澳洲澳洲房产 悉尼最佳解决方案

在澳大利亚地产投资



我对房产很陌生，坦率地说很紧张就在 Joondalup 的西北部 该物业是一个 3 x 1 的房屋，经过广泛的景观改造，目前超保守的价值为 18 万美元 目前我们欠这所房子的抵押贷款 9 万美元 我的伴侣父母正在老龄化，她想更靠近他们目前居住在大约 90 公里外的罗金厄姆 我们的收入如此之高，如果我们想获得那么多钱，银行会借给我们大约 28 万美元 我不认为钱是个问题我们正在考虑几种选择，其中之一是保留这所房子并将其出租 我知道从税收的角度来看我们所欠的金额是不利的，但是，有些决定不仅仅基于税收有重新所有首府城市空置率上升的港口，我们对此有多少信心在所描述的情况下，你们中的一些，更有经验的业主会怎么做是否有其他选择会更有利，如果是这样，为什么
评论
嗨dynamictiger，保留房产出租并购买另一套房屋是一个糟糕的选择，因为较大的房屋贷款不能免税 我觉得像鹦鹉一样重复这个基本点如果你打算再买一套房子，房子应该有最小的抵押贷款和最多的股权然后你释放股权来为IP提供必要的存款因此，你需要出售这个房产在你这样做之前，它的价值是否可以通过智能装修或细分来提高你当你开始寻找一个好的 IP 时，考虑未来的增长、租金收益、租金需求，并在一个价格范围内留下缓冲，以防万一利率上升或 y你有一个延长的空缺 Mike
评论
嗨 Mike 当然你是正确的 PPOR 抵押贷款是最小的就是最好的事情 有些问题有时会“浑水”。但是，它们包括： 1 当您出售并​​随后更换资产时损失的今天美元的净现值 虽然购买时的印花税本来很小，但现在会大得多 2 借款人的税收状况 如果他们有边际利率在 20 % 左右的小收入，那么 IP 债务与 PPOR 债务的好处比那些收入大且税收人员提供更大回扣的人的问题要小 如果是上述情况，我会非常努力以 VG 估值将 PPOR 资产出售给家庭信托，并在此过程中对其进行重新调整 实际销售已经发生，因此资金的使用确实不是个人的 因此释放的资金可用于降低新的 PPOR 抵押贷款是的，一个人支付印花税和转账费用，但您以较低的利率支付这些费用，是的，信托会隔离税收损失，直到它开始赚钱罗尔夫
评论
迈克，我目前正在尽可能多地支付IP费用，因为我打算在不久的将来进入它这成为一个两难选择，因为虽然我们将进入它并且作为我们的主要居住地，它将有最低的抵押贷款（我知道这是一件好事），我们只打算在房子里呆最多 5 年 我们不想卖房子，因为它是一个很棒的租客并在同一地区重新购买将花费一大笔钱在这种情况下，有时最好坚持住我想我也在考虑在您上面提到的情况下也会产生的卖买成本我也在想至少当我们搬出去时，我们可以将 IP 的租金贡献给新家，即使我们会为此纳税。知道你的想法会很高兴谢谢 Pippety
评论
嗨 PI 真正简单的解决方案使用抵消账户来存放您的预付款这样您只需支付利息关于贷款和抵消账户之间的差异 Soooooo，在您的 PPOR 职业期间，您可以支付低余额的低利息 当您继续前进时，您将抵消账户转移到新的 PPOR 贷款中，并保留所有或旧 PPOR 中的大部分主要借款现在新 IP 有你的蛋糕，也吃它 ta Rolf 抱歉我的第二个宠物话题迈克跳了枪
评论
嗨，Pippety，我支持 Rolf你有充分的理由保留房产，所以我不会试图说服你放弃它，但我不喜欢你很快还清，因为五年后你再次搬家时，你将有一笔大笔 PPOR 抵押贷款和一笔小额抵押贷款。知识产权抵押h 是一个禁忌 您想快速还清的原因是为了节省利息并从租金中获得一些正现金流来支付新 PPOR 的抵押贷款 新 PPOR 的抵押贷款支付将主要是利息前几年所以你采用的结构应该尽可能地为你节省利息和税收如果你按照你的想法支付IP，你将节省IP的利息，但以后要支付租金税，并支付大量的利息新地方 如果您的想法也是快速还清新地方，那么您将无法建立庞大的物业组合，而这正是 IP 投资的全部意义 不断还清物业是创造财富的缓慢方式这就是 Jan Somers 在她意识到有一种更好的方式之前所做的方式，她在书中描述了这种方式 所以，回到 Rolf 的想法，设置一个与该 IP 相关联的抵消帐户，并确保它在您的意义上是可移植的可以将其链接到新的 PPOR 贷款在 5 年内逾期 通过这样做，您的大部分资金将留在抵消账户中，但它所赚取的利息支付了 IP 贷款所欠的部分利息，因此您无需为 IP 支付这么多利息 当您在 5 年后搬出时，您会将您所有资本的抵消账户转移到新贷款上，并开始节省该贷款的利息 这意味着您仍然有一笔可观的知识产权贷款，利息可以抵税 租金不会用于支付新 PPOR 将用于支付 IP 如果一切顺利，租金将支付还款，您将获得中性贷款 如果不使用对冲账户中的部分资金进行一次性支付以减少本金因此它是中性负债或对 IP 造成损失，并从您的工作收入中扣除该损失，这称为负扣最高纳税人id 那，有很好的论据说这不是一个好主意，因为当 IP 最终成为正向负债时，超额租金将使应税收入更高而不是更低，这意味着你要缴纳更多税款，Mike
