澳洲澳大利亚房地产市场状况；时间和租赁现实。悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我收到很多电子邮件和信息，询问房地产市场的投资状况。提出的问题如下： 1）利率会怎样 2）现在是买入卖出合并的合适时机吗？ 3) 我如何看待悉尼、墨尔本、布里斯班和其他市场 4) 股票市场在哪里 5) 目前什么是好的策略 像往常一样，我不会像我一直主张的那样屈服于“低预测”无法预测未来，但我将评论如下： 1）利率会发生什么 鉴于海外市场的趋势，利率看涨似乎是合理的，我们可能会看到本地利率逐渐缓慢上升请记住，与大多数第一世界国家相比，我们的汇率仍然相对较高，因此我相信这里的上涨趋势将慢于离岸汇率 请注意，有许多因素会影响这一趋势，因此它是最好不要对这些事情进行预测 更好的方法可能是让每个投资者对他们的现金流能力进行压力测试，以适应任何利率变动，然后相应地计划要采取的行动：根据不同利率的可用现金流评估当前贷款费用和制定应急计划以应对压力测试的情况 2) 现在是买入卖出巩固的正确时机吗？ 有些人会告诉你，现在总是正确的时机！我更愿意建议这与每个投资者的个人目标和战略相关 应采取的行动：对自己的投资组合进行回顾和反思，目的是重新定义期望的目标，这可能会导致你正确答案 3) 我如何看待悉尼、墨尔本、布里斯班和其他市场 这一切都是关于评估特定区域的价值（邮政编码） 租赁现实开始表明悉尼和墨尔本再次对布里斯班的投资者具有吸引力（大多数地区）仍然提供良好的价值（基于租金现实）并具有进一步增长的潜力 应采取的行动：审查您的房地产投资组合，重点关注哪个地区最适合多元化目的；然后进行大量的尽职调查，以确保您购买的资产具有良好的价值并具有增长潜力 4) 股票市场在哪里 是的，百万美元的问题我认为人们永远无法知道答案，因为趋势可能会在美国寻找复苏，我们的市场目前的基本面前景非常不同，所有最好的预测都可能在瞬间被混乱推翻 交易仍然是我目前的最佳选择（8 月 23 日收盘） P 200 在本财政年度下跌 -025% 我们在同一时期通过交易实现了 +250%（净 +153%）（参见 wwwnavrainvestcomau）此外，迄今为止，本季度已产生约 +150% 的可分配收入到目前为止要采取的行动：将股票投资组合视为可行的多元化选择，以最大限度地利用您投资组合中的所有“懒惰的美元”（注意：这不是以牺牲未来的房地产收购为代价；而是是提高您更快获得下一个房产的能力的方法！） 5) 目前有什么好的策略 重新关注可以帮助您以最有效的方式更快实现目标的方法 采取的行动：重新评估您的当前的投资组合并将所有净资产（“懒惰的美元”）转换为更多资产（财产和/或股票）以实现最大效率 在周末，我将在论坛上发布一个实际示例，说明“优化投资结构”为我的一个人所取得的成就过去 5 年的客户 另外，对于那些有兴趣的人，我将在 9 月 25 日举办悉尼“投资结构”课程，该课程将涵盖上述所有策略，请参阅“汇点”了解更多详情问候，史蒂夫< BR>评论
1个问题，你所说的出租现实评论是什么意思

你好TTR，搜索这个主题，你应该继续阅读一段时间如果你想了解更多关于史蒂夫的信息和他的公司，我可以建议你登录他的网站和perh aps 询问他的一门课程价格非常合理，非常值得

您必须原谅我，但是当我搜索出租现实时，我会收到大量似乎并不有时间就给个简单的解释
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亲爱的TTRTR, http://wwwnavracomaucodearticles_showaspxid1032 干杯，太阳石
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搜了一下论坛，租房现实是现金流的流行语在投资之前是正确的
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嗨 TTRTR 史蒂夫可以比我更好但粗略地回答这个问题：租赁现实着眼于使用中期（5 年）平均总收益率（租赁公司ome to price) 来评估特定房屋的价格应该是多少，例如，特定郊区过去 5 年的总收益率 - 5% 平均租金评估为每周 300 美元（每年 15600 美元），那么房子应该在 312,000 美元左右，如果那个郊区的房子目前卖的比这个多，那么这可能意味着这个郊区正在走向它的周期的顶端史蒂夫的帖子在解释这一点上要好得多，但我希望它对你有帮助 D
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谢谢我希望正常的计算考虑到当前和预期的利率
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TTRTR 利率根本没有考虑到租金实际是基于房产价格与租金收益率的比较 这不是正现金流策略，这是一个正增长策略 帮助挑选能够带来良好资本增长的房产——即使它是负利率
