澳洲澳大利亚房地产 时间或到目前为止的进展 - 悉尼的简要概述

在澳大利亚地产投资



我写了以下帖子以回应 Steve Navra 在 Invested re timing 上的询问，其中一个模组让我在这里重新发布它 http:wwwinvestedcomauforumsshowthreadphpt372amp;page1amp;pp15 一个简短的大纲我没有公式化的方法这样 , 更多 的是 一种 机会 主义 的 方法 当 我 完成 或 组织 一项 特定 投资 时 , 我 会 环顾四周 看看 我 认为 最好 的 投资 地方 是 在 周期 市场 的 那个 特定 阶段 我们 完成 了 细分我们在 200O 年的上一个 PPOR 最初是在 1994 年以 575K （Pymble 12 英亩）购买的，我们在 2000 年以 550 的价格卖掉了一个街区，在花了大约 500K 建造新房子后，随后在 9 月 1 日以 1400 万的价格卖掉了这个细分在购买时计划，事实上我们被告知（当我在 1999 年左右向市议会询问时）我们无法细分它，但那是另一回事了在这次购买中，我应用了我在前一年从 somersoft 那里学到的所有知识，用于谈判报价等方面，并且迄今为止对这次购买感到非常满意。在这个阶段，我们完全拥有了这所房子，并且在银行里有现金我们搬进来定居的时候（有组织的 LOC 等 Rolf L 的照顾）我们在 2002 年初开始寻找 IP 我意识到到那个阶段悉尼大部分地区包括外西部都发生了重大变化开始我的研究我看着布里斯班的地区 到这个时候，大部分市场已经开始移动了 我最初的兴趣是在 Redcliffe，但是布里斯班的一位论坛公认的专家向我保证这是 Deadcliffe 并且会非常重要（教训，永远不要依赖专家，总是自己检查并得出自己的结论）由于各种原因，我检查了洛根，包括当地代理商在内的许多人向我保证，洛根从来没有任何资本增长再次检查这一点，我发现实际上并非如此 在之前的每个周期中，logan 都翻了一番。一旦我开始查看价格并与代理商交谈，我发现市场上的房产数量在前一年显着减少。前一年每个中介有200多套房产，现在有的只有20-30套房子 中介嘀咕南方投资者疯狂（回报率超过10%） 上个周期，价格曾达到8万左右的峰值 他们现在在类似水平 向中介询问他们如何获得新房产 一对夫妇提到他们在从出租名册中出售房产时遇到问题，因为大多数想出售的人已经卖给我了是商品即将突破其阻力位的经典例子 同样在这个阶段史蒂夫麦克奈特，约翰伯利正在推广现金流正投资的好处并正在接受宣传 我们结束2002 年中期左右在洛根购买了 4 个 IP，接近年底又购买了 3 个 在那个阶段价格上涨了大约 10K 同时我们开始寻找其他方向 关于塔斯马尼亚的讨论量适中（正面和负面）我们看了（或者更确切地说是有人代表我们看了）朗塞斯顿的两栋相邻的房子，它们被分成了7个单元，但我们认为涉及的潜在结构工作太多。在这个阶段，论坛打来电话，一位论坛成员向我们提供了在霍巴特新城待售的四个单元的详细信息 他们没有能力购买它，因为他们完全承诺 在这个阶段，霍巴特附近的中心部分没有移动所以不像伯斯班，我们在中间外环买的，能够在一个经过深思熟虑的郊区购买位置优越的房产购买价格220，当前租金550即将翻新一个单元（希望不到20K），估计租金增量ase of $50 week 随后我们转到 Rocky，我的第一篇文章详细概述了我们为什么在那里购买 http:wwwsomersoftcomforumsshoghtRocky+thing 我们已经卖掉了所有的 Rocky IP，但在大约 18 个月内获得了大约 50 - 60% 的收益期间我们保留了一个位于靠近主要阻力的开发区的一个，我们有一个有趣的转折，我们正在考虑这样做在购买 Rocky 之后，我们还在汤斯维尔购买了一个 IP 作为练习，我们通过一个邮件投递 这在 Word 上花了大约一个小时和大约十个电话 我们通过手机交付了 10,000 份传单并与人们协商（我认为很多人都没有意识到我们不是在汤斯维尔）因此我们有两个非常好的购买操作，其中一个我们买了，另一个我们错过了，因为我的组织方面没有准备好足够快地采取行动t （汤斯维尔南部的一栋房子需要 120K ）随后几个月后又将它翻转了大约 50K ，而那里的市场并没有那么快地移动（另一个教训）我自己会保留那个我们确实购买的房产2004 年年中交割（延迟六个月交割，从论坛了解到的另一件事），这已经从 152K 上升到 200K 左右银行估价高于购买价格连同岩石物业，我们在洛根卖了三个我们了解了哪些物业不要在logan买，虽然我们在logan有一些有问题的租户，但我们应用了我们在rocky那里学到的东西，并且在rocky没有租户问题我们在logan最有问题的租约是在65 K时以145 K的价格购买的。