说房子仍然价值 10 万美元 然后空置地块的价值为 70 万美元 空置土地价值的收益率为 0%（因为不能出租），但两者都有价值。因此，百分比回报或收益率在住宅估值中没有地位，尽管它在商业房地产中占有一席之地 干杯，Aimjoy
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Aimjoy，Aimjoy，Aimjoy，好吧，为什么土地升值了暗示它在“预期”中；未来现金流虽然它仍然是一张白纸，但这些未来现金流的性质仍然是疯狂的投机性，但它最终会以某种形式发展，这就是它升值的原因如果它的国家公园或保护区那么我'd 建议它不会升值 对 我们在这里谈论的是无限期的永续年金 很难预测第 20 期和第 21 期的现金流量对于一块没有流动的空地块将是多少现金流，但有可能 这只是一个工具，它也适用于空地块，但它确实需要大量投机 任何资产的基本前提是它现在或将来都会产生现金流 估值以今天的美元计算的资产只是在必要时估计这些，然后使用门槛率对其进行折现具有稳定增长率（通货膨胀）的当前现金流量 还有其他公式更难推导和用于从未来点开始并四处移动的复杂现金流量 如果您需要它们，请告诉我，我会为您发布其中的一些但是，对我来说，这太难了 干杯，迈克尔
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arriety，如果你使用第二张表，我使用资本成本作为门槛率，那么它的意思是：“假设现行的 672% 成本资本将永远保持不变，假设长期通货膨胀率将保持在 3%，并且假设租金增长将与通货膨胀率保持一致，那么您以低于其真实现值 (PV) 32,000 美元的价格购买了该物业”；这就是为什么这有点棘手，因为它充满了假设 试着把那些银行利率调高一点，看看你的 PV Cheers 会发生什么，迈克尔
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迈克尔我不同意这种方法，但我认为它隐含地假设了 65-70% 的非投资者购房者的理性 我们都知道他们不是！干杯 N
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Doh！我就知道有问题！自住业主 (OOs) 重视房产的其他方面，而不是其抵消当前租金的能力 拥有自己的房子有一定的便利性，但现金流不能完全解释所以，你是对的，只要 OOs从非投资角度主导该资产类别和价值财产，然后使用投资 b评估这些资产的方法适用性有限 被击败但不丢脸 迈克尔
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根本没有被击败 如果你对投资保持严格的客观分析过程，你怎么会出错 我的更深层次的问题一段时间以来，我们一直在思考是否（正如 Pitt St 的草稿在另一个线程上发布的链接所暗示的那样）租金收益率是否存在基本的结构性向下转变，以至于我们不会看到收益率回归高个位数和低青少年
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它没有考虑资本增值，当你考虑随着时间的推移而升值的资产时，我认为这是一个基本缺陷你的模型也没有考虑到现金流出——确定房产不会因为建筑物贬值而永远增加租金收入，并且为了保持收入增长，您最终需要资本支出 如果您想根据未来评估房产现金流 贴现现金流模型是一个更好的选择
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emalily, 好点 但是关于不考虑资本收益的那个是偏离目标的，因为我之前试图解释 CG 是“改变假设”的产物。即当前价格代表对未来现金流和资本成本等的当前假设以及当前租金的净值如果它升值只是因为这些假设或当前租金发生了变化，不断变化的大投入是当前租金（R）随着实际上涨，那么房产的当前估值也会上涨只需增加公式中的实际R数，您就会明白我的意思这是一个现值（PV）公式，是并非旨在预测财产的未来价值，而是基于当前现金流和对这些增长的假设以及根据资本成本对其进行贴现的当前价值。此外，现金流出应将（R）值降低到是不考虑银行利息的财产净现金流，因为这是贴现率（r）希望这是有道理的奈杰尔，我想得越多，我也想重新加入这场战斗！当然，对于投资者而言，OO 购买的原因不同，但这是个好消息 所有这意味着实际价格可能与基于未来现金流的真实现值不同 这意味着投资者在一个不完美的市场中运营 正如任何交易者都会告诉你，是市场的不完善创造了暴利的机会！所以，我们投资者可以应用严谨的估值方法，识别“标的”；资产价值并知道市场何时代表良好的买入) 所以，继续进行您的财务尽职调查，并确定 OO 何时弄错了，该物业的潜在 PV 建议立即购买！！！干杯，迈克尔
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不是真的，说实话 年金公式有时间问题 R 是财产整个生命周期的平均值，没有考虑资本支出发生的时间 例如，在你的公式中，如果在第 1 年或第 10 年发生 100,000 美元的资本支出，则平均现金流之间没有差异 您可以摆弄 R，但它仍然是一种不完美的方法 如果您在 DCF 模型中使用相同的假设，则会有显着差异 不同的折扣利率会改变时间差的大小 DCF 的重点是贴现当年的净现金流，以更准确地表示现值 资产的出售肯定是现金流，所以你想将这一因素纳入您的现金流 PV 诚然，计算 DCF 中的销售价格是通过获取下一年的收入并将其资本化为适当的最终收益率（通常比最初的收益率略低）收益率）年金公式太模糊，无法用于像财产这样的动态资产
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迈克尔，再等几周，你就会有 NPV 公式，你可以在其中解释间隔现金流、变化随着时间的推移费率等然后你会击败反对者！然后我们从统计数据开始回归分析，作为理解当今美元价值的快速经验法则（特别是当我变老并考虑出售财产而不是保留它时）我喜欢它你可以将各种东西添加到要求利率值来解释诸如资本增长、通货膨胀等等等 干杯，默里
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我发现这是一个有趣的话题，因为我和我的一个朋友进行了类似的辩论，他是一家分析师投资银行（他有一些财产，但不是认真的）rty 投资者）我的论点是，对未来现金流的估值没有考虑实际资本增长（即超过通货膨胀）它提出了资本增长是否可以长期超过租金增长的问题——这意味着租金收益率将从已经很低的基数继续下降 我的朋友（分析师）的观点是，收益率必须保持某种平衡，因此在未来的某个阶段，价格会下调或租金会上涨我将您的公式与 NPV 进行比较 Michael 前段时间与 Ian Somers 进行了一次有趣的交流，他建议在您向 IP 进行大量存款时使用 IRR（如果您不这样做，将无法使用），并且如果您借入约 100% 或更多，则使用 NPV 如果比较在不同时间开始的两项投资，那么 NPV 也很好 MIRR 允许收到或支付利息IPs http:wwwtekservcomaubruceIP1xls
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嗨，迈克尔，好帖子，我喜欢你来自哪里您的竞争对手不会出于财务原因购买，但这并不需要阻止我们使用诸如此类的公式来帮助我们确定购买的公允价值以获得未来回报（现金回报而不是资本回报）干杯，Glebe
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我同意将 PI 视为一项业务并能够将其与其他投资机会进行比较是一个好主意应用于估值股票 http:wwwinvestopediacomarticlesfundamental04041404asp
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