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冒着听起来非常悲观的风险：如果利率不是' t考虑到，我建议这是一种有缺陷的估值方法 当负利率调整到 10 处总收入为 5% 的房产时，一个人能负担多少投资，而利率已升至 10% 到那时，他们将从投资者转变为陷入困境的卖家 从我的观点来看看来，如果它足够接近现金流中性且经济前景良好，这是一项公平的投资一次购买太多中性现金流的地方，因为它们可能会转身并一次咬住所有我只会继续购买如果当前的投资组合是 CF+ 有多余的现金
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嗨 TT 简单地说，通过利率风险超出等式如果您不想承担利率风险，只需修复大部分债务，代价高昂，但您可以获得一致性保证 ta rolf
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我们回到旧的现金流与资本我有房产（我的第一次投资七年前的房地产——这将是我的最后一个），我以 19 万美元的价格买下了它直到今年 1 月左右都处于负值状态 折旧降低了我的实际成本——甚至有点积极，我当时没有意识到——我为 CG 选择了糟糕的土地以及大量可用于建造的土地即使现在，它的正价约为 70 美元 pw 几乎不足以让我变得富有 我赚 50 美元 ph 但自从我买它以来它的价值翻了一番（就像我自己的房子一样） 增加在这两处房产中，我可以再购买两处房产（27.8 万美元； 45 万美元）它们现在价值 47 万美元和 74.9 万美元（截至上周） 现在我已经有了一些非常好的增长，我将使用该股本来获得其他资产类别的现金流 房地产是一种增长资产 有更好的获得现金流的方式
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公平，但不处理买家面临的负担能力问题
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Hiya TTR 负担能力是一种心态我相信我有客户赚所有东西并且已经适应了牙齿，然后我的客户的家庭年收入为 30 万，他们担心购买 IP 将花费他们每周 100 美元 这似乎比普通的旧数字还要多ta rolf
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Rolf, 去年，我在伦敦的 8 处房产为我赚取了 80,000 英镑的正现金流 近 20 万英镑的租金 最重要的是，它们的价值上涨了 15% 你可以说它们是自筹资金并且他们是一个死证书 剩下很多钱用于加息，我晚上睡得很好，如果他们是自筹资金，我只能有 8 个地方我不想冒 8 倍于谁来买单的风险
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TTRTR，您在没有全面了解策略的情况下进行批评 不幸的是，您的方法不太可能让您理解足以就该方法是否适合您或您所经营的市场做出有根据的呼吁您是否阅读过过去关于“干杯”主题的讨论，Aceyducey
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那是什么方法，你能指导吗？我给它最好的线程
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如果之前有人问过这个问题，我很抱歉，但是我在哪里可以找到 5 年的租金数据来计算这个等式
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嗨，TTRTR，出租无论房产是正现金流还是负杠杆，现实仍然是获得准确评估房产价值的有效方法。主要城市的中央商务区 重点是每个特定区域（邮政编码）将具有该特定区域独有的平均租金收益率，特别是由于该区域的特征示例：您可能会找到一个产生 75% 租金收入的房产，假设购买价格为150,000 美元（每周租金 216 美元）s 这代表了一笔不错的购买（请记住，该物业将产生正现金流） 租赁现实的工作原理如下： 确定平均 5 年收益率数据 含义，获取最近 5 年的年收益率数据并将它们平均 您可以获得这些数据来自主要城市的“Residex” 如果上述示例的平均收益率等于或最好低于 75%；那么这代表了良好的价值但是，如果平均收益率高于 75% 的数字；那么房产可能价格过高 所以如果邮政编码的平均收益率是 8% 那么：$216 X 52 8% $140,400 和 $150,000 的购买价格太贵了 关于利率：利率非常重要，因为它是结果高低利率导致楼价波动 利率越低，买得起的人越多，需求越大，价格上涨（可能高于实际价值） 同样，利率越高，买得起的人就越少买得起房产，因此造成较低的需求并且价格下降（可能低于实际价值）所以回答您的问题：是的，利率很重要，并且被市场力量考虑到租金现实等式中 问候，史蒂夫