我个人希望我有更多像这样有问题的房子 目前我们即将获得建筑证书，以便在我们在 wahroonga 购买的 34 英亩土地上进行双重 occ 我们正在翻新当前的房子并在它旁边建造一栋新房子 A虽然我没有确切的数字，但获得批准需要花费我们大约 60K 我们预计 reno 大约需要 250K，新房子大约需要 550K 我们预计新房子的价值将在 14 -15 左右（搬进这个PPOR ) 在 降价 销售 中 我们 可以 得到 1 个 磨坊 用于 翻新 的 当前 房子 , 但 希望 会 更 接近 12 Mill 由于 翻新 的 房子 一直 是 我们 的 PPOR , 我们 可以 出售 这 没有 任何 CGT 如果 市场 真的 很 糟糕 我们 也 有将其出售给信托并通过那里进行再融资的选择一旦完成，我们将拥有价值约 14 磨坊的 PPOR，无抵押 除了大量股权外，我们还将在银行拥有数十万在霍巴特、洛根、洛基和汤斯维尔剩下的 9 个 IP 投资组合中，我们还可以在 PPOR 上获得 80% 的 LOC（假设银行很乐意让我们保留它） 18 个月前，我们曾考虑投资西澳，然而，我们预计我们的发展会本来应该更早准备好进行的，我们希望为此保留可用资金所以这是我们错过的一个机会一旦我们完成开发，我有几件事我正在考虑我们可以改善我们现有的一些房产，增加他们的价值和租金 我认为这样做的最佳时间是在周期的较安静时期 我在这篇文章中概述了一些关于周期性方法的想法 http:wwwsomersoftcomforumsshoamp;highlightturn 我会在悉尼的好地区低球 我可能不会买任何东西，但它会让我与市场保持联系，所以我会（希望）认识到市场开始变化的早期迹象过去十年后我才知道一旦我看到市场开始变化，我就会开始购买更多的房产并逐渐加速，然后沿着这个周期去悉尼西部，然后回到海岸。到 布里斯班 , 甚至 可能 再 到 洛基 这次 我们 将 保留 我们 在 中心 地区 购买 的 更好 的 房子 , 并 在 外围 地区 购买 房产 出售 , 以 获得 资本 收益 来 偿还 其他 的 . furum 的长期会员能够在之前的低谷期以大约一半的价格在之前的高峰期购买悉尼位置优越的房产 我在 1994 年购买时看到了待售房产，远低于他们的价格在之前的高峰期出售，例如 GT； 1 个磨机，以高 6 和 550 的价格转售，以 350 的价格转售 这两个都是 Gordon 在 Pymble 车站的步行距离，位置良好 目前以高 6 的价格出售的价值在 2-3 磨机之间 这就是我的目标如您所知，我也对我一直引用的股票感兴趣贝塔交易”；我的系统使用了大约 11 个月，不幸的是在回测中我找不到比去年 12 月更糟糕的开始时间前三个月给了我一些教训，我从错误中吸取了教训并改变了方法（主要教训是不要在每周交易系统中购买受日内交易影响的股票）我现在有一个基本的基本屏幕，它已经淘汰了这些股票，例如 Fortesque 从那时起事情一直在向前发展，我将继续交易这个系统，但是我正在制作“Zyprexa 之子”。如果我能够达到我对成功交易的能力感到满意的程度，我会将一些资金转移到这方面，但如果不能，我将扩展到管理基金，作为我考虑投资于企业的额外投资途径, 但 我 对 经营 企业 的 问题 有 第一 手 的 了解 所以 我 正在 改变 当 我们 从 之前 的 PPOR 开始 投资 道路 时 我 的 目标 是f 当前周期有一只小猫和关于如何在下一个周期造成严重损害的知识 我们已经超出了这个目标 查看更改
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神奇的帖子 SC - 我正在打印这个！
评论< BR>鼓舞人心的东西 Seech
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感谢你与我们分享这个巨变，伟大的工作你显然对你的研究非常勤奋干得好，干杯yadreamin
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Seech，它和第三个一样好当我在这里读到它的时候！当下一个涟漪开始时，我会去找你，这样我们就可以一起冲浪 干杯，迈克尔
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np See Change
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你是一本打开的书，并且感谢您的所有帖子，可能还有更多
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感谢 SC，听到人们的做法非常鼓舞人心让自己可以根据自己的需要修改策略 这是我寻找的能够让自己获得更多灵感的东西 T
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Dear Sea-Change, 1 感谢您分享您极具启发性的生活经历，与我们公开 2 我发现您的帖子内容丰富且具有教育意义 3 谢谢干杯，Kenneth KOH
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鼓舞人心的东西 查看更改 唯一不好的是它让我更不耐烦购买我的第二处房产我在悉尼也有低价，但仅限于高达 25 万美元的小型房产 无法提供其他任何服务！因为我想在回到 Oz 并安定下来之前保持我的旅行选择，所以我的策略是只购买接近现金流中性的房产这在悉尼显然很难做到
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Seachange 非常了不起，我想知道你为之前的繁荣准备了多长时间，你是否在 80 年代、90 年代学会了绳索，并做出全面决定跳上下一个！我记得当我以大约 75,000 美元的价格在金斯敦买东西时，我意识到另一位投资者在一天内买了十套房子，我知道他是赢家，但我只是没有能力做同样的事情，lo doc贷款不存在，贷款更难获得！我遵循了完全相同的逻辑，但更加谨慎，因为我看到了市场下跌时会发生什么，回头看太谨慎了！
