澳洲澳大利亚房产 提高可维修性 - 什么对您有用？悉尼

在澳大利亚地产投资



有很多关于为存款寻找足够的股权来为进一步借款提供资金的讨论，但是当我们遇到可服务性墙时，我们都会怎么做情况，但什么对你有用 我知道的一些选择： 1 等待 - 随着时间的推移租金增加，债务减少 显然是最不利的选择，因为我们都希望快速跟踪我们的投资组合增长 2 翻新 - 增加每周租金，这样您的净支出（在进一步借款以进行翻新后减去租金和扣除额的增加后）减少了 3 投资于创收资产（股票、管理基金、辛迪加） - 产生高于借入资金利率的年收入以购买资产 这笔收入抵消了负扣税带来的损失 4 现金债券ng 期待人们的回应 干杯，Gooram
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其他选项：5 获得更高薪水或加薪 6 获得第二份工作干杯，Y-man
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我还在努力到目前为止，这一个矿一直 - 增加租金（翻新，增加空调） - 由于工资奖金增加工作收入 目前正在考虑高股息投资
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有 2 面墙 1 银行墙：你可以负担更多的债务，但银行不这么看一年，然后我会用相当大的力量撞墙 我的计划是从现在到 2006 年 9 月之间翻新我的一些房产 2006 年 9 月之后，我将拥有我的 ABN 2 年，这样我就可以开始使用低- Doc 或 no-Doc 继续借款 我还将寻找其他增加收入的方法 - 推荐费、创收股票基金、租金上涨s（这应该在接下来的 6-12 个月内自然发生），和我的老板谈谈加薪和可能的工作变动，增加我节省的钱（少花在我不需要的垃圾上）我也是考虑尝试管理我的 LVR，使其到 2006 年底低于 70% - 显然你可以在不申报收入的情况下借入高达 70% 的资金（很高兴对此进行更正）我还研究了租赁选项一种增加收入的方法 我在珀斯有一个联系人可以帮助组织他们，显然他们目前很容易做到 不确定我会这样做，因为我不确定我对购买房产的心态是否满意然后实际上并没有控制资本增长，但我认为这只是我必须克服的事情
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脸颊，你以前装修过吗？你装修时是否有指导方针，例如只花最多 10% 的财产reno 的价值 如果这是用借来的资金完成的，那么租金的增加是否应该是一定的量Ver 及以上的兴趣增加，以证明首先这样做是合理的
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以前使用过 rennos，但现在接近墙了（由于 ng ips，主要是由于从 2 到 1 的收入）下一个步骤是寻找+cf ips，直到neg gearing 被中和（当与自然租金上涨相结合时）然后可以购买更多cg 房产（-cf）希望到那时我也有一些JOB 加薪
评论< BR>我还没有 但是银行墙和我的墙相距不远 虽然我认识到我们需要在某种程度上扩展自己，但我想为不可预见的情况保留一个缓冲 我们倾向于进行翻新以推动我们的一个 IP CF 中立，同时增加可服务性 一旦完成我们计划再次购买 第二年我们将在 IP2 上重复该过程 当我们产生足够的股权时，我想开始研究其他资产，如管理基金
评论< BR>Gooram 不，我之前没有做过 Reno 的我打算做的是涉及我的 PM 和我认识的一位经纪人就什么会增加租金和增加房产的价值征求他们的意见回报租金和资本 我将让厨房和浴室焕然一新，而不是完全更换它们
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嗨，Gooram，当你拥有几个 IP 时，服务能力最终会成为问题 银行放贷人不会借给你钱由于您不符合他们的标准贷款标准如您所知，银行贷款人在 2 个模块下制定可服务性 - LVR amp; DSR 大多数投资者开始达到其借贷能力的地方与 DSR 或偿债比率有关 换句话说，没有足够的现金流收入来偿还您的知识产权债务 现在这不是一个真正的问题，如果你可以增加你的收入但是你怎么能做到这一点显然有很多方法可以让头脑想到但大多数投资者知道的主要方法是增加你的现收现付收入和或增加你的IP租金收入因为这些方法相当依赖并且受限于市场条件很多投资者不知道从哪里去暗示让我解决缺乏可用性问题并允许我继续借款以建立我的投资组合现金债券基本上通过将现有股权转换为现金流来增加银行贷款人眼中的收入它的工作方式如下- 