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在我看来，投资或购买决策（我将支付多少）与融资决策（我将如何为此提供资金）是不同的和独立的 多少债务，多少股权，可以我在压力条件下为贷款提供服务）干杯 NSteve，我今天是在愤世嫉俗，还是您的帖子旨在宣传您的投资基金和您的课程
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当然不是，但我想我想我给（贡献） ) 尽我所能
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嗨 TTRTR，我认为你已经发现了伦敦和这里的一个关键区别（对我来说是西澳）在伦敦购买并立即拥有正现金流和最近享受非常好的上限增长，但在这里并非如此（最近在伦敦不太如此）我希望我获得的伦敦房产数量更像你的数量，但只管理了 2 我相信这里对我来说最好的解决方案是购买房产可用于短期（旅游）让在良好的沿海地区，提供资本增长，同时比平均回报好得多尼克
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你是对的尼克，基本上我认为你在说你'已经转移到更高的放大器;更好地利用以获得适当的回报 英国一直是积极的现金流，但随着价格赶上租金收入（相对于利率等），时代正在发生变化 仍然有可能找到现金流积极的地方，但它们变得越来越少并且负扣税不能从其他收入中扣除这个新市场（因为英国在 80 年代和 90 年代对租赁法进行了现代化改造）已经吓坏了很多人认为他们会比上次更严重但我的观点是他们的市场现在将表现得更像澳大利亚 安静时期，然后是自住者争夺最佳地点时的上涨
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您的回报给我留下了深刻的印象-这远远超过了任何微薄的回报即使是好的 CF+ 也可以进入 Oz 如果英国和这里一样，我怀疑一些好的 CG，因为投资者追逐越来越难以捉摸的 CF+ 但是现在进来的那些 CF+ 人很可能会差点错过这条船
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这是一个想法，现金流+ve, Neg gearing 是达到特定于您个人情况的一种手段，其中一个或另一个或两者的组合可能适合您目前的手段并为我提供了足够的资产基础来实现我想要的生活方式 我相信 Steve Navras 的想法大致与这个前提相似，也就是说，如果我的资产基础足够大，可以维持平均 x% 的增长，并且我可以靠 x% 的增长为生比我变得自给自足，即如果我拥有 300 万美元的资产（无论何种资产类别），并且我认为它们是可以实现每年（任意）5+% 增长的良好投资，那么我可以假设这些资产的收入相当于每年大约 15 万美元免税，是的，免税，与史蒂夫交谈，或者类似的东西史蒂夫可以更好地解释它，但简而言之，这是你可以实现的目标，顺便说一句，你不需要完全拥有这 300 万美元， ~80% LVR 会成功 abo
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最好的事情 abo就我而言，英国是租金收入没有任何拖累租户支付房屋的所有账单，除了利息和建筑物费用在公寓上，房东当然也支付服务费没有土地税收，无需支付任何费用，也无需花园或游泳池维护如果英国的产量提高（我怀疑他们会），我可能不得不在悉尼设立一个摊位； Melb推动英国房地产没有外国所有权限制 顺便说一句
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作为我课程中现金债券部分的一部分，我使用下面一对年轻夫妇的例子，他们面临服务性问题，他们的处境能够超越当时正常银行业务所允许的范围以下是过去 56 年来所取得的成就的示例和结果：Dave 和 Peta；二十出头的单身收入 $45,000pa PPOR $330,000 和贷款 ($91,532) 1998 初始 IP 购买：Brackenridge QLD $132,000（贷款 $140,000） 客户的服务能力足以实现第一次购买 2000 客户已经证明 PPOR 和 Brackenridge 都有增长，并希望获得第二个 IP Equity 不是问题，但基于单一收入，他们当时无法获得贷款购买 140,000 美元的现金债券，有效地将其可服务收入提高了约 28,000 美元 这增加了他们的借贷能力以允许贷款594,145 美元 注：594,145 美元的一部分用于 140,000 美元的现金债券，因此有效净贷款为 454,145 美元 2001 年客户在上述基础上以 395,000 美元在 Newington Sydney 购买了第二个 IP 这是我用来解释cashbond 客户现状 2004 我刚刚完成了对这些客户的评估，现在收到了银行对他们的财产、他们的所在地价值如下： PPOR 价值 625,000 美元；贷款 30,000 美元（通过股票增值和年金收入减少） Brackenridge 220,000 美元；纽因顿贷款 140,000 美元，贷款 625,000 美元；贷款 583,000 美元（包括现金债券和汽车再融资） 总资产：1,470,000 美元 总贷款：753,000 美元 净资产从 1998 年的 238,468 美元增加到 2004 年的 717,000 美元 这是优化投资结构的结果，每一美元都得到了有效利用次我希望你能找到这个令人鼓舞的兴趣结果$28,000 pa servability 他们现在可以借 $594,000，大概在 6% 左右 $35,640 pa 这是他们从新 IP 获得租金前一年 哪家贷款机构如此慷慨 或者还有其他数字你没有在示例中提供 bye
