澳洲澳大利亚房产我赢得拍卖，租户租约到 2015 年 3 月，我想要 PPOR 悉尼

在澳大利亚地产投资



我打算在这个周末拍卖一个 PPOR 经纪人说“目前以 $300pw 的价格出租到 2015 年 3 月”；有几个问题：有没有简单的方法可以打破它，以便我可以更快搬进来 如果没有，并且租户一直待到租约结束，我是否会立即获得抵押贷款（并且租金收入可以支付部分抵押贷款） ) 或将在该租约结束时进行结算（即在该日期之前没有抵押）早点 你在结算时有抵押贷款 如果你不立即搬进来，我认为你不能使用你的 ppor cgt 豁免
评论
每个州的规则有点不同 - 你必须办理入住手续维克是否可以驱逐 假设他们确实留下来，按揭还款和租金收入从交割日开始 在此期间，房产将成为 IP，所有正常的东西都可以免税 如果您想搬家，安排他们在租约结束时退出在
评论
你可能会被租客困住直到明年租约到期他的租金涵盖了抵押贷款 这取决于您支付的金额、贷款金额、利率和您的押金 结算将根据合同进行，例如 42 天 由于您从第一天起就无法占用，因此该物业将承担 cgt你可能要缴纳土地税
评论
他们有租约，可以一直待到到期，尽管你可以和他们谈谈，让他们知道你的情况我会说业主虽然给了他们租约因为他们会担心拍卖而不得不搬出 您可以鼓励他们搬家 通过支付未来 7 个月的抵押贷款和租金来计算您将自掏腰包，然后计算出多少钱对你来说值得也许愿意支付他们的搬家费
评论
我现在开始履行合同（仅今天提供代理）并且越来越清楚这一切都是以租约为条件的（它明确写在那里) 你们确定我会放弃 CGT 豁免，尽管我是 b为 PPOR 使用它，我不会立即搬进来的唯一原因是因为与我无关的先前合同义务（即现有租约）
评论
你不会放弃 CGT 豁免它只是在你之前不会开始因此，当您出售时，您可能需要在您搬入之前租用一小段时间计算 CGT 金额 您将在结算后获得所有到期租金
评论
在维多利亚州，租赁是由购买者继承 如果租户处于定期租赁状态，您只能提前 60 天通知
评论
我是否也继承了管理代理，如果我将我的偏好标记给租户是否值得（给他们一个如果他们想要的话，很容易脱离合同），愿意支付高达 500 美元的搬家费用
评论
不，您必须与您选择的 PM 签署新的代理协议地区 是否容易找到替代租户 空置率是多少 租户是否支付市场租金或他们会支付如果他们搬家，那就更不用说了（即，他们是为了更便宜的地方出去，还是搬家时他们会花更多的钱）
评论
该地区的收益率不是很好，根据他们 2008 年的购买，当前所有者的收益率为 37%价格 我相信目前的租金可能比市场价格略便宜（可能是 20 美元到 40 美元），所以看起来租户得到了合理的交易 如果我接管所有权，我可以做这三件事： 订单增加 X 数量的租金（如果他们继续留下来弥补更多的抵押贷款缺口）为他们提供解除合同的出路而不会受到罚款如果他们同意在两个月内搬出，他们将支付高达 500 美元的搬家费用
评论
没有基本上你必须承担当前所有者协商的租约 您没有合法权利更改租约条款 您可以*提供*诱使他们搬出，但他们没有义务接受当前租约的副本并阅读它恕我直言，为您的 PPOR 找到另一所房子
评论
你不能在合同期限内更改租金 从法律上讲，他们签订了留下的合同，但如果您和租户同意他们离开，那么您可以终止合同 完全取决于他们是想留下还是离开 您需要做出离开对他们来说比留下更有吸引力 如果他们不想去的地区的租金很低 我认为你需要超过 500 美元作为奖励，但尝试并没有什么坏处 这会花费你很多超过 7 个月，我认为取决于你
评论
我估计在 1,000 美元附近负扣税我确实想要该物业，但感谢所有反馈我将与我的律师谈这个下午
评论
宝对您的潜在好处是其他购买者可能会被推迟，如果它没有做出好的投资（并且不适用于 PPOR）祝你好运
评论
这也是我所希望的一些雷暴也会很好 谢谢
评论
我会给他们 1000 提早离开如果租户留下来，我将损失多少： 假设每平方厘米损失 1050 美元（负扣税） 假设 7 个月直到租赁结束 总成本 7350 美元 假设边际税率为 35% 税收优惠后的总净损失：4777 美元 所以提供给他们如果我没记错的话，提前离开 2,000 美元会为我省钱
评论
你可能还要多付几千美元的印花税，因为它是在原地与租户一起购买的，因此这是一项投资
评论
Shiiiiiiit我刚用过这个计算器：http:wwwsrovicgovauSROSROCalcsnsftransferOpenFormamp;3amp;CD02082014a mp;V$500,000amp;E0amp;PPRYamp;fhYamp;sd02092014amp;S3amp;R$10,985amp;#calc 并插入 500,000 美元的购买价格，PPOR 于 9 月 2 日结算，印花税 11,000 美元，然后当我拒绝 PPOR 印花税是 25,000 美元 我是否仍可作为 PPOR 申请，然后在 12 个月内搬入以确保印花税折扣这是一个巨大的差异，我没有考虑到：如果租约已经到期，您也许可以侥幸逃脱就位，您无需对其进行任何更改，例如将其延长几个星期 在您冒险之前阅读此判例法 http：wwwcartercapnercomaublogs-incoming-owner-9k-stamp-duty-re-assessment
评论
好的经纪人和律师已经确认我将获得折扣*深呼吸*这里的学习曲线是巨大的
评论
有一个印花税让步表供您填写，以告知您计划制作在 12 个月内拥有您的 PPOR 您的转让人应该为您提供这个
评论
嗨，西蒙，这是 ATO 对 Fr 的声明om 阅读它我假设由于您没有尽快搬入，因此您没有获得 CGT 豁免 https:wwwatogovauGeneralPropax#Moving_from_one_main_residence_to_another 从一个主要住宅搬到另一个住宅从您获得“所有权权益”之日起就被视为您的主要住宅' 在其中，前提是您在该时间后尽快搬入 如果您购买了该住宅，您在购买合同结算之日获得了您的所有权 如果由于疾病或其他不可预见的情况而延迟搬入并且您在延迟原因消除后立即搬入该住宅，从您获得该住宅的所有权权益之日起，豁免可能仍然有效 如果您因为您的新住宅被出租给某人而无法搬入，在您获得所有权权益后，您不被视为已尽快搬入
评论
这听起来有点矛盾iction ATO：“尽快搬入”；我：“好吧，不用担心，我会等到现有的租户合同履行完毕后再搬进来（即在他们完成租约之前不能合法搬进来）”； ATO：“不，对不起，你应该早点搬进来”评论

我认为逻辑是，如果你购买 PPOR，你就不会购买有租户的房产
评论
我赢了
评论
恭喜！关于租户搬家的任何想法
评论
提出一个体面的报价，看看他们是否接受（这样我会节省更多的钱）如果没有，那就等到租约到期
评论
在租约到期（大约 7 个月的时间）之前我应该​​有哪些保险，然后从我搬进来时开始
评论
综合建筑和房东保险，例如 EBM Rentcover 当您转换为 PPOR 时取消 EBM 政策并改为标准保险公司
评论
谢谢戴夫，EBM 是去保险公司还是有其他我应该看的
评论
Terri Scheer 是“其他”;两者之间没有太多关系，我对任何一个都感到满意（并且两者都有政策）
评论
更新：租户同意腾出一周的租金
评论
那很便宜，问一下嘿 Rizzle 快乐的日子是值得的
评论
干得好！
评论
恭喜 - 伟大的结果
澳洲中文论坛热点