您从保险公司购买 CashbondAnnuity 或保证收入计划，该保险公司然后将其偿还给您，外加名义利息固定期限 - 通常为 5 年 您使用从 LOC 提取的资金购买现金债券 例如，如果您购买了 5 年期限的 100,00000 美元现金债券，每年您将获得 20,000 美元外加利息返还给您 现在当您离开时向银行申请贷款以购买您的下一个房产，您可以在您现有的 Payg Income 放大器之上，在您的贷款申请的 INCOMES 方面显示 20,000 美元收入的 100%；你所有的其他租金收入换句话说，你实际上增加了你的借贷，因为你在银行眼里有额外的 20,000 美元收入 相当整洁的干草 你也可以用现金债券收入来支付你的投资组合持有成本，这让你晚上睡觉的因素知道您可以轻松地偿还债务这就是我能够继续购买希望它为您提供的方式；其他人都值得深思 干杯
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还清坏账-例​​如还清$ 30K Pamp;我的汽车贷款可以让我借到额外的$ 300K 降低信用卡限额（可能是暂时的） 将利息资本化 - 它是使用保证金贷款很容易 将增长转换为 cf - 使用年金或 LOC 出售低收益 IP - 特别是如果它在一段时间内不会增长，例如出售 1 个低收益 IP 放大器；购买 2 更高收益 您的经纪人应该能够提供关于提高银行可服务性 POV 的提示
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Rixter，所以你不要涉足装修这是否意味着你的房产仍然是 CF-，你需要时间来这些可以自我维持，还是与您无关您自己是否依靠现金债券来偿还债务如果是这样，那么在到期后 5 年，您是否预计必须购买另一个我想这需要评估当时基于当前收入、租金等 你是否有任何困难让你的贷方相信现金债券实际上是收入 或者这是你的经纪人工作 你知道任何不接受它的贷方 为什么，如果贷方准备好接受这一点，他们不准备将您的股权视为可用资金来偿还贷款，而不必费心获得 CB
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嗨 Gooram，不，我不做装修 我的 CGA 策略依赖于“时间”循环，放大器；不依赖于时机”周期是买入放大器； CG 的持有策略 显然我试图最大化我的收益 我在当前的周期中寻找现金流中性或转折点 他们在那里，但由于最近时代的快速增长，你必须更加努力地寻找 如果你知道什么寻找完成一半的工作我使用现金债券作为purley一种提高我在投资组合收购阶段的可服务性的工具在5年到期后如果我想继续购买我可能会购买另一个,,,,但是正如你所说这取决于当时在我目前的时间点，我不打算需要另一个 CB，因为我应该已经达到了我的圣杯并从 Payg 竞赛中退休 - 再购买 2 次我使用专门从事 CB 融资的抵押贷款经纪人，所以不，我在设置它时没有遇到任何问题 贷款在银行眼中是一种贷款，不符合他们的 DSR 标准，因为收入 CBor 年金是“保证收入计划”；正在支付给您因此银行贷款人根据他们的贷款准则标准将其视为收入他们有一个千篇一律的贷款模具您只需要满足他们的模具能够切割的东西（如果这有意义的话）这是否回答了您的问题干杯
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Rixter, 除了一个或三个之外，如果你所有的属性都是 CF 中性的，为什么你有一个可维护性问题，因此首先需要 CB 你认为什么是“CF”中立或转折”；即多接近 CF 中性是可以接受的 如果您不进行任何增值，您通常需要等待多长时间才能筹集到足够的股权以进一步融资r 借款 谢谢
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Hiya CF 中性实际上是一回事，大多数贷方需要 12 到 14 % 的有效总 rtn 才能使购买保持收入中性 这有很多问题，包括 1 加载仅利息贷款作为 PI 贷款，通常比整个贷款期限更短 2 将利率加载约 2 % 3 将收入折算高达 25 % 有多种方法可以解决所有这些问题，使用优秀的独立经纪人是一个好的开始，但是使用具有前瞻性的somoeone 解决眼前的问题没有好处，只是为了创造另一个更大的长期挑战 ta rolf