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嗨，BillL（我想你了）慷慨的贷款人是西太平洋银行结构包含现金债券的可服务收入加上租金，基于房地产经纪人对租金的估计。在 CB 和结算之间没有一年，该结构是在 2000 年末建立的，结算很早就发生了2001 问候，史蒂夫
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嗨，史蒂夫 + 其他人 我认为比尔 L（正如他经常做的那样）提出了一个中肯的观点，你可以发布那些“更详细的细节”吗？在论坛上，为了学习，我有兴趣看到一个工作示例，显示他们的自付费用，即每周税后，他们为不可预见的情况准备了多少美元，即失业，紧急财产费用，即热水服务中断 如果长期空置，这对夫妇将如何应对我知道你会说你的目标是高于中位数的房产（即 25%），这种情况不太可能发生，但我认为你所做的每一项投资都应该进行压力测试，看看如果发生这种情况你能否坚持下去
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压力测试 嗨，船长，我认为史蒂夫会同意你的观点，即在发生不可预见的情况时需要对你的投资组合进行压力测试以确保其适用性 参见史蒂夫的在这个帖子上他谈到利率的原始帖子：“更好的方法可能是让每个投资者对他们的现金流能力进行压力测试（在利率更高的情况下）” 亲切的问候，Mark Leo
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I '确定史蒂夫很忙伙计，但我想看一些进一步的细节（甚至是粗略的细节）来帮助我消化他的概念干杯
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是的，我将在本周某个时候发布这些“更详细的细节”问候，史蒂夫
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史蒂夫，我听说了很多关于你课程的好消息，我有兴趣参加一个如果你在学校假期不设置下一个，我将能够参加干杯，
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嗨所有，显然史蒂夫一定很忙，任何参加过其中一门课程的人都可以通过优化结构如何工作的示例来告诉我们
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嘿，船长，本周周日结束！是的，我很忙，但会按照承诺给予答复 请注意，BillL 的请求主要是关于可维护性细节有关更多信息，请搜索“投资结构”；在上一对我已经发布了很多这样的冗长示例e of years Regards, Steve
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嗨，“船长”，你还会在史蒂夫的网站上找到一些有用的文章：http:wwwnavracomauarticlesaspx
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给出的例子如下： 更详细的细节： 1998 年 PPOR 价值：$330,000 和贷款 ($91,532) 收入：$45,000 建议购买：Brackenridge Duplex $132,000 租金收入 $165 每周 可维修性 可维修收入：$45,000 3 $15,000 租金 $6,864 ($165 x 52 x 80%) 总计 $21,864,7809 $ 债务汇回$7,809 $pa (PI) 138,600 美元 12,127 美元/年（仅 65% 的利息加上 225% 的缓冲） 总计 19,908 美元 此时的可服务性很好 LVR：PPOR 330,000 美元 IP 1 132,000 美元 462,000 美元，总贷款为 91,532 美元 + 138,600 美元（包括成本） 230,132 美元 LVR 4981% 客户进行2000 年末 PPOR 和 IP 的增长都得到了证明，客户希望获得第二个 IP 股权 (LVR) 不是问题，而是基于单一收入，即使租金超过 5%公关回报反对购买，购买的可维修性显然是银行眼中的一个问题 可维修性 2000 年末：可维修收入：45,000 美元 