澳洲澳大利亚房产 在 SE QLD 出售 IP 的最佳时机？悉尼

在澳大利亚地产投资



伙计们，我打算在 8 月份在 SE QLD 出售我的 IP，但现在我不太确定（可能的选举）出售的理由 - 偿还我的大部分坏账 - 重新使用可用资金来支付购买的押金2005 年 7 月新庄园开业时斯科菲尔德的一块土地（Greg Norman Medalist 高尔夫庄园） 这是我的情况： 1993 年以 130k 购买的 IP，加上 6k 印花税借贷成本 建筑成本为 91,240，因此折旧率为 25%过去 11 年（如果考虑到利润，我认为这将脱离成本基础）在 8 月或今年晚些时候出售（但当同一复合体中有更多 IP 从而竞争更激烈时，最终可能会出售）所以当谈到销售，有两种计算 CGT 的方法： 1 1999 年之前的旧方法 - 即 130k 减去建筑折旧 - 然后加上过去 11 年的通货膨胀成本（拥有 5050 - 我支付 47% 的税，我的妻子会支付20% 税）2 1999 年之后的新方法 - 我猜代理人对两种工资征税 50% 的资本收益成本将在 5 或 6k 左右 所以我的问题是 -1 如果以 200k 或 220k 的价格出售，最好的 CGT 税收方法是什么 2 考虑到选举，何时是出售的最佳时机，而不是在那里出售可能是市场上的联排别墅供过于求；并且知道我在 2005 年 7 月之前需要钱 PS 忘了提，租约在 9 月初到期，目前 $205pw - 届时我欠贷款 101k 将升至 215 或 220pw< BR>评论
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Never Refinance instead Cheers, Aceyducey
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亲爱的 Perky，我同意 Acey 对这一篇的看法 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt14943 Cheers, Sunstone
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Sunstone , Acey Perky 询问的不是是否出售，而是何时出售 他给出了他想要出售的理由，在我看来，这些理由是完全合理的 并不是每个人都对不断增加的债务感到满意，而现实是你不需要它 离开讲坛 伙计们 看到变化
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Perky，25% 的人建设一切owance 在资本收益计算中不会对您不利提供了一个*可能*满足 Perky 考虑的主要目标的替代方案对您的 CGT 计算没有帮助，但我同意现在可能是出售的好时机，如果您有计划的话 您必须小心翼翼地保护您从财产中抽出的资金 不要将其置于风险之中 不要购买“银行”股份”；如果你不想每天都看 未来 12 个月可能是保守的好时机 在所有经济周期中都会出现“现金为王”的时期。这样的时间指日可待，尽管 Thommo
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Perkys 的问题是关于他的出售时间，但现在他已经做出了决定，但没人知道我们到达那个街角之前还有多长时间出售 从不回答他的问题 查看变化
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大家好， 恕我直言，唯一可能对您有利的事情是 5 月 1 日的 scinerio 可能会让首次购房者重返市场价格上涨，谁知道呢，但有些人预测“小”；价格回升 我还很年轻，我有朋友在我买的时候没有买，现在完全错过了 我在 2 年内还清了 2 万美元的贷款，他们在相同的时间内向某人支付了 2.2 万美元的租金他们现在热衷于进入，因为 5 月 1 日到期的事件以及他们离开的时间越长，他们支付的费用就越多的感觉 不知道其他人的想法，但这是从 20 年代初的角度来看“孩子”！！！！！！！ Dos
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AceySunstone, 再融资（或什至卖给我的混合信托）不是一种选择我要花大约 60k 才能重新进行交易（即 25% 的定金，因为我现在在 quot; Lo Doc”阶段几乎将自己推到了收入服务能力的极限，加上法律）——从而带走了大部分“利润”；我本可以在以后重新使用，因此我的问题是关于在接下来的 12 个月（但最好不要在 7 月 1 日之前）一年中的什么时候最好卖——尤其是可能在 8 月举行选举
评论< BR>嗨 Perky，我的想法是这取决于在 SE Qld 如果它在我的办公室附近并且你要和我们一起列出你应该现在就去做，否则我和 Acey 和 Sunstone 只是在开玩笑，说真的，我认为你应该如果可以，请持有，但如果销售是您的最佳选择，我的经验是 7 月通常会在 8 月、9 月和 10 月的好时机之前稍慢一些 11 月和 12 月会放缓 选举也会导致时间变慢 希望这有助于 Kev wwwnundahrealestatecomau
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感谢提供 Kevin 该物业（联排别墅）位于黄金海岸，距布罗德海滩大约 10 分钟路程 可能有点偏！
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有车，会去旅行如果您确实需要任何帮助建议等，请随时询问祝您有美好的一天凯夫 wwwnundahrealestatecomau
