澳洲澳大利亚房地产 对悉尼未来投资策略和预测的思考

在澳大利亚地产投资



我们所有人都有投资策略，无法避免对 5、10、20 或 50 年后的世界做出假设可能是其他条件使您的投资比想象的要好 我一直在考虑不同的投资方法和支撑它们的假设 我将概述投资者相信的一些常见格言及其背后的假设 1 房产总是会增值（长期高于 cpi) 使用的历史数据通常显示数百年的增长并向前推断这一趋势 投资者需要这种增长来扩大其投资组合，并希望增长能够在短期内超过 -ve 负债现金流损失 2每个人都需要住的地方假设总会有租房者和自住者，这意味着永远是租金al market 如果您的房产位置优越、满足租户需求且租金不太高，您可以预期大部分时间都将被占用 3 资本增长最多的地方发生在最大的城市，而不是小城镇或区域城市悉尼 amp;墨尔本是澳大利亚最大的两个城市，而且平均房价确实也是最高的。但堪培拉的规模相对而言相对昂贵（比阿德莱德或珀斯贵），尽管与新南威尔士州的其他大城市（例如纽卡斯尔）相比，价格可能会更低。土地供应有限，如果人们想继续生活在大城市 如果前者发生变化，那么增长可能不会那么高 一些大师（如 Wakelins）将所有赌注都押在资本增长上 如果他们的未来模式没有发生, 那么他们的追随者可能会失望 像 McKnight 这样的其他人继续现金流并购买大量 IP 他们不会等到他们的贷款还清才可以退休 但是对利率非常敏感（你可能不得不回到工作）和可能更高的维修费用；非常便宜的 IP 的空置问题 管理也将是一场噩梦 如果确实有上限增长，他们会做得很好 虽然这仍然不稳定，但我倾向于支持这样一种理论，即如果你在几个好地方（主要如果您负担不起首府城市的费用）并将它们组合起来，以便您的目标是（可能）70％的收益率和30％的增长，那么您有几乎100％的机会被占用如果您的投资组合大致是中性齿轮，除非加息（可以做好准备），否则如果增长不大，您不太可能损失太多 您应该购买至少尽可能多的 IP，以使总租金收入超过总工资的 150%（以允许持有成本），也许还有更多的好运放大器；未来的增长 但也可以安全地假设一些价格会增长，并且随着房产的分布，至少有一些会增长到高于平均水平 即使只有 20-30%，那么你有一个很好的基础继续前进 你的目标可能是购买 6-8 处房产并长期保留 4-6 处 但是因为它依赖于您必须在退休前偿还（大部分）债务，所以它不像 McKnight 的方法那么快 对我来说，这种方法风险较低并且比完全基于增长或收益的策略做出更少的宏大假设 问候，彼得
评论
当我计划我的投资策略时，我有一个想法，那就是灵活性，我的总体目标是我想做什么，但是我觉得如果我说 quot;这是我的投资计划”；然后我锁定了一些我可能很想改变的东西，如果我已经承诺了那个计划，那么我可能不愿意“改变我的想法”；这样我就可以密切关注“经济视野”。然后根据我认为提供最佳机会的方式改变我的策略这并不意味着我会卖掉我所有的报价。买入并持有房产（该类别中有五个）我有为了在特定时间进入股票，但这可能意味着一旦我为这些购买和持有房产再融资，我将准备提取一定比例来投资股票如果我看到股票是最好的地方 看到变化
评论
嗨，彼得，我同意你的评估 一个策略是有缺陷的投资组合，我再次同意您的观点，即偏向于现金流或至少 5050 位已经参与游戏一段时间的投资者有机会购买具有这两种属性的房产 总租金收益率为总收款人收入的 150%我很想知道你是如何想出这个人物的 MJK
评论
蜘蛛，尽管我吃了一顿很长的午餐，但我还是忍不住要回答 从顶部开始：我们真的认为 5、10、20 年之前我怀疑吗 大多数人很乐意推断过去几年并假设那是长期趋势 冒着被年龄歧视的风险，我们这些在地球上生活了足够长的时间观察到许多变化的人并不那么确定事实上我完全没有把握然后你说（不，你没有't，您只是引用了一句格言来发表评论）请记住，从长远来看，我们都死了然后是“每个人都需要住的地方”；推论是，我们大多数人只需要一个地方住，那就是“澳大利亚人”。拥有自己的房子 统计上超过一半的人不可能拥有出租房产 假设我们中有 60% 的人最终住在自己的家中，那么只有 8% 的人可以拥有五个出租屋在最大的城市，而不是在小城镇或地区城市”；在过去的几十年中绝对正确，但这种复合增长率不可能无限期地发生 事实上，我怀疑 MLB 和 SYD 能否在 03 年与大多数区域中心相提并论，我再次说“不要假设今年会重复去年”。一段时间以来，我一直在警告经济风暴云，但没有风暴我错了吗？风暴现在或以后来袭有关系吗？如果你利用时间来减少脆弱性，如果你什么都不做，那就没有关系可以换;格林斯潘和我们的​​储备银行行长是无所不能的，可以管理世界 Thommo