3 15,000 美元 租赁 IP 1 6,864 美元 ($165 x 52 x 80%) 租赁 IP 2 16,224 美元 ($390 x 52 x 80%) 总计$ 38,088总贷款：$ 91,532 + $ 138,600 + $ 414,750 + $ 140,000 + $ 140,000（CashBond）$ 784,882债务遣返：$ 91,532 $ 91,532 $ 7,780 $ 7,780 PA（PI）PA（PI）$ 138,600 $ 138,600 $ 12,127 PA（$ 12,127 PLA）加上$ 225％PA，38％pa 225％pa）38％pa，38％pa 225％pa（38）缓冲）140,000 美元 12,880 美元/年（仅 695% 的利息加上 225% 的缓冲）总计 70,944 美元/年 可用性短缺 70,944 美元 - 38,088 美元 32,856 美元 解决方案：购买了 140,000 美元的现金债券，有效地将其可服务收入提高了 33,412 美元/年（28,000 美元资本 + 5,412 美元）兴趣）;根据上述示例，这足以完成第二次购买 结果：净资产从 1998 年的 238,468 美元增加到 2004 年的 717,000 美元
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嗨，史蒂夫，我打算给你发个 PM 表示感谢，但我想我不妨公开这样做我现在有一些数字要处理，但不幸的是，我必须回去开始做我的“工作”，为 Cashbond 借钱 嗨，史蒂夫 - 这是一个问题，他们是否借钱购买此现金债券或使用房屋组合中的股权以确保高达 70% 的现金债券或我做了一个快速计算 33,412140,000 2386% !!!多么好的回报！你在哪里可以获得这样的现金债券或者他们有闲置的 140K（不太可能）——在这种情况下，他们为什么不把闲置的 140K 存入贷款所以他们有 6 个月左右的收入，这激起了他们的DSR 允许他们购买 Another 听起来前景不错 我处于类似情况 - 大量股权，由于 Neg Gearing 而不是很多 DSR
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总是好奇，33K 回报包括资本回报超过5 年 利息可能是 5% 或更少 安迪
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嗨，是的，现金债券的钱是借来的，它是获得的总贷款额度的一部分 33,412140,000 2386% 但是赚了 33,412 美元最多资本 $28,000（他们自己的 $$$$$ 返还给他们）和利息 $5,412（可怜的 387%） 在 5 年期限结束时，最终余额为零（他们所有的钱都已退还给他们注意：这不是赚钱的练习毕竟回报低于借钱的成本！！这“费用” ive' 方法用于获得额外的 SERVICEABILITY：由于额外的可服务性，您依靠 CAPITAL GROWTH 来弥补额外成本 示例：借款成本：140,000 美元 x 695% x 5 年 48,650 美元 净回报现金债券：5,412 美元 x 5 年 27,060 美元 净亏损 21,590 美元 然而，这使他们能够以 395,000 美元的价格购买一处房产，价值 625,000 美元 收益 230,000 美元 简而言之，这就是现金债券的运作方式 问候，史蒂夫
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史蒂夫，由于现金债券是一种你会在预期资本增长的地方使用的策略，你对这种方法在未来几年资本增长可能会大幅降低的情况有何看法
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你比我快我是艾伦 H - 我接下来要问同样的事情感谢史蒂夫的回答 - 这回答了我的很多问题！
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嗨艾伦，我正在等待有人问这个出租现实如果你只停留在参数范围内购买到“出租现实”价值，您是在非常安全的基础上始终实现 5 年内平均 CG 的 5%（5 年内最差的历史出租现实回报发生在 1989 年之间的悉尼 94 为 530%其中房地产价格实际下降了 366%） 实际示例：悉尼价格：1988 178,300 1989 199,300 1990 173,800 1991 181,300 1992 178,000 1993 178,000 1994 192,800（来源：REIA）m 该物业的购买价为 183,100 美元；这将在 1988 年至 1999 年之间的某个时间发生 问候，史蒂夫
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这是一个好问题，我也在想同样的事情 似乎现金债券概念在过去 5 年比未来 5 年更有效< BR>评论