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当你可以使用低文档或no-doc 我假设 CB 是用借来的钱购买的，而且 CB 的利率会低于贷款利率，因此产生收入是要花钱的Low-doc 或 no-doc 需要至少 30% 的押金，但我可以节省或假设我还没有完全撞墙，从其他属性中提取这个利率也略高（73% ish）请注意 - 对于 CF 中性投资组合，您可能仍会在某个时候撞墙，具体取决于什么您使用的银行，因为某些银行不会在计算中计算负扣税，并且由于负扣税，您的投资组合可能只会是中性的
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问题嘿 Rixter 首先 - 让我说做得好，因为确切地知道你什么时候会退出 PAYG 激烈竞争我还没到那个阶段，我什至不知道什么时候-我有目标-但不太清楚如何达到最后的游戏好-关于您使用的现金债券的问题每年的利息是否甚至接近 LOC您支付的利息其次-这是按月支付还是按年支付第三-您是通过像 Navrainvest 这样的人将这一切打包，还是您只是采用了这个概念并在接下来的两次购买中祝您好运 我非常愿意想和你离线谈谈你是如何 a) 评估你的投资组合 b) 管理它，即你用什么工具来得出结论 如果你愿意的话，请 PM 我 阿门总是好奇
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Rixter 可能会回应，但我认为 CB 利率约为 5%，因此 100K CB 的成本约为 17K 美元（假设可变利率为 67） 这与低利率的额外利息成本相差不远-doc 贷款，比如说 300K 贷款 我拿你的第二点，你自己和罗尔夫都有强调 CF 对我们中立，而不是 CF 对银行中立 我假设与您的银行经理有良好的关系，您可以协商在评估可服务性时哪些和不考虑的内容
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不，它没有真的像那样工作你必须符合银行的正确标准，否则不行你会发现不同的银行更适合不同的情况，所以你最终可能会从几家不同的银行获得贷款来覆盖你的投资组合
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我刚刚完成了计算我的 DSR 并试图让它在银行看起来更好的整个练习根据需要缩小到我满意的水平 我发现我的工作有一个收入保护计划，该计划在 3 个月内生效并持续 2 年 我也有一个在一个月内生效并持续到65 岁 您不能合法地申请这两个计划，因此需额外支付 10 美元多一个月才能在一个月内开始工作，并重组我的个人工作，以便在 2 年内开始工作，每月节省约 50-60 美元其他事情可能是检查您的电话计划和保险，以确保您获得最好的交易 2 暂时隐藏信用卡债务（我很幸运有一个家庭成员来帮助解决这个问题） 信用卡正在尽快还清 3 我在房子后面有一个奶奶公寓，我出租 或者有些人可以租离开他们的房子或单元的一个房间 银行已经建议我他们会考虑到这一点 4 刚刚把我的车升级到一辆只有一半公里的车 支付现金，因此没有汽车贷款 所以其他人可以降级他们的汽车并支付借出汽车贷款以增加借贷能力 5 我的主要信用卡有一个很大的限额 大大降低了限额，因为它计入 DSR 计算 确保你也摆脱了所有的商店卡 6 我的 DSR 做了一个 excel 例子目前的立场（与当前的 PPOR贷款超过 26 年支付 P amp;我），因为当我拿出下一笔贷款时，它会保持不变，而第三种选择显示我的 PPOR 已经超过 30 年，并且只还利息贷款（虽然我不希望这样）每家银行似乎都有不同的方式计算 DSR 找出其中一些方法并在你的 o 中执行计算wn 电子表格 这可能会增加您的 DSR 所以，这就是我现在所在的地方 我也带着我所有的数字去了银行，把它放在桌子上，同时挑选他们的想法 设法在我当前的利率上获得更好的利率我在那里的时候贷款每一点都有帮助如果银行没有考虑税收优惠，并且您选择翻新以提高您的服务能力假设您借了 20K 进行翻新，从而增加了您每月的借款费用，税前约 110 美元（假设 67% 的利息）您会然后需要将您的每周租金至少提高 30 美元，以便在银行眼中处于更好的位置ated 的话题，通过 ATO 申请每两周少缴税是否会增加您在银行的服务能力
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是的，这会有所帮助，因为您的工资单看起来更好但我再次认为这是一些银行注意到的，而不是由其他人，我以前在圣乔治身上使用过这个技巧并取得了巨大的成功