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G'day Perky，（昨晚很高兴见到你）根据 Jan（“更多财富”的 p204）使用旧的索引方法但是，她还说“检查两种方式 - 你可以选择哪种方式去”;在我的记忆中，你坚持了11年，这可能是对的！我实际上找不到旧的“索引数字”； （它们将出现在 Jan 的书中）但我确实记得旧的“索引”；方式非常复杂（甚至令人费解） - 类似于“获取实际收益，乘以截至 2000 年 9 月的指数化数字（当指数化永远停止时）并除以您购买时的指数化数字 这会减少收益通货膨胀因素-在您的情况下，它将类似于 125 除以 110 因此，它会在一定程度上减少实际收益，从而减少应纳税额 但是然后，您将该收益除以 5，在添加 CG 后计算出您的应纳税所得额，从 CG 之前的应纳税所得额中减去这个，然后将差值乘以 5 这样做的净效应是（可能）使您的应纳税额保持在相同的边际税率内 如果您将总额添加到您的正常收入中，您会自动去到 TOP 边际利率，但除以 5，有“一些机会”；保持在（例如）30% 的边际税范围内，您的税收会更低 可以说，您持有财产的时间越长，旧方法对您更有效的机会就越大（而且，您的收益的机会也越大）是“通过屋顶”并进入最高边际税率）随着 CG 在两个税表上工作，这只会让它变得更加困难（但更有可能的是旧方法最适合您）我开始“尝试” ;解决它，但我真的没有所有的数字 - 所以你真的需要有一个帐户为你解决这个问题，我认为问候，
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我同意凯文如果我列出一个待售房产，我现在就找一个代理，然后“软列出”它（告诉代理你打算在野性勃起之后列出它）然后等到联邦选举（野性勃起，呵呵）并列出它下周现在事情很平静，这并不好笑我肯定会等到选举，然后选举正处于“年底高峰时间”，我想这就是我所做的希望这有助于 asy
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谢谢 Les 和 Asy，很高兴在周二晚上见到你 Les 我在过去几天将联排别墅推向市场 看看会发生什么有趣的你说的 Asy 我给了代理 6 周时间，如果到那时它还没有卖掉-可能会在今年晚些时候再试一次但是我已经实际（恕我直言）定价了只要利率保持不变，我就会n不要像去年 10 月下旬我试图卖掉的最后一个地方那样倒霉（就在两次利率上升和伊​​普斯维奇随后的低迷之前）一旦我卖掉它，我可能会问这里的一个聪明人他们认为我的 CGT 可能知道会很有趣
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注意到Acey的报价我与Perky处于相似的位置即考虑出售，资本化，减少坏账然后再投资只是好奇再融资如何减少坏账< BR>评论
ToeEdge, 欢迎来到论坛 在这种情况下，再融资并不能减少你的坏账，但它可以避免损失更多增长的好资产如果你的股本比“坏”债务多很多你唯一失去的是税收优惠在你没有任何财务压力的情况下，与持有表现良好的 IP Perky 没有的潜在 CG 相比，这些优惠只是图片的一小部分'最初不提供有关知识产权或水平的信息l 财务紧张，因此我提出了一种适合某些情况的潜在替代方案供考虑；目标 考虑一下这种情况 你有一个价值 22 万美元的 IP，你在 11 年前以 130 美元购买了一个只付息的贷款，你一直在滚动你卖掉它来偿还坏账；然后为另一次购买再融资 好的，你得到你的销售价格并支付费用 - 代理 5 美元，债务放大器 100 美元； 15,000 美元的资本利得税（只是粗略的数字，取决于财产）您手头有 100,000 美元您还清 PPOR 的坏账，然后再融资 80% - 那是 80,000 美元您现在可以将 80,000 美元用于购买新 IP （在 80% 的水平上） Tha 的资产价值 35 万美元（使用 10 美元现金支付费用）您出售价值 22 万美元的资产以摆脱 7 万美元的坏账并购买 35 万美元的资产ne IP 为 7 万美元 您在 2 万美元的 PPOR 中拥有额外的资产（剩下的现在是新房产的债务） 听起来不错 或者您可以以 80% 的利率为 22 万美元的资产再融资 - 那是 176 美元减去已经抵押的 100 美元 那给你 76000 美元来投资你使用 10000 美元的费用和费用；购买价值 33 万美元的资产 好的，现在您有两个价值 22 万美元的 IPsone，一个价值 33 万美元 总计 55 万美元与 37 万美元（35 万美元 IP + PPOR 上的额外 2 万美元）您拥有这些资产的 44 美元和66 美元 11 万美元，但您仍然持有 8 万美元的坏账 现在有了可观的资本增长，您是否从持有 55 万美元的资产中获得比 37 万美元更好的回报？前提是您可以支付 PPOR“坏账”的利息再欠债十年，您可能会在十年内将您的第一笔资产保持在这种情况下，从而遥遥领先。当然，情况会有所不同；需要始终考虑您的个人财务状况 但是，您应该首先公正地审视替代方案，不要将“坏”债务的情绪带入情况 然后在计算数字后凭直觉行事 有时数字会改变您的决定，或向您展示您可能错过的机会 干杯，Aceyducey
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嗨 Perky 您知道我对销售的看法，但如果您必须了解以下是 ATO 关于资本收益的出版物 http:wwwatogovaucontentdownloadsNAT4151-04pdf 第 14 页有有关计算的相关细节 cpi 指数数字如下 http:wwwatogovautaxprofessionalscontentaspdoccontentcpihtm 这应该可以让您计算出两种情况 干杯
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