大家好，还有其他几个问题史蒂夫他们是否使用固定利率进行借款如果没有改变多少现金债券实际用于服务物业（即他们有什么剩余的偿还债务投资股票等）租金回报有变化吗再见
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嗨，比尔，据我所知，客户使用可变利率，原始利率为 597%（西太平洋银行教授套餐），现在已经增加到667% (Wpac Rocket ) 租金增加： Brackenbridge 从 $165pw 到 $195pw Newington 从 $390pw 到 $425pw 这两个物业的现金流持有成本是 Brackenridge 现金流正（但是额外抵消了车辆再融资的成本）和纽因顿是 cas hflow 为 $65 pw 为负值（开始时：根据租金和利率增加进行调整；以及折旧减少）客户使用现金债券收入如下：1）支付Newington的现金流成本$ 65 x 52 $ 3,380 2）12,000pa补贴生活费用（New baby等）3）余额入股并最终入股+ 分配 + CG 兑现并偿还了不可扣除的房屋抵押贷款 根据该线程中的原始示例的最终净结果，史蒂夫
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大家好，谢谢史蒂夫 我的原因询问的思路是，明年（或者如果他们提前计划的话）他们将需要重新考虑他们的策略 那是要么购买另一份现金债券，要么他们是否开始对房产出售一个或两个 IP 感到消极 如果他们是出售 Ips 的意见，是的，有很大的上限收益，但也有很大的上限收益税在等着他们如果他们没有明智地使用现金债券的收益，那么贷款成本（例如 IPs+现金债券) 不会值那么多o 他们让我们看一些数字，比如在 2005 年出售 Newington 以 $625,000 出售房屋 REA 费用 $10,000 折旧 @$8000 每年上限收益 $220,000 加回折旧 CGT $260,000 CGT ~$60,000 可出售资金 $625,000- $10,000- $60,000 偿还贷款 $555,000现金债券和原始贷款 554,750 美元 因此，他们从现金债券中获得了超额资金，这对他们的经济福祉至关重要 现在这是一个巨大的资本增长时期 在明年现金债券到期时，您对这对夫妇的建议策略是什么再见
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谢谢史蒂夫，很高兴看到现实生活中的数字现金债券费用的税收减免在你的例子中，因为现金债券只是为了获得投资，我敢肯定，在 5 年内扣除了 21590 美元的损失（甚至有私人裁决）但是 5 年后呢？在这种情况下，并非所有现金债券都还清了贷款并用于私人开支（放入 PPOR 贷款） 结果是之后r 5 年有持续利息的债务 - 利息是否仍可扣除 如果是，很好，您提取了股权并增加了您的可扣除利息，但听起来不太合法 在使用现金债券后私人裁决是否涵盖这一点当然，整个现金债券本可以用来支付现金债券贷款，只留下一个潜在的 21590 美元债务该债务可以称为投资费用，任何剩余的贷款利息都可以扣除，但是如果说 50,000 美元不是还清了超过 70,000 美元的贷款 你有任何现实生活中的减税故事
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嗨 Maniyak，是的，我确实有很多现实生活中的减税故事，但是这里要注意每个案例和每个人的结构都是不同，因此必须根据个人情况进行评估 您可以通过您的会计师进行评估，他们可以帮助您获得必要的税务指令 论坛上有一些专业会计师，他们很清楚墨尔本的 Dale GG 和悉尼的 Nic M 现金债券结构的后果 我个人使用 Nic M 的服务，因为他是我在悉尼的本地人 对您的一些问题的进一步评论：很明显，为了申请税收减免，需要购买产生收入的资产现在您关于在获得现金债券之后会发生什么的问题需要跟进到所持有的资产使税收申请有效您需要追溯无论这些资产采取何种最终形式，以使 ATO 相信您确实拥有索赔权 确切的形式将在很大程度上取决于您的投资结构 顺便说一句，我认为税收减免是一种奖励s 即使没有减税，由于更大的杠杆作用而获得的 CG 超过了使用该产品的成本本来要出售 IP 这些客户目前计划做的是出售他们的 PPOR 所以没有 CGT，然后他们计划购买一个“更好”的家（成长中的家庭）现金债券最终将减少到零，收益已经用于收购股票投资组合 出售房屋所得收益将用于以 80% 的 LOC（或抵消，尚未决定）购买新房 LOC 的收益将用于购买将产生按每年 10% 的比例分配（我只知道基金） 客户收入、租金和股票收入的增加现在足以获得融资，因此不需要新的现金债券 现在大多数情况下，一旦我帮助过客户建立合理的投资组合在股票基金中，分配有助于提高其服务能力 这比现金债券更具成本效益 问候，史蒂夫
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