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嗨，大多数银行都不允许为负利率增加背负 STG 就是这样做的，那是在 825 左右将你所有的债务作为 PI 之后 -非常慷慨 :O) 还有其他一些公司，例如 Rams 和 Origin，它们将按原样承担现有债务，然后仍会为 neg gearing 提供附加值：在我目前的时间点，我不打算需要另一个 CB，因为我应该已经达到了我的圣杯并从 Payg 竞赛中退休 - 再购买 2 次 Hi Rixter，你的投资组合看起来和我的有点相似，但你真的会好吗再购买 2 次后，请转到我上次发布的 31105在我的线程上高度负齿轮”；以开放的心态！
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嗨，当可服务性成为一个问题时，我和妻子坐下来评估我们的投资策略，无论是购买和持有，购买正向资产以获得收入还是负向资产资本增长的财产然后我们问自己的问题是银行对我们严厉还是我们达到了我们在债务和还款方面的风险水平即将增加的程度（即我是一个相当保守的人我不如果我们的生活中发生了一些戏剧性的事情，我想把我的 PPOR 上线）如果银行对其他银行进行严厉的观察投资组合并挑选出表现最差的投资并摆脱它，以便您抓住另一个机会祝您好运，无论您决定做什么马丁
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对于某些贷方不需要ABN我使用NODOC 在 70% 和 71% 的比率下t 根本不需要 ABN 干杯，
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那是什么银行
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不会成为银行 :O) 成为证券化贷款人，使用 GE 作为保险公司 ta rolf
评论< BR>对于一些银行，我相信您可能只需要拥有几个月甚至更短的 ABN BR>评论
我认为cashbond是可以的，只要你有CF中性属性（或只有CF-）从银行的角度来看cashbond增加了可服务性，但除非你愿意，否则从你自己的角度来看不是开始咀嚼您的股权以偿还债务拥有足够大的投资组合，在这些良好的 CG 时代，这也许是可以的
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只是快速回复嗨，伙计们，对不起，我没能尽快回复你回答您的问题，因为我过去 2 天一直在 R amp 上度过；在葡萄藤度假村起床，我知道它的生活很艰难，但我得让另一半快乐。Havent 真的有时间发表回应，但会在第二天左右做 Ciao
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CON's -When you use您正在有效购买的 CB（以您的成本） 然后您可以用来增加您在银行眼中的可偿付性的收入 此外，您在购买的 CB 期限内锁定了您的股权 购买此收入的成本是由您的借贷购买利率与保险公司向您支付的回报率之间的差异，以供他们使用您的借入资金 此利率差异可能在 2-3% 之间，具体取决于您决定通过 PRO 购买的人 - 的优势使用 CB 而不是 LoNo doc 是否可以让您继续建立您的房地产投资组合并持有更多房地产并增加您的资产基础您通常可以在没有 CB 的情况下进行购买 例如，CB 将允许您将资产持有量增加到 CB 购买价格的大约四倍，超过您当前的容量，即 15 万美元的 CB 将允许您增加大约 60 万美元的额外资产基础。通过增加您的投资组合资产基础获得的额外 CG（前提是您已完成您的功课并购买得好）超过抵消您在五年期限内购买 CB 的成本 其他额外奖励 - 因为您需要 CB 资金来让您继续建立您的收入产生的房地产投资组合 ATO 允许将差额差额申报为税收减免，此外，您可以使用退还给您的一些资金来支付您的房地产投资组合持有费用，从而增加您的 SANF 希望这对您有所帮助 干杯
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第一点 - 见上文第二点 - 根据您选择的 CB 提供商，您可以选择每月、每季度、每 6 个月或每年向您退还资金 我个人选择接收每月进行一次，以最大限度地提高现金流量 第三点 - 几年前，当他来到珀斯时，我参加了史蒂夫课程。后来，当需要时，我联系了他，为我组织了 CB 购买。我在布里斯班使用了一位专门研究 CB 结构的抵押贷款经纪人来组织事物的财务方面随时 PM 我总是学习