评论
大家好，有趣的问题彼得 我对未来 5、10、20 年的看法是，我们将继续存在通货膨胀，因此用于投资的借入资金将继续得到回报 政府的替代选择是通货紧缩，最近的证据表明这不会发生（看看货币供应增长） Thommo，我不怀疑乌云正在聚集，它们已经存在了很长时间在过去的 40 年中，每一个时间点都有你不应该投资的正当理由，多年来，我听取了这些论点并让他们阻止了我这些天我问自己一个简单的问题问题 为什么这一切现在就结束 我是谁来预测经济现在会一落千丈 它可能会在未来的某个时候以眼泪收场，但可能是明天、下周或 50 年后 如果我们等到“正确”当暴风雨云消散时，是时候投资了，我们可能要等很长时间 对于我们中的一些人来说，我们的时间是有限的（直到他们发明了抗衰老药物）再见
评论
如果一切都落入一堆，决定不投资不会让你的头寸更安全！干杯，Aceyducey
评论
我不是“反投资” Acey，你知道我之所以活跃是因为你和 Bill 提出的原因很多 还有比尔，不要把通货膨胀视为理所当然 它现在也应该开始了，但顽固地拒绝启动 也许不会 未来 5 年利率可能不会上升太多 保持清醒！ Thommo
评论
MJK：我假设一个主要目标是通过用投资收入代替你的工作收入和维持生活水平来实现财务独立假设总租金收入的 25% 是财产持有成本（贷款已经支付）然后考虑一个空缺因素（可能每年 4 周）因此，对于你口袋里每 100 美元的收入，你需要大约 150 美元的毛额 这就是我得到 150% 的方式，我根本没有考虑税收 这会更高对于 PAYE 收入者而不是持有成本可以扣除的房地产投资者因此我的计算是保守的，在实践中可能允许投资者更高的生活水平、储蓄计划和或为 -ve 齿轮 IP 提供资金的能力:) Seechange: a灵活的风险是容易追随从众本能 有人在 87 年初买入股票，在 89 年卖出，用剩下的一点点在 89 年购买他们的 IP，然后在 93 年初卖出，然后在 89 年买入股票93 年末（当时所有这些决定都基于“传统智慧”）很可能不会像那些不太灵活并且只是长期购买并持有他们的财产（甚至股票）的人做得那么好 Thommo：是的, 我们不能都是多个房东即使在财务上独立于投资公关您必须完全拥有经营权，并从至少三个（最好是六个）正常价格的家庭单元中获得租金 这使我们得出另一个假设，许多 PI 作者提出，即：“只有少数人会读我的书参加我的研讨会其中，只有少数人会采取行动'如果这仍然是真实的，我们是安全的，但这听起来有点像传销，如果太多人真的采取行动并购买 IP，我们的租户就会用完因此，我们依靠大多数人无所作为和市场力量来保持平衡 至于经济风暴，应该可以将您的风险敞口降到最低 尽管还有许多其他因素，一个好的起点是购买适合的东西有租户需求（即在一个大多数人的周薪为 500 美元的乡村地区购买 40 万美元的联排别墅是愚蠢的） 银行认为你的 100% 的房产总是表现出比其他人更好的资本收益是愚蠢的（就像大多数人一样认为他们是比大多数其他人更好的司机，这在统计上是不可能的）但是如果您使用一种即使您的某些房产快速升值也有效的投资方法，并且维持您的投资组合的成本很低，那么我认为您会更好地承受经济衰退 Bill L：现在通货紧缩将是一个令人担忧的问题！我们债务的实际价值在增加，而工资却在下降的想法确实令人恐惧，但正如 Acey 所说，非投资者只是有很多装饰品可以展示他们的钱，所以投资者仍然可能会过得更好（前提是他们的影响力不过分）问候，彼得
澳洲中文论坛热点