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顶帖我喜欢阅读这类故事，纯粹的灵感< BR>评论
真正鼓舞人心的看到变化，我已经打印并保留以供将来参考
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哇感谢您完成您的房地产投资的Jig锯拼图为我们看到变化您的帖子一直很好但是这个最新的一个帮助将它们拼凑在一起 非常有趣，充满了宝贵的见解 A86
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很棒的帖子 Seech 感谢分享干杯
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非常鼓舞人心！我（像许多其他人一样）梦想着下一次繁荣，因为直到 2003 年末左右才在新南威尔士州开始认真投资
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虽然我一直对房地产感兴趣，但直到在我 40 岁生日之后（当我意识到生活不会从 40 岁开始时）在此之前，我们所有的努力都投入到了我们的 PPOR 中，而我们拥有的股权是我们能够出去购买多个的原因之一财产相当快 虽然在我不是积极的参与者之前，我知道市场上发生的事情，我们住在哪里，我在哪里工作，看着这些也加快了决策过程，我总是喜欢保罗的一件事Zag 的朋友告诉他在第一个 Cycle 中，你说 quot;发生了什么事quot; , 你说的第二个周期 quot;哎呀，我希望我已经准备好了quot; , 第三个周期是你赚钱的地方 对我来说第一个周期是 88-89 完全错过了它（还记得普特尼的双海滨街区 200K） 在第二个周期中，我们已经抓住了下半场（主要是由于与 somersoft 的合作）并为下一个我也很期待看到变化
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谢谢你，看到变化，与我们分享您的房地产投资生活非常鼓舞人心！ Lily
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Hi See Change 我想你可能会喜欢这句话“致富的艺术不在于工业，更不在于储蓄，而在于更好的秩序，及时，在正确的位置” ;艾默生
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好帖子，见变化占用你所有的业余时间，或者每周只花几个小时 干杯，与其他人一起获得 GPA 感谢您让我们一睹您迄今为止的投资组合 查看变化 期待下一个令人兴奋的部分 REDWING
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我可以理解这一点，我错过了最后一个，并准备好迎接这个并仔细阅读它我在经济上还没有准备好为赚取数百万美元而采取行动，但我一点也不抱怨，这完全取决于你是否真正相信你也能做到并敞开心扉接受它，这不会在一夜之间发生对于那些已经被收购的人，他们相信他们永远不会拥有它，几乎就像它是用石头写的一样 我看到了很多在此之前的繁荣，他们（在我看来）是经验丰富的投资者这一切都在市场暴跌时发生，这也教会你永远不要把任何事情视为理所当然我现在当然知道他们远没有经验，可悲的是，90% 处于这个位置的人会想到，从未从中恢复过来或因年老而死或疾病，当你在高龄时失去了这么多钱，我想很难反弹，或者可能付出太多努力才能把它找回来，而不是它的价值。这突出了为什么我认为我们需要享受“到达那里”；
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至于自行车，我虽然错过了船，因为看到了巨大的增长到 2002 年 12 月的三年里（当时我认为 IP 可能是个好主意） 结果我的表现最好的 IP 是在 9 月 3 日被买的 这一次结果大约是悉尼墨尔本繁荣的顶峰，可能是两个- 在珀斯的繁荣中占了三分之一，在罗金厄姆甚至在一些地区更早，另一方面，一些股票在 3 月 3 日（股票暴跌的确切底部）被出售，以资助第一个 IP 虽然百分比明智，特别IP 没有像股票那样升值，由于涉及的杠杆作用，我仍然会领先，但总的来说，我认为自己很幸运能在一个刚刚开始的地区城市买了一些东西（尽管是微不足道的）在这个深夜快速增加 Rgds, 彼得
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业余时间 那不严重 , 我有阶段我会把大部分业余时间花在检查东西上, 但我认为每次购买, 那个时间越来越少，因为我建立在先验知识的基础上我把所有的时间都花在了无聊的房产上当我第一次看洛根时，我对不同类型的房子、它们的优缺点以及人们是否喜欢租用它们并没有太多的想法对于来自悉尼的人来说，看着第一次在布里西highset 需要一段时间来适应你正在看的东西 当我们在洛基买房时，我对不同类型的房子了如指掌，不必担心决定我要买什么类型的房子想要查看更改
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