评论
嗨，Rolf，我的情况与 dynamictiger 类似，因为我有一个 PPOR，但我目前正在租房，但本金相对较小，但是，当我选择购买另一个 PPOR 时，我将获得大笔抵押除非它是通过出售我目前的 PPOR 获得的资金 如果我想保留我目前的 PPOR 作为租金，这似乎完全没有必要 我认为我所提议的目前是不可能的，但无论如何都可以使用 dynamictiger 的数据：当前 PPOR 的价值是$180K 净值是 $90K，债务是 $90K 新 PPOR 的价值是 $180K 净值是 $0，债务是 $180K债务为 18 万美元 新的 PPOR 部分为 18 万美元 权益为 9 万美元，债务为 9 万美元我们所做的只是将股权部分转移到新的 PPOR 现在 IP 上的债务已恢复到 18 万美元，因此额外的利息现在可以抵税 IP 借款的目的很明确 它用于获得应税收入所以全额利息可以抵税 伞状贷款的目的尚不清楚 是真的避税还是单纯的经济意义只是这样他们就可以将所有股权转移到新的 PPOR，然后必须购买另一个 IP 并支付更多的购买成本和印花税他们的第一个 IP 他们需要做的就是购买一个房产并将当前房产保留为 IP 他们只是不断将股权转移到新的 PPOR 是否有道德上的理由不允许这样做 问候，Mike PS Rolf，您的帖子#3中的想法是可行的e 但是是另一个圈子，它不应该实现像转移股权这样基本的事情 如果转移股权变得更容易，政府将鼓励更多的房地产投资
评论
嗨，迈克，我觉得这是一个很好的位置从融资的角度来看，您所做的一切都很好，但是您像我一样将逻辑与决定什么是可持续的税收状况相混淆 从逻辑上、道德上和道德上您是对的 我怀疑从税收的角度来看您也是对的，直到您收到审计通知 尝试私下裁决并确认，您可能会感到惊讶 除了将资产全部鞭打或转入信托之外，我无能为力 恐怕税收处理有很多异常，IP中的一个主要是存款债券我将债券视为借贷成本 ATO 不认为 将债券视为资产成本基础的一部分 我怀疑基本论点的一部分是，您在资产结算之前不拥有资产 如果是这种情况并且我不拥有资产，ATO 是否从我签署合同的日期和价值或日期我确定资产的价值和价值 我知道它是前者 这真的是一个从所有可能性开始的案例 ta rolf
评论
谢谢迈克和罗尔夫，我很幸运我们最近再融资让贷款部分固定，部分可变并抵消我主要担心的是，当我们搬进房子时，我们不确定我们的收入是否会像现在一样高，因此有理由尽快还清贷款当抵消金额与贷款相同时，您会建议什么是最好的行动方案 例如，假设 IP 上的贷款是拆分的：1 固定利率 IPL $100K 2 可变利率 IPL $100K 如果抵消金额增长到 10 万美元，您会将额外资金用于何处？即使 FRIPL 无法收到额外的付款，您现在已经提醒我，我仍然最好将其保留在抵消和最坏的情况下，在我们搬家时转移资金这比现在用资金减少债务要好得多那可能是偏移量再次感谢您重新引导我的注意力！我相信我会在大约 5 年后再次感谢你！！！！！！！ Pippety
评论
嗨，Pippety，你有一个有趣的情况，分拆贷款记得我说过要把抵消账户中的所有资金都带走，除非你想用其中一些资金来减少所欠的本金在 IP 上 计算最佳策略时，您可能需要会计师的帮助 假设，暂时，会计师建议减少 IP 上的本金，应该减少哪些贷款 您说您不能减少定息贷款 为什么不 还是本息贷款 不是吗 如果是的话，本金应该可以减少 假设我是对的，应该减少哪笔贷款 如果现行利率大于固定利率，则应减少可变贷款 但是，如果现行利率低于固定利率，则应减少固定贷款 问候，迈克
评论
迈克，我可以减少固定贷款，但不能我认为限制的任何额外付款是您可以在固定期限（在这种情况下为 3 年）额外支付 15000 美元，但需要一次性支付 5000 美元！有点傻，但我想它们是规则也许我只需要在我来到它时越过那座桥并麻烦银行！再次感谢您的所有建议
澳洲中文论坛热点