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因此 CB 可以帮助您从不断扩大的投资组合中偿还债务并提供能力难道我不能建立一个 LOC 来弥补我扩大投资组合中的债务，然后借用 NODOC 来继续扩大我的投资组合，毕竟这只是我们在玩的股权持有我认为我看到了计划中的一个漏洞您从 LOC 使用的钱可以扣除，因为它将用于支付贷款利息 这是 CB 提供更多帮助的地方吗，因为购买 CB 的钱是可以扣除的，无论您将 CB 付款用于什么用途CB到期，您不偿还用于购买CB的贷款，贷款利息仍可扣除
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LoNo doc不允许您将资产基数增加4倍于lono doc贷款借入金额 CB 在 5 年内偿还给您期限 由于利率差异，仍有少量未清余额 这仍然可以扣税 如果您将 LOC 上的投资组合费用资本化，则如果将 purley 用于投资目的，利息仍然可以扣除 干杯
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好的，愚蠢的提问时间 据我了解 1）来自 CB 的收入增加了我的借贷能力，因为增加了收入 2）有了 nodoc 贷款，我不需要申报收入，所以我可以在合理的范围内继续借贷 因此借贷是一样的，区别在于我获得的贷款类型，CBnormal 银行贷款与 nodoc 贷款这是对的还是 nodoc 错了我不知道为什么我们要与 nodoc 比较 4 次，而 nodoc 的唯一限制因素是规模押金
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它用于课程的马就像我说的那样，您实际上是在购买收入，并且还将股权转换为现金流以支付费用等 而作为 Lono doc 的情况下，CB 产生的额外服务成本是其购买成本的 4 倍比你通常可以借到的东西略多 它只是一个提高服务能力的工具 Steve 定期开设结构课程，在那里你可以学习完整的优化投资结构 CB 只是结构的一部分你可以在他的网站上了解更多信息和下文章 - http:wwwnavracomauindexaspcontentcourses 希望这有帮助
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现金债券与投资回报率 嗨，我了解 CB 在感知服务能力方面的目的（从银行的角度来看），但是机会成本呢当然，最好投资于具有更好历史回报的合理低风险投资，或者银行是否会出于可服务性目的而对有利于 CB 和其他形式年金的标准投资所产生的收入进行折扣 问候安德鲁
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Hiya The core年金的缺点是股权燃烧 - 首先是投资，您必须拥有可用的未使用股权，而 2 则不同借款和 rtn 之间的 CB 与无文件贷款的 2 个核心加项 如果您能找到接受资本配给回报作为收入的贷方，则 CB 是无限的有安全限制和实体限制，与抵押贷款保险贷款齐头并进让我感兴趣）但小事都在宣传，折旧作为一个附加因素怎么样 - 想象一栋房子有 110,000 美元作为建筑成本（而不是土地组成部分）y 也是 110,000 美元），该数字的 25% 可以作为税收减免，即 2,750 美元，每年 40 年 想象该房产每周的收入或租金为 250 美元，然后通过 25% 的建筑物折旧津贴，即 2,750 美元或总收入的 2115%，是免税的 然后看看其他可折旧物品，包括那些在“低价值池”中的物品，也想象一下该物业是否配备齐全或有白​​色家电等作为租金的一部分以及贷款成本前三年，贷款利息成本，财产费用等当然这都有助于您的服务能力那么完成税收变化文书工作的好处怎么样对不起在这里大声思考我的个人情况;O）感谢任何反馈REDWING
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嗨，Redwing，是的，这一切都有助于最大化您的现金流底线，但不幸的是，大多数贷方在计算 DSR 组件时并未考虑您的税收减免